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建筑工程估价 第一讲 电大在线 2009.1 第一讲 主要内容 n建筑工程造价的概念 n建筑工程造价的基本计价方法 n建筑工程计价依据 n 1.1 建筑工程造价的概念 n 工程造价 n直接意思；工程的建造价格 n两层含义： 1.建设一项工程预先开支或实际开 支的全部固定资产投资费用。即 工程总投资费用，这是就业主角 度而言的。 2.建设一项工程预计或实际在土地 、设备、技术劳务等活动中的建 筑安装工程价格及建设工程总价 格，即工程承包发包价格，或者 是建筑安装工程造价。 工程造价的特点 n工程造价的大额性 n工程造价的个别性，差异性 n工程造价的动态性 n工程造价的层次性 n工程造价的兼容性 工程造价的计价特征 n单件性 n多次性 n组合性 n方法的多样性 n依据的复杂性 建筑工程造价的分类 n1.投资估算 n2.设计概算 n3.工程量清单计价 n4.施工预算 n5.合同价 n6.工程结算 n7.竣工决算 建筑工程造价的基本计价方法 n1.定额计价方法和工程量清 单计价法 n2.工料单价法和综合单价法 定额计价方法和工程量清单计价法 n定额计价 n在施工图设计完成后，以施工图为依 据，根据消耗量定额或计价表有 关规则以及现行的人工、材料、机械 台班的预算价格进行造价的计算。 n工程量清单计价 工程量清单计价是指在建筑工程招标 投标工作中，由招标人按照国家统一 的工程量计算规则提供工程数量，由 投标人自主报价，经评审合理低价中 标的工程造价计价模式。 工料单价法和综合单价法 n工料单价法 n是以分部分项工程量乘以单价后 的合计为直接工程费，直接工程 费以人工、材料、机械的消耗量 及其相应价格确定。 n建筑工程造价=直接费+间接 费+利润+税金 n综合单价法 n综合单价法是分部分项工程单价 为全费用单价，全费用单价经综 合计算后生成，其内容包括直接 工程费、间接费、利润和税金( 措施费也可按此方法生成全费用 价格)。各分项工程量乘以综合 单价的合价汇总后，生成工程发 承包价。 工程造价=分部分项工程费 +措施项目费+其他项目费 +规费+税金+风险费 从上面公式可以看出,决定工 程造价的三要素: n分项工程工程量 n分项工程单位价格 n计费费率 除此,尚需询价/估价/报价 建筑工程计价依据 n1.消耗量定额 指在建筑产品生产过程中，在 现有的社会生产力条件下， 在合理的劳动组织、合理使 用材料及机械的条件下，完 成单位合格产品所必须消耗 的人工、材料、机械台班等 资源的社会平均消耗数量标 准。 n定额的基本组成部分: 定额项目表 定额说明 n详见(2003)定额表 消耗量定额的作用 n是招标投标活动中编制标底和结算审 核的指导; n是工程投标报价,企业内部核算,制定 企业定额的参考; n一般工程(依法不招标工程编制和审 核工程预决算的依据; n编制概算定额的依据; n是建设主管部门调节工程造价纠纷, 合理确定工程造价的依据. 工程单价 n指建筑安装工程的预算单价 和概算单价,是建筑安装工程 产品的不完全价格. n即单位工程的直接工程费:人 工+材料+机械费 n完全价格即建筑工程造价=直接 费+间接费+利润+税金 综合单价 n综合单价指完成工程量清单中一 个规定计量单位项目所需的人工 费、材料费、施工机械使用费、 管理费和利润。 n分部分项工程综合单价=人工费+材 料费+施工机械使用费+管理费+利润 ,并考虑风险因素. 也是不完全单 价. n以”人工费+机械费”为计算基 础: n综合单价=(人工费+机械费) (1+管理费率+利润率)+材料 费 , 例题1 n教材P14-15 1.4 建筑工程定额 定额指规定的额度或限额，即标准 或尺 度。 建设工程定额指在建筑产品生产过 程中，在现有的社会生产力条件下， 在合理的劳动组织、合理使用材料及 机械的条件下，完成单位合格产品所 必须消耗的人工、材料、机械台班等 资源的数量标准。 建设工程定额的性质 n科学性特点 n权威性 n群众性 定额的分类 n根据生产要素、编制程序 和用途、投资费用性质、 和编制单位的不同、专业 分类等，分类 按反映的物质内容 (生产要 素) n劳动消耗定额（亦称工时 定额或人工定额） n材料消耗定额 n机械台班使用定额 按定额的用途分 n施工定额 n预算定额 n概算定额与概算指标 n工期定额 按编制单位和管理权限分类 n全国统一定额 n部门统一定额 n地区统一定额 n企业定额 按照专业性质分类 n 通用定额 n 行业通用定额 n 专业专专业专 用定额 2.1 建筑面积计算规范(2005) n建筑面积是指建筑物外墙勒 脚以上的外围水平面积，是 以平方米反映房屋建筑建设 规模的实物量指标。 n常用以反映工程技术经济指 标如：平方米造价指标、平 方米工料耗用指标等。 n建筑面积包括有效面积和结 构面积。 n有效面积是指建筑物各层平 面中的净面积之和，如住宅 建筑中的客厅、卧室、厨房 等； n结构面积是指建筑物各层平 面中的墙、柱等结构所占面 积之和。 建筑面积计算的规定 n1.单层建筑物建筑面积 按其外墙勒脚以上结构外 围水平面积计算，并应符合 下列规定： n 单层建筑物高度在2.20m 及以上者应计算全面积；高 度不足2.20m者应计算1/2面 积。 n利用坡屋顶内空间时， n净高超过2.10m的部位应计算全 面积； n净高在1.20m至2.10m的部位应 计算1/2面积； n净高不足1.20m的部位不应计算 面积。 n2.单层建筑物内设有局部楼 层者，局部楼层的二层及以 上楼层 n有围护结构的应按其围护结构外 围水平面积计算 n无围护结构的应按其结构底板水 平面积计算。 n层高在2.20m及以上者应计算全 面积；层高不足2.20m者应计算 1/2面积。 【例3-1】 n如图34所示，求带有部 分楼层的单层建筑物的建 筑面积(A)的工程量。 n【解】单层建筑物内设有部分楼 层者，首层建筑面积已包括在单 层建筑物内，二层及二层以上应 计算建筑面积。 nA=底层建筑面积+部分楼层建筑 面积 n n底层建筑面积 =(20.00+0.24)(10.00+0.24)= 207.26() n 楼层建筑面积 =(5.00+0.24)(10.00+0.24)=5 3.66() n A=207.26+53.66=260.92() n假设(b)剖面2-2中间楼层标高为 5.000m，则建筑面积 n3.多层建筑物首层应按其外 墙勒脚以上结构外围水平面 积计算；二层及以上楼层应 按其外墙结构外围水平面积 计算。 n层高在及2.20m以上者应计 算全面积；层高不足2.20m者 应计算1/2面积。 n(1)当各层建筑面积相同时 :多层建筑物的建筑面积 =A1(底层面积)建筑物层 数 n(2)同一建筑如结构、层数 不同时，应分别计算建筑 面积 n4.多层建筑坡屋顶内和场馆 看台下，当设计加以利用时 净高超过2.10m的部位应计算 全面积； n净高在1.20m至2.10m的部位 应计算1/2面积； n当设计不利用或室内净高不 足1.20m时不应计算面积。 n5.地下室、半地下室(车间、商店、 车站、车库、仓库等)，包括相应的 有永久性顶盖的出入口，应按其外墙 上口(不包括采光井、外墙防潮层及 其保护墙)外边线所围水平面积计算 。 n层高在2.20m及以上者应计算全面积 ；层高不足2.20m者应计算1/2面积 。 n6.坡地的建筑物吊脚架空层 、深基础架空层 n设计加以利用并有围护结构 的，层高在2.20m及以上的部 位应计算全面积；层高不足 2.20m的部位应计算l/2面积 。 n设计加以利用、无围护结构 的建筑吊脚架空层，应按其 利用部位水平面积的1/2计算 ； n设计不利用的深基础架空层 、坡地吊脚架空层、多层建 筑坡屋顶内、场馆看台下的 空间不应计算面积。 n7.建筑物的门厅、大厅按一 层计算建筑面积。门厅、大 厅内设有回廊时，应按其结 构底板水平面积计算。 n层高在2.20m及以上者应计 算全面积；层高不足2.20m者 应计算1/2面积。 n8.建筑物间有围护结构的架 空走廊，应按其围护结构外 围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积 ；层高不足2.20m者应计算 1/2面积。 n有永久性顶盖无围护结构的 应按其结构底板水平面积的 1/2计算。 n无永久性顶盖的架空通廊 不计算其建筑面积。 n多层架空通廊根据各层的 形式分层计算建筑面积。 n9.立体书库、立体仓库、立 体车库， n无结构层的应按一层计算 n有结构层的应按其结构层面 积分别计算。 n层高在2.20m及以上者应计 算全面积；层高不足2.20m者 应计算1/2面积。 n10.有围护结构的舞台灯光 控制室，应按其围护结构 外围水平面积计算。层高 在2.20m及以上者应计算 全面积；层高不足2.20m 者应计算1/2面积。 n11.建筑物外有围护结构的落地 橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊 ，应按其围护结构外围水平面积 计算。 n层高在2.20m及以上者应计算全 面积；层高不足2.20m者应计算 1/2面积。 n有永久性顶盖无围护结构的应按 其结构底板水平面积的1/2计算 。 n12.有永久性顶盖无围护结构 的场馆看台应按其顶盖水平 投影面积的1/2计算。 n13.建筑物顶部有围护结构 的楼梯间、水箱间、电梯 机房等，层高在2.20m及 以上者应计算全面积； n层高不足2.20m者应计算 1/2面积。 n14.设有围护结构不垂直于水 平面而超出底板外沿的建筑 物，应按其底板面的外围水 平面积计算。 n层高在2.20m及以上者应计 算全面积；层高不足2.20m者 应计算1/2面积。 n15.建筑物内的室内楼梯间 、电梯井、观光电梯井、 提物井、管道井、通风排 气竖井、垃圾道、附墙烟 囱应按建筑物的自然层计 算。 n跃层建筑，其共用的室内 楼梯应按自然层计算面积 n上下两错层户室的室内楼 梯，应选上一层的自然层 计算面积。 n16.雨篷结构的外边线至外 墙结构外边线的宽度超过 2.10m者，应按雨篷结构 板的水平投影面积的1/2计 算。 n17.有永久性顶盖的室外楼梯 ，应按建筑物自然层的水平 投影面积的1/2计算。 n 室外楼梯的最上层楼梯无永 久性顶盖或不能完全遮盖楼 梯的雨蓬，最上层楼梯不计 算面积 n18.建筑物的阳台均应按其 水平投影面积的1/2计算。 n19.有永久性顶盖无围护结 构的车棚、货棚、站台、 加油站、收费站等，应按 其顶盖水平投影面积的1/2 计算。 n20.高低联跨的建筑物