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城市轨道交通物业开发案 例 城市轨道交通概论 第二十七章 轻轨价值分析 根据bertolini的节点场所理论，不同轨道交通节点价值 对应不同的城市功能价值 节点交通价值指交通枢纽本身作为重要的 交通设施所反映的交通功能与设施属性， 日交通量是反映这个价值的重要指标。 城市功能价值是指枢纽地区对城市功能 发展的影响和催化所产生的价值，比如 围绕交通枢纽承担了城市多少商务功能 等。 城市功能价值的增长和节点交通价值的 增长都存在着边际效益递减的关系： n一个场所有很好的可达性，将吸引商 业、住宅和其他设施的集聚，功能集聚 的同时也会相应带来交通量的增长； n如果场所具备了商业、办公等设施， 而交通的可达性不好，这些城市功能将 不能继续增长。 依据不同的城市功能价值，轨道交通站点可分为以下4类 轨道交通分类区位功能客流区域效应地产效应案例 城市轨道交通 城市中心型主城区缓解中心城 区交通压力 所有城市人口物质、信息、 人口的快速交 换，使得轨道 站点周边原有 功能强化 直接影响强 化办公和商务的 空间 香港中环cbd 城市边缘型城市远郊疏散城市中 心人口 城市中产 钟摆人口 促进新城发展直接影响远 郊居住区快速发 展 香港沙田站 城际轨道交通 城市中心型主城区具备城市轨 道交通功能, 同时促进城 市间交流 城际间商务、 商贸、旅游人 口 城内客流 强化城市中心 功能 间接影响城 市发展，助推办 公商务功能提升 日本名古屋站 城市边缘型城区边缘促进大城市 间交流，带 动产业升级 城际间商务、 商业、旅游人 口 政府强势行动 配合，推动郊 区新城发展 间接影响政 府发力，助推新 城快速发展，带 来居住价值 法国里尔站 4 城市轨道交通 香港中环为例，轨道主要缓解核心区的交 通压力，中环站点周边是香港地价峰值区 1. 这一区域集中了大量 的金融、保险、地产及商 用服务业、中国银行的新 总部等 2. 香港中国银行大厦： 1990年完工。总建筑面积 12.9万平方米，地上70层 ，总高369米。 3. 香港中环广场大厦： 1996年建成，高374米， 78层。 4. 国际金融中心：一期 1998年竣工，高39层， 180米，自建成后便吸引 了不少国际金融机构进驻 。国金二期2003年落成， 高420米，共88层，为香 港最高建筑物。 5. 租金：中环的平均尺 租金已升至超出港仔及港 岛东高的两倍国际金融中心 中环广场大厦 中银大厦 中环 中环cbd 城市轨道交通 城市中心型 城市边缘型 5 城市轨道交通 以香港沙田为例，都市远郊站点区域往往是 为疏散核心区人口而建立的新市镇 1.项目规模 ：总占地面 积：3平方公里；居住人 口约150000人； 大型商 业中心，中央公园 2.功能：新市镇服务中心 （新城市广场）；新市镇 行政管理（政府、康乐及 文化事物署、法院等）； 新市镇公共设施（博物馆 、医院、学校等）；新市 镇街区服务（商业街）； 新市镇交通服务（铁路客 运站，巴士站） 大量居住人口迁移到中心区外围，使城市均衡发展带动土地价格上 升及物业发展，为政府增加财政收入 城市轨道交通 城市中心型 城市边缘型 名古屋位于东京和大阪 之间，站点位于市中心 ，片区目前是名古屋的 中央商务区 通车时 间： 1999年 12月 客流量 ：112万 人次/天 日本第6大 繁忙站点 日本中央 铁路公司 的总部所 在地； 占地面 积：41 万m2， 是世界上 占地面积 最大的车 站 人口： 223.2万 名古屋 ：是日本 第四大城 市，以汽 车、机械 制造、电 子及航空 器材为主 导产业， 日本丰田 公司所在 地 塔楼高度层数 写字楼245m51层 酒店、百货226m53层 名古屋站 日本中部机场 名古屋港 名古屋 名古屋东京 大阪 名古屋站 日本中部机场 名古屋港 写 字 楼 酒店 百货 30分钟30分钟 60分钟 105分钟 城际轨道交通 城市中心型 城市边缘型 轨道促进了城市产业结 构的调整，站前区域逐 步承担以商务为核心的 多元城市功能 新干线开通前的站区新干线开通后的站区 新干线开通前 1964年新干线开通前 ，名古屋站只有东海 道铁路，站点主要承 担交通枢纽功能。 新干线开通不久 受东京和大阪经济的 “吸管效应”，名古 屋经济发展被边缘化 ，名古屋站点片区依 然承担交通接驳功能 ，发展缓慢。 丰田、铃木设厂 由于名古屋地价相对 便宜，站区交通便利 。所以丰田等公司纷 纷来此设厂，将总部 迁入，站区逐渐成为 商务区。 90年代产业结构 调整 90年代名古屋经济圈 进行产业结构调整， 将生产加工功能扩散 、迁移。站区因此强 化为商务积聚区，成 为重要的商务中心区 。 丰田协助名古屋争取世 界博览会在爱知县举办 ，中部日本国际机场同 时建成，站区由此形成 连接空中和地上的强大 交通网络系统，以商务 为核心、商业配套发展 的功能进一步强化。 2005爱知 世博会后 城际轨道交通 城市中心型 城市边缘型 法国tgv线路连接巴黎、 里尔、里昂、南特多个城 市，将首府与工业城市拉 近了距离 线路指标： tgv东南线 l 通车时间： 1981 年 l 全程：长417公里 ，巴黎据里昂2小 时路程 tgv大西洋线 l 通车时间：1989 年 l 全程：长281公里 ，1.5小时路程 tgv北欧线 l 通车时间： 1993 年 l 全程：长333公里 ，巴黎距里尔1小 时路程，据布鲁塞 尔1个多小时 城市特征 巴黎：法国首府， 政治文化中心 里尔：法国重要的 工业区之一，早先 以冶金和纺织业为 主，现已发展成综 合工业基地，铁路 器材、电力生产、 印刷业、机械制造 发达 巴黎 里尔 伦敦 布鲁赛尔 北欧线 南特 勒芒 图尔 旺多姆 大西洋 线 勒克勒佐 马孔 里昂 东南线 城际轨道交通 城市中心型 城市边缘型 里尔站位于里尔东北部 旧城市郊，在产业升级 的契机下，由空地变成 了城市副中心 原有轻轨环成公路tgv线路 公路 会展中心 步行5分钟 tgv线路 高架桥 站点占地：70 万平米 客流量： 2000年与lille- flandres站人 流量共2千万/ 年 人口：市中心 人口20万 区位:位于里 尔旧城东北边 缘，是里尔旧 城和市郊之间 的一个狭长地 带，也是一个 交通集散地， 站点周边以前 是空白区域， 成为里尔新城 中心和商贸中 心，是法国城 市更新的一个 样板 交通：环城公 路、tgv铁路 线经过，交通 便利，离会展 中心步行5分 钟距离 背景:70年代 主导产业(钢 铁、煤、棉花 )的竞争优势 下降。政府决 定借tgv把里 尔打造为巴黎 、布鲁塞尔和 伦敦之间的重 要交通枢纽， 重点发展第三 产业，tgv开 通一年后，里 尔就开始了跨 越这三个区域 的服务。“欧 洲里尔”是政 府表明发展第 三产业决心, 在 tgv建设 后的又一重大 项目 建在站点上端的“靴子型”写字楼 多彩的郁金香雕塑 城际轨道交通 城市中心型 城市边缘型 10 城内轨道站点城市价值在于城市功 能的集聚和转移； 而城际轨道站点的城市价值在于提 升城市的多元化功能 轻轨价值分析 城市_中心型 城市_边缘型 城际_中心型 城际_边缘型 轨道站点示意 城市功能变迁 量变过程 质变过程 11 香港地铁发展：由“线跟人走”到“ 人跟人线走”的发展历程 香港案例背景 12 香港地铁的发展与城市规划密切融合，形成地下交通与地面公共交通 的充分接驳，借助交通优势提升上盖及周边物业价值 香港案例背景 13 香港地铁自1979年开通以来，共有7条线、56个站、14个转车站，成为换乘 便利的地铁交通网络，形成以香港岛核心商业区为中心的半小时生活圈 p 香港地铁，是香港的通勤铁路线，由地铁有限公司（mtr）营 运。自1979年开通以来，香港地铁已经发展成7条路线，系统共 有56个车站，其中14个为转车站。 p 7条地铁线将香港岛与周边次级商业中心、新市镇、工业区、迪 士尼、机场等区域连接起来，形成至港岛中心最长半小时的地铁 交通网络。 地铁线 路 开通时 间 全长 (km) 站 数 观塘线197915.615 荃湾线 1982.5.1 0 15.118 港岛线1985.512.514 东涌线 1998.6.2 2 308 机场快 线 1998.7.635.35 将军澳 线 2002.8.1 8 12.57 迪士尼 线 2005.8.13.51 观塘线贯通九龙，连接新界西贡 区将军澳 荃湾线连接香港岛市中心与新界 西区 港岛线贯穿港岛东西区 东涌线连接东涌新市镇与港岛中 心区 机场快线国际机场与港岛中心区 的地铁专线 将军澳线连接港岛与新界的新市 镇 迪士尼线迪址尼乐园专线 香港案例 东涌线 机场 快线 迪士尼线 观塘线 荃湾线 将军澳线 港岛线 核心商圈 国际cbd 香港国际机场 香港红磡 火车站 九广东线 九广西线 九广马鞍山铁路 香港迪士尼 p 地铁站500米范围内：集中 了香港41%的人口，41%的就 业人口，43%的住宅单位。 p 第一条地铁线开通时客流量 为4万/日，目前来看，其客流 量平均260万人/日。 14 地铁的出现加速了关外 的宝安、龙岗两区与关 内的联系，改变了深圳 房地产的格局 关内和关外的巨大差异，尤其是在城 市功能和交通配套上的差异，成为制 约关外房地产发 展的最大障碍，地铁铁 的出现现促进进了关外房地产产的高速发发展 ，改变变了深圳房地产产格局。 近几年关外房地产开发的总量以及在 真个市场中所占的比例上浮都较大。 由于交通条件的改善和配套设施的逐 步完善，十年前类似于今天关外状况 的南山区目前已成为深圳人置业的首 选区域，连续 几年成为深圳市房地 产的主战场 各区历年住宅销售面积所占比例走势 各区历年房地产销售面积（单位：万平方米） 1% 4% 1% 62% 29% 3% 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田 2004年各区土地出让面积比例 深圳案例 15 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势， 伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所 差异 通过对大量的案例研究和实 际成交案例的分析，地铁对 于房地产的价格影响呈现阶 段性的增长趋势，伴随着地 铁建设进度的不同和贯通运 营的状况而有所差异 深圳地铁自99年公开规划信 息以来便已开始影响深圳房 地产，2002年开始建设至 2004年投入运营期间，地铁 对深圳房地产的影响表现尤 为明显。 地铁二期工程目前已经开始 建设，至2010年全线通车之 后，地铁对深圳房地产价值 的影响将会逐步减少。而地 铁沿线物业的开发将会进入 新的阶段，沿线物业所占的 比重逐步增加。 地铁发展阶段 对房地产价值的影响幅度 一期建设一期运营 二期建设 临近完工 全线通车运营成熟期 地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现 物业 类型 最大增值区显著增值区一般增值区 距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度 住宅100200m30.62%200400m23.03%400600m16.95% 轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比 注：地铁对房地产的影响的有效距 离为600米的范围 深圳案例 16 地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升， 陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区 福田典型片区三级市场价格走势 南山典型片区三级市场价格走势 各区历年住宅销售面积所占比例走势 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和 交通配套上的差异，成为制约关外房地产发 展 的最大障碍，地铁铁的出现现促进进了关外房地产产的 高速发发展，改变变了深圳房地产产格局。 近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场 中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改 善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天 关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首 选区域，连续 几年成为深圳市房地产的主战场 深圳案例 东京 都市圈 名古屋 都市圈 大阪 都市圈 幕张 大阪 福冈 里 尔 巴 黎 里 昂 南 特 柏林 汉诺威 卡塞尔 法兰克福 汉堡 斯图加特 日本新干线 法国tgv德国高铁 世界上开通高铁的城市证明了高铁站点对于城市 结构、产业结构、人口结构等方面产生很大影响 城市结构：通行时间的缩 短会进一步促进城市群一 体化，城市间的产业分工 将更加明确 人口：站点所处城市的周 边区域人口将向站点迁移 就业：通带动产业、商务 的发展，从而促使站点沿 线城市的就业人口将远远 大于非沿线城市 产业结构：优化产业结 构，促进产业快速升级 城市 高铁站 开通 因此城际快速轨道站点往往对城市和站前区域的发展有革 命性的影响 基于区域交通枢纽中心，具城市名 片效应的都市活力区域 法国里尔 欧洲里尔计划 博多运河城 化都市为剧场 大阪难波城 城市中的绿洲 欧洲里尔（euralille）以交通枢纽为特点的新型城市中心的规划与 实施 总占地约70公顷。 紧邻新旧火车站，处于交通集散地。 lille-flandres车站为老车站，建于19世纪，巴黎-里尔之间的tgv和普通列车都途径该站，区域 性车站，人流量60000每天（年客流量1400万左右）； lille-europe（里尔欧洲）车站，20世纪90年代新建，现为里尔第二大车站，欧洲之星到达这里 ，为全国性区域性车站，人流量为15000每天。与旧火车站相距仅400米。 处于旧城与市场之间的一个狭长地带，紧邻旧城，保持了与旧城传统商业中心的便捷联系。 里尔(lille)是法国北部最大的工业城市 ，也是法国北部最重要的铁路和交通 枢纽。 上个世纪70年代起，里尔作为 传统工业城市逐渐萧条。 “欧洲里尔（euralille）” 是1988年 规划设计的一项大型城市中心公建项 目，旨在通过建设一个商业中心(包括 建设一个会议、展览及演出中心)来解 决经济衰落问题，目标是将里尔建设 成为欧洲中心城市之一。 项目背景 地理与交通 里尔 欧洲 大厦 里昴 银行 大楼 里尔欧洲火车站 城市 公园 柯布西耶 高架桥 里尔 会展 中心 火车站 商业中心 火车站西 交通集散 广场 火车站东 人流集散 广场 旧火 车站 地铁 包罗万象的商业中心 欧洲里尔”的经济影响是不容置疑的。其中，商业中心起到了关键的 作用，它充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来 此购物。 这个大型建筑基座的主要功能是商业购物及娱乐中心，包括上百家 商店和超级市场，多家餐馆、咖啡馆，以及健身俱乐部、艺术俱乐 部和演出大厅。 整个大型复合商业设施可以容纳万人，包罗万象，它是为整个大区 居民服务的。这是体现新的文化、生活方式的场所。 商业中心 项项 目建筑面积积 商业中心 92 000 m2 娱乐及其它活动 15 150 m2 演出大厅0 2 810 m2 里尔商业高等学校 11 400 m2 其上高层塔楼 43 000 m2 合计164 360 m2 附：总车位：3400个 会演中心 位于基地南侧，是供演出、会议、展览等的综合性场所 ，展览部分建筑面积为22 000 m2，会议部分建筑面积 为18 000 m2 会议部分分为三个会议厅，总共可以容纳5000人。 展览部分也分为三个展览馆。 写字楼 里尔欧洲大厦(la tour lille europe) 紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公 建筑，建筑面积25 124 m2，业主为里尔sci公司 ，由克劳德瓦斯克尼设计。 里昂银行大楼(la tour du crdit lyonnais) 紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公 建筑，建筑面积为14 600 m2，业主为里昂银行 ，由包赞巴克设计。 单体建筑的魅力： 形成强制性视觉冲击，标志 性建筑 里尔欧洲大厦 与里昴银行大楼 城市公园 位于商业中心北侧、新老火车站之间 占地约10万m2，工程造价3千万法郎( 约500万欧元)，即300法郎/m2，由eric berlin等设计。 公园设计强调生态理念，结合场地特 征，设计了湿地、岩生花园等特色景观 。并利用原有垃圾场营造了无人生态岛 ，任由植物演替生长。公园还解决了欧 哈里的复杂的多重交通问题，是法国现 代景观设计的典范。 “欧洲里尔”通过城市公园、公共广场的 设计，最大限度地方便了人们的各种室 外休闲活动，力图创造具有人情味的优 美环境、易于接近的充满活力的公共空 间，为城市新中心带来生气。 l交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合。 通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便 了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市 新中心带来生气。 l总体布局巨型综合体。“欧洲里尔”是一个巨大的多层建筑裙房， 其上设置高层塔式建筑。“欧 洲里尔”把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中在一个巨大的建筑体 及其周边单项建筑中，又通过一条顺应基地地形特征的南北向的大轴线将这些单项建筑有机地组合起来。 l出色的人流集散设计： “欧洲里尔”整体规划的重要组成部分，是完善建筑周边环境的一系列公共空间的设计，包括新火车站 西交通集散广场、会演中心周边环境、架于城市快速路之上的人流集散广场(位于新火车站东侧，是新 火车站和地铁站的站前广场)、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计等。 整个项目通过交通集散广场、高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城 市快速路在空间上保持着紧密的联系。 多种城市功能的融合：在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建 筑，同时还规划大型会演中心，在整个基地边缘地段开发住宅办公等项目， 使城市新中心除了商业功能之外，还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议 展览等多种功能，多种城市功能的融合，极大地增强了城市活力，使“欧洲 里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心。 法国里尔 日本福冈博多运河城 建造地点： 日本福冈博多站一带，是西日本地区 的交通中心和枢纽站 交通： 距地铁站中洲川端徒步约十分钟 占地面积：3.44万 建筑面积:222,960 设计：the jerde partner ship； 竣工时间：1996年 日本福冈博多运河城 项目立意 化都市为剧场 犹如都市中的一个多元化未来都市。 包罗万象，其乐无穷。 是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及 社区公益表演的最佳场所。 项目的吸引力来自： 有名的福冈凯悦大饭店； 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”； 汇集13个电影院的 “amc运河城13”； 高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。 无论内容还是规模都是空前无比的。 日本福冈博多运河城 设计思路 观光与商业结合 建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业 1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一 体中，在室内创造室外化的互通内街。 2）空间的处理： 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院 和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形 成5大主题区域； 竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造节日气 氛的地方。 3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。 4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观 光性。 日本福冈博多运河城 植物沟通了上下层之间的联系 异国情调购物廊 传统风格的购物廊 星星庭院之二 太阳广场是现 场表演的场所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 日本福冈博多运河城 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，观光与商业结 合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。 集聚化的城市功能：利用项目的区位及交通优势，集聚化的将商业、商务、 广场、酒店等城市公共配套功能统一，在一个场所内集中城市的大部分功能 ，为区域提供城市活力源 日本大阪难波城集人文、娱乐为一体的自然生态综合体 难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波 火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开 发商nk电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一 座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷 得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市 带来一片绿洲。 项目背景 难波公园的构 思为一个斜坡公园 ，从街道地平面上 升至8层楼的高度 ，形成高出城市的 自然绿洲。 形 象 功能：写字楼、商业及娱乐设 施、住宅、空中 花园 一期建 筑面积积 ： 商业40000平米 办公楼80000平米 公园8000平米 绿地3000平米 广场与通道4700平米 其他31300平米 合计167000平米 二期建 筑面积积 ： 76600平米 总计243800平米 建筑概况 社会影响 城市与自然生态的融合 外立面设 计变化比 较丰富, 采用空间 向上退台 的方式 一个改变大阪市特色的新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂 乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔 日风采。 在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得 对自己城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。 沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶 绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息 。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们 徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。 标志性建筑 难波公园环绕在一个30层高的高层建筑 旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。 综合体魅力 城市与自然生态的融合 空间设计变化丰富、充满趣味 难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平 面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台的 方式 。形成高出城市的自然绿洲。 与周边旧城景观的和谐过度 自然景观还被用来消除高耸的、充满现 代美感的mori大厦与历史上著名的日式 毛利花园之间高达15米的垂直距离和心 理障碍。 综合体魅力 城市与自然生态的融合 空间设计变化丰 富、充满趣味 用暖色石材模拟的自然峡 谷，与大阪市区众多的灰 色混凝土和瓷砖饰面的建 筑形成鲜明对比，也与周 边绿色盎然的植被交相呼 应。 同时，又是四通八达 的通道。 城市生活 城市与自然生态的融合 开放的城市空间 空中庭院绿化空间,也是让顾客可以参与的公共空间。 8层楼高空中花园，除了种植了不少漂亮的花草植物， 还开辟了一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机 蔬菜。 商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里。 情趣的商业 通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道可以到难 波公园的零售及娱乐区。一系列的广场装有水景， 营造出让人不断有新发现的感觉。项目的中心区是 三层的“豪华购物广场”，其构造质感华美，错落有 致，并饰有草木植被和水景。 复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使 项目具有人流聚集的吸引力。 特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然 生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。 标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话 题性与受瞩目程度。 具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自 然和商业活动，使城市变得生气勃勃。 空间的动感和多样性：“峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的 多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然 与闲趣主题。 与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧 城景观和谐过渡。 难波公园的启示 城市动脉 魅力平台 舞动无锡 共创未来 序曲 公司介绍 第1篇章 无锡地铁规划建设情况 第2篇章 无锡地铁项目开发的优势 第3篇章 无锡地铁商业项目推介 综合开发 商业 广告 终章 携手同进 共创未来 介绍内容 序曲 公司介绍 无锡市轨道交通发展有限公司成立于2008 年11月，与无锡市轨道交通规划建设领导小组 （指挥部）办公室合署办公，是无锡市政府直 属大型国有企业。 无锡轨道交通项目是一项百年大计，轨道 公司秉承“优质、安全、高效、文明、廉洁” 的建设理念，认真贯彻 “安全至上、品质至尊 ”的建设精神，树立无锡特色理念、采用最先 进的技术和手段，建设“优质、安全、高效、 廉洁、文明”的无锡城市轨道交通，打造无锡 人自己的人文地铁，为方便市民出行、提高城 市品位作贡献！ 第1篇章 无锡地铁规划建设情况 无锡市轨道交通线网由5条线组成。其 中一、二、三号线为骨架线路，三线呈放射 状，与城市“北展南拓，东联西优”发展规 划及既有沿沪宁高速公路发展带相适应；四 、五号线为辅助线路，加强了城市次级中心 之间的衔接，增加了线网在中心区的覆盖率 。 目前，1号线、2号线已开工建设，分别 于2014年上半年和下半年通车运营。 五条线网图 线名起终点 线路长度（km） 车站 （座） 地下线高架线总长 一号线堰桥雪浪19.3311.1930.5225 二号线梅园安镇10.6117.4428.0521 三号线洛社机场15.7621.1936.9522 四号线天河查桥22.3318.1240.4526 五号线蠡湖东北塘9.4112.3921.8017 合 计77.4480.33157.77111 卓越的区域优势快速的线网成型先进的开发理念 u 无锡紧邻上海、苏州、 南京三大城市，是长江三 角洲重要的中心城市之一 。 u 高铁建设缩短了无锡与 上海、苏州、南京三大城 市的距离，进一步加强了 “同城效应”。 u 2012年开工3号线， 2013年开工4号线，2017 年地铁运营规模达150公里; 1号线延长线（江阴市郊铁 路）2014年与1号线同步开 通，2号线延长线（宜兴市 郊铁路）正在规划研究中。 u 1、2、3号线分别与火车 站、高铁站和机场实现无缝 换乘，构建无锡立体交通网 络。 u 结合城市中远期规划 、重点片区及城市综合 体的发展，选取特征站 点进行综合开发。 u 邀请国内外有成熟经 验的规划设计公司对重 要场、站和片区进行深 化研究。 u 灵活多样的合作模式 选择。 第2篇章 无锡地铁项目开发的优势 地铁 交通枢纽 城市综合体 地铁综合体 + 提 升 项 目 商 业 价 值 潜 力 第3篇章 无锡地铁商业项目推介雪浪坪 雪浪坪位于太湖新城，临近长广溪湿地，靠 近太湖和蠡湖，自然山水资源丰富，是无锡城南 休闲生活的门户，周边更有无锡最大的大学城区 江南大学以及太湖新城科教产业园、山水城科技 园研发基地等产业支撑。 雪 浪 坪 蠡湖蠡湖 长广溪长广溪 湿地湿地 太湖太湖 雪浪坪区位 雪浪坪 雪浪坪（一期） 用地面积： 用地性质： 容积率： 雪浪坪总平图雪浪坪效果图 雪浪坪（二 期） 用地面积： 用地性质： 容积率： 永丰路 永丰路站位于无锡主城内的南长区，介于无锡古城 和太湖广场这两个重要功能区之间，是无锡中心城重要 的人口聚集区，站点西北角市是体育公园，站点东侧是 南禅寺文化商城与无锡新天地文化休闲区。地区北侧的 无锡古城是全市的中心商贸商务区和现代服务业核心区 ，地区南侧的太湖广场地区是无锡市的市民活动中心。 站点以tod理念打造地铁上盖物业。 l 出行方便的 道路输送体系 l 一站式的购 物体系 l 花园式的步 行体系 永丰路站区位 永丰路 永丰路上盖物业基本情况介绍 用地面积：24059m2 用地性质：住宅、 商业、商 务办公 建筑密度： 20% 容积率：20% 容积率：6.0 建筑限高：不限高，但需满足省市 有关规范要求 刘潭站配套物业区位 刘潭站配套物业效果图 商业地下街 地下 商业 街 站点 商铺净 面积 （m2） 胜利门7645 三阳广 场 7242 南禅寺2468 太湖清 名区间 4844 市民广 场 4746 总面 积 33206m2 合作方式： 委外经营，寻求一流的 商业管理公司统一管理运营 。 无锡地铁1号线地下商业 街集中分布于老城区商业区（ 胜利门站、三阳广场站、南禅 寺站）、副中心cbd（太湖广 场站）和新市民中心（市民广 场站）三个有商业价值区域， 与地面商业联动开发，形成地 上、地下全方位的立体商业开 发模式。 地铁1号线地下街分布图 商业站厅商业 报刊杂志 便利连锁 休闲食品 面包西点 流行服饰 洗衣店 无锡地铁全长30.5km，共设24座车站，站 厅商业总面积达1955，平均每个站点展厅面积 有80。 无锡地铁品牌库的建立标志 着突破传统的招商理念，以多元化 的合作方式，创新型的服务模式为 各个品牌进驻无锡地铁开启一片新 的天地。 欢迎各类站厅商业品牌的 加盟！ 合作无间，商机无限 广告 地铁作为一个现代和特 殊的交通类广告载体，提供了 大量的广告空间丰富城市文化 生活。 合作方式： 委托广告运营商全线运 营 飞跃无限创意，提高媒 体价值 一号线aaa级站点采用： 灯箱（12封/4封）+连装灯 箱+超级灯箱、特级灯箱+墙 画+屏蔽门贴+玻璃贴+立牌 +媒体展示 一号线aa级站点采用： 灯箱（12/4封）+连装灯箱+ 屏蔽门贴+玻璃贴+立牌+媒 体展示 一号线a级站点采用： 灯箱（12/4封） +屏蔽门贴 +玻璃贴+梯牌+闸机贴 灯箱（12 封） 站台1037 站厅504 灯箱（4 封） 通道873 视频 站台 438 站厅 梯牌广告广告挂1700 地铁广告效果图 地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 引言 中国的城市交通面临的普遍问题 是城市化进程速度加快；机动车 量飞速的增长。改善城市交通的需求 比世界上任何一个国家都更加迫切。 城市机动车量增长的速度，不包括摩 托车在内，从1995年每千人只有九辆 ，到2010年每千人57年，到2020年每 千人162辆，速度增长是非常之快的。 2020年是1995年增长17倍，2000年也 是1995年的2倍多。城市交通的模式， 实际上就决定了城市规划的形态。一 个城市是什么样子，很关键的就取决 于交通的规划及交通的模式. 随着大城市的人口的增长，市中心 的人向郊区的卫星城发展，解决市区 和卫星城之间的公共交通问题，最好 最佳的莫过于轨道交通。 目 录 一 地铁对城市生活的影响3 二 地铁对房地产市场的影响9 三上海轨道交通发展历程.18 四杭州地铁对城市房地产影响预测33 地铁对于城市生活 缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式 交通工具类型高峰运量(人)速度 公共汽车0.41万人1520km/h 城市轻轨14万人2535km/h 地下铁路46万人3060km/h 与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念 今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自 然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。 轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 空间上的距离可以用缩短时间来解决 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 人民广场莘庄 人民广场 徐家汇 莘庄 167路(6站 ) 东坪线（5站） 路线走向 占用时间 人民广场 莘庄 1号线（12站） 正常时间：1个半小时左右 高峰时间：2个小时以上 正常时间：40分钟 高峰时间：40分钟 地铁的运营改善了周边的生活配套 城市 边缘 区域 区域居住 区 地铁开 通区域生活 区 配套完 善 居民特征：以当地居民为主 生活配套：社区型商业，仅 能满足日常生活需 求 置业特征：置业外流型 居民特征：以当地居民为主、 导入外来（外地） 置业人口 生活配套：社区型商业，仅能 满足日常生活需求 置业特征：置业导入型 居民特征：混合型（本区+外 地+外区） 生活配套：成熟的商业配套 置业特征：置业稳定型（本地 住房升级+外来刚性 需求） 地铁的运营改善了周边的生活配套 宝山共富共康板块 轨道开通后导入大 量有购买消费力的 新上海人，从而引 发区域住宅产业的 升级 居民消费力的提高 及消费需求的增强 引起区域生活配套 的完善及商业产业 的升级 地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式 地铁的出行范围远 大于公交车，而出 行成本又远低于出 租车，因此，地铁 必将成为居民主要 出行方式。 地铁未开通前 地铁未开通后 地铁的运营改变了市民的生活方式 地铁未开通前 当地消费吸 引力 市中心消费吸 引力 地铁未开通后 地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小 于本区域的消费吸引力 当地消费吸 引力 市中心消费吸 引力 地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域 的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。 消费方式 目 录 一 地铁对城市生活的影响3 二 地铁对房地产市场的影响9 三上海轨道交通发展历程. 四杭州地铁对城市房地产影响预测 地铁对于房地产市场 过去增值 现在保值 未来创造价值 过去增值 13.12 % 轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格 增幅对比图 1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 元/平方米 开通前均价开通后均价 上海地铁一号线开通前后区域房产均 价变化 住宅增值 过去增值 城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业 的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过 程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。 商业增值 2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城 ，其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸 引了商铺投资者们大举进入松江新城 。 地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。 上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析 开工至通车 地铁对城市地产的增值效应显著。 现在保值 地铁物业增多； 稀缺性减弱； 抗跌能力显现； 保值性强。 未来创造价值 当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了 创造价值的阶段，主要体现在两个方面： 以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来 越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化 市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特 色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。 交汇点 由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同) 会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了 当地土地开发和利用的潜在机会。 地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当 地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城 市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带 动其土地开发和房价提高。 新月丽苑 、万科四 季花城 目 录 一 地铁对城市生活的影响3 二 地铁对房地产市场的影响9 三 上海轨道交通发展历程18 四 杭州地铁对城市房地产影响预测 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有的飞跃 第二阶段：从“点”到“线”的发展 第三阶段：从“线”到“面”的转变 上海轨道交通现状及规划 自1995年上海轨道交通1号线通车 来，上海已有8条轨道交通线路通 车，座车站, 个换乘站, 通车里程236公里，超过广州（ 116公里）和北京（114公里）， 成为全国轨道交通线路通车里程 最长的城市。 据上海市政府规划，到2010 年，轨道交通将增加到共11条线 路、总计里程达到400公里以上的 轨道交通运营网络，轨道交通线 日均客流量从目前的130万人次增 加到600万人次，并规划到2020年 完成17条轨道交通线路建设，总 长度达到810公里。整个网络建成 后，预计将承担上海市公交客运 量的52%。 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。 1993年1月10日，南段锦江乐园站至徐家汇站上 行线建成。 1993年5月28日，南段线路(徐家汇站锦江乐园 站)观光试运行。 1995年4月10日，一号线全线（上海火车站锦 江乐园站）试运营，总长161公里。 1995年7月，全线正式运营。 1996年12月28日，一号线南延伸段（虹梅路至莘 庄）试通车。 1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站 莘庄站，为地面路线）贯通运营，总长21.35 公里 。 2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长 12.43公里）试运营。 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在 地，曾经是动迁户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁 一号线的带动下，现在的莘庄，是上海西南角的一个商 业和居住中心。 莘庄 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格 带来了明显变化。从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经 形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价 格，莘庄成为影响最大的区域。 1991-2000年间莘庄站2km圈内外多层平均房价 轨道交通建设及运营对沿线地 块房价产生了重要的影响。 城市轨道交通对沿线房价的影 响在时间上是超前发生的。 1991年远离轨 道的房价较高 1992年开始轨 道房价格升高 轨道运营前房 价已经上升 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 2000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系 城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范 围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距 车站距离的增加而线性减少。 可见： 轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价 产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交 通建设时就提前开始。 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 人民广场 市中心轨道更突出其交通枢 纽的作用 市中心地段轨道交通对房地 产影响不明显，但会促进整 个中心格局的改变 年份人民广场大事记 1994人民广场综合改造竣工 1994上海大剧院开工 1995轨道1号线开通 1996上海博物馆新馆开馆 1998上海城市规划馆开工 1999南京路步行街开街 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 徐家汇 上海轨道交通1号线开通前 ，徐家汇的地位仅相当于 曹家渡的区级中心，而在1 号线开通后，它们之间的 差距逐步拉开，徐家汇地 区的活力日益增强。 轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显 1993年 （地铁开工） 1995年1 号线通车 1996年 城市建设徐家汇商城1 期开工 徐汇商场1期 建成 居住人口 76万 100万 商业收入8亿55亿 第二阶段：从“点”到“线”的发展 上海轨道交通发展历程 历史进程 2000年06月11日，正式通车，长16.3公里。 2000年12月26日，东延伸段（龙阳路张江高 科技园区，地面路线）贯通，全长增加至19.1 公里。 2005年12月07日，在西延伸的闵行区北翟路车 辆段建设工地发生大面积渗水事故。 2006年12月30日，西延伸段（中山公园淞虹 路）共4站建成并入运营。 未来进程 东延伸段：自现在的东起迄站张江高科站向东 延伸至浦东国际机场。 西延伸段：自现在的西起迄站淞虹路向西延伸 至虹桥交通枢纽。 远期规划：西段为低速磁浮线路，自虹桥交通 枢纽站出发至朱家角镇，称“青浦线 第二阶段：从“点”到“线”的发展 上海轨道交通发展历程 局部影响 线状影响 随着地铁线路的增 加，加上换乘系统 的逐步完善，地铁 对沿线的房地产影 响趋于平均化，沿 地铁沿线呈现出线 状发展趋势. 上海轨道交通发展历程 第二阶段：从“点”到“线”的发展 人民广场 多条地铁换乘站点，将成为带状核心地带，其地铁 商业也将最大程度开发。 地铁1，2号线换乘点人民广场的日 换乘客流为40万人次，最高超过60 万人次，在如此巨大人流的枢纽处 ，配套了全国最大的地下商业中心 人民广场地下商城。 地下商城面积3万平方米，包括百 货商场、服饰名品、餐饮娱乐，并 与地铁相通，已成为人民广场集旅 游、购物、观光、休闲的又一景点 。 上海轨道交通发展历程 第三阶段：从“线”到“面”的转变 三号线 2000年12月26日，三号线一期通车，全长25 公里，沿线设19个车站。 2006年12月18日，北延伸段（江湾镇江杨 北路，长15.4公里）通车。 四号线 2005年12月31日，投入运营的轨道交通四号 线c字型新路（浦西大木桥至浦东蓝村路车 站）全长27公里，共22座车站。 2007年12月29日，修复段（鲁班路-西藏南 路-南浦大桥-塘桥）通车，全线正式以环线 方式运营。 中山公园 上海轨道交通发展历程 第三阶段：从“线”到“面”的转变 轨道成就商业中心中山公园 中山公园商圈作为一个新兴 的区域，其发展速度较为迅 速，主要得益于中山公园交 通枢纽的规划和建设。 随着轨道2，3，4号线在中山公 园汇聚，中山公园的日客流量达 到30.6万人次，在此前提下，中 山公园的商业面积与日俱增，目 前已达到49万平方米。交通枢纽 与商务人流的汇集，使中山公园 的商业能级能够与徐家汇媲美。 上海轨道交通发展历程 第三阶段：从“线”到“面”的转变 不断完善的轨道形成一个四通八达的快 速交通网络，改变着商圈的布局的同时 ，也使商圈的数量逐渐增长，尤其是各 个商圈由于轨道交通换乘点的增多，彼 此之间的联系更加紧密。 轨道网络所带来的带状影响逐渐扩 大到面状影响，随着网络的完善，商 圈的增多，轨道交通带来的是整个城 市房地产市场的升级。 上海轨道交通发展历程 第一阶段第二阶段 第三阶段 点状影响 导入人口 提升房价 线状影响 连接交通 带动商业 面状影响 交通枢纽 城市升级 结 论 轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升； 轨道交通对房价的影响将先于轨道开通，轨道开工时对周边房价的影响要大于开通时； 在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少； 在城市副中心，轨道交通对商业的促进最