万科金色沁园销售手册.docVIP

金色沁园销售手册（初稿）目录及签署二、项目配套介绍： 1、项目地理位置 项目地处龙岗中心城西区，是即将开发的奥体新城区域和高新科技创业园区的交叉点，两个区域严格按照国际奥体和国家相关的高科技园区规定的有关标准来进行规划，配备有功能完善的商住、休闲、娱乐等设施配套，交通便捷性更是一步到位，地铁三号线也将在区域内有停靠站点，具有美好的发展前景，升值潜力无限。围绕大运中心的建设，龙岗中心城西区生态型体育和商务功能的强化，西区楼市的开发提供了更好的环境配套优势。 从项目到深圳市中心区约30余分钟车程，周边高速网络发达。 从罗湖、福田出发，可通过清平高速-水官高速-龙翔大道-黄阁路-清林中路-平安路到达本项目（约30分钟）。 从梅林、南山出发，可通过南坪快速-水官高速-龙翔大道-黄阁路-清林中路-平安路到达本项目（约30分钟）。 沿机荷高速公路，龙岗中心城至深圳宝安国际机场的车程仅3040分钟；沿清平高速公路一期工程，龙岗中心城至市区红岗立交路段车程仅需25分钟。 龙岗区南面紧邻国际大港盐田港，西距蛇口港约35公里，区内还建有沙渔涌等多个港口码头，可泊5000吨级的轮船。2、周边配套介绍学校专科：龙岗职业技术学校、深圳广播电视大学龙岗分校、龙岗中专深圳信息技术学院（在建）高中：龙城高级中学、龙岗区实验学校、教苑中学；规划中学（1所）规划九年一贯学校（3所）小学及初中：龙城小学、清林小学、西埔小学、天健小学、规划小学（2所）依山郡小学、龙城中学初中部幼儿园：城市花园幼儿园周边公园设施：龙城公园、余石岭公园，清林径森林公园；超市购物：百安居、天虹商场、福润超市、顺电电器、天虹中心城店国美电器、岁宝百货、万佳百货、世贸百货、龙城电子市场医院：龙岗区疾病预防中心、龙岗区卫生监督所、龙岗区人民医院、龙岗区妇幼保健院、深圳仁安医院、龙城医院3、道路交通介绍 项目交通优势明显，黄阁路、龙平西路、清林路均为龙岗交通干道，水官高速、机荷高速、深惠路、深汕路等跨区路网四通八达。 现有道路：水官高速、深汕路、盐坝高速和外环快线、龙翔大道、黄阁路、清林路、龙平西路、石丰路、协平路、龙平路、如意路、吉祥路、龙城大道、内环北路、北通道、特别是未来的清林路延长线将与本项目南面的龙平南路相连接。 公路交通方面：全区已形成以高（快）速路为骨架，高等级公路相衔接的干支相连的道路体系，机荷（机场(鹤洲)至荷坳）、深汕（深圳至汕头）、惠盐（惠州平南开发区至深圳的盐田港）、盐坝（西连深圳港口盐田港和深圳市区，东接深圳至大鹏的坪西一级公路、惠州市一级公路和深汕高速公路）、清平（一期南起深圳市红岭北立交，北至布龙公路龙景立交）、水官（龙岗大工业区与市区）等高速公路跨区而过。深惠路改造、盐排、横坪、沙荷、北通道、布横路、龙横路、布澜、东部通道等十几条干线道路正在加紧建设，它们将与现有的道路共同构成龙岗未来“一环三纵五横”的路网. 轨道交通方面，广深铁路、平南铁路、平盐疏港铁路贯穿龙岗区，在其交汇处建有大型的平湖南铁路编组站。 建造与改造中的道路：深惠路改建工程：计划于2010年底完成，改建后为双向8车道，将建成为龙岗标志性景观大道。也是深圳与惠州城市一体化最为关键的节点。水官高速扩建：已于08年年底之前开始动工，由6车道扩为双向10车道，更加增强了深圳与龙岗往返的便捷性。将于2010年2月份之前完成，扩建完成后将成为一条连接市区与龙岗之间的标志性、高水平的快速干道，整个投资达3亿多元。北通道：全程13.34公里，双向6车道，投资约15亿元，建成后将有效加强龙岗区与深圳特区、东莞及惠州的交通联系，预计2010年2月正式完工。龙翔大道：机动车道将由单向3车道增加到4车道，路段单向通行能力至少增加25%以上，将被打造成深圳的第二条深南大道，将成为城市交通的复合走廊及城市的景观大道、迎宾大道及交通疏解主要通道。龙翔大道全长约6.4公里，西起水官高速公路，东至龙城大道。道路由西向东分别与龙兴大道、龙城大道等多条市政道路相交，属于城市1级主干道，改造后的龙翔大道在车辆行车的连续性和可行驶的速度方面将大大提高。 未来交通规划：地铁3号线：深圳地铁3号线一期工程起于红岭站，终点至龙岗双龙站，全长32.86公里，计划2010年10月1日前建成通车。线路红岭站、老街站、晒布路站、翠竹站、田贝站、水贝站、草埔站、布吉客运站、木棉湾站、大芬站、丹竹头站、六约站、塘坑站、松柏站、银海站、荷坳站、体育新城站、爱联站、吉祥站、龙城广场站、南联站、双龙站。距本项目最近的站点为规划中3号地铁线体育新城站。地铁12号线：连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。线路由体育新城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座。线路休育新城站龙翔大道站龙城西站田板头站回龙埔站龙岗汽车站天健花园站龙城中路站龙园路站双龙站龙东村委站同乐村站深圳东站六联村站坪山小学站东纵站新屋站竹坑站园岭站东联站坑梓站新桥工业区站。12#地铁回龙埔站就位于本项目的附近。项目周边旅游资源等利好信息。 按照体育新城规划方案，体育新城的规划定位是依托深圳市大运中心，集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，是服务于整个深圳市乃至周边地区的体育主题新城，将成为深圳以体育为主体的新“地标”。体育新城规划范围13.95平方公里，建设用地规模7.3平方公里，新城规划居住人口规模为14.7万人。 作为城市最重要的体育活动设施和体育新城的核心地带，大运中心不仅能够满足举办国际性赛事的需要，同时也将积极地带动周边地区的发展。要力图通过规划达到这样的目标：完善深圳市公共体育设施布局，圆满地完成举办2011年世界大学生运动会的任务，并在平时能承担起举办各类国际A级赛事的职能；完善龙岗区城市核心功能，提升龙岗区域中心地位，带动龙岗地区社会与经济的全面发展；作为深圳市健康和谐发展的示范新城，体育新城将建设成为山水相间的体育新城、人文关怀的城市新区、服务大众的社会场所，全面引导提升龙岗地区的城市建设标准，提高人民生活水平。 “通过“两轴三带”的组织结构串联的四个片区是：体育公园区、体育公园北区、体育公园南区和体育公园西区。 通过“两轴三带”的规划结构，串联体育新城内部各个功能组团，并与龙岗中心城形成有效衔接。将其定位为独具特色的生态体育主题公园。规划围绕铜鼓岭，依托大运中心打造独具魅力的体育公园。 其“两轴三带”分别是，城市发展轴线龙翔大道。它是龙岗中心组团最重要的城市公共空间轴线，通过它使体育新城实现了与龙岗中心城的有效衔接。内部服务轴线龙兴路。它是体育新城最主要的内部服务轴线，以规划地铁3号线体育新城站的公交换乘枢纽为起点，南北向布置，该轴线上将为整个体育新城提供特别的公交优先服务。南北向沿山绿化带沿神仙岭山麓设置的南北向城市绿化带，联系了北部的城市功能区、自然山体与体育公园，并作为北环快速路与城市体育建设地区间的防护空间。南北向城市公共绿化带衔接大运中心与周边城市地区公共空间的纽带。“健康休闲道”运动休闲带环绕铜鼓岭设置，有效衔接体育公园内各个场馆和场所，形成环状珠链式结构。三、行政区域规划介绍 龙岗区人口结构状况：社区数 ：147个土地面积 ：844.07平方公里常住人口 ：1987568人户籍人口 ：376931人非户籍人口 ：1610637人流动人口 ：2337676人人口密度 ：5124人/平方公里2、产业结构分析：产业结构及规模。地区生产总值 ：1485.8536亿第一产业增加值 ：1.9764亿第二产业增加值 ：991.8655亿第三产业增加值 ：492.0117亿人均地区生产总值 ：75845元工农业总产值 ：3574.4176亿工业总产值 ：3568.6209亿农业总产值 ：5.7967亿社会消费品零售总额 ：296.0355亿全社会固定资产投资总额：445.1328亿一般预算收入 ：68.4670亿一般预算支出 ：81.2977亿金融机构各项存款金额 ：1079.7341亿金融机构各项贷款金额 ：474.1388亿进口总额 ：116.6262亿美元出口总额 ：4.2770亿美元年末单位从业人员人数 ：1072443人单位从业人员年工资总额：191.6241亿城镇居民人均可支配收入：23877元3、片区未来发展规划。2010年实现“一社区一公园 为提高居民的生活质量，市规划局龙岗分局组织编制了龙岗区（不含大鹏、葵涌、南澳）公园布局专项研究。规划中提出到2010年实现“一社区一公园”的近期目标。 根据龙岗的实际特点，在研究公园发展趋势以及国内外先进经验的基础上，龙岗规划部门提出了建立一个三级别的龙岗公园体系，即由大型生态公园、城市公园和社区公园构成的一个大型网络。 第一级别是城市外围区域的大型生态公园，包括森林公园、郊野公园、湿地公园等。一般驱车0.5-1小时车程，为游客提供4小时以上的游憩空间。此类公园占地面积较大，提供“亲近大自然，体验大自然”的场所，满足中长期、中远距离出行郊野游乐需求。 第二级别是占地面积相对较大的城市公园，包括综合性公园、专类公园及近郊风景名胜区等。一般车程30分钟以内，为游客提供2小时4小时以下的游憩空间。这一类公园游乐设施比较完备，人工建设痕迹较明显，满足人们周末度假休闲的需要。 第三级别是零散分布在城市空间的小型公共开放空间，包括社区公园、河道绿带、广场、街道等。出行时间在步行20分钟以内，服务半径500到1000米。这一类空间分布密度最大，生活功能最强，主要改善居民区内生活环境，满足日常生活的环境需求。体育新城与龙岗中心城共同构建城市东部中心 总面积854.80公顷的体育新城分为北部产业园区、中部居住区、大运中心及体育公园区和南部复合功能区四个部分，这里未来将成为一个山水环境突出、交通便利，配套设施完善，具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区，也是深圳一个集居住、体育、会展、教育、高新产业多种功能为一体的示范新区。 四大功能区 北部产业园区：主要以高新产业园区构成，将塑造简洁、富有现代感的产业园区形象。 中部居住区：是体育新城的大型高尚社区，将营造突出体育新城生活特征、亲切宜人、充满活力的现代住区景观风貌。 大运中心及体育公园：是规划区的核心公共空间，将塑造标志建筑与自然环境相互融合的场所特征。强调大运中心内大体量、水平展开的文体建筑形成的标志建筑群及展示作用。 南部复合功能区：主要形成以信息职业技术学院为主的学院风貌区和以换乘枢纽为主的综合开发区风貌。信息职业技术学院投资24亿 大运新城安家 深圳信息职业技术学院将迁址深圳市龙岗街道大运新城，总投资24.3亿元。 总用地面积92.6万平方米，总建筑面积58.8万平方米， 该校校园分为四个区，其中东校区将作为第26届世界大学生夏季运动会的运动员村（简称“大运村”），是整个项目工程建设的重点。 新学院办学规模达1.3万人设36个专业 新的深圳信息职业技术学院将建成为国家级的示范性软件技术学院，应用型的“软件银领”培养基地，创新型的软件人才汇聚高地，通过产学研密切结合，为深圳自主创新城市的建设服务。新学院办学规模将达到1.3万人左右，设置覆盖软件产业的36个专业，重点专业和课程进入全国同类院校先进行列。 将成国内首批采用封闭式垃圾自动收集系统高校 深圳信息职业技术学院的设计充分体现了节能、环保和人文关怀的设计理念，还是国内首批采用封闭式垃圾自动收集系统的高校。 “30分钟交通圈”，突破交通瓶颈 深惠路改造2010年年底完工。南坪、清平水官高速大运主场馆、梅观机荷高速-深惠路大运主场馆、北环泥岗布吉特检站-205国道大运主场馆，这三条道路的改善完成也将更方便龙岗居民与关内居民相互来往。 水官高速扩建由6车道扩为双向10车道，更加增强了深圳与龙岗往返的便捷性。扩建将于2010年2月份之前完成。 沿机荷高速公路，龙岗中心城至宝安机场的车程仅3040分钟； 沿清平高速公路一期工程，龙岗中心城至市区红岗立交路段车程仅需15分钟。回龙埔旧改项目，龙岗楼市强心针 回龙埔旧改8亿成交，龙平西路沿线成最大受益者：尚模地产8个亿拍卖获得，地块楼面地价约为2586.08元/平方米，地面地价达到10292.57元/平方米，为整个龙岗楼市驻入了一记强心针四、竞品分析1、竞争楼盘分析重要竞争项目：公园大地 项目介绍：公园大地位于龙岗中心城龙翔大道与吉祥中路交汇处，三面环山，背靠189公顷龙城公园，一座社区的后花园，相当于整座莲花山公园。周边天虹商场、岁宝百货等公共配套一应俱全。同时项目坐落的中央公园区，簇拥奥体新城体育配套和中心城城市配套，距离福田中心区不到40分钟车程，让生活更加舒适便利与健康。 项目占地36万，总建筑面积82万平米，物业形态包括Townhouse、洋房复式、小高层、高层等，一座社区的园林规模相当于一个世界之窗 项目充分考虑龙岗中心城优美的自然环境和和谐的人文特点，通过总建筑面积82万平方米的简约新古典主义建筑和30万平米的地中海风情园林悉心打造，为居住者们提供国际中央公园生活社区。 容积率为1.66，近3800户的纯大户生态豪门，90%户型110平米以上，平均户型180平米。 项目建筑及产品特点：产品形态包括Townhouse、小高层和高层。其中Townhouse共计100余套，主力户型为四房及五房，项目配套有园林、幼儿园、会所、游泳池和商业等。整个小区规划布局采用建筑形体高、中、低相结合，并根据地形、地势、组织各功能地块位置，形成丰富的天际线，在小区内部创造最大的中心花园，同时保证高层实现距离的最大化。入口一侧为低建筑物，形成个入口开阔感觉，住宅之间以大的间距为布局特点。五、项目基本介绍： 项目总用地面积约101705.5，用地性质为商住混合用地，建筑容积率约1.683，其中项目二期总用地面积约37739.50，总建筑面积约99958.94，其中，住宅面积66850.42，商业面积2757.53，容积率约1.896，建筑密度21%，绿地率56%，停车位约510个六、建筑规划设计1、设计单位介绍及所获奖项。深圳华汇华汇工程建筑设计有限公司（HHD）是由中外合资，具有国家建筑甲级、规划乙级设计资质的综合性建筑设计单位，大量作品获得国家及省市级优秀设计奖，受到业主与同仁的普遍赞誉。公司首席建筑师肖诚先生是2009年亚洲建协建筑金奖/2007全球华人青年建筑师奖/2008 中国建筑学会中国青年建筑师奖/第五届中国精锐科技住宅奖建筑设计金奖 等众多重要奖项获得者，并作为影响中国建筑设计界的重要人物之一，获邀入选建筑中国60年人物卷，主要作品北京奥林匹克公园规划、广州万科。蓝山项目、中国工商银行天津分行、天津滨海新区于家堡中央商务区等东南大学建筑设计研究院东南大学建筑设计研究院是国内著名的甲级综合设计单位，在历届国家和部委、省、市的优秀设计评选中，均取得了优异的成绩，先后荣获各级优秀设计奖284项，其中国家级银质奖3项，铜质奖4项；建设部优秀设计奖24项，国家教育部优秀设计奖46项，有影响的设计项目，例如龙岗文体中心，深圳市海上田园风光旅游区，北京人民大会堂台湾厅、福建厅改造装修，东莞人民大会堂，深圳中心区超高层建筑-时代财富大厦、广东东莞东江纵队纪念馆、东莞行政文化广场,东莞人民医院（新院）等2、建筑风格和特色介绍。万科东方沁园二期的立面风格是现代的新古典风格设计，源于古典，简于现代，以冷静的纵向线条勾勒出建筑挺拔的造型，体现出高品位的审美情趣，表达其所蕴含的人居精神，生活方式、文化价值，社区的营造能向情境的表达迈进，使城市空间及界面更具有多样性及统一和谐。建筑群的高低错落，丰富了项目的天际线。3、建筑商和监理单位介绍及所获奖项。深圳市建设（集团）有限公司，拥有房屋建筑特级资质，并先后承建了广州白云机场迁建工程、深圳机场1号航站楼、南海壳牌石油项目、深圳龙岗南北通道等大型工程。监理：深圳市龙城建设监理有限公司，拥有房屋建筑工程监理甲级、市政公用工程监理甲级、公路工程监理甲级资质4、总体规划设计说明：总体说明、分区说明、交通及车位配置、经济技术指标等。本项目位于深圳龙岗中心城，地理位置优越，交通方便，鼎级的商业配套。由6栋高层及1栋小高层住宅（含部分商业、配套）及围合形成的社区花园组成。通过对建筑群体高差的变化，营造丰富的天际线。结合小区入口，形成较大尺度的社区公共广场，给客户尊贵的体验，为从城市到家之间营造了缓冲空间。三排住宅板式组合形成优美的曲线排列，东侧两栋点式高层塔楼，及南北端的错落板式小高层，形成多层次的庭院空间。小区以主入口-入口广场-中央庭院-宅前空间-单元入口（架空层、大堂）的路径关系，形成从公共到私密的景观序列，不同的景观节点赋予各种活动的功能属性。不仅仅是观赏，更为住户提供多元化、多层次的邻里交往、活动与休憩的场所。交通组织小区实行人车分流，车行主出入口设置在小区的东北角，通过用地北侧与一期之间的区间路同平安路衔接。车行道主要在小区的外围。小区人行入口布置在小区西北入口广场及小区南侧。小区内庭院完全为步行空间（特种车辆仅在发生突发事件时进入小区）。通过下沉中央泳池及周边景观，使车库成为景观生态车库，约停车470辆，接每栋住宅的单元分区停车。所有住户泊车后均可便捷的通过底下大堂，乘电梯直接入户。技术经济指标项目二期总用地面积约37739.50，总建筑面积约99958.94，其中，住宅面积66850.42，商业面积2757.53，容积率约1.896，建筑密度约为21%，绿地率约为56%，停车位约510个七、项目卖点及产品介绍本项目位于深圳龙岗中心城，地理位置优越，交通方便，鼎级的商业配套 不同的建筑高度组成了丰富的天际线，低覆盖率、大花园与建筑首层大部分架空，使建筑与景观溶为一体。 平安路沿线为商铺，人车分流的交通组织模式，下沉的景观园林既是住户的景观，也让地下车库变成了景观生态车库。户型：大部分为复式户型设计，南北通透，1栋25层，2个单元，2梯4户，共144户，为90平米以下户型，A户型为复式，48户，B户型为平层，96户；7栋为150180的大复式，1梯2户，9层，共32户。2、基本介绍：容积率、绿化率、车位比、楼间距、房屋层高和净高等。容积率约1.896，建筑密度21%，绿地率56%，停车位约510个1、7栋的层高为2.9m，净高约为2.75m1栋与2栋之间间距约为45m，7栋与5栋之间的间距约为39m3、建筑形式：层数、结构、建筑形式上的主要特点。1栋为25层的高层，剪力墙结构。7栋为9层的小高层，框架剪力墙结构。4、户型汇总：户型种类、特点、优劣势分析，各户型单套面积，楼盘面积表（房号、户型、建面、套内建面、分摊面积、使用率等）。附表内容仅为估算，最终以政府审批的预售查丈报告和竣工验收报告为准户型编号户型类型销售面积实际面积赠送面积赠送率户数总面积设计关键点价值点功能空间组成（改造后）公共空间主卧空间F复式176.6225.148.527.46%122119复式4房3厅3卫客厅4.6m4.6m面宽，带衣帽间，主卧4件套H平层152.4192.940.526.57%203048复式4房3厅3卫客厅4.2m4.2m面宽，带衣帽间，主卧4件套A复式89130.641.646.74%524628复式3房2厅2卫6.1M横厅B平层88.8109.420.6423.25%1049232横厅2+1房2厅2卫6.4M横厅3.3M面宽，衣帽间，3件套卫生间八、环境设计1、设计单位介绍及所获奖项。J+D S是以提供社区规划和景观建筑设计为主的专业规划设计公司。公司集聚了来自规划、景观建筑及建筑等设计领域，具备丰富国际设计经验的专业人士，分别工作于上海和香港公司。J+D S的主要设计人员有着多元化的文化背景及经历，他们中有在美国、香港及亚太地区都具有丰富专业经验的华人，也有在亚洲地区有很多年工作经验的外籍人士。 本公司的主要服务范围包括社区规划，景观规划和环境设计。项目类型涉及住宅区、商业用地、旅游渡假用地、酒店、办公楼、公园和城市道路、街道景观等。J+D S在项目设计的运作过程中运用综合式思考方式，结合规划，景观设计及生态环境以期达到最佳，最周全的设计效果。我们的设计宗旨是为业主提供高质量的设计及灵活、合理、按时的专业服务， 并在尽可能保护现有的自然条件及生态资源的同时，协助业主达到满意的商业及社会效益；结合现状环境，建筑风格及地方文化特色，对每一个项目度身订制，使每一个设计方案都具有独特的个性。J+DS Ltd作为一个设计团队，在其结构组成上不仅考虑了为客户提供完善的专业性的设计服务，同时，也兼顾当地的特殊情况和以往积累的工作经验，以专业的精神和敬业的态度为客户提供顾问服务。Joyce Chau-周津，设计总监，JDS香港; 周女士自1989年起便已参与设计大量亚洲地区的项目，包括：社区规划，多功能商业区和城市住宅项目和渡假式酒店。周女士毕业于香港大学景观建筑学硕士课程，拥有15年以上的丰富经验。她曾在Belt Collins和EDAW担任高级主管设计师及资深董事助理，并创办了JDS香港。她在社区规划，景观设计，植物配置和工程管理方面有着广泛的，丰富的专业经验。主要参与的设计项目包括:香港竹篙湾迪斯尼方题公园道路美化种植设计；香港浪琴轩、海琴轩住宅项且景观设计；香港海涛湾住宅项目景观设计；香港奥海城住宅项目景观设计；深圳中海华庭景觐设计；深圳假日广场商业酒店项目景观设计；南京仙林大学城仙林大道景观设计；苏州工业园区金鸡湖第五区规划和景观设计；上海新天地第二期景观设计；武汉夏威夷国际花园总体规划和景观设计；武汉千年美丽住宅项且景观设计；北京香山清琴别墅区规划；北京海晟名苑景观设计等；并参与万科广州四季花城、万科苏州玲珑湾、万科无锡东郡项目及金地天津格林世界、中粮南京颐和美地、中粮厦门鹭江海景花园等项目的景观设计工作，周女士是香港景观建筑学会的成员。Gaylord D Gaffud 先生，资深景观设计师。Gaffud先生于1995年毕业于菲律宾国立大学（National University Philippines），曾在菲律宾及沙特阿拉伯担任过建筑师及景观设计师工作，是非常出色和具创意的设计师，对设计有着摯着的热爱，并在水彩、彩色铅笔及油画方面有着非凡的造诣。Noel I Laurente 先生，Laurente先生于1996年毕业于Technological Institute of the Philippines，具十多年的建筑及细部设计经验，主要专长于各类景观小品的外观及细部大样的设计工作。Kevin王可帆，景观设计助理。主要负责协助业主和设计师沟通等方面的工作，并参与各设计阶段的设计助理工作。2、景观设风格和特点介绍。该项目主旨在于建筑艺术与自然景观艺术的融合，体现传统泰式的异国奢华情调。入口广场项目地形的高差变化在社区入口广场的景观增值中扮演重要的角色。设计中运用台地、棕榈结合优雅的建筑细节及景观雕塑作为整体景观设计的前奏。高大通透的景墙成为市政道路与入口广