房产面积测绘存在的问题及策略.docx

房产面积测绘存在的问题及策略 摘要：房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。文章对建筑测绘中的房地产测绘存在的问题和解决方法有关知识进行了阐述，为提高房地产测量提供准确的技术手段，以便更好地为住房制度改革服务。 关键词：房地产测绘；问题；对策 我国的经济发展水平不断改善和提高，房产测绘正有条不紊地向前发展。由于我国的房产测绘工作起步较晚，市场化程度较低，因此，探索研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，建立房产测绘市场的竞争机制成为房地产开发企业的一项重要工作，怎样才能使房产测绘市场化运作做到有序发展，已经引起社会各界的广泛关注。 一、房产测量中存在的问题和对房地产开发企业的影响 1.截止现在还没有规范的房产测绘市场管理的法律法规，尚没形成一个公平、公正、公开的竞争环境。 测绘体制不断改革，是将测绘监督管理与经营行为分离后如何实施市场化，目前正处在探索阶段。因此，迫在眉睫是制定一个房产测绘市场管理的法律法规文件，否则难以保障房产测绘市场化的推进。 2.以基础性测绘为市场竞争的主项测绘企业泾渭分明。 房产测绘作为一项长期性、基础性的工作，需要长期积累和保存测绘资料，又需要不断地对本地区房产现状进行修测、补测，建立一个有效的数据图形库。这样才能适应房屋权属登记的需要。进入市场化的房产测绘企业有相当部分不进行或无能力进行基础性测绘，常常是完成某个项目测绘后就结束任务，这对房屋权属登记是有害无利的。房屋权属登记需要的是既能从事基础性测绘又能从事项目性测绘的企业，这样才能确保房屋权属登记的质量。 3.鱼目混珠的房产测绘企业入市将引起不正当竞争，直接损害其他测绘企业和当事人的合法权益。 多家测绘企业合并后，由于少数测绘企业不具备为权属登记服务的能力，有可能通过不正当手段或渠道去剽窃其他企业的成果，也就是运用高科技手段将他人测绘图纸复制后作为自己的成果去骗钱，事实上并不去现场测量，从而形成恶性竞争，其后果是严重的。 4.不断提高房产测绘企业的入市标准和资质管理，就会确保房产测绘质量。 入市的测绘企业有2类：一类是为房屋权属登记服务的基础性测绘企业，另一类是以赢利为目的的项目性测绘企业。后一类企业人员素质差，流动性大。这类企业测绘出的成果质量难以保障，就会产生面积差错，其中相当部分要过几年后才能发现，到那时该类测绘企业已经解散，房产登记机构会为此遭受惨重的损失。 5. 入市的房产与地籍测绘的表里不一，会引起新的管理体制之间的矛盾。 目前，房产测绘市场化的呼声很高，而地籍测绘市场化无声无息。这是一种不正常的现象。因为房地产是不动产，两者密不可分。按照房地权利一致的原则，市场化也应共同实施。然而由于管理体制的不同及经济利益的驱动，造成房地产测绘入市的不一致性。房产测绘市场化而地籍测绘非市场化，这将对今后房地产一体化管理的体制造成新的障碍，市场主体不平等，就不是完整意义上的市场化。 房产测绘作为对房屋面积进行预算的具体形式，可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测绘是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘是进行城市土地资源开发利用，房地产开发企业必不可少的基础资料。房产测绘的推广和进行是保证买卖双方的利益，有利的维护了正常的市场秩序。 二、房产测绘不足的改进方法 （一）加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场 首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。 其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。 （二）建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作 测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享，又能推动行业技术进步；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。 （三）结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准 房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75m-2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。 （四）加强业务培训，提高房产测绘上岗人员的专业素质 一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识，还要具备高度的责任心，严格按照房产测量规范和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度，做好房产测量各项业务培训工作，提高上岗人员专业素质；加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”，即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度，尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库，利用行业专家力量，探索房产测量中的“高精尖技术”，为测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。 三、加强房地产测绘管理工作1、完善相关制度，加强组织领导，实现房地产测绘的规范化、标准化房地产测绘单位应当严格按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准规定，保证房产测绘成果的质量，对完成的房产测绘成果质量负责。切实加强组织领导，将工作任务具体分解到位，明确工作责任，建立协调机制。进一步加强内部管理，建立健全内控制度体系，围绕测绘业务工作，建立确保重点工作目标落实的内控制度.围绕规范单位内部管理工作，建立确保权力依法运行的内控制度。对存在设计缺陷的制度要抓紧修订完善，对脱离实际的予以废止。要将制度建设的要求贯穿于管权、管事、管人的全过程，全面推行承诺服务、限时办结、收费公示、价格听证等制度，进一步完善新闻发布、信访答复、监督反馈等制度.2、建立质量管理机构，加强质量监督房产测绘单位应当采用先进的技术和设备，提高房产测绘技术水平，接受当地房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。房产测绘单位可按照各自的机构规模、内部机构设置建立相应的二、三级质量审核制度。或者建立作业人员自检、项目组互检、专职人员检查验收、部门领导抽查的审核流程，杜绝质量事故的发生。在完善质量审核制度的同时，建立质量保障制度。各单位定期组织业务研讨会，对操作中遇到的业务问题经过讨论达成共识，以保证外业调查和内业处理的一致。建立责任追究制，通过责任追究制度加强从业人员的工作责任心，保障测绘成果的质量。建立严格的生产作业流程，制定从项目受理、派件、外业操作到内业处理、质量审核、资料归档等管理体系。要把制度执行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的贯彻执行更有力、责任追究更严格。要研究制定制度执行情况考核评估办法，定期对办事权规范运行情况组织检查，对检查中发现的问题要及时整改。3、建立、健全测绘队伍根据建立房地产资料档案机构和房地测绘队伍的要求，针对任务的大小，建立与之相适应的测绘机构，配备一定的人员。测绘力量不足的，可以抽调具有高中文化程度的人员进行培训。对于从事房地产测绘的工作人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。4、统一管理系统，保证测绘精度，积极创新争优房地产平面图是确定房屋所有权界和土地使用权界的依据。审核确权后，作为所有权证的附图便具有法律效力，是房屋所有权证的重要组成部分。因此，必须重视房地产平面图的测绘工作，把它作为重要内容纳人产权、产籍工作中去。房产测绘单位统一使用房地产测绘管理系统处理数据、制作报告书。内外业资料齐全，成果报告书编写统一、规范，符合房地产业务部门工作的需要。外业调查采用经计量部门鉴定合格的仪器设备，丈量尺寸与内业计算数据一致。同时，要认真总结成功实践，广泛开展多形式的宣传报道，积极参加局系统组织的评优、创优活动。要以学习研讨、现场观摩、