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邯郸市房地产市场走势及银行信贷政策分析 摘要: 最近几年来,房地产市场的发展和变化一直是社会各界广泛关注的话题,银行信贷政策随着国家对房地产行业宏观政策的变化而频繁变化。本文通过对邯郸市区域性的房地产市场分析,揭示出邯郸市房地产市场变化及发展趋势,同时面对今年以来的宏观调控政策,通过对银行信贷支持情况的分析,揭示了银行房地产信贷业务面临的风险,提出了风险防控措施建议。 下载 关键词:房地产 信贷 价格 走势 风险防控 一、邯郸市房地产业区域发展现状及走势分析 (一)邯郸市房地产业发展区域特点 1、邯郸市基本情况 邯郸市位于河北省南部,邻接山西、山东和河南三省,是河北省第三经济大市。1985年被国务院批准为对外开放城市,1992年又被国务院批准为较大城市。邯郸市辖区面积1.2万平方公里,其中市区面积457平方公里。下辖4区、1市和14县。截至2008年底全市人口884万,其中市区人口140余万,市区人口居河北省第三位。 邯郸城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段,2008年,全市城镇居民家庭人均总收入达15348元,比上年增加2548元,增长19.9%,其中人均可支配收入14457元,增长14.9%。 邯郸 “十一五”期间规划发展目标是:2010年地区生产总值到达2300亿元,年均增长13%以上,人均生产总值25000元;全部财政收入达到240亿元,年均增长15%以上,全社会固定资产投资累计完成3500亿元,年均增长15%以上,城镇居民人均可支配收入增长10%左右,城镇居民人均住房面积到达30平方米?O。 2、邯郸市房地产市场概况 邯郸市房地产市场多年来发展态势较为平稳。在国家加强调控的背景下,房地产市场交易量在2008年末有所下降,但由于邯郸市人口较多,且经济发展保持稳定,在受到刚性需求的有效支撑等因素影响,交易量和房价仍保持基本稳定。2008年末全市住房均价达到3900元/平方米, 2009年住房均价4200元/平方米,房地产价格基本稳定。 3、近三年土地市场情况 全市土地出让面积整体供应平稳上升, 2007年全市出让居住用地38.3万平方米,2008年上半年伴随三年大变样的步伐,土地推出量加快,全年供应48.6万平方米。2009全年供应量为57.9万平方米。2007年开始推行批量招拍挂,项目主要集中在东北部地区;2008年由于三年大变样政策,城市中心区域城中村改造项目增多;2009年主要为城中村和五仓区土地。 (二)邯郸市近三年来房地产市场发展情况及走势分析 1、2007-2009年房产价格水平情况分析 邯郸市房产价格变化情况分析 分析认为,近三年邯郸市房产价格水平发展平稳,2008年底价格有所松动,2009年房价重拾增长的态势。目前,邯郸市房产价格仍然处在较为合理的区间内。房产价格增长与当地经济发展水平和居民收入情况相匹配;由于邯郸市为钢铁大市,受人为环境和城市区域功能分工的影响,区域内不同地域房产价格水平有较大差异;目前房产价格仍然维持在较合理的水平,并保持了稳定增长的势头。 2、房地产业市场供求情况简要分析(2007-2009年数据对比分析) (1)土地市场供求交易情况(2007-2009) 可见,近三年邯郸市土地供应量平稳增长,土地价格起伏不大。随着外埠房地产企业的陆续进入,外部资金的不断涌入,大量资金角逐有限的土地,应防范土地价格迅猛增长的风险。 (2)房地产供销情况(2007-2009): 曲线图集中显示了邯郸市连续三年的商品房竣工面积与销售面积高度相关,走向基本吻合,反映出房地产市场健康的供求关系。可见,邯郸市房地产市场发展平稳,价格起伏不大,充分体现了三线城市商品房供求、价格发展规律。 (3)当地房地产业发展形势预判 综合分析,邯郸市房地产业发展呈稳健发展态势,充分体现了三线城市的发展特点。从整体住房均价和开发量判断,仍然落后于省内同等经济发展水平的城市,在省内排在第五或第六位,房地产业的发展仍然有着较大的发展空间。 二、邯郸金融业对房地产行业的支持情况 (一)区域内房地产开发企业情况 目前,在邯郸市注册的房地产开发公司有416家。2009年全市入统的开发公司数量为168家,但近三年有开发项目(含县城区域)的开发公司只有90家左右。实力较强、具有较大规模项目的房地产开发公司也仅有20余家。开发资质方面,一级资质公司三家,二级资质近十家,邯郸市房地产开发企业中三级资质和暂定资质较多。由于受三线城市的地域影响,房地产企业的信用水平、资金实力、管理水平良莠不齐,差距明显。对于实力较强,管理水平较高的开发企业来说,融资相对较容易,资金压力不大,企业可以实现比较快速地发展。相对于一些实力较弱,管理水平较差的开发企业来说,其融资渠道缺乏,主要靠自筹或部分预售收入,难于捕捉到新的项目,企业发展较慢。目前,邯郸市有32家房地产企业有存量房地产开发贷款。 (二)四大国有商业银行对房地产业信贷支持情况 这里取四家国有银行的个人贷款与房地产开发贷款额度之和作为金融业对房地产行业支持力度的依据进行分析。 从以上图表不难看出,邯郸市金融业支持房地产业的信贷总量仅仅排在省内第八位,其中:邯郸市房地产开发贷款(93个亿)的额度仅高于衡水、邢台和沧州,甚至比不上承德和张家口,与邯郸市整体经济发展水平不相匹配。从这个数字可以侧面反映出邯郸市房地产行业的发展仍然处于较低阶段,整体状况仍然呈健康发展态势。 三、房地产信贷支持情况及风险防控措施建议 (一)现有房地产信贷政策及支持情况 近年来,国有商业银行对房地产企业的信贷政策重点受国家宏观调控的影响,在不同时期表现出了不同的松紧度,但总体来讲,对房地产信贷支持的力度在一个合理的水平,保持了相对稳定的增长,且资产质量较好。2007年房地产开发贷款余额总量为 196270万元,2008年为173994万元,2009年280737万元,2010年3月末为309405万元。 信贷项目支持对象主要是符合国家产业政策和房地产信贷政策的保障性住房和普通商品住房项目,在客户和项目把握上,采取了有进有退的策略,注意把握信贷投放的重点和节奏。在区域选择上,重点放在了经济较发达的邯郸主城区、峰峰矿区和武安市;在客户选择上,重点选择信用等级高、综合实力强、无不良信用记录、诚信度高的开发企业,在项目选择上,优先支持中小户型、中低价位普通住宅和经济适用住房项目,优先支持地域、地块条件好,配套设施齐全,设计、定位合理的大中型住宅小区项目。 (二)房地产信贷业务经营风险分析 1、政策风险 2009年底以来,针对个别城市房价增长过快,房地产过热的情况,国家出台了密集的宏观调控政策,国务院的通知中明确提出要加大信贷税收政策差别化执行力度,抑制投资性购房需求,加大保障性住房和普通商品房供给,这将有效地遏制房价不合理飙升,抑制房地产投机,使市场重新回归理性。而土地出让金首付比例不低于50%的政策更是增加了企业投资成本,有效打击了各地疯炒地皮的现象。除此之外,今年以来人民银行两次上调金融机构人民币存款准备金率,各家商业银行也纷纷出台信贷结构调整政策,抬高开发商信贷准入门槛,压缩房地产开发贷款和个人住房贷款规模,收紧二套房贷款政策,差别化执行甚至取消利率七折优惠政策等。这些政策无疑会从供给和需求两方面给房地产市场带来压力:一方面,信贷紧缩会抑制房地产企业的投资冲动,加大投资难度,使企业面临较大的资金压力;另一方面,个人住房贷款的政策趋紧,也大大抑制了投机性需求。尽管国家连续出台多项调控措施,然而调控效果在部分区域效果并不明显,房地产行业的政策调控风险依然很大,影响房地产业发展的不确定性因素增多,形势难以判断和把握,所有这些都进一步增加了房地产贷款业务的政策风险。 2、经营管理风险 由于市场的短期调整和风险的不断积聚,银行存量贷款的资产质量和风险控制面临严峻的考验。去年,银行房地产开发贷款投放量快速增长,尽管是银行考虑到项目投资成本上升、销售期拉长等因素而采取的提高贷款额度这一主动性防御措施而造成的,但存量贷款规模的快速增长势必会加大贷后管理和风险监控的难度。从信贷人员配备、市场情况变化把握、企业资金监控、信贷检查、风险预警、贷款封闭管理、贷款支用等多个方面提出了更高的要求。而从银行目前情况来看,仍然不同程度存在人员紧张,风险防范意识较弱,贷后检查不及时、不到位,封闭管理无法完全落实等一系列问题。 (三)风险防控措施建议 面对当前的市场形势和政策环境,如何强化风险防控措施显得尤为重要。 1、强化风险意识,夯实管理基础。首先要合理配备人力资源,对贷款进行日常管理和监控,实现贷后管理专人专岗;其次要加强对国家宏观政策的跟踪和研究,准确把握国家政策走向和市场形势变化趋势,合理制定符合本地区情况的业务发展规划。 2、加强贷前调查,把好风险防控的第一道关口。要教育从业人员认真做好项目调查和项目评估工作,调查要深入细致,真正把握好企业的经营状况、储备项目情况、定价设想、销售策略、资金状况等影响风险的关键因素。贷款前期材料要真实、客观,尤其要防范客户经理在调查阶段的道德风险。 3、加强对贷款企业经营情况和资金使用情况的监控。要切实落实定期走访制度,重点监控贷款企业项目的建设进度、销售情况以及资金回笼情况,并根据企业销售进度监督企业按照合同约定偿还贷款。一旦发现问题应及时采取切实可行的应对措施或方案,力争做到早发现,早解决,防患于未然。 4、严格执行房地产项目资本金的要求。对房地产项目资本金的核实必须严格、规范、准确,要认真审核并向上追溯一级资本金来源的合法性以及可靠性,并监督防范企业中途抽逃,要完善抵押担保手续,确认抵押物价值是否充足,认真落实贷款审批条件和提示条件,严禁对未达到发放条件的项目发放贷款。 5、加强贷款支用环节的监控,加强项目资金封闭管理。要严格按照银监会下发的固定资产贷款管理暂行办法的要求执行,确保信贷资金按规范