2017年漯河市房地产市场销售及库存分析报告.ppt

漯河市房地产市场销售及库存分析报告 2018.1.5 区域在售量分布图 西 城 区 郾城区 源汇区 召 陵 区 高铁站东环路 南环路 金山路 湘江路 黄河路 太行山 路 漯河销售及库存货量分析调研范围 源汇区重点项目分布图 金域蓝湾 大唐凤凰府 建业二号城邦 项目名称 金域蓝湾 价格4400 成交套数 231（2.4万） 大唐凤凰府 价格4500 成交套数 660（7.2万） 建业二号城邦 价格 5600（9月清 盘价） 成交套数 502（清盘7万 ） 尚书房 价格 5000 成交套数 781（9万） 世贸中心 价格5700 成交套数 117（1.3万） 合计 2291（26.9万 方） 1月12月漯河市房地产市场抽调分析 尚书房 尚和苑未售 源汇区重点项目成交量分析： 1、前11月最终以建业二号城邦领跑源汇区，基本开盘售罄。由于代建项目，该项目并未追求利润最大化，以 价换量，销售均价5500相对建业品牌以及项目品质，在市场中处于适中水平。 2、大唐凤凰府前11月成交512套，成交面积6万左右，销售较为靠前，但全年价格涨幅仅300/左右，销售形 势大好情况下，开发商同样以销售量为侧重点。 3、尚书房项目前11月成交513套，受建业二号城邦热销影响，加之许慎小学与幼儿园学区优势，销售形式良好 ，但同样全年价格涨幅仅500/左右，开发商走量态势明显。 4、该区域整体销售2291套，主要以建业、尚书房、开源凤凰府三家为主。由于源汇区（不含中心城区，现售 项目主要为南部片区）并非投资热点区域，价格趋于平稳略有涨幅，销售走势除个别尾盘以外整体情况良好。 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 召陵区重点项目分布图 天明第一城 东方明珠 湾景国际 泰威中央公园 荣昌广场 瑞贝卡家天下 1月12月漯河市房地产市场抽调分析 项目名称 湾景国际 价格4500 成交套数 260(一期清盘 2.7万） 东方明珠 价格3800 成交套数650（7.1万） 泰威中央公园 价格3850 成交套数650（7.5万） 荣昌商业广场 价格 3350（8月清盘 ） 成交套数 206（清盘，烂 尾2.2万） 天明第一城 价格3850 成交套数486（4.9万） 瑞贝卡家天下 价格3800 成交套数 420（二期清盘 5.4万） 合计 2672套（29.8万 ） 金色龙湾三期待售，尚东华府未售 召陵区重点项目成交量分析： 1、前11月以东方明珠705套成交量领跑召陵市场，销售价格基本维持在37003800之间，属于召陵区偏高价格 。主要因素为：学区房、准现房、房源充足、1万元定房等。 2、该区域在售项目均为老牌项目，销售周期基本为3年10年，所以导致目前诸多项目接近尾盘，但后期均有 土地存量。 3、湾景国际前二个季度均为去划一期尾房普通住宅为主，8月份推出120复式新品，销售价格4900元，价格涨 幅36%，且仅1个月左右全部售罄。 4、该区域整体成交2672套。东方明珠、泰威中央公园贡献近50%，拉动区域整体成交量。常规项目价格涨幅8% 11%左右，且整体走势良好，一方面受益于去库存利好政策，一方面近三年购房者持币观望导致井喷式爆发。 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 建业壹号 城邦 帝景城 松江国际 嘉业城市 花园 天鑫现代 城 檀溪谷 郾城区重点项目分布图 1月12月漯河市房地产市场抽调分析 项目名称合计（套） 天鑫现代城 （澜庭叙） 价格4700 成交套数 1954（21万） 壹号城邦 价格5500 成交套数 501（6.3万） 檀溪谷 价格3700 成交套数 1454(15万） 松江国际 价格4630 成交套数 326（3.4万） 帝景城价格5000（5月清 盘） 66（二期清盘 0.8万） 成交套数 嘉业城市花 园 价格4800 成交套数 415（4.3万） 恒大项目 价格7600 成交套数781（8万） 永信伯爵山 价格5350 成交套数452（5万） 长江国际广 场 价格4930（8月清 盘价） 200（清盘2.3 万） 成交套数 合计 6149（66.1万 ） 恒大名都 恒大御景 永信伯爵山 长江国际广场 嘉业城市花园三期未售 郾城区重点项目成交量分析： 1、前11月天鑫现代城以1954套成交量领跑全市，2017年绝对的黑马横空出世，单从成交量考量力压一二 线品牌房企。价格涨幅高达28%，价格调整规律基本以三个月为一个周期。项目热销因素如下： 2017年漯河整体房地产市场呈现上升趋势，购房热潮速增。 项目占据郾城区门户位置，吸引大量的周边地缘性乡镇客户。 借势漯河西城区域大发展规划 开发节奏完美契合，热销态势持续升温，库存无断档，市场关注度持续提升。 百人团战，重赏刺激。2月份启动百人销售团队，年底完成项目经营计划全员奖励1700万，按职 务、部门、进行分配 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 郾城区重点项目成交量分析： 2、檀溪谷项目前11月成交1454套，数字较为可观，但该项目证件手续长期搁置，前述成交量大部分仅缴纳1万 元定金占房及少量缴纳部分首付客户，所以该成交量水分很大，参考时可扣除减半。 3、建业壹号城邦自2012年入市，迄今已经5年时间，今年主要销售任务为该项目5期，截止目前整盘基本已经 售罄。 4、恒大项目成交数据为名都、御景两个项目总和，前11月整体价格涨幅在8%左右，但是自3月份起成交价格基 本无太大波动，前11月成交共计781套，战略方针同样以走量为先。 5、嘉业城市花园与松江国际走势均相对平稳，无太大起伏，松江国际基本全盘售罄，城市嘉业花园一二期基 本售罄，三期即将入市。 6、区域整体成交总量达到6149套，天鑫现代城、檀溪谷贡献50%以上，整体销售走势良好，所有项目基本无库 存，价格涨幅均在8%以上。檀溪谷、嘉业城市花园、帝景城后期还有未开发地块，其它项目均是全盘售罄。 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 建业森林半岛 畅园国际 滨湖国际 月湾湖东岸 阳光城 西城区重点项目分布图 1月12月漯河市房地产市场抽调分析 项目名称合计 西城森林半岛价格 7600（洋房） 1012（11万） 成交套数 畅园国际 价格5000 成交套数 442（一期清盘4.6 万） 阳光城 价格3800 成交套数552（5.4万） 月湾湖东岸 价格5700 成交套数380（4万） 滨湖国际公园里 价格 0（一期16年售罄 ，二期认筹） 成交套数 天福泊悦城价格4500 成交套数560（7.5万） 合计2946(32.5万） 天福泊悦城 长申玉、滨湖国际未售 西城区重点项目成交量分析： 1、前11月西城森林半岛以1012套成交量领跑西城区域，该项目一期高层普宅成交均价为4900左右，二期云熙府产 品升级，花园洋房产品成交均价为7600左右，由于两类产品区别较大，价格可比性价值较低，截止目前该项目西城 森林半岛普宅全部售罄，云熙府首期基本售罄。 2、其它项目销售走势基本平稳，每月去化量较为平均。但随着销售市场火爆，价格涨幅基本均达到11%以上。 3、滨湖国际该项目前期货量均已售罄，本次排号630组左右，而销售货量仅为最后2栋楼，目前排号也已截止，但 还未开盘选房，预计开盘即售罄，目前该项目主要以去化商业为主。 4、该区域整体成交2946套，建业森林半岛贡献近50%。纵观该区域整体可售货量较低，随着市政配套设施不断完善 ，以及该区域高品质项目不断推出（云熙府、西溪花园、滨湖国际、碧桂园），势必成为漯河投资热点区域。 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 17年整个漯河市去化14058套房屋，除郾城区以外，其它区域去化量较为平均，去化货量共计约 155.3万。 区域去化量（套）去化面积（万m2） 源汇区229126.9 召陵区267229.8 西城区294632.5 郾城区614966.1 合计14058155.3 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 前11月漯河房地产市场共性特征： 1、漯河在售项目90%以上均为3年以上老项目，新入市项目较少。 2、所有在售项目基本接近尾声，剩余库存量均较低。 3、无论中低端刚需项目还是高品质改善型项目，销售走势均较为良好。 4、在如此火爆市场下，除个别楼盘以外，价格涨幅均不是很大，仅比常 规项目涨幅高出13个百分点，甚至各别楼盘价格基本未有变化。 1月11月漯河市房地产市场抽调分析 漯河库存货量分析在售量统计 区域/类型楼盘个数在售量（万） 召陵区1418.7 西城区610 源汇区46 郾城区1213 总计3647.7 现有在售楼盘共计36个，在售货量47.7万.其中召陵区在售楼盘14个，在售货量18.7万，西城 区在售楼盘6个，在售货量10万，源汇区域在售楼盘4个，在售货量6万，郾城区域在售楼盘12个， 在售货量13万。 区域在售量分布图 西 城 区 郾城区 源汇区 召 陵 区 高铁站东环路 南环路 金山路 湘江路 黄河路 太行山 路 18.7 万 13万 10万 6万 漯河库存货量分析在售量统计 漯河库存货量分析即将入市货量统计 区域/类型楼盘个数待入市货量（万） 召陵区580 西城区550.4 源汇区412.76 郾城区316.6 总计17159.36 区域在售量分布图 西 城 区 郾城区 源汇区 召 陵 区 高铁站东环路 南环路 金山路 湘江路 黄河路 太行山 路 80万 16.6万 50.4万 12.76万 漯河库存货量分析即将入市货量统计 在建即将入市项目共计17个，待入市货量共计159.36万。 1、召陵区开工未售项目5个，待入市货量80万，其中博顺国际城、金色龙湾、瑞贝卡家天下三 个项目共计50万，绿城玫瑰园项目18万 ，建业桂园12万 。 2、西城区开工未售项目5个，待入市货量50.4万，其中长申玉项目27万，占比50%以上，云熙 府、西溪花园合计14万， 月湾湖东岸与滨湖国际合计9.4万 。 3、源汇区开工未售项目3个，待入市货量12.76万，大唐凤凰府待入市7.3万,尚书房项目待入 市货量2.26万, 金域待入市3.2万 。 4、郾城区开工未售项目3个，待入市货量16.6万，其中嘉业城市花园8万，广天颐城4.7万 ，檀溪谷3.9万。 漯河库存货量分析即将入市货量统计 漯河库存货量分析未开工后期入市货量统计 区域/类型楼盘个数待建量（万） 召陵区6155 西城区395.36 源汇区481 郾城区5116.7 总计18438 区域在售量分布图 西 城 区 郾城区 源汇区 召 陵 区 高铁站东环路 南环路 金山路 湘江路 黄河路 太行山 路 134 万 116.7万 95.36万 81万 漯河库存货量分析未开工后期入市货量统计 未开工后期入市项目共计18个，货量共计438万。 1、召陵区未开工后期入市项目6个，总货量155万，其中金色龙湾40万、湾景国际36万、泰威中央公 园24万 、博顺国际城20万 、瑞贝卡家天下13万，绿城玫瑰园22万，昌建一号公园项目、昌建君悦府 项目尚未规划确定。 2、西城区未开工后期入市项目3个，总货量95.36万，其中长申玉项目74万、云熙府18万、西溪花园 3.36万，昌建沁源和为养老项目非常规住宅未考虑在内。 3、源汇区未开工后期入市项目4个，总货量81万，六合世家未开工货量5万， 建业新城未开工货量30 万，漯河世贸中心38万、尚和苑8.4万。 4、郾城区未开工后期入市项目5个，总货量116.7万，其中建业新城50万、昌建御峰项目28.7万、广 天颐城10万、慧展壹号10万、天鑫澜庭序18万。 漯河库存货量分析未开工后期入市货量统计 注：1、本次数据统计未含盖临颍县、舞阳县等漯河周边区域。 2、本次数据统计未含盖漯河城区纯商业用地、工业用地、教育用地、医疗用地。 一、1月12月漯河市土地出让一览表 月份宗数成交价（万）出让面积（） 郾城区源汇区召陵区西城区合计 01月1111600466550046655 02月41711718074272941743047111 03月0000000 04月51988519936620855985082129 05月216695001136740113674 06月4233090181751184500136625 07月0000000 08月53356433395219001165920171887 09月164860401150040115 10月224261254370796240105061 11月0000000 12月0000000 总计24152477968421603474860680743257 漯河土地情况 数据分析：漯