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探讨油田小区物业经营管理的模式与对策 摘 要：物业管理与传统的房产管理有很大区别，但根本的区别就是有偿与无偿服务之别。物业管理应根据其特点做好一系列服务工作。 下载 关键词：油田小区；房产管理；物业管理；商品化；对策 物业管理体制作为一种新兴产业，其发展势头异常迅猛。油田投资新建及改造职工住房 改善职工住房条件，职工住房紧张的矛盾得到了有效缓解，职工住房水平较过去相比有了很大的提高，物业管理工作随之应运而生。 1 物业与物业管理 物业的含义为“财产、资产、拥有物、房地产等”，是一个广义的范畴，而现实中我们所称的物业，往往指有价土地及附属物，包括商厦、住宅楼宇、厂房仓库、公用设施、建筑土地 等，住宅楼宇是其中的一项。物业通常由三个部分组成，即土地（一定范围的面积构成的地产）；建筑物（指附着于土地的各种建筑物构筑物）；物权（指物业权力主体在法律规定范围内支配不动产，并排除他人干涉的权利）。物业管理是指物业经营人受业主委托，依照国家有关法律规范，按照合同行使管理权。运用现代管理科学和先进的技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理并为物业所有人和使用人提供高效周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 2 物业管理与传统房产管理的区别 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政福利性管理。房屋是国家财产，房产部门代表国家或企业用行政手段管理房产。房管部门处主导地位，用户则处于被管理的地位。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备进行维修和养护，房管部门提供的劳务是无偿的。执行的是“以租养房”的方针。由于是低租金制度，因此只能靠政府或企业来填补管理经费的短缺，结果国家或企业的负担越来越重。物业管理是市场经济条件下的经营服务性管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于产权多元化，物业管理企业通过合同接受业主（ 业主委员会）委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。 3 物业管理应注意问题 物业管理企业完全按照物业管理的方式对小区实施管理。小区居民则久已习惯福利房管制度，有个相互适应的过程。经调查，目前不少实行物业管理的住宅小区存在五多三难两亏现象。五多指业主随意占公用场地多，随意装修装饰多，乱搭乱建多，采摘、踩踏花草多，投诉物业公司侵权违约多；三难是指物业管理收费难，违章现象制止难，邻里矛盾协调难；两亏是指业主与物业管理公司都认为自己吃亏的现象前者认为收费多，后者认为收入不上成本。这些现象说明， 物业管理公司和业主，都有一个对物业管理缺乏认识的问题。物业管理发展过程中，一方面一部分职工家属对物业管理的服务水平要求越来越高，另一方面对物业管理收费标准要求越低越好，最好不交。 4 统物业管理的基本原则 4.1 有偿服务原则 物业管理企业是一种自主经营、自我约束、自我发展的经济实体。因此，必须依照市场经济规律办事，实行有偿服务。服务的享用人、受益人应分担物业管理费用。能否实现利润，是衡量物业管理企业市场经济成效重要标志之一，也是检验物业管理水平和服务质量的尺子，只有盈利的物业管理企业，才能继续提供服务，不断改进服务。同时，市场经济规律也制约着 管理企业，必须遵循保本微利的原则，保护和扩大企业在市场的占有率。 4.2 民主管理的原则 这里主要是指业主自治与专业管理相结合。物业管理企业在接受业主委托之后，应按照业主意志和要求，通过专职管理服务人员，对物业及业主实行专业化管理和服务。物业管理企 业应充分尊重业主委员会这个权力核心，充分发挥业主委员会在重大问题上的决策作用和对物业管理的监督功能，在管务公开的同时，广开渠道征求群众意见，通过各种形式促使业主积极参与物业管理，共同管好物业，使物业不断升值。 4.3 统一、全方位、多层次的管理服务原则 随着住房制度改革的不断深入，住房商品化程度不断加深。一方面，住宅小区物业产权多元化，另一方面，物业具有整体性和系统性。这就决定了物业管理只能通过统一的综合管理， 充分发挥物业的各种功能，全方位是为了满足所有业主各种不同的需要，多层次是为了满足不同业主的特殊需要，使物业管理达到较高的水平。 4.4 实行合同制聘用的原则 合同制首先解决了“主人”与“管家”的关系问题， 变终身制为聘用制，才能逐步形成富有活力的竞争市场。业主有选择物业管理企业的权力，物业管理企业必须靠自己良好的管 理和服务，才能获得业主信任，占领市场，这就从根本上促进了服务态度的改善，服务质量的提高和管理水平的提高。 4.5 服务商品化 物业管理与传统房产管理有很大区别，但根本的区别只有一点，就是有偿服务与无偿服务之区别，也就是服务的商品化。那么物业管理亦是一种市场行为，物业管理企业亦是市场的主 体。既然是商品，就有其价值，使用价值和价格的属性，既然是市场行为，就必须具有竞争机制。所以，物业管理的社会化，解决服务这个商品的品种齐全问题，使业主获得周到服务。经营型，是使物业管理具有造血功能，使用权业主能够从物业管理企业界获得源源不断的服务。所有这些都是以服务商品化为基础的，所以优质服务是物业管理的灵魂，是物业管理企业的生命。物业管理企业只有靠优质的服务商品来参与市场竞争，占领市场，就从根本上为物业管理注入了生机和活力。 5 物业管理的方法与对策 对住宅小区的物业管理中，应注意做好以下工作。1） 大力开展宣传教育工作。物业管理从业人员和居民都要解决转变观念的问题。物业公司要树立服务的观念，居民要明确有偿服务的概念，双方的结合点是以法办事。因此，还应加强物业管理法律方面的宣传教育工作。2） 做好基础设施服务工作。住宅小区管理的初期，应确立管理为基础，服务为主导的工作方针政策，重点在管理。首先要保证小区的基本生活设施完好和正常运转；其次才是慎重稳妥地逐步开展各种服务。重点解决各住宅小区存在的文化体育活动场地及设施少、公共绿地少、水电管线老化、房屋漏雨、道路破损、建筑外观差等不足和缺陷，有条件既有住宅小区继续实施好“两气”工程，即暖气、天然气改造工程。3） 管理制度要完善。各种管理要靠完善的制度来保证。只有使管理制度化才是搞好管理运营的基础。物业