住房反抵押贷款的前景分析.docx

住房反抵押贷款的前景分析【摘要】住房反抵押贷款在中国有很大的目标人群，但由于不同于其他商业保险：.外部不经济，周期长，保险人前期负担重，信息不对称等缺点无法避免，使它的目标人群较小，只能是对社会养老保障漏洞的弥补。【关键词】住房反抵押贷款; 目标人群; 在国内酝酿多时的以房养老模式，终于进入实际执行层面。2007年10月，我国第一家主营住房反抵押贷款的保险公司“幸福人寿”正式挂牌营业。目前，浙江大学经济学院教授柴教授正在负责“幸福人寿”的产品研发和保险条款设计工作。柴效武教授一直从事住房养老保障模式的研究，是国内住房反抵押贷款模式的倡导者。1. 潜在人群“住房反抵押贷款”是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。即符合一定条件的老人，在其退休伊始即把所居住房屋的产权出让给某一特设机构，而房屋的使用权则在其余生内继续保留居住，出售住房的款项也非一次结清，而是根据平均寿命和房屋折损率计算支付率，按月在存活期间均匀获得，由对方在老人的存活期间按月分期支付，作为养老金使用，从而达到养老目的。任何市场要存在并繁荣，都要有充足的买方和卖方。2000年人口普查为我们研究和探索住房反抵押贷款市场提供了条件。从五普数据可以看出，在城市中，老年人家庭拥有住房私有产权的比率、住房面积和质量远远高于年轻人，本地居民家庭拥有住房私有产权的比率也高于流动人口家庭，这些均为住房反抵押贷款市场提供了卖方；年轻人拥有住房私有产权较低于老年人，同时随着城市化进程的加快，越来越多的人进入城市，为住房反抵押贷款市场提供了买方；所有这些，可以说明在中国，住房反抵押贷款市场有充足的买方和卖方。2. 住房反抵押贷款不同于其他商业保险但潜在人群毕竟不同于消费人群，究竟住房反抵押贷款的市场行情如何？柴效武认为“30年前，人们对商业养老保险还一无所知，现在多数人已经购买了自己的养老险了。30年后，也许以房养老的这些问题都将不是问题了。”在此，大多数人，包括柴教授本人认为，反抵押贷款的主要面对以下几种具体的风险：1.贷方：预期寿命与实际寿命的差异风险；利率风险；房屋的增值风险；费用风险。借方：信息不对称风险；分期付款风险；贷方破产风险；税务风险；社会福利风险等。但是住房反抵押贷款是不同于其他保险的。在这些分析中，没有注意到住房反抵押贷款的特殊性，这些风险在其他保险中也是有的，只是程度不同。住房反抵押贷款的特殊性，相当于其他保险来说造就了一些风险是很难规避的，而恰恰这些风险决定了住房反抵押贷款的市场前景：2.1 外部不经济学者大都认为“以房养老”面临传统观念的障碍。按照东方人的生活习惯，由子女赡养老人的养老方式更易被认可。在得到子女赡养的同时，将自己最大的一笔财富住房，在百年之后留给后代，也被视为天经地义。但实际上在观念的背后是利益。按照经济学的原理，经济活动都有外部性，经济学中的外部性指的是一个经济主体经营行为对其他主体所产生的影响，这种影响一般难以通过市场价格进行有效的界定。它分为外部经济（即正的影响）和外部不经济（即负的影响）。对于家庭，按照“经济人”的假定及效用最大化原则，父母在年轻是投保，无论是给自己还是孩子，由于是同一个家庭，利益是一致的，父母投保对孩子不产生外部不经济，即使产生外部不经济，孩子也没有资格或能力去和父母明确产权，而一旦父母年老，按照法律规定和传统惯例，孩子是有权继承父母的财产，包括住房，此时孩子已经成家，已经形成两个利益不同的家庭，父母把住房反抵押就对孩子产生了外部不经济，这不同于其他险种，其他险种如果是父母给孩子购买，无论受益人是谁，体现了一种关怀；如果是给自己购买，受益人一般是孩子，这都是一种外部经济。在市场经济中，合并企业是解决外部性问题，是资源配置符合帕累托效率的一种办法，但现在家庭的发展趋势是小型化和核心化，把父母与已经成家的家庭合并一起是违反潮流的，并且一旦合并成功，住房反抵押贷款还能否或值得推行还是个未知数。中国由于缺乏社会养老保障制度，是“反哺”式的养老方式，养老依靠家庭，家庭养儿防老，父母为了换取或者说购买年老后的孩子的照料和支持，竭尽全力为孩子做事，把住房作为遗产留给孩子也是其中之一，相当于两个家庭还有很大的经济联系，任何一个家庭的经济活动都会对另一个产生外部性，这会西方社会不同，西方养老方式不是“反哺”式的，而是“接力式”的，从父母传到子女是单向的。子女与老年父母之间保持独立性，社会也不要求子女担负养老的义务。在这种养老模式中老人与子女之间没有谁养活谁的问题，相当于没有经济往来的两个企业，一个的家庭的经济活动对另一个的影响很小甚至几乎没有，为推行住房反抵押贷款扫除了非常重要的障碍，但即便如此，西方住房反抵押贷款发展也不太如人意，一个重要的解释是房屋属于赠物中最重要的资产，老人更愿意将房屋捐赠给后代，在美国，全美符合住房反抵押贷款条件共1 450多万人，实际借款者仅占10%，市场总体规模仍很弱小。 2.2 周期长，保险人前期负担重一般的险种，无论财产保险、责任保险还是人身保险都是投保人先缴费，一旦出现风险，保险公司进行赔付，而住房反抵押贷款是投保人先把住房抵押给保险公司，保险公司给投保人养老金不同于其他商业保险，在此期间，投保人对住房仍有居住权，保险公司把住房折现周期很长，对保险公司的资金压力很大，这也是住房反抵押贷款是唯一未在中国推行的一个主要原因之一.在55岁之前，需支付的年均衡保费为 10 792.685 元，在 70 岁后， 商业生存年金每月定期支付 3 000 元。按照新版寿险生命，假定有10万投保人，性别比为1：1，则每年的保费为595.45亿元，而2006年全国寿险保费收入3592.6亿元，也就是每年的住房反抵押贷款占全国寿险保费收入的16.57%，在反抵押贷款推行的前几年，老人去世的会很少，资金无法回笼，上千亿元的保费支出，是任何一个金融机构都不能承担的！另外，国内金融机构内部业绩考核方式和经营理念也是阻碍金融机构推出住房反抵押贷款的重要原因。住房反抵押贷款要获得盈利需求经过较长的时间，一般要多年甚至二、三年后才能有回报，而目前大部分金融部门对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人显然小会对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。基于以上原因，使得银金融机构推出住房反抵押贷款业务的积极性不会太高。3. 目标人群保险就是按照大数定律，通过向所有被保险人收取保险费来补偿被保险人遭受的意外损失。虽然住房反抵押贷款，与其他保险相比，有很多不宜推行的缺点，有以上不可避免的风险，但是，还是有以下目标群体的，也正是有这些风险，才决定了以下目标人群：3.1 现在的目标群体完全的房屋产权以及适宜的年龄是申请住房反抵押养老贷款的必要条件，但这并不意味所有具备这两项条件的老年人都适合申请住房反抵押养老贷款。通过以上的分析可以看出，并非所有的老年人群都适合采用售房养老模式。“倒按揭”的适用人群范围很窄，只适用于大中城市的低收入、有住房、且无子女继承的群体。他把这些人大致可以分成以下几大类： ; ; 1.孤寡老人。他们没有子女来供养他们，去世后也不用想着把房子留给后人，所以这部分老人生活如果没有保障，可以想想用“倒按揭”。 尤其是中国在上世纪70年代开始推行计划生育政策，提倡一对夫妇只生一个孩子。现在在城镇，1970年代初出生的女性独生子女约占同龄女性的5.4%，男性独生子女约占同龄男性的6.5%；从70年代后半叶开始，中国城镇独生子女比例快速增长。1980年代后出生的女性独生子女约占同龄妇女的60%，男性独生子女约占同龄男性的67%。现在科技医疗还达不到百病可治的境界，有许多人因为得患重病而离开人世。还有意外伤害是悬在独生子女头上的一把剑，根据1990年全国生命表（两性合计），每1000个出生婴儿大约有5.4%的人在25岁之前死亡，12.1%的人在55岁之前死亡。由于死亡概率的变化十分缓慢，所以 5.4%和12.1%的家庭会经历孩子夭折的风险几乎难以规避。这些失去子女、子女伤残的家庭惨不忍睹！但却为住房反抵押贷款提供了市场。2.有子女，但自己收入有限，子女无能力给予老人更好的生活条件，也不需要老人提供住房的。这部分老人可以成为”倒按揭”的拥护者。3.不用考虑把房子作为遗产给予子女的老人，可以把房子”倒按揭”，在有生之年既可以享受住房又可以享受房子带来的经济效益。4.家庭生活优越，有闲置房产的老人。可以考虑将闲置房屋出租也可以考虑”倒按揭”。3.2 长远的潜在目标群体在中国，尤其是如北京、上海之类的大城市，房价一直上涨，房价上涨有不同的解释原因。有观点认为我国目前房地产购买力的来源：前面的一对小两口，加上后面的双方的4个父母。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。但问题是，必须要看到事情的另一面。当三个家庭来共同支撑一套住房的时候，高房价事实上也就抽干了三个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说，含义就尤为严重。父母一辈的人，生活在低工资低收入的年代，其中的大部分人积蓄非常有限。许多父母在为孩子购房的时候，已经是倾尽了一生的积蓄。由此构成的问题将是长远的。但这也为住房反抵押贷款提供了可能性和必要性，这种“421”的家庭结构给孩子的养老带来沉重压力，开拓新的养老思路，养老模式多元化非常必要；而住房数量的增多，使孩子对住房反抵押贷款的阻力减少。4. 建议及结论住房反抵押贷款若能成为现实，还需要有一定的政策法律和权威部门联合起来进行保障，制定适当的政策：1.老年人进出市场的随意性。在贷款签约后3天内，无需任何理由，老年人可取消这笔交易；2.保证老年人的居住权。当今物权法没有居住权的条款，因此在住房反抵押贷款合同中要保障老年人的居住权；3.保证赡养人的优先购买权，并给予一定优惠。所设计的产品可以考虑“允许养老者赎回”的办法，在不损害保险公司利益的前提，为投保者留个随时可以退出的通道。在借款人亡故后，保险公司还可以给介其户女以购买这套房屋的优先权。当然其价格要由房屋的所有者一一保险公司来提出，这有助十满足我国有些老年人希望身后让其户女继续拥有这套房屋的愿望。 ; 4.政府支持。在这种保险中，保险提供方实际上成为超资产净值付款的最终承担者，其结果必然是无利可图。也就是说，这种保险应该成为一种政策性的、非赢利性的金融业务，由政府特设或指定机构开办，并由政府提供资金支持。事实上，美国等国家住房反抵押贷款业务的成功举办，其根本原因之一就是其房屋与城市发展部(HUD)提供巨大的财力支持。尽管当前在我国实施倒按揭的存在着某些障碍，但随着养老形势的发展，银行系统的改进，以及相关法律和体制的完善，它完全能够成为未来的一种理想个人养老模式。但笔者看来，无论是选择哪一种住房反抵押贷款的方式，对于老年人来说，都只不过是提高养老质量的补充手段，而要想真正让老年人老有所养，安度晚年，关键还在于整个社会的养老保障体系是否健全。如果没有这样的制度根基和政府公共服务，单纯依赖住房反抵押贷款这样的民间保障措施，仅仅对社会养老保障漏洞的弥补，无异于舍本逐末，更是对现实问题的一种逃避。 - 柴效武，徐智龙.售房养老推行中“柠檬市场”分析.浙江金融，2003（7）. 周俊山.住房反抵押贷款基于中国“五普”数据的分析.市场与人口分析，2006（增刊）. 聂国春, /SPAN.住房倒按揭即将推出，养老究竟需要多少钱？中国消费者报，2007年10月29日. 柴效武.房产养老寿险业务中老年人健康状况评价的不完全信息博弈.浙江大学学报(人文社会科学版), 2007(6). 童汇慧.住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断.企业经济,2007( 3). 丁乡.以房养老找不到坚挺的理由.新经济杂志2006（3）. How could reverse mor