《不动产证券化条例》PPT课件.ppt

不動產證券化條例 相關子法草案說明 普華商務法律事務所 蔡朝安 律師 E-mail:Eric.T.tw 1 不動產證券化條例相關子法草案說明 提 綱 一、 前言 1. 立法進程 2. 法律架構說明 3. 信託公會被授權範圍 二、 信託業辦理不動產投資信託暨不動產資產信託受益證券 之行 銷、 訂約、資訊揭露及風險管理應行注意事項(草案) 1. 法源 2. 法規適用順序 3.規範精神 4.內容架構 5.規範內容 6.實務問題 2 不動產證券化條例相關子法說明 提 綱 三、 信託業務辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之內部 控制 與稽核制度應行注意事項(草案) 1.法源 2.相關規範 3.法規適用順序 4.規範精神 5.規範內容 四、不動產資產信託定型化契約範本(草案) 1. 基本原則 2. 條文說明 3. 實務問題 3 不動產證券化條例相關子法說明 提 綱 五、 受託機構募集不動產投資信託基金定型化契約範本(草 案) 1. 基本原則 2. 條文說明 3. 實務說明 4 一、 前言 立法進程 92年7月9日 不動產證券化條例三讀通過 92年7月25日 財政部證券暨期貨管理委員會公告受託 機構募 集發行不動產投資信託或不動產資產信託 受益證 券公開說明書應行記載事項準則草案 92年8月27日 財政部公告不動產證券化條例施行細則 草案 5 一、 前言 立法進程 92年9月2日 台財融(四)字第0924000790號發布 不動產投資信託基金運用於現金等之最 低比率 92年9月3日 台財融(四)字第0924000778號釋示 不動產證券化條例第四條第二項及第四 十四條有 關受託機構須符合之信用評等等級規定 92年9月8日 台財融(四)字第0924000793號公告 受託機構募集或私募不動產投資信託或 資產信 託受益證券處理辦法草案 92年9月19日 台財融(四)字第0924000779號發布 不動產投資信託基金投資於有價證券之 比率及上限 6 一、 前言 立法進程 92年9月24日 台財融(四)字第0924000857號發布 受託機構私募不動產投資信託或資產 信託受益 證券投資說明書應行記載事項準則 7 一、前言 2. 法律架構說明 (1) 不動產資產信託 a.定義： 不動產資產證券化條例(以下稱本條例)第四條第一 項第四款： 依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相 關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定 人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之 不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利 而成立之信託。 8 不動產資產信託流程圖 信用增強或評等機構 信託監察人 受益人會議 會計師/專業 估價者/承銷 商/律師 主管機關 不動產管理機構 委託人 (不動產業主 ) 受託機構 (信託業) 投資人 投資人 上市(櫃)買賣 2.主管機關核 准或申報生效 1.申請募集或 私募受益證券 3.訂定 契約及 不動產 信託移 轉 9.收取不動產受益 7.給付出售受益 證券價款 10.分配受益證券之利益、 孳息或其他收益予各受益人 5.收取價款 6.發行受益證券 4.信用增強或 信用評等 11.召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 8.委任管理不動產 9 一、前言 b.不動產或地上權信託之財產 委託人所信託移轉之財產，以已具穩定收入之不動產或地 上 權為原則（本條例第三十條第一項準用第十七條第一項第一款 及第二款規定) -本條例第一條固揭櫫本條例制定之目的係為有效開發利 用不 動產，但經立法協商結果，排除開發型信託。 -附抵押權之債權如作為證券化之標的，係屬金融資產證 券化 之範疇，而非本條例規範之對象。 -信託財產上抵押權之處理原則(本條例第三十條第二項) 。 10 一、前言 附隨問題： 在委託人與受託人簽訂契約之前，受託機構為信託事項所支 付之費用其處理方式 -另行附加金錢信託 (信託業法第十六條) -透過信託契約約定逕以費用墊付方式處理 c.商事信託之定位 營業性(本條例第四條第二、三項) ：受託人以信託業為限，除本條例及信託法外，尚需受金 融法 規之規範。 11 一、前言 ：相關法令 -信託業法 -僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託 業相 關法規 -銀行法 商業屬性 ：重視金融市場之實際狀況及投資人需求，植基民事信 託之 法理未必全然適用。 例如，具備商業屬性之信託，其受益人取得受益權多 為有 償取得，與民事信託中受益權之取得係為無償( 他益) 或信託財產之替代物(自益)情形，不盡相同。 12 一、前言 例如，商業屬性之信託重視投資大眾之利益，信託財 產上 如有擔保物權之情形時，須限制物權人權利之 行使 (本條例第三十條第二項)。 例如，商業屬性之信託考量信託財產之穩定性，就保 護委 託人之債權人有關機制，採取與民事信託不盡 相同 之作法(本條例第三十條第三項及信託法第六 條) ：在租稅誘因方面，本條例第五章(四十九條至五十三 條之 規定)關於稅惠課稅之規定，優先於所得稅法、證券 交易 稅條例及土地稅法之適用。 13 一、前言 受益權大眾化 ：證券交易法之補充適用(本條例第五條及證交法第六 條)。 ：投資人保障之必要(本條例第九條、第三十二條)。 ：受益權行使之團體性( 本條例第四十七條準用金融資 產證 券化條例第二十三條)。 ：主管機關之管制(本條例第六條、第二十九條)。 14 一、前言 d.自益信託或他益信託？ 自益信託及他益信託之差異(信託法第三條) 自益信託與他益信託之區別實益 -信託法第六十三條、第六十四條 -所得稅法第三條之二、贈與稅法第五條之一 本條例與日本資產流動化法中特殊目的信託 法制之差異 -受益證券之發行機關不同 -自益或他益之架構不同 15 一、前言 日本特定目的信託架構示例 原資產保有者 特定目的信託 投資家 權利者集會 特定目的信託契約 信託受益權 (有價證券) 1.自益信託之性質(資產提供者同 時係原始受益權之持有者) 2.透過受託人代原受益權人將其 受益權分割出售予大眾達成資 產流動化之目的 收益分配金 權利行使 16 一、前言 e.稅上議題 自益或他益信託之認定對於稅法適用之影響 ：目前信託有關所得稅/贈與稅稅制係以自益及他益信託 之區 分為基礎，如何適用於不動產證券化之架構當中，尚待 研議。 委託人是否取回信託財產及取回時點之土增稅稅負差異 ：土地增值稅之課徵時點究以契約訂定時為準或以實際 移轉 時為準，尚不確定。例如契約訂定時約定信託期間結 束時， 受託機構需將信託財產返還委託人，信託期間存續中 受益 人會議卻決議修改信託契約為毋需返還之情形。 17 一、前言 委託人取得現金或受益證券對於所得稅負之影響 ：依現行稅務法令，有償移轉土地係課徵土地增值稅，而 免 徵所得稅，但在目前不動產資產信託架構下，委託人因 移轉 土地將受付 “對價”；在信託土地於信託終止後無須返還 之情 形，可理解為有償移轉土地之法律關係，從而對其課徵 土地 增值稅，應符法理。然而信託土地於信託終止後須返還 之情 形，信託土地在終局並未移轉，從而，不課土地增值稅 固然 合理，但委託人所收受之對價，其稅上之屬性為何，應 否課 徵所得稅，恐待研議。 18 一、前言 f.罰則 ：本條例第五十八條至六十五條。 ：其他相關法令(例如，證券交易法) 19 一、前言 2. 法律架構說明 (2) 不動產投資信託 a.定義 本條例第四條第一項第三款：依本條例之規定， 向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證 券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其 他經主管機關核准投資標的而成立之信託。 20 不動產投資信託流程圖 信用評等機構 信託監察人 受益人會議 會計師/專業 估價者/承銷 商/律師 主管機關 不動產管理機構 受託機構 (信託業) 投資人 投資人 上市(櫃)買賣 2.主管機關核 准或申報生效 1.申請募集或 私募受益證券 5.基金 投資 運用 及收 取投 資收 益 6.分配受益證券之利益、 孳息或其他收益予各受益人 3.收取價款 4.發行受益證券 7.信用評等 8.召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 委任管理不動產 不動產 相關有 價證券 不動產、 不動產相 關權利 其他主管 機關核准 投資標的 建築開 發業/營 造業 建築經理 業/不動產 租賃業 21 一、前言 b. 金錢信託（信託業法第十六條） ：初始公示方式與不動產資產信託不同(信託法第 四條) ：後續投資不動產之公示登記問題(個別登記或其 他便宜 方式？物權法定主義之考慮) c. 自益信託 d. 商事信託 e. 受益權大眾化 ：比擬證券投資信託基金之操作模式 ：惟投資標的以不動產及不動產相關權利為主 f. 實務問題 ：向主管機關申請時可能即須先行確認投資標的 ，從而， 在實務作業上，相關配套措施宜事先妥善規劃 。 ：其他 22 一、前言 3. 信託公會被授權範圍 法源：本條例第十二條第一項、第二十一條、第二十六條 第四項、 第三十六條準用第十二條、第三十六條準用第二十 一條 (1)草擬信託業辦理不動產投資信託暨不動產資產信 託受益證券之行銷、訂約、資訊揭露及風險管理應行注意事項 (2)草擬信託業受託辦理不動產投資信託暨不動產資 產信託之內 部控制與稽核制度應行注意事項 (3)草擬不動產資產信託定型化契約範本 (4)草擬受託機構募集不動產投資信託基金定型化契 約範本 (5)草擬不動產投資信託基金暨不動產資產信託之信 託財產評審原則及淨資產價值計算標準 23 二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案) 1.法源：本條例第二十一條 2. 法規適用順序 (1)信託業發行不動產投資信託及不動產資產信託受益 證券所應適用之特別規定。 (2)公開募集受益證券時，除本注意事項外，並應適用 證券主管機關所制定之相關規範。（本注意事項草案第二條） 24 二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案) 3. 規範精神 (1)保障投資人權益：以投資人保障為出發點(本條例第 一條) (2)公平競爭：業者間之公平競爭(本應行注意事項草案 第六條) (3)交易安全：避免網路詐欺並保障投資人從事交易之安 全性(本 應行注意事項草案第十一條) (4)資訊對稱：資訊揭露(本應行注意事項草案第十三條) (5)風險控制：包括信託業之內部控制及對信託財產投資 運用之 風險管理(本應行注意事項草案第十七條) 25 二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案) 4. 內容架構 (1) 區分不動產投資及不動產資產信託 ：不動產資產信託除特殊規定外，準用不動產投資信 託之規定(本 應行 注意事項草案第十九條、第二十條)。 (2) 涵蓋公開募集及私募二種態樣(例如，本應行注意事項草 案第四、 第九條) (3) 依行銷、訂約、資訊揭露及風險管理四大部分，分別定 之。 26 二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案) 5.規範內容 (1)重要概念定義 ：本應行注意事項草案第三條。 (2)行銷有關規定 ：本應行注意事項草案第四條至第八條。 (3)訂約有關規定 ：本應行注意事項第九條至第十二條。 (4)資訊揭露有關規定 ：本應行注意事項第十三條至第十五條。 27 二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案) 5.規範內容 (5)風險管理有關事項 ：本應行注意事項第十六條至第十八條。 6. 實務問題 ：本應行注意事項第七條第二項及第九條第二項之規定 ，信託業 應準備公開說明書或投資說明書予投資人審閱，從而 ，兼顧法 規之實務作業，應加以注意。 ：其他。 28 三、內部控制與稽核制度 應行注意事項(草案) 1.法源：本條例第二十一條、第三十六條。 2.相關規範：信託業內部控制及稽核制度實施辦法、銀行法 、金融控 股公司法。 3.法規適用順序 (1)本草案為信託業發行不動產投資信託及不動產資產信 託受益 證券所需適用之特別規定(本應行注意事項草案第二 條)，應優 先適用。 (2)主要係針對不動產證券化中特殊作業流程，在既有信 託業內 控內稽規範制度之上，就本應行注意事項草案第八條 所定下 開面向，作補強之規定。 29 三、內部控制與稽核制度 應行注意事項(草案) 不動產投資作業控制制度 研究作業控制制度 不動產移轉、運用、收益控制制度 信託財產保管作業控制制度 資訊揭露作業控制制度 受益證券處理作業控制制度 4. 規範精神(本應行注意事項草案第四條) (1)資產保護 ：本應行注意事項草案第五條規定。 30 三、內部控制與稽核制度 應行注意事項(草案) (2)風險控制 ：本條例第六條及第十二條之規定。 5.規範內容 (1)區分內控及內稽制度 ：本應行注意事項草案第十五條。 (2)針對其他參與機構 ：本應行注意事項草案第七條。 31 三、內部控制與稽核制度 應行注意事項(草案) (3)針對不動產投資作業控制制度 ：本應行注意事項草案第九條。 (4)針對研究作業控制制度 ：本應行注意事項草案第十條。 (5)針對不動產資產之移轉、運用及收益作業控制制度 ：本應行注意事項第十一條。 (6)針對信託財產保管作業控制制度 ：本應行注意事項第十二條。 32 三、內部控制與稽核制度 應行注意事項(草案) (7)針對資訊揭露作業控制制度 ：本應行注意事項第十三條。 (8)針對受益證券之發行、交付、轉讓及買回之作業控制制 度 ：本應行注意事項第十四條。 33 備，並以帳簿劃撥方式交付受益證券 公募：三個月內募集並公告，完成後5個營業日內報 私募： 30日內開始收款，收足後15日內報備 不動產資產信託申請流程 塗銷抵押權或取得不實行抵押權之同意書 受託機構董事會決議募集或私募受益證券 洽請專業估價者估價、 律師、 會計師表示意見 若自行管理信託財產者，應設信託監察人 委任不動產管理機構管理信託財產 公募者須請信用評等機構評等及請證券商包銷 必要時接洽信用增強機構 於國外募集或私募者， 應先報請中央銀行同意 向財政部申請核准或申報生效(公募採核准制) 屬公募者應取得上市櫃同意， 並經證期會核准 財政部洽中央目的事業主管機關意見 經財政部核准或申報生效 若有重大變化應於二日內公告申報 委託人公告債權人於期限內聲明異議 34 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) 1.基本原則 (1)高度個案性 ：契約範本僅提供框架，實質內容留待業者依個案填具 。 (2)最大彈性原則 ：以業者使用時之最大彈性為原則。 (3)公開募集時適用 ：私募時由業者與委託人及投資人自行協商。 35 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) 2.條文說明 (1)契約前言 ：信託業法第三十一條。 (2)契約當事人 ：規範受託機構、委託人及受益人之三面關係。 ：認購條上須註明受益人同受信託契約之拘束(參不動產 資產信 託受益證券申購書稿)。 (3)原始信託財產(本契約範本草案第四條) ：須依本條例第三十四條之規定估價。 36 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (4)信託財產上抵押權之塗銷及債權人公告程序(本契約範 本草案 第五條) ：本條例第三十條及受託機構募集或私募不動產投資 信託或 資產信託受益證券處理辦法草案第五條第二項。 (5) 委託人之義務及“對價”給付時程(本契約範本草案第六 條) ：依個案狀況約定委託人塗銷抵押權、信託移轉原始 信託財 產及受託機構支付委託人“對價”之時程。例如與委 託人約定 於主管機關核准後始塗銷抵押權。 37 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (6)限以無實體方式發行 ：於受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信 託受益 證券處理辦法草案第十七條、本條例第三十九條 規定。 (7)受益證券持有人分散原則 ：本契約範本第九條、受託機構募集或私募不動產 投資信 託或資產信託受益證券處理辦法草案第六條。 (8)受託機構及不動產管理機構之責任(本契約範本草案第 十一、 第十三條 ：受託機構與不動產管理機構之委任關係 ：不動產管理機構之責任與權益(本條例第五十六條) 38 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (9)信託財產管理、運用及處分限制(本契約範本草案第 十四條、 本條例第三十六條準用第二十五條) ：受託機構風險分散控制。 (10)借入款項限制(本契約範本草案第十五條、本條例第 三十六 條準用第十九條) ：受託機構風險控制。 (11)閒置資金之運用(本契約範本草案第十六條、本條例 第三十 六條準用第十八條) ：信託財產運用穩建原則。 39 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) 2.條文說明 (12)費用償還(本契約範本第十八條) ：由於本條例第六十六條並未明文排除信託法第三十 九及第 四十條之適用，受託機構支出費用之償還依法律適 用之順 序，應適用信託法之規定，即本契約範本第十八條 第一選 項之規定內容。 ：本契約範本第十八條第二選項之內容係仿共同信託 基金之 作法。 ：信託法第四十條第三項規定之適用可能性。 40 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (13)費用負擔(本契約範本第二十條) ：費用採列舉原則及概括方式處理。 (14)受益人會議(本契約範本第二十三、二十四條、本條例 第四十 七條) ：除個別自身之利益外，受益人權利之行使，以受益人 會議多 數決之方式為之。 ：準用金融資產證券化條例第二章第三節之規定辦理。 (15)監察人(本契約範本第二十一條、第二十五條及本條例 第四十八 條) ：監察人由受託機構選擇之合理性 41 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (16)契約之生效(本契約範本第二十七條) ：契約生效之時點涉及信託財產移轉之時程。 (17)受益人同意事項 ：本契約範本草案第二十九條、信託業法第二十七條 42 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (18) 附件 包括受益證券事務處理規則及受益人會議規則 在內之附件，係仿共同信託基金定型化契約之方式，提供業者作 為參考範例，仍應依主管機關嗣後所發布之行政法規及個案狀況 修正。 3.實務問題 (1)受益人之最低權益保障 ：本條例第三十六條準用第十二條第二項、本條例第二 十九條 第一項第三款。 43 四、不動產資產信託 定型化契約範本(草案) (2)專業估價報告 ：主管機關審核時(本條例第二十九條第一項第九款、第 三十四 條) (3)個案交易架構及稅負問題之個別性 ：目前稅務主管機關對於不動產資產信託之課稅，囿於 個案情形 未盡一致，尚未有通案性見解。 (4)承銷商包銷機制 ：於募集不動產資產信託受益證券之情形，除法令另有 規定外， 應全數委託證券承銷商包銷(受託機構募集或私募 不動產投 資信託或資產信託受益證券處理辦法草案第九條) 。 44 備，並以帳簿劃撥方式交付受益證券 公募：三個月內募集並公告，完成後5個營業日內報 私募： 30日內開始收款，收足後15日內報備 不動產投資信託申請流程 洽定投資標的 受託機構董事會決議募集或私募受益證券 洽請專業估價者估價、 律師、 會計師表示意見 若自行管理信託財產者，應設信託監察人 委任不動產管理機構管理信託財產 必要時請信用評等機構評等 於國外募集或私募者， 應先報請中央銀行同意 向財政部申請核准或申報生效(公募蔡核准制) 屬公募者應取得上市櫃同意， 並經證期會核准 財政部洽中央目的事業主管機關意見 經財政部核准或申報生效 45 五、不動產投資信託基金 定型化契約範本(草案) 1.基本原則 (1)仿共同信託基金及證券投資基金之例。 (2)制式化情形較高。 (3)公開募集時適用。 (4)以封閉型基金為主軸，加入開放型基金適用之特別條款 (本條例第十六條)。 46 五、不動產投資信託基金 定型化契約範本(草案) 2.條文說明 (1)契約前言：信託業法第三十一條。 (2)簽約當事人 ：規範受託機構