二房地产经纪管理办法.doc

二 房地产经纪管理办法2.1 经营场所公示内容（房地产经纪管理办法）中规定的房地产经纪结构及其分支结构应当在其经营场所醒目位置公示哪些内容？1）营业执照和备案证明文件；2）服务项目、内容、标准；3）业务流程；4）收费项目、依据、标准；5）交易资金托管方式；6）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；7）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；8）法律、法规、规章规定的其他事项。2.2（房地产经纪管理办法）中，房地产经纪服务合同应当包含哪些内容？房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的（一般从接受委托到签约完成时中介公司的服务范围）应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，房地产经纪服务合同应当包含下列内容。1） 房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况2） 房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准，3） 服务费用及其支付方式，4） 合同当事人的权利和义务；5） 违约责任和纠纷解决方式2.3（房地产经纪管理办法）中规定，房地产经纪结构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者服务租赁合同的相关内容，并书面告知哪些事情？1）是否与委托房屋有利害关系；2）应当由委托人协助的事宜，提供的资料；3）委托房屋的市场参考价格；4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；5）房屋交易涉及的税费；6）经纪服务的内容及完成标准；7）经纪房屋收费标准和支付时间；8）其他需要告知的事项。2.4房地产经纪管理办法中规定的房地产经纪结构和房地产经纪人员不得有哪些行为？1）捏造散布涨价信息或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格；2）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息、低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3）以隐瞒、欺诈、胁迫、栽赃等不正当手段招茂业务，诱惑消费者交易或者强制交易；4）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5为交易当事人规定房屋交易税费等非法目的，就同意房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6） 改变房屋内部结构分割出租；7） 侵占、房地产交易资金；8） 承购承租自己提供经纪服务的房屋；9） 为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10） 法律、法规禁止的其他行为。2.5房地产经纪管理办法中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？5年2.6 房地产经纪机构提供其他办理服务，可以另行收费吗？可以，房地产经纪机构提供代办费房款，代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容，收费标准等情况，经委托人同意后另行签订合同。2.7 房地产经纪服务收费必须明码标价吗？房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈，一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确表示每一个项目和标准，不得混和标价，捆绑标价。2.8 对外发布相应的房源信息的条件。房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的信息。2.9房地产经纪人员及房地产经纪机构的法律责任。有下列行为之一的，有县级以上地上人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，被房地产经纪人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款；房地产经纪人员已个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；1） 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容，收费表标准等情况，并未经委托人同意的；2） 房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协力签名的；3） 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；4） 房地产经纪机构未按照规定如时记录业务情况或者保存房地产经纪房屋合同的。三 房地产建筑相关知识3.1 常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？常见的房屋结构有砖混结构、钢筋混凝土结构、框架结构等，各种结构有其自身的特点。 砖混结构：砖填或砖筑，钢筋混凝土楼板和屋顶称重构建作为主要称重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大，采用最普通的结构类型； 钢筋混凝土结构：即主要称重构建包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑，工业建筑和高层住宅； 框架结构：住宅是指以钢筋混凝土浇筑成称重梁柱，再用预制的加气混凝土。膨胀珍珠岩、浮石、腐烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅，适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。3.2 如何区分板楼、塔楼和板塔结合？ 板楼是指有多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯，每个单元皆有自己单独的楼梯、电梯。塔楼主要是指以公用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼结合是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点，一般的，塔楼结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。 区分方法：可以从楼层的平面图区分塔楼和板楼。1）塔楼的平面特点是，一层若干户，一般多余四五户共同围绕或者环绕一组竖向交通通道形成的楼房平面，楼房的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般到12层到35层。大楼一般是以一梯4户到一梯12户。2）板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起，第二种是单元式拼凑，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。3）简单的地说，塔楼比较高。比较方；板楼比较矮，比较长。3.3 建筑常用名词 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 绿化率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 楼间距：指楼房之间的距离，关系到居民房屋的采光问题。按照国家规定以冬至日照时间不低于一小时（房子最底层窗户）为标准，则楼间距系数为楼高：楼间距=1:1.2比值计算。各地在冬至日正午时的太阳高度角不同，各地楼间距系数不同，例如北京新建住宅为1.7，南方为1.3 住宅的层高：下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。 住宅的净高：下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。 住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指意见房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间长采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。 住宅的进深：在建筑学中是指一间独立的房屋从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定住宅的进深长采用下列参数“3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。 建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑； 套内建筑面积：由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积， 产权证登记面积：由房地产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的房屋建筑面积。 公摊面积：每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，商品房应当分摊的公用建筑面积包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为其他建筑服务的公共房屋和管理房屋；套（单元）与公共建筑空间之的分割墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 得房率：客户住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比，一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%而办公楼为55%。3.4 住宅按照层数如何划分？ 底层住宅（1层3层）； 多层住宅（4层6层； 中高层住宅（7层9层） ； 高层住宅（10层以上）；四 住宅公积金制度与政策4.1 职工在什么条件下，可以提取住房公积金账户内的存储余额？ 购买、建造、翻建、大修具有产权的自住住房的 离休、退休和达到法定退休年龄的； 完全丧失劳动能力的，并与单位终止劳动关系的； 出境定居的； 偿还购房贷款本息的； 房租超出家庭收入的10%享受城市居民最低生活保障的； 职工死亡或者被宣告死亡的； 农村进城务工人员与单位解除劳动关系的； 与单位终止劳动关系未再就业3年以上（含3年）的； 职工本人，配偶及其直系亲属患重病、大病造成家庭生活严重困难的。4.2住房公积金的使用1） 住房消费 用于购买、建造、翻建、大修具有产权的居住住房 用于偿还购房贷款本息 房租超出家庭收入的10%的，可用于支付房租2）非住房消费 离休、退休和达到法定退休年龄的人员 出境定居的人员可以 享受城市居民最低生活保障的 完全丧失劳动能力的，并与单位终止劳动关系的；五、房地产经纪人和房地产经纪人协理5.1、房地产经纪人职业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书5.1.1、凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备什么条件，可以申请参加房地产经纪人职业资格考试？ 取得大专学历，工作6年，其中从事房地产经纪业务工作3年； 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； 取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作1年； 取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作1年； 取得博士学位，从事房地产经纪业务工作1年。5.1.2、为什么要取得房地产经纪人员职业资格证书？ 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定凡从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员相应的职业资格证书并注册生效，未取得职业资格证书的人员一律不得从事房地产经纪活动； 房地产经纪人员资格证包括房地产经纪人只有资格证和房地产经纪人协理从业资格； 取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。5.1.3、房地产经纪人职业资格证注册有效期为多少年？房地产经纪人职业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者应到原管理机构办理再次再次手续。在再次有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。5.1.4、中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的有效期年限是多少年？终生有效。5.2、房地产经纪人和房地产经纪人协理的职业技能、义务及权利5.2.1、房地产经纪人应当具备哪些职业技术能力？ 具有一定的房地产经纪理论和相关经纪理论水平，并具有丰富的房地产专业知识； 能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定； 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌， 具有一定的外语水平5.2.1、房地产经纪人享有的权利有哪些？ 依法发起设立房地产经纪机构； 加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职； 指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务； 经所在结构授权订立房地产经纪合同等重要文件； 要求委托人提供与交易有关的资料； 有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理佣金。5.2.3、房地产经纪人协理应当具备哪些职业技术能