旧城改造与房地产关系.docVIP

成都市旧城改造与房地产市场的关系按照成都市委、市政府经营城市的指导思想和具体工作部署，成都市全面启动了城区危旧房改造工程。从2002年开始，计划用三年时间完成城区二环路以内约410万平方米的危旧房改造任务。大规模的旧城改造对房地产市场的影响涉及到土地供应，住宅供应及需求等与房地产息息相关的因素，结合到成都市2003年商品房供不应求，房价水涨船高的现象，有必要仔细分析成都市旧城改造与房地产市场的关系。在旧城改造方面，2002年成都开始全面提速，2002年拆迁面积为124.3万平方米，比照2001年的47.82万平方米，增长率达到159.93，拆迁户数也由2001年的11735户激增到2002年的24492户，增长率为108.7。2003年的拆迁户数也有23720户，由此而带来的安置问题对房地产业的影响将是巨大的。 成都市五城区房屋拆迁统计年度拆迁户数拆迁面积(万)拆迁户平均面积（）安置户数安置面积（万）安置房平均面积（）1998395312.9532.8592927.145.71999434419.3144.5656944.467.62000753530.1840.11092973.367.020011173547.8240.81525691.560.0200224492124.350.81102169.463.0200323720151.1263.70412128.068.04资料来源：成都市房地产管理局 由成都市房地产管理局统计的数据看，2002年可以看成一个分水岭，在2002年前，安置户数大于拆迁户数，拆迁面积小于安置面积。而在2002年，安置户数仅为拆迁户数的45， 2003年拆迁户为23730户，而只有4121户得到现房安置。拆迁面积也远大于安置面积。这样，拆出的土地如何利用；未安置的拆迁户在失去了房产之后是放弃安置，利用补偿款买新房；还是先租房等待安置,都是值得考虑的问题。从房管局了解到的信息，2003年以前约50的拆迁户选择了不要安置房而要货币补偿，2003年，选择住房货币补偿的占到68.52，非住房货币补偿的占了87.63。可以看出，选择货币补偿的拆迁户越来越多。这些补偿款的流向值得关注。对于失去了住房的拆迁户，利用这笔钱购置房产是顺理成章的事。但和安置户不同，他们可以自由选择需要的房产，可选择的有新房或二手房；可以选择市区或郊区。也会有一部分选择租房，把资金用来投资。但是无论拆迁户选择用何种方式获得住房，他们的需求必须在短时间得到满足，否则就会失去住所。因此，拆迁对房地产市场带来的不仅是有数可查的安置需求；还有能进入市场自由选择，有强烈住房需求并持大量资金的拆迁人口。对选择安置房和选择货币补偿的拆迁户，他们对住房的需求在时间有一些差异，安置户由于安置房到位有一定时间段，他们的需求伴随着安置房的交付得到满足。如在2003年，除现房安置4121户外，有2330的拆迁户属于期房安置，他们目前必须通过各种方式得到过渡用房。而拿到补偿款的拆迁户，他们的住房需求需要马上得到满足。通过对相关房地产数据的分析，发现了旧房改造对房地产市场在以下两个方面有较大的影响：1对住宅需求的影响2003年，成都市市区商品房成交面积741.33万平方米，同比增长21.90，其中住宅成交面积632.04万平方米，同比增长20.66。全年商品房供应（批准预售）面积为689.06万平方米，同比增长22.78%，其中住宅487.36平方米，同比增长9.93。供销总量较为平衡，但是住宅需求非常强劲。这说明了成都市目前的商品房市场特别是住宅市场上存在着供不应求的状况。旧城改造产生了需求，这种需求有多大，下面进行一些分析。2003市区各类物业供销对比表(单位：万平方米 资料来源：成都市房地产管理局将成都市房地产管理局统计的2003年拆迁安置面积28.0万平方米与2003年住宅商品房供应量487.36平方米比较，可知拆迁安置面积占商品房住宅供应面积的5.7%，考虑到有些拆迁户没有选择安置，而是利用补偿款购买新房，因拆迁而购置商品房住宅的比例还将上升。2003年成都市区新建住宅中成都本地人购买面积为345万平方米，用2003年拆迁安置面积28.0万平方米与之比较，可知拆迁安置面积占成都本地人购买面积的8%。由于2002年以前的安置户大于拆迁户，未安置的拆迁户的激增从2002年开始，按房管局的统计，2002年约50的即约12246户拆迁户选择货币补偿，2003年有68.52即约16253户拆迁户选择货币补偿，这样，拆迁在2002和2003年产生了28499户持有补偿款，有实际住宅需求的人口。他们的需求主要通过购置商品房或二手房得到满足。假定他们新购的住宅面积和拆迁前一样，且在拆迁时不久买房，就会在2002和2003年分别产生约62万平方米和103万平方米的需求。这样与安置户相加，旧城改造拆迁户在2003年市区住宅市场中约有130万平方米的份额，占交易面积20%。在成都本地人购置中占38%，成为成都人购房的主力。假定他们新购的平均住宅面积和当年安置房平均面积一样，且在拆迁时不久买房，就会在2002和2003年分别产生约77万平方米和110万平方米的需求。这样与安置户相加，旧城改造拆迁户在2003年市区住宅市场中约有138万平方米的份额，占交易面积22%。在成都本地人购置中占40%，成为成都人购房的主力。加上2004年原定拆迁面积140万平方米，用前两年拆迁户平均面积57平方米估算，约有24000户左右将要拆迁，用安置房平均面积64平方米的标准推算， 2004年的旧城改造拆迁户将共产生超过150万平方米的住宅需求。除了手持补偿款的拆迁户对住房的需求要在短时间得到满足，由于安置需要时间，暂未安置的拆迁户和原来在拆迁地租房的人将需求大量的可出租房屋，但由于旧房拆迁导致可出租的廉价房屋供应减少，政府提供的廉租房毕竟有限，势必导致租金上涨。由于租金是影响房地产买卖与租赁的主要因素，根据房地产对租金变化的调节规律，当租金提高时，资金将大量流向房地产市场，将造成两种结果：一，房地产的需求增加使楼价不断升高；二，自住成本相对租住成本较低，吸引部分租客转向购置房产。2003年成都市住宅市场的情况和上述两种结果很相似。楼价稳定上升而且需求旺盛。2002，2003房价比较图 ( 元/平方米) 资料来源：成都市房地产管理局由于2004年是旧城改造的最后一年，新增的拆迁户和前两年还未安置或购房的拆迁户将可能在2004年达到最大数量，使因拆迁导致的住房需求达到顶峰。将对成都房地产市场产生深刻的影响，进一步推动成都房地产的发展。但是当拆迁户基本得到住房后，成都市的住宅需求会怎样变化，还需要结合未来多方面的形势另作分析。2对土地供应的影响2003年，成都土地的供应出现紧缩，土地供应增速下降，所以拍出的土地价格很高成为2003年成都房价上涨的主要原因之一。在国有土地拍卖中，拍卖地块主要在市区内。旧城改造土地成为拍卖主角，在拍卖土地中占60%。2004年大规模的旧城改造还将继续，所拆出的土地仍然将占到土地供应的很大比例，能一定程度上缓解开发商对市区土地的渴求。但是旧城改造的土地毕竟有限，且含金量高，在土地交易进行市场化运作后，土地的暗箱操作等问题有望得到进一步遏制，这些土地的价格将水涨船高。旧城改造带来的土地是暂时性的，虽然在近两年因旧城改造带来了一定量的土地，甚至在拍卖中比例超过了郊区地块面积，但当这些地块完全利用后，新的旧城改造工程规模多大，能为房地产开发供应多少土地，取决与政府的决策。但要说旧城改造完成后市区土地供应会急剧下降还为时尚早。据成都市的发展规划，未来几年成都市将大力向东向南发展，一些政务部门向城市副中心的迁移又将给市区房地产开发提供为数不少的土地，加上新的旧城改造还将继续，市区土地的供应量不会急剧下降。2002-2004年的大规模旧城改造工程已进入第三个年头，它给成都市房地产市场带来了巨大的住宅需求量，在未来的几年内，因旧房改造带来的的住宅需求将在很大程度上刺激着成都房地产市场，而其带来的有限的土地也会成为开发商争夺的焦点。可以预料在短期内，巨大的需求将会让成都房地产市场继续快速发