买房必知的房贷知识及流程.docx

房 贷 基 础 知 识一、贷款种类目前武汉市人人住房消费贷款主要有三种形式：个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。二、概念1、个人住房商业贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。2、个人住房公积金贷款是政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。3、个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。三、贷款条件1、个人住房商业贷款1）贷款资格：有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；有稳定的职业和收入；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；有购买住房的合同或协议或有关批准文件；所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；贷款行规定的其他条件；以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。2)贷款最高年限：本人年龄加贷款年限男65岁，女60岁，最高年限30年；实际操作中，通常为男60岁，女55岁，最高年限20年3)贷款额度：房价*80%，实际操作中通常70%2、个人住房公积金贷款1） 申请个人住房公积金贷款的基本条件：有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交连续缴存住房公积金一年以上贷款申请人与购房合同中的购房人为同一人借款人家庭（一对夫妻）中没有住房公积金贷款或其他数额较大、可能影响还贷能力的债务。2） 贷款年限：本人年龄加贷款年限男60岁，女55岁，最高年限30年3） 贷款额度：取下列三个条件中最下限最高额度为15万元夫妻双方缴存公积金，房价*70%夫妻一方缴存公积金，房价*50%计算公式：贷款额度=借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和*12个月*35%*贷款年限3、 个人住房组合贷款须兼具以上两个条件，并且取其下限。四、贷款利率个人住房贷款的利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。贷款期限在一年以内（含一年）的，按合同利率利息，遇法定得率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，利率实行一年一定。项目种类 五年以下 五年以上年利率 月利率 年利率 月利率公积金贷款 3.6% 3 4.05% 3.375商业性贷款 4.77% 3.975 5.04% 4.2五、办理程序1、个人住房商业贷款安装软件，录入系统 签订合同，录入系统 借出合同，填写台帐 内部审件 银行 房地局向财务借款 齐全带走不齐补件银行审件、做件出件U盘、清册、合同备案抵押 放款填写贷款台帐出期房抵押证明填写合同台帐2、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款的办理程序武汉市职工个人住房公积金贷款指南，以后不再说明。六、个人所需提供资料：（以下仅就个人住房商业贷款而言）1、申请人及其配偶（如已婚）的户口本和身份证，外省人士需提供暂住证和计划生育证明2、婚姻状况证明：已婚、未婚、离异3、售房单位签订的符合政府统一规定的购房合同4、首付款证明正本及其已付款的收据5、收入证明（盖单位公章）6、单位营业执照副本和税务登记证复印件（如系单位购房）7、其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。七、相关费用（以工行为例）1、房屋财务保险费：借款金额借款年限万分之五（保险公司收）2、抵押费：每笔85元（房地局收）3、工本费：按揭贷款20元/笔；公积金及组合贷款40元/笔随各银行具体要求的不同，应交纳的费用会有所不同。八、还款方式1、一次还本付息法银行规定，贷款期限1年，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金1+年利率（%） （贷款期为一年）到期一次还本付息额=贷款本金1+月利率（%）贷款期（月） （贷款期不到一年）其中：月利率=年利率12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：100001+3.9757月=10278元2、等额本息还款法即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下： 月利率（1+月利率）还款期数每月等额还本付息额=贷款本金 （1+月利率）还款期数1其中：还款期数=贷款年限12如以商业性贷款20万元，期限为15年，则每月等额还本付息额为：4.2(1+4.2)180200000 =1586元(1+4.2)1801即借款人每月向银行还款1586元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。3、等额本金还款法基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。惯例要求，一般采用按季还款的方式，其计算公式如下：每季还款额=贷款本金贷款期季数+（本金已归还本金累计额）季利率如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：每季等额归还本金：200000（104）=5000元第一个季度利息：200000（5.04%4）=2520元则第一个季度还款额为5000+2520=7520元；第二个季度利息：（200000-50001）（5.04%4）=2457元 则第二个季度还款额为5000+2720=7457元第40个季度利息：（200000-500039）（5.04%4）=63元则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+63=5063元由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。4、其它还款方式（实际操作中很少出现）1）宽限期还款法宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是：根据与开发商签订的“预售协议”银行允许客房在入住前只归还贷款额本期利息，入往后再开始归还本金，还款方式与等额本金还款法相同。2）等比累进还款法称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。3）等额累进还款法也称等额递增（减）累进法，其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。4）增本减息法就是在“等额本金法”的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额一样的一种变体还款方式。九、其它相关知识1、提前还贷如何办理目前，个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：1）借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；2贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。3）借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，商业住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意；4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为“等额本息还款法”、“等额本金还款法”等），以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还贷本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。无论是提前偿还部分贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。5）提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。2、还款期内利率变化时还款额的计算根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。例如：申请贷款10万元，贷款期为10年，现行利率为5.04。月还款额为1063元。在还款6年3个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为5.31(5年以内)、5.58（5年以上），则当年余下的9个月仍执行合同利率5.04，从第8年开始，按10年期的利率5.58重新计算月还款额。3、按揭贷款中的七个常见问题1）按揭办不下来，是开发商作梗2）办不了按揭，开发商骗我买房！3）开发商真麻烦：办理按揭时要求夫妻双方到场4）按揭办理不顺，一定是开发商的原因5）办不了20年按揭，是年龄歧视6）按揭首付提高，是房子有问题7）房屋有质量问题，按揭就不付4、等额本息还款法与等额本金还款法的比较房地产按揭有两种主要还贷方法：一是等额本息还款，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款额度相同；另一种是等额本金还款，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，首期支付较多，以后逐月减少。这两种还款方式主要有以下两点区别：1）还款前几年的利息和本金比例不一样。“本息还贷法”前几年还款总额中利息占的比例较大，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。2）还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于贷款人占用银行资金发生了变化。等额本金法，由于贷款人一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。根据银行的个贷办法，上述两种还款方式有如下不同：以A、B两人同时申请银行个人住房贷款20万元，期限20年为例。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。从累计偿还总额上看，A期满后共需偿付本息332358.48元，B需偿还312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A从第一次到最后一次还款额均为1384.82元，而B第一次还款额为1763.33元，以后逐月递减3.88元。从以上比较可明显看出A还款压力均衡，而B还债压力初期较重，随着还款次数的增多，还债压力日趋减弱。虽然和等额本息还款法相比，等额本金还款方式缴纳的利息要少一些，但也不是人人适用。有关人士认为，贷款者在办理住房贷款时要根据自己的实际收入情况和预期收入来确定还贷方式，那才是最省钱的办法。总结起来有以下几点：1）年轻的工薪阶层：建议选