2018年土地增值税清算实务.pptx

纳税人俱乐部 400-650-9936 土地增值税 政策调整与清算实务 李国华 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增对土地增值税影响及应对策略 财税201643号：契税、房产税的租金、土地 增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋 的个人所得税应税收入为不含增值税收入。 所得税、自用房房产税等 70号公告：房地产开发企业在营改增后进行房地 产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定 相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地 产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含 增值税收入 纳税人俱乐部 400-650-9936 2017年国税总局稽查方向及项目解析 营改增和所得税管辖权的变更 地税：移交后的秋后算账 殃及池鱼：其他税种（残余税种） 专项整治的稽查工作 以票控税 纳税人俱乐部 400-650-9936 以2017年税务稽查重点工作安排为指导 纲领，全国税务稽查规范（1.0版）为 行为准则，金三系统+增值税发票新系统+出 口退税系统+协查管理系统等多系统联合为 手段的大数据，信息共享稽查体系， 纳税人俱乐部 400-650-9936 税总稽便函201729号2017年税务稽查重点 工作安排 一、依法严厉打击各类税收违法行为 （一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、 家具、手机、黄金等行业） （二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金 票、海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等） （三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作 （四）开展行业和区域性税收专项整治（建筑安装业、 房地产业、生活服务业及交通运输业等行业） 纳税人俱乐部 400-650-9936 全国税务稽查规范（1.0版） 包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各 类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险 点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书 211种，包括13大类94小类730项税务稽查事项 ，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示 各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管 理文书211种。 纳税人俱乐部 400-650-9936 “金税三期”的使用对企业财务工作提出的新要求 金三上线及稽查二包使企业无形可遁 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增后如何把握土地增值税清 算的对象、清算条件及应对策略 纳税人俱乐部 400-650-9936 国税发2006187号 （1）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增 值税清算： 房地产开发项目全部竣工，完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 纳税人俱乐部 400-650-9936 （2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求 纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上， 或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清 算手续的； 省税务机关规定的其他情形。 纳税人俱乐部 400-650-9936 拓展：企业所得税完工条件 国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企 业所得税问题的通知（国税发200931号）第 三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 纳税人俱乐部 400-650-9936 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工 条件确认问题的通知（国税函2010201号）：房 地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质 量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备 案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产 品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入 使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产 品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开 发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得 额。 纳税人俱乐部 400-650-9936 “清算单位” 土地增值税暂行条例实施细则： 第八条：土 地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算 项目或核算对象为单位。 （国税发2006187号）的规定，土地增值税以国 家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 ，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 各地具体规定： 纳税人俱乐部 400-650-9936 国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）文第十七条： “清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。” 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本 着实质重于形式的原则分期确定清算单位。 国家税务总局 2010/09/26 纳税人俱乐部 400-650-9936 后营改增时代土地增值税清 算收入疑难问题及应对策略 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析 70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税。适 用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税销项 税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让 房地产的土地增值税应税收入不含增值税应 纳税额。 纳税人俱乐部 400-650-9936 案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售 收入为1110万，假设对应的土地成本为400万 ，则纳税人如何确定土地增值税收入？ 简易计税： 土地增值税应税收入=1110/（1+5%） =1057.14万 纳税人俱乐部 400-650-9936 一般计税： 销售额=（1110-400）/（1+11%）=639.64万 增值税销项税额=639.6411%=70.36万 土地增值税应税收入=1110-70.36=1039.64万 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值 税清算收入。 营改增抵减的增值税销项税金是否调减土地 增值税土地成本？ 土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取 得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用。 纳税人俱乐部 400-650-9936 财会201622号： 借：应交税费 应交增值税（销项税额抵减 ） 贷：主营业务成本、存货、工程施工 纳税人俱乐部 400-650-9936 土地增值税预征计税依据确认争议及涉税风险把控 70号公告：为方便纳税人，简化土地增值税预征税 款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行 开发的房地产项目的，可可按照以下方法计算土地增 值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据= 预收款-应预缴增值税税款。 根据18号公告第十一条规定：增值税应预缴税款= 预收款（1+适用税率或征收率）3%。 纳税人俱乐部 400-650-9936 “可”的含义 ？ 纳税人俱乐部 400-650-9936 收入要点： 土地增值税暂行条例 第五条：纳税人转让房 地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和 其他收入。 条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有 关的经济收益。【比如低价出售+无偿使用】 包括视同销售收入： 纳税人俱乐部 400-650-9936 纳税人俱乐部 400-650-9936 增值税暂行条例实施细则第四条：8 （一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税 人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售， 但相关机构设在同一县（市）的除外 （四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税 应税项目； 纳税人俱乐部 400-650-9936 （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利 或者个人消费； （六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投 资，提供给其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配 给股东或者投资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿 赠送其他单位或者个人。 纳税人俱乐部 400-650-9936 140140号文号文: : 纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期 的，不属于营业税改征增值税试点实施办 法（财税201636号文件印发）第十四 条规定的视同销售服务。 无偿的内涵： 纳税人俱乐部 400-650-9936 我是一家房地产开发企业财务人员，我公司 有一批门面房，原定价格18000元/平方米，为 了促销，现优惠价为15000元/平方米，发票按 15000元/平方米开具给购房人，又签一个补充 协议，规定我公司在交付房产后，该房产3年 的使用权归我公司，经营期收益归我公司，3 年后该房产的使用权交还给购房人。请问我公 司是按18000元/平方米还是按15000元/平方米 确定营业收入申报营业税、土地增值税？ 先卖后租协议 纳税人俱乐部 400-650-9936 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签 订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税 问题的批复（国税函2008576 号）规定，所 述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地 产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部 分购房价款，因此对上述情形的购买者个人少支 出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照 “财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财 产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和 协议规定的租赁月份数平均计算确定。 纳税人俱乐部 400-650-9936 对于购买方有哪些涉税风险？ 营改增影响： 纳税人俱乐部 400-650-9936 转让永久使用权如何纳税？ 国税发1993149号：以转让有限产权或永久使用 权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 营业税改征增值税试点实施办法：转让建筑 物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑 物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者 构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照 销售不动产缴纳增值税。 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增后代收款项涉税风险点剖析 财税字199548号： 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业 在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房 价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取 得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是 在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的 收入。 纳税人俱乐部 400-650-9936 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除 的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计 税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 所得税：国税发【2009】31号第五条第二款 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费 用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发 票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发 产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具 发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 纳税人俱乐部 400-650-9936 合同框架协议与合同的区别？ 某房地产公司和建筑公司签订合同框架协议，拟用 部分房产抵顶建筑工程款1000万元，企业进行了账 务处理： 借：应付账款-某建筑公司 1000 贷：库存商品 1000 税务稽查时，要求企业按视同销售缴纳土地增值 税、营业税（增值税）、企业所得税等，是否正确 ？ 34 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际 收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理 转账之日确认收入的实现。 核心点：纳税义务发生时间 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增后订金、定金、诚意金、问题违约金问题 及应对技巧 营改增前税务机关的做法： 营改增后： 通常：预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭 +尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款； 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 纳税人俱乐部 400-650-9936 零首付应注意哪些涉税风险? 房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订 资金垫付协议 房地产企业代业主垫付全部首付款时，应当将垫付 首付款全额作为预收款计入营业额，缴纳相关税费 房地产企业此时收取的垫付资金利息和客户不按期 还款的违约金，属于金融保险业，缴纳相关税费。 纳税人俱乐部 400-650-9936 销售精装房的财税处理及营改增影响： 房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地 产开发成本。 上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修 公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰 用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。 房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售 家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗 帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用 电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。 纳税人俱乐部 400-650-9936 穗地税函2014175号： 一、关于家具家电成本的扣除问题 随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移 动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失 其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空 调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本 予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电 视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得 作为加计20%扣除的基数。 纳税人俱乐部 400-650-9936 买房送车、买房送家电等营销策略营改增前后财税 处理 增值税：房地产开发企业销售精装修房，已在商 品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备 等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中 所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买 房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。 发票开具： 纳税人俱乐部 400-650-9936 所得税：国税函2008875号：三、企业以买一赠 一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应 将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分 摊确认各项的销售收入。 个人所得税：财税201150号： 一、企业在销售 商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品， 属于下列情形之一的，不征收个人所得税： 2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同 时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、 入网费，或者购话费赠手机等； 纳税人俱乐部 400-650-9936 二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的， 取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款 由赠送礼品的企业代扣代缴： 1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位 以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按 照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人 所得税。 3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外 抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项 目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 纳税人俱乐部 400-650-9936 包税协议： 问题：房产转让合同上约定了房价，但不包含转 让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让 收入怎样确定？ 房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房 产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转 让收入=合同约定转让价格（1-受让房替转让方 承担应纳税收的税率之和）。 营改增后如何计算？ 推而广之： 纳税人俱乐部 400-650-9936 地下人防形成的车库的财税处理及疑难解析及营 改增影响 1、销售：单独销售或买房送车位： 营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附 加。 土地增值税： 直接取得价款 车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地 增值税已在所销售的商品房中体现。 成本： 纳税人俱乐部 400-650-9936 房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用 权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。 土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位 使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。 所得税：国税发200931第三十三条 企业单独建造 的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设 施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。即对于 利用地下基础设施形成 的停车场所，不管是否有产权，不 管是否是地下人防设施，均按公共配套设施处理。 印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销 售不动产万分之五交纳。 纳税人俱乐部 400-650-9936 2、单独转让车位使用权： 单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让 和法律规定年限内（长期）转让。 有限期内（短期）转让车位使用权：即通常所说的 租赁车位使用权。 营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发 生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为 预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预 提交纳营业税及附加。 土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值 税。 纳税人俱乐部 400-650-9936 土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征 税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造 的不征收。各地政策执行不一样， 房产税：财税2005181号：，已出租的地下 建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产 税。所以房开企业应按租金收入12%交纳房产 税。财政部税务总局关于房产税若干具体问题 的解释和暂行规定 十一条“为鼓励利用地下 人防设施，暂不征收房产税。”已作废 印花税：按租赁金额的千分之一交纳。 纳税人俱乐部 400-650-9936 法律法规年度内转让车位使用权： 法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论， 实质与销售并无二致。 营业税及附加：不管是开具服务业-租赁业 发票或销售不动产发票，营业税及附加一样按 5.6%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。 土地增值税：土地使用税：不涉及 房产税：所得税：按收到的价款作为收入，计 征所得税。 印花税：按销售不动产万分之五交纳。 纳税人俱乐部 400-650-9936 3、开发商自用地下人防设施 营业税：如无营业收入，不涉及营业税。 土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值 税。 土地使用税：房开企业对于自用地下人防设施，原 则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税 ，但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下 人防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修 建的地下车库，无论对外出租或自营，均应按规定 征收房产税和土地使用税 纳税人俱乐部 400-650-9936 房产税：财税2005181号第一条、凡在房产税征收范围内 的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下 建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均 应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规 定。 所得税：无收入不涉及 印花税：不涉及 需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人 防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于 超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理 产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增后土地出让金返还模式及相应财税处理？ 不征税收入：财税201170号 一般而言：土地增值税冲成本，企业所得税做收入 咬文嚼字，逐字逐句： 核心点：业务实质 纳税人俱乐部 400-650-9936 一、营业税： 二、企业所得税: 三、土地增值税 四、契税 五、账务处理 纳税人俱乐部 400-650-9936 第一、政府导拆迁，土地出让金返还用于建设主 购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与 国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企 业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金 入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 ，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后 无偿移交给动迁户。 纳税人俱乐部 400-650-9936 第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理 拆迁、拆迁补偿） 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土 部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳 10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支 持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平 土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地 产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方 向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万 中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万 元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 国税函2009520号 纳税人俱乐部 400-650-9936 第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开 发项目相关的基础设施建设 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩， 与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元 ，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地 出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助 3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排 水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。 纳税人俱乐部 400-650-9936 四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学 校、医院、幼儿园、体育场馆） 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩， 与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元， 企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让 金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万 元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理 场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园 等配套设施相关税务处理： 纳税人俱乐部 400-650-9936 第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或 个人。 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与 国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企 业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金 入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙 补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产 经营财政补贴。 纳税人俱乐部 400-650-9936 第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任 何事项，只是奖励或补助 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩， 与国土部门签订的出让合同价格为10000万元， 企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让 金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万 元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定 资金专项用途。 纳税人俱乐部 400-650-9936 “尾房”销售的土地增值税处理 国税发2006187号 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地 增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的 单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计 算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项 目总金额清算的总建筑面积。 关注地方政策： 纳税人俱乐部 400-650-9936 后营改增时代土地增值税清 算成本疑难问题及应对策略 纳税人俱乐部 400-650-9936 发票-土地增值税成本列支无法逾越的屏障 列支成本费用是否必须取得发票？ 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第 十九条 条例第六条所称符合国务院税务主管部 门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证）， 是指： （一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单 位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征 收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法 有效凭证； 纳税人俱乐部 400-650-9936 （二）支付的行政事业性收费或者政府性基金 ，以开具的财政票据为合法有效凭证； （三）支付给境外单位或者个人的款项，以该 单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税 务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供 境外公证机构的确认证明； （四）国家税务总局规定的其他合法有效凭 证。 纳税人俱乐部 400-650-9936 判决书、裁定书、公证文书能否替代发票使用 ？ 国家税务总局发布的2015年第92号公告:中华 人民共和国营业税暂行条例第六条所称符合国 务院税务主管部门有关规定的凭证，包括法院判 决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证 债权文书。 肉体已腐，精神永存 营改增后变化： 纳税人俱乐部 400-650-9936 发票取得原则的例外情况： 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发 2009 31 号)第三十二条规定： 但以下几项预提(应付) 费用可以在税前扣除: (一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发 票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金 额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 % 。 纳税人俱乐部 400-650-9936 (二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可 按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设 施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中 明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定 必须配套建造的条件。 (三) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费 用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费 用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公 建维修基金或其他专项基金。 纳税人俱乐部 400-650-9936 土地增值税和企业所得税在票据要求上的不同点 土地增值税清算管理规程（国税发200991 号）第二十一条： (一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时 ，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据 的不得扣除 。（例如：质量保证金，即是属于应 当取得合法凭据，但是没有取得的， 不允许扣除 ） (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用， 必须是实际发生的 。（即：不允许预提） 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增对土地增值税成本的影响 前提：必须有抵扣凭证 36号文：第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税 额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集 体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服 务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资 产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产 （不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消消费属于个人消费。 纳税人俱乐部 400-650-9936 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加 工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的 购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配 劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所 耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人俱乐部 400-650-9936 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的 购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产 ，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮 服务、居民日常服务和娱乐服务。服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情 形。 纳税人俱乐部 400-650-9936 抵扣技巧： 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、 丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货 物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情 形。 纳税人俱乐部 400-650-9936 地价划分： 第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分 批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定 ，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例 计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按 税务机关确认的其他方式计算分摊。 纳税人俱乐部 400-650-9936 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的 批复（国税函1999112号）：根据土地增值税 立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让 土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、 绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七 条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是 计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增 值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积 来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积 减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 纳税人俱乐部 400-650-9936 地价款、土地征用及拆迁补偿费的疑难问题及风 险应对 拆迁补偿支出和回迁房建造支出： 补偿方式多种多样，大体分为三类：即，货币补 偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合 营业税：税函发【1995】549号文件规定，对偿还 面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机 关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 纳税人俱乐部 400-650-9936 土地增值税：国税函【2010】220号六： 企业所得税： 个人所得税：财税【2005】45号：个人取得拆迁 补偿款与拆迁补偿房屋，不征收个人所得税。 纳税人俱乐部 400-650-9936 地价款收入中剔除要点把控及风险分析 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地 产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）， 以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向扣除受让土地时向政政 府部门支付府部门支付的土地价款后的余额的土地价款后的余额为销售额。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政政府、土地管理部门或受政 府委托收取土地价款的单位府委托收取土地价款的单位直接直接支付的土地价款。 并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制 的财政票据。 土地征用及拆迁补偿费、各种规费能否冲减销售额？ 纳税人俱乐部 400-650-9936 财税2016140号：“向政府部门支付的土地价 款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和 拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收 益等。”“房地产开发企业中的一般纳税人销售 其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地 产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个 人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣 除。 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供 拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭 证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。” 纳税人俱乐部 400-650-9936 前期工程费的稽查方法及风险点 国税发2007132号：包括规划、设计、项目可 行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一 平”等支出。 票据、营改增影响 税收筹划：流转税和土地增值税的转换 大型房地产企业在香港、澳门、韩国设立咨询公 司等目的？ 纳税人俱乐部 400-650-9936 建筑安装工程费的税收疑难点及风险应对 检查时，应注意：第一，发生的费用是否与决算报 告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载 的内容相符；第二，房地产开发企业自购建筑材料 时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；第三， 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当 地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工 程费支出是否存在异常。 纳税人俱乐部 400-650-9936 甲供材、及分包工程在营改增前后处理的变化对 房地产业税负的影响？ 营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税 务总局令2008年第52号）第十六条规定：“除本 细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（装 饰劳务除外），其营业额应当包括工程所用原材 料、设备及其他物资和动力价款在内。但不包括 建设方提供的设备的价款。” 处理技巧： 纳税人俱乐部 400-650-9936 36号文：一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务 ，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工 程发包方自行采购的建筑工程。 实务中建筑企业是否可以按3%开票？ 市场地位很重要 对象：是否需要抵扣进项税？企业OR政府 “甲供材”营改增之后房地产建安企业PK焦点 成本不变原则 纳税人俱乐部 400-650-9936 分包业务营改增后税控核心点： 条例纳税人将建筑工程分包给其他单位的 ，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付 给其他单位的分包款后的余额为营业额； 税对违法行为的敏感度？ 营改增后影响：36号文：试点纳税人提供建 筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价 款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销 售额。 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增后挂靠否构成虚开增值税发票犯罪呢？ 国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用 发票有关问题的公告的解读 二、以挂靠方式开展经营活动在社会经济生活 中普遍存在，挂靠行为如何适用本公告，需要视 不同情况分别确定。第一，如果挂靠方以被挂靠。第一，如果挂靠方以被挂靠 方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税 应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税 人。人。 纳税人俱乐部 400-650-9936 被挂靠方作为货物的销售方或者应税劳务、应 税服务的提供方，按照相关规定向受票方开具 增值税专用发票，属于本公告规定的情形。第 二，如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销 售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务， 被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠方为纳 税人。这种情况下，被挂靠方向受票方纳税人 就该项业务开具增值税专用发票，不在本公告 规定之列。 纳税人俱乐部 400-650-9936 基础设施费和公共配套设施费的涉税风险点 可售面积之争 红线内： 公共配套设施费： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费 用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非 营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除 ； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除 成本、费用。 纳税人俱乐部 400-650-9936 开发间接费用及开发费用转换技巧 土地增值税税前扣除： 期间费用和开发间接费用利弊分析 诉讼费、沙盘、售楼部、采购部 技巧：组织机构图 纳税人俱乐部 400-650-9936 国税函2010220号第三条： “（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最 高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其 他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金 额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能 提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使 用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10% 以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按 照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此 前规定的比例执行。 纳税人俱乐部 400-650-9936 测算： 关于土地增值税一些具体问题规定的通知（ 财税字199548号）第八条关于扣除项目金额中 的利息支出如何计算问题规定如下： （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行， 超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利 息不允许扣除。 纳税人俱乐部 400-650-9936 “红线外”的支出的财税处理及营改增后是否 有进项可以抵扣？ 1、不可以扣： 苏地税规20121号：项目规划范围之外的， 其开发成本、费用一律不予扣除。 2、可以扣： 营改增后影响： 营改增后红线外附加工程所包含的进项税额能 否抵扣及土地增值税前列支？ 纳税人俱乐部 400-650-9936 青岛市地税局公告2015年第2号：纳税人为取得国有 土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求， 在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房 项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土 地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计 入土地成本。 穗地税函2014175号：纳税人为取得土地使用权， 在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工 程发生的支出，纳税人如果能提供国土房管部门 的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证 明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予 以扣除。 纳税人俱乐部 400-650-9936 加计扣除项目疑难问题解读 地产公司手中有土地一块，土地出让金及契税成本为 10000万元，已经完成道路平整及管网建设，投入资 金1000万元，出售价格20000万元， 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的 通知（国税函发1995110号）第六条（二）项 规定，即对取得土地使用权后投入资金，将生地变为 熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使 用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地 所需成本再加计开发成本的20以及在转让环节缴纳 的税金。 纳税人俱乐部 400-650-9936 加计扣除的4种情况 一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让：国 税函发1995110号：只允许扣除取得土地使用权时支付的 地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 二、取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让； 三、地产开发建造，可按取得土地使用权所支付的金额与房 地产开发成本之和加计20%扣除。 四、转让旧房及建筑物，条例第六条第（一）项、第（ 三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买 年度起至转让年度止每年加计5%计算。 纳税人俱乐部 400-650-9936 营改增后商住一体成楼涉税要点把控 某房地产公司开发商住楼一幢，总可售面积为10000平方米 ，公司以该幢楼为成本核算对象。其中一至四层为写字楼， 可售面积为4000平方米，平均售价为10000元/平方米，销售 收入为40000000元；五至十层为普通住宅，可售面积为6000 平方米，平均售价为4000元/平方米，销售收入为24000000 元，总销售收入为64000000元。该商住楼土地成本为 10000000元，建筑成本为20000000元，与转让房地产有关的 税金只考虑营业税、城建税、教育费附加，为销售收入的 5.6%。 营改增影响： 技巧： 纳税人俱乐部 400-650-9936 项目分类方法一方法二 总体写字楼普通住宅 收入售价（每平方米）6400 100004000 小计640000004000000024000000 扣除项目可售面积(平方米）1000040006000 土地成本1000000040000006000000 房地产开发成本20000000800000012000000 房地产开发费用300000012000001800000 营业税金及附加358400022400001344000 加计扣除部分600000024000003600000 扣除项目合计425840001784000024744000 增值额 2141600022160000-744000 增值率 50.29%124.22%-3.01% 适用税率 40%50%0% 应纳税额 643720084040000 税额差额 -1966800 纳税人俱乐部 400-650-9936 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧 票据： 花草苗木+人工 农业生产者销售自产农产品 购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口 增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销 售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进 项税额。 纳税人俱乐部 400-650-9936 施工现场的水电费的博弈分析及应对策略 国税函2009537号：四川省机场集团有限公司向驻 场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为， 其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并 征收增值税，不征收营业税。 抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税 务局、地方税务局。 风险、税率 应对策略： 纳税人俱乐部 400-650-9936 母公司拿地子公司运作新政及运作技巧 房地产企业拿地，项目公司开发，土地扣除： （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订 变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情 况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变 ； （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企 业持有。 140号出来之前如何处理？其他方法 纳税人俱乐部 400-650-9936 后营改增时代 融资涉税要点把控及优化策略 纳税人俱乐部 400-650-9936 银行融资：（营改增前后） 核算：利息支出计入财务费用 要点把控： 票据 资本化和费用化要点把控 银行收取的咨询费、顾问费是否能在税前扣？ 投资未到位银行利息扣除税收风险把控 纳税人俱乐部 400-650-9936 非银行金融机构融资： “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中 ，应包括在签订该借款合同当时，本省本省任何一 家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金金 融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从 事贷款业务的企业事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信 托公司等金融机构。 纳税人俱乐部 400-650-9936 “同期同类贷款利率”是指在贷款期限、 贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件 基本相同下，金融企业提供贷款的利率。 既可以是金融企业公布的同期同类平均利 率，也可以是金融企业对某些企业提供的 实际贷款利率。 是是非非小额贷款公司 土地增值税： 纳税人俱乐部 400-650-9936 非金融企业融资： 国税函发1995156号第十条规定：贷款属于“ 金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资 金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金 融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他 人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金 融保险业”税目征收营业税。 营改增后：36号文 一脉相承 纳税人俱乐部 400-650-9936 贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息