房地产投资分析-房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究.doc

公共选修课课程论文（报告） 课 程 房地产投资分析 题 目 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究 学 院 计算机 专 业 网络工程 学 号 姓 名 陈聪 联络方式 指导教师 谭立新 （2015 年04月）房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究【摘要】目前我国房地产在短期内处于供应相对过剩的状态，房地产行业现在面临的最大问题是过剩而非泡沫。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大。土地稀缺、投机需求膨胀、过度放贷都是房地产泡沫形成的原因。控制房地产市场泡沫的形成，政府应加强宏观监控和管理，建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，强化土地资源管理，加强金融监管力度。【关键词】房地产市场 泡沫 原因 控制1、 房地产市场泡沫简介：房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。“生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开其它两大要素的有力配合人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。2、 房地产市场泡沫的含义：所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。3、 房地产市场泡沫的主要特征： 1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大； 3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。4、 房地产市场泡沫形成机理 从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因：另外，消费者的预期、非理性扩张，政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有几个方面：（一）土地稀缺 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。（二）投机需求膨胀 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。（三）过度放贷 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点。房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。5、 房地产市场泡沫控制方法（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理 宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、房地产泡沫、金融环境等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生。（三）强化土地资源管理 政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回，并从源头上防 止土地批租领域的不正之风和腐败行为。（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；用总规模的控制，才不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。目前我国房地产在短期内处于供应相对过剩的状态，中国的房地产价格泡沫正在缩小，房地产行业现在面临的最大问题是过剩而非泡沫，现在关键是去库存。虽然，北京、上海、广州、深圳还存在房地产泡沫，也不可能完成消失；但是，现在三四线城市的房价几乎没多少泡沫。而房价与居民收入比也正在下降，现阶段人均收入的增长水平超过房价的上涨水平，房地产价格泡沫正在缩小。 总体而言，随着工业化、城镇化的纵深推进，国民收入的稳步提高，消费结构的不断升级，我国房地产业仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。房地产企业要想走得更远，就需要打破商业地产同质化的藩篱，调整战略布局。既要对已有商业地产业态进行优化，打造符合市场需求的商业地产业态。同时，要实现地产与其他产业的结合，注重产业链的形成，如开发旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产。参考文献： 1 周云房地产概论中国环境科学出版社，2006年2 中国房地产业协会、中国房地产研究会等2010年地产业报告北京中房研协技术服务有限公司，2010年 3 香港科讯国际出版有限公司栖息万科华中科技大学出版社，2007年6月 4 何继