购房刚需群体分析.docx

刚需解读】“刚需族”是楼市购买力最真实的群体编者按：尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？“刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”，是楼市购买力最真实的群体。“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中80后所占比例最大。【刚需置业人群】起步型 纠结的“石小猛”按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。在风云变幻的楼市中，有着这样一群人，他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。这样的人，被称为“刚需族”。究竟哪些需求属于“刚性需求”?它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头?政策应该如何对待刚性需求?记者进行了调查。楼市的刚性需求在哪里买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。中国社科院发布的中国住房发展报告(20092010)认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的?链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。 刚性需求难以支撑高房价不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现。“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。”在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。”房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价?“刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。”林倩表示，和经济学对刚性需求的定义不同，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”非常少。链家地产花家地店业务员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量迅速下滑了近80%，“现在还在买房的这20%客户，大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响，这部分应该是真正的刚性需求。”郭威说。专家认为，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求，实际上也限制了相当大一部分改善性需求。此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期效果已经体现出来。在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。据北京市房地产交易管理网数据分析，新政出台一个月来，自4月16日5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，较上月同期(3月16日4月13日)的29033套，下滑15.7%;其中5月1日5月13日二手房成交量6897 套，降幅相对更大，同比达42.2%。“交易量的大幅下滑，充分说明了楼市这种刚性需求的独特性。观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价的回落。”林倩表示，“仅靠刚性需求，不能支撑高房价。” 刚性需求可避免房价暴跌当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大。在房地产市场上，人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨?如果这样的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢?“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。”林倩认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。”根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，记者采访的多位业内人士均表示，由于去年11月左右，投资投机性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳定在去年第三季度的水平。而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。据统计，2010年4月，北京期房和现房的库存量均出现了不同程度下降。“地方政府在落实调控政策的同时，应坚持努力增加供应，引导开发商稳定市场预期，维持适当的投资和开工量。”朱中一说。点评：对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。刚需背后的深层原因是社会保障不足编者按：“刚需”一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型低价位的楼盘。但是刚需为什么会产生呢，是什么样的背景导致的呢？今年春节以来，各地楼市普遍呈现出价跌量升的态势，有些城市的有些热点区域甚至出现“小阳春”现象。在国家一再重申抑制投资性购房的政策背景下，“刚需”一族急不可待的入市冲动让很多人有些始料不及。指责年轻人买房过于简单化所谓“刚需”(刚性需求)，并不是严格的经济学意义上的概念，而是指那些具有强烈的购房愿望，目前尚未拥有住房且急于结束观望状态的需求者。“刚需”一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型低价位的楼盘。“刚需”的后面往往是两个家庭的合力支持，因而绝不是一种年轻人的草率决定和一时冲动。【刚需解读】“刚需族”是楼市购买力最真实的群体对于“刚需”一族强烈的购房愿望，尤其是他们超出经济能力的“超前需求”，社会上有许多不理解甚至责备的评价，最典型的莫过于中年人拿自己过去的经历做比较而说明不应该在如此年轻时就非拥有自己的住房不可，由此进一步扩展到对“丈母娘购房需求”的指责，甚至联系到独生子女原因而对80后、90后作出“不能吃苦”等等的道德评价。这样的指责过于简单化。笔者认为，“刚需”现象是中国经济社会转型时期诸多因素综合作用造成的，其中社会保障不足是主要原因。体制改变，刚需买房变得正常第一，原有计划经济体制下保障模式已荡然无存。改革开放前，中国对城市居民尤其是全民所有制单位人员采取“包办一切”的方式。那时候年轻人普遍没有自己单独的住房，但是根据看得见的规则可以预见未来分房的时间。在那样的年代，丈母娘选女婿不会看有没有房子，但一般会要求全民所有制的工作单位，因为一个过硬的单位意味着对未来的保障。当时有一个很形象的词汇叫“铁饭碗”，很好地描述了保障的本质。不应该忘记的是，原有的模式保障程度低、效率低下，严重束缚个人才能的发挥，我们没有任何理由怀念那样的年代。这里仅仅想强调，那时候年轻人不能拥有自己的住房是那个年代的正常现象，放在那个年代来理解甚至不觉得无法忍受，不能拿来作为指责如今“刚需”一族的理由。第二，“刚需”群体如今不得不支付租房成本，算经济账往往并不划算。房租成为年轻人生活中的最大开销。房租和月供往往相差不大，但拥有自己住房可以使人更有安全感和自豪感，甚至可以使人开始更为长远和稳定的生活与工作计划。相反，租房要随时面对租金上涨或提前搬迁等问题，生活稳定性无从谈起，这也是丈母娘们最为女儿担心的地方。因此，如果比较不同时期年轻人的居住状态，如今的年轻人显然更倾向于早点购买住房。刚需买房是买未来的保障第三，在社会保障并不充分的现实情况下，自有住房其实承担了相当大部分的对未来保障的任务。众所周知，养老保险的退休工资以如今的生活水平衡量明显偏低，职工退休以后生活质量下降难以避免;医疗保险并不能实现全覆盖，大病急病仍是家庭致贫的主要因素;失业救济和最低生活保障方面的标准与物价严重脱节，还有子女教育方面的巨额费用等等。从某种程度上说，是否拥有住房已成为一个家庭能否在一个城市长期立足的关键因素。以现实情况看，拥有住房的年轻人在城市谋生往往不成问题，在中国劳动力供应逐步趋紧的情况下尤其如此。因此，“刚需”一族实际上是用住房来给未来提供保障，或者至少是以住房为不充分的社会保障提供必要的和有效的补充。延伸一点来看，社会保障不足不但已影响国家扩大内需的战略，而且也使房地产的宏观调控努力被部分抵消。但从积极的方面看，国家的长治久安正是依赖于国民的安居乐业，因此政府应当适时地对“刚需”给予政策支持。点评：“刚需”现象是中国经济社会转型时期诸多因素综合作用造成的，不能单方面指责刚需本身原因，不能看的单一化。刚需一族自己的特点刚需族一般有着自己的特点。1 、对房子有强烈需要。“刚需族”是对房子有强烈需要的人群。特别是80后“刚需族”，他们认为想要实现自身的城市化，就一定要在城市拥有属于自己的房产。55%的80后想通过拥有不动产而对这个城市产生精神的归属感，这已经超越了传统意义上“为结婚而买房”的传统需求。2、对楼市有一定了解。“刚需族”对该不该买屋，什么时候买屋，心里非常有主意，不会人云亦云，追涨杀跌;他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动，对一切“先涨价后打折”的把戏洞若观火;他们往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，他们从容而专业，成熟而不容易受外界影响;特别是经历了楼价癫狂时代后，他们已变得很成熟，很理性。3、会适时出手购屋。“刚需族”不是偏执狂，只要开发商把房屋品质做好，价格符合承受能力，他们还是会很欣喜地去排队购屋。换句话，他们不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。点评：原来刚需还是蛮有自己的特点的，尽管需求有些紧迫，但是仍不盲目，而选择适时出手。刚需族”购房之“四座大山”编者按：面对购房还遇上四座大山，这背后的压力可想而知啊，那么这四座大山又会对刚需产生怎样的影响，具体又是怎样的呢？一座大山：自己“刚需”一族里，最痛苦的，大抵要属那些自房价上涨之日就持有“必然下跌论”的“看空群体”了。在他们眼里，政策的不断调整，市场的持续饱和，中介的间断洗牌，都指向同一个目标房价下跌。可是，在小道消息漫天飞，房市风云处处滚的今天，为了老婆大人，为了未来的宝宝，为了自己日渐增长的年龄，为了老爸老妈期待的眼神，为了很多不能再等的原因“等待一族”们成了“刚需”，加入了买房大军。二座大山：老婆大人爱我，就为我买套三室两厅从前有句广告语，叫作“爱我，就带我去吃哈根达斯”;而对于“刚需”们来说，这句话完美地诠释了老婆大人或是准老婆大人期待的眼神爱我，就为我买套三室两厅。准备赶在06年底前结婚的“刚需”不用说，双春之年不仅催生了结婚大军，也同时催生了买房大军。还有一批赶着要小宝宝的“刚需”，想把两房换成三房。跟马上“奔三”的老婆说声，我们先不买房，再等等，成么?再等等，不买房，你想要个高龄产妇么?【刚需购房】刚需男女购房大战火星撞金星三座大山：强悍岳母离娘家车程不得超过十五分钟中国国情，双方父母分担首付的情况下，岳母大人就成了首席发言官。在网上，流传着这样一个可怜的“刚需”，他的岳母为他的新房提出了以下几点要求：首付超过50%，面积不小于100平方，装修风格要过丈母娘法眼?这些还倒算了，最恐怖的一条是，离娘家不得超过15分钟路程这位岳母家15分钟以内没有单价低于一万的房子。我们可怜的“刚需”，面对不可逾越的门槛，踏破铁鞋无觅处，该怎么办?四座大山：经济问题我怎么成了啃老族为了结婚而买房，可谓是“刚需”里最“过硬”的一群，房价等得及，年龄等不及，男方等得及，女方等不及。可为了结婚买房的80一代，也是“刚需”里最“啃老”的一群。最新的调查数据显示，在上海，父母为子女婚房支付首付的比率超过了70%。为了结婚而买的房子，也像结婚一样，不仅仅是两个人的事情，而是两个家庭的事情了。父母除了出钱，对于房子的权利也增加了。“刚需”们一个个十年寒窗苦读，却仍旧要背负“啃老”恶名。还要用父母这点为数不多的积蓄来满足地段、面积、环境、交通的要求，情何以堪?点评：一座大山尚且不一定扛得住，何况是四座大山，而且每一座的力量都很难撼动啊。刚需购房压力大啊。【分析】：刚需置业人群起步型、发展型、精英型，你属于哪一类？起步型 纠结的“石小猛”编者按：看过北京爱情故事的人应该都知道石小孟，那么你了解他的生活状况吗？像这一类的刚需人群你觉得他们纠结的又有哪些呢？购房考虑总价首付，还是舒服？置业者特征：对买房“一知半解”、首要考虑总价和首付就像北京爱情故事中的石小猛一样，纵然“裸婚”是一种流行，买房安家落户依然是令人期待的梦想。因此，刚需客户买房不是为了投资保值，是要“安家”。但囊中羞涩得发“绿”，成为刚需购房者选房时首要纠结点，工作生活便利、以后小孩入学问题、如何照顾老人都成了这部分人群购房考虑因素。对他们而言，买房买到的不仅是不动产，更是未来很长一段时间的生活。【刚需解读】刚需背后的深层原因是社会保障不足纠结1：首付因缺少8万元房屋首付而着急万分，石小猛的经历也许是众多刚需者的真实写照首次置业的刚需客户对买房“一知半解”。楼盘所在区域、配套甚至户型等，并不是阻碍刚需购房首要因素，总价、首付才是刚需族买房的一道屏障。公交线路广，同区域性价比高的楼盘更适合刚需置业，如尚岭新筑、御景豪苑、蓬江玉圭园、翠湖湾、江海碧桂园等，都是购房款不太充足的刚需客户考虑的对象。这些地方房子的总价虽说相对较低，但重要的是，不少刚需客户购房后贷款经济压力大，因此需要购房者在前期对自己的经济实力给出更实际的判断，因而，可选择一套性价比最高的房子，以防后期还贷款压力过大。在这种情况下，刚需客户在买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、以及股票等，根据“现金流”考虑所购买房子的总价。纠结2：地段购房者一般都有地段的偏好，但是，如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源，同时又公布了一个极具诱惑力的价格，想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。有的购房者虽然在东边上班，但房子买在西边，或者是出于对低价优惠的青睐，又或者是开发商品牌号召力令他们信服。不过，目前不容忽视的现状是，每天江门市区无论从东到西，还是从南到北，高峰期都会出现堵塞，等公交车和挤公交车的经历也绝对可以称得上是磨难。“年轻人最大的资本就是时间，此时正值奋斗阶段，若将大量时间耗费在上下班，对一生的发展会有影响。”资深置业顾问建议，年轻购房者在选房时尽量方便上班。如果不能兼顾，至少在其中一方的上班地点附近买房。另外，选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走，这样即使居住地到上班地的距离远，实际花费的时间也会缩短。纠结3：配套初次置业的年轻人因为自身财力实在有限，已顾不得考虑七八年之后的事情了，只能在一个狭小的购房圈中做出选择。实际上，不少价格相近的刚需盘在配套方面仍有差异，如果年轻人购买的房子是作为婚房，并且打算尽快要孩子，就不能不考虑日后孩子上学的问题。购房时，若能适当考虑到今后孩子入学等因素，这样的一套刚需房将会为未来幸福生活大加分。“新房周边有没有学校?或者社区在三五年之内会不会规划教育配套?开发商运作大型社区的品质信誉值不值得相信他们对教育资源的保障?这些都是要买婚房的购房者在选房时考虑的问题。”业内人士认为，看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何多，教育资源如何丰富，购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立，因为私立学校一般都很昂贵，年轻家庭很难负担。点评：看来起步型的刚需纠结的还真多，希望更多的人通过自己努力摆脱刚需的帽子啊。或者做个精英型刚需。发展型 看重性价比的“80后”编者按：80后多么熟悉的字眼，可是一想到买房，怕是很多人的“伤”，那么80后又属于何种刚需类型呢，他们的特征是什么呢？置业者特征：注重身份感，品牌认同度高，性价比是终极底线发展型“刚需”是刚需群体中最年轻的群体，他们激情四射，充满自信，却又不得不面对事业刚刚起步所带来的不确定性。虽然隶属于不同领域，但发展型“刚需”在个性特征上却惊人地雷同。他们之于楼市，是充满活力却又不可或缺的一群年轻人。在色彩上，这群人属于橙色。【刚需置业人群】起步型 纠结的“石小猛”置业者：特殊而又敏感说橙色是一种年轻的颜色，是基于其在整个色系中表现出来的活力而言，正如发展型刚需是基于其置业特性一般。只不过，对于后者，社会大众习惯性地产生了统一的认知，并赋予了他们一个群体名称：80后。尽管他们非常感性，但他们很清楚自己做些什么。在实践中，喜欢学习是橙色人本色。更为重要的是，当下，这个群体正前所未有地承担着自己在楼市的角色救命稻草。对此，众多开发商纷纷转变营销策略，除主推适合刚需购买的中小户型外，在价格、优惠方面也做出了很多的让步，招招指向80后。作为将要步入而立之年的80后们，购置一套属于自己的不动产，已经成为整个群体的整体意识，但这股以刚需为名义的置业潮还处于初级阶段，因此，相比事业已经小有所成或者更高层次的群体来说，这个群体在置业方面显得特殊而又敏感。价格：不是唯一决定因素80后自小就接受了品牌意识从萌芽到成熟的醍醐灌顶，因此，他们对品牌的认同度和消费习惯一脉相承，无论是从消费上的吃喝玩乐，还是物质上的衣食住行，都非常看重身份感、品质感，注重品牌效应。因此在同等条件下，他们会优先选择有品牌依托，身份感、品质感更好的项目。在价格方面，对于这个群体来说，价格虽然是他们看重的因素，但绝不是打动他们的唯一要素，性价比才是他们的终极底线。在配套方面，相比小区园林、景观的硬件，他们对成熟的生活配套、公共网络、便利交通，尤其是轨道交通等配套软件要在意得多。因为，这个群体目前正承受着与其父辈完全不同的生存压力，在快节奏的学习工作中，很难腾出时间处理工作之外的事务，方便快捷的交通可以让他们在工作和生活时间上游刃有余。具体而言，这个群体在买房时，除了对价格、交通、地段、配套外，他们尤其在乎对户型的选择，对户型功能的需求会大过舒适性。他们所购买的主力户型主要为小户型，价位也不会太高。点评：80后，又是时代赋予的一个标签啊，对于置业，80后又被赋予刚需的标签，结婚买房。对于他们，价格不是唯一考虑的因素，但又是不得不考虑的。精英型 金字塔尖的“豪宅客”编者按：你听过还有精英型刚需吗，还是金字塔尖的豪宅客？他们置业时考虑的又是什么呢？他们的特征呢？你认为它该放在刚需的范畴吗？精英型 金字塔尖的“豪宅客”置业者特征：有能力支付房款，对房子的品质、环境、配套、交通等要素慎重又挑剔越来越多的人最终体会到，买一套小户型用于投资，等有钱了再换大户型，这一做法其实并不明智，因此，现在有能力支付房款的精英型刚需者，他们可以“一步到位”，如此，刚需盘开始流行。精英型刚需者不缺钱，他们手中捧着金灿灿的金子。【刚需置业人群】发展型 看重性价比的“80后”置业者：谨慎挑剔来自外地的陈先生是某外资企业的高管，属于标准的精英人士。“我来江门不久，目前这套房主要是买来居住的，所以我会从品质、交通、价格、地段、环境等因素综合起来考虑，选择一处比较宜居的，交通便捷的房子。”陈先生说道。对于陈先生这样的人群来说，属于社会精英人士，因此对居住要求较高，对房子的品质、环境、配套、交通等要素都是慎重而又挑剔。“细节决定成败，这让精英刚需阶层对细节有着更为苛刻的要求。不管是环境地段与建筑风格，还是设计与服务，这些细节都是豪宅品质的重要组成部分。”有业内人士指出，这类群体的要求实际上也是比较苛刻的，品质、交通、配套等都是他们关注的对象。“豪宅”赢得精英型“刚需”追捧事实上，近年来面向刚需群体设计的住宅产品层出不穷，其强烈的购买意愿，更是促动江门楼市不断挺进的重要动力来源。诸多主打“刚需牌”的地产项目，几乎无一例外是将小户型、低总价等作为主要卖点。在人们的思维里，刚需群体由于经济能力有限，置业目的较为单纯，对建筑的精良程度也相对要求较低。“买得起就行”似乎成了唯一的衡量标准。豪宅与刚需之间，更几乎成了风马牛不相及的两个极端。业内人士还表示，“在楼市低迷的状态下，多数开发商会选择以营销手段来应对，很少有开发商会选择在住宅品质上突破。这样既耗费时间，也需要实力，同时也考验一个开发商对市场的精确研判。”记者走访市场了解到，目前出现的部分刚需性“豪宅”，的确也赢得了精英型“刚需”的广泛追捧，如东湖花园近期的一些购房客户，为城市有影响力的人打造一个享有生活尊严的、具有高端居住品质的国际化社区。点评：精英型刚需的要求实际上也是比较苛刻的，品质、交通、配套等都是他们关注的对象。【刚需购房】：战斗的可不只是刚需本身刚需男女购房大战火星撞金星编者按：当刚需遇上刚需，当结婚碰上房子，他们之间又会有着怎样的纠结呢？矛盾就此开始，还是能够理性解决?“刚需族”购房记，女人是“等不及”，男人是“不合算”。政策不断微调，房市风起云涌。对于男人们来说，房价敏感，涨跌未判，现在买房等于“卖身为奴”外加“啃老一族”，左算右算不如租房合算;可对于女人们来说，房子是一连串“等不及”的排比句房价等得及，年龄等不及，男方等得及，女方等不及。于是，在婚姻大事的“刚性需求”下，一场拉锯战正在这座城市的男男女女间悄然上演：是到了义无返顾加入“刚需族”，上演购房记的时候了么?【刚需解读】刚需一族自己的特点任凭你俩平日如何贴心，在这个房价敏感的特殊时期，但凡涉及到房子问题，男人来自火星，女人来自金星。对于男人们来说，他永远都无法理解，一套“自己的房子”对于女人们的重要性。珠宝可以戴赝品，衣服可以穿剪牌货，蜜月可以去海南岛，唯独房子，必须得完完全全属于自己。不止是两人世界而已，它是一种承诺，爱我就为我买套房子;它是一种习俗，结婚就该有自己的婚房;它是一种造词法，没有house，何来主妇;它是一种联想，女人头脑里的婚姻，是自己亲手布置的三室两厅。而对于女人们来说，她们大概也无法理解，为什么男人宁可恋爱长跑不结婚，也死活不愿意加入“买房大军”怕卖身成为房奴?贷款我们帮你一起还;要动用父母的养老钱?我爸我妈也可以出一份;房价涨跌未判，现在买不合算?难道一直不判，你就一直这样等下去?等到房价跌了，我也成了高龄产妇，你等得及，我可等不及。分歧还不止这些呢。就算男人们最后在婚姻大事的“刚性需求”下，举着“老婆说买，谁敢不买”的大旗加入了房价风云变幻时期的“买房大军”，还是要上演许多“刚需族”的悲喜剧丈母娘发话，要买在娘家旁边怎么办?刚下了定金，房价就跌了怎么办?这点钱，三室户买不到怎么办?跑断了腿，也没有合适的房子怎么办?做男人难，做一名“刚需族”男人更难。要说服自己，理解老婆，满足双方父母的要求，还要用这点为数不多的平民薪金满足地段、面积、环境、交通的诸多条件房海茫茫，哪间才是我的“Mr.Right”?点评：刚需真伤不起啊，尤其是婚姻遇上房子，无房就不结婚，爱情伤不起啊，刚需也伤不起啊。小夫妻买房“四老”先PK编者按：购房撞上四老同行，这其中战争可想而知啊，且不说自己想法，得罪一方有可能弄的不愉快啊，尤其是双方父母啊，自己夹在中间，里外不是啊，他们之间的战斗如何呢？最近，女朋友变成了结婚狂，催我尽早跟她完婚。我俩恋爱谈了五年多，她是家中的乖乖女，什么都听妈妈的，我知道一定又是她妈出的主意。据说按照女朋友的属相，今年结婚最旺，不然要等过三年才能嫁。好，那就结吧，尊父母之命，开始筹备，别的都可以交给婚庆公司办，唯独买婚房要自己亲自出动去看去选。对于看房子、贷款、还款、装修这类啰里八嗦的事情，我也是很有心理准备的，可临了我发现，比这些更麻烦的事情还有一大桩，就是先要摆平我这两头的老爸老妈。第一回合岳母大人出动。那天我被邀去女朋友家吃饭，饭后又上茶又切水果的，然后岳母满脸诚恳地对我说，“小韩，你在准备婚房哦，我跟她爸商量下，也打算资助你们一点。不过呢，我就这么一个宝贝女儿，不好亏待她的。你买的房子的地段不能太偏，就在我们家附近好了，别超过15分钟路程，我可以经常去帮你们打扫打扫。面积么，两室一厅，差不多100来平米总还是要的;价格我们要求不高，每平米不低于8000元就可以了，还有首付尽量多过五成，以后你们每个月还贷款可以轻松点。我们做父母的就这点要求，女儿可就交给你了。”哎，这要求不能说高也算蛮苛刻了，我不答应好像还不行，你听呀，就那么一个乖乖宝贝都肯嫁给我了，我还能怎样?不答应行吗!【刚需解读】“刚需族”购房之“四座大山”第二回合我爸妈出动。当晚我将岳父母意思转达爸妈，我妈听完就坐不住了，“别的都还好说，买房子要离开娘家近这算什么道理?你又不去做上门女婿，房子的首付可是我们交的!”瞧，我这风箱里老鼠的命啊!最终经无数次往返协商决定：婚房买在她娘家附近，因为考虑到我上下班方便，但双休日必须回我爸妈家吃住。第三回合爸妈PK岳父母。好容易，划定了买房区域，也选了两三套婚房待定，可首付、各方面手续还没办，这双方二老就为了装修方案争得不可开交。岳父母要按欧式风格，请专业设计公司内部装潢设计，还有聘请装修监理。我爸妈觉得这又不是装修宫殿，没必要那么浩大工程，我妈说她会亲自监工，所以找个熟悉的装修队就好了，然后要买一套红木家具摆上，复古现在流行也有腔调面子，红木的东西还能保值升值。晕，总之他们四个也不问问我俩当事人的意见，怎么劝怎么协调都不肯相让，好吧，我也真是累了。就让他们四老PK去吧，等有了胜负，才能轮到我刚需买房的正式流程上场!点评：买房已经伤不起了，其中还要来些战争，看来刚需努力的还有很多啊。天上掉下一套“馅饼房”编者按：天下会掉馅饼吗？如果掉下个馅饼房你敢要吗？别说，还真会掉馅饼，不过那概率是少之又少啊，下面看看怎么个掉陷饼房吧？刚恋爱的时候，我总看不懂我那些为了结婚买房搞得焦头烂额的兄弟，这房子现在那么贵，有什么好买的?经济条件不允许，还不如先租房住，等到房价跌下去了，小金库存满了再买不是一样吗?不过，等我把这观点跟女朋友一说，马上遭到一顿狠K。“你不知道，女人最渴望的就是安全感吗?嫁给你，连个固定的安乐窝都没有，还有什么安全感。你要这样，我可不嫁给你!”我还有话好说吗?买吧!谁让我爱她呢!我跟女友是在网上认识发展为恋人的，她娘家在汕头郊区，她到上海念完大学就在这儿找了份工作自食其力了。之前，她没怎么提过自己的家庭，我猜想她家里条件不咋地，为了不伤她自尊，我就没多问。好在她人够温柔也很孝顺，我爸妈都很喜欢，所以我就趁热打铁，在她生日那天，求婚成功。既然他都认定了买房子应该是男人的职责，我也就只好铆足了劲开始到处张罗房子的事儿了。【刚需购房故事】小夫妻买房“四老”先PK我有心理准备，看得多听得多了嘛!我知道，要想做合格的刚需买房族，首先得过自己这道关，想挑个相对价廉物美的房子，就得不怕苦不怕累啊!只要一听说哪儿有价格中等的新楼盘销售或者房型、价位不错的二手房，我都要赶紧报名，冲过去看看。可是看得中的太贵，价钱合适的房子我又不满意。哎，房啊，为了它忙来忙去，一个夏天，除了把皮肤晒黑了，脚底老茧走出来了，买房经验丰厚点之外，实在的成就感一点都没，婚房还是没有，我想今年年底结婚是没希望了。那天，未婚妻约我出去，说她爸妈到上海了，要见见未来女婿。我正意外呢，她就把我拉进了Taxi，一路开到某高档别墅住宅区停下来，下了车，她就挽着我的手笑呵呵地说：“你别再为房子烦心了，那套洋楼以后就是我们的婚房。”嗯?那天，我才知道她爸是汕头当地企业家，家财万贯，偏偏这富家小姐不懂享福，愿意出来自食其力。原先因为我说要租房结婚，大小姐顿生不满。现在，眼看我为了房子辛苦，果然真心一片，最终考验过关，这才报告爸妈，岳父母马上赶来上海。然后一夜之间，我被告知婚房有了一栋，婚车有了别克一辆。我在做梦吗?啊哟，好一个苦尽甘来的惊喜!点评：看来馅饼还是有的，可是并不是每个人都有那样的机会。就当一个精彩故事来读吧。理性男vs感性女编者按：当感性与理性发生分歧，当男生与女生持有不同购房态度，究竟谁会征服谁呢？男说：其实我们不想当刚需买房族，可我们的女人死活不干，其实只要理性一点，就会发现我们的理由很充分!理由一：现在，租房比买房实惠。为什么一定要先买了婚房才能结婚?没有自己的房子，我也不会让新娘睡到大街上去，相反，我可以选择地段好的，我俩上下班交通便利的地方租一套不错的房子!可是，如果要买一套这样的房子，首付和几十年贷款，生活质量一下子下降。按照目前的房价和房租比，肯定是租房子性价比高。【刚需购房故事】天上掉下一套“馅饼房”理由二：传闻年底房价要大跌都在传言说年底房价要大跌，不管消息是否准确，总之房价正在下跌过程中这可是大趋势，在它没跌完前就先买进，不是太亏了吗?等它跌到一定尺度了再出手，同样的钞票还可以买更好的房子!理由三：仓促买房，不能到位，以后还要买刚需买房，总会比较仓促，差不多就买了。说不定过两年，就又会这里不满意，那里有缺憾，想要换一套。谁知道那时候手里有没有余钱，如果老婆大人吵着要换，我不是又要当一回刚需买房族。女说：不管，我都要嫁给你了。就房子这么一个安乐窝的简单要求你还不能满足，你这个男人白当了!理由一：房子能给我最大安全感租房?那是我的房子吗?不是我的，我怎么心安理得住进去，然后尽心尽意地把房子装扮得很温馨呢?不是买下来的房子，不是我的财产，就不是我可以停靠的安全港湾，我不要租房结婚!理由二：我喜欢的房子，就当礼物送给我嘛亲爱的，你别把房子当房子好不好，就把它当成一件我心爱的礼物。我看中的礼物，我想要的礼物，难道你还要等到它价格跌到不能再跌了才去买?说不定那时候款式已经淘汰，我不喜欢了;也说不定，早就被别人给买走了，我空欢喜一场;更说不定，在你等跌价的时候，我已经嫁给别人去了!理由三：反正自己住，跌与不跌有啥关系男人们总说房价要跌要跌，我们又不炒房地产，自己住的，就算跌到不要钱，我们还是要住下去，涨到翻几个倍，我们也只能眼巴巴地算空账，因为除了住在这房子里，没有别的去处啦!就算卖掉，我们还是会再买，无论跌价还是涨价，外面的房子总归成正比水涨船高。所以，现在买以后买的，还不如马上看中马上买，了一桩心事多好!点评：理性男与感性女，在面对爱情与房子的时候，谁会妥协呢？爱情与房子谁会赢得胜利呢？【选择】：新婚族、改善族、银发族他们的选择？新婚族买未来近七成人愿购两室房编者按：婚恋观是人生价值观的重要组成部分，青年婚恋观的变化可以折射出整个社会价值观和文化传统的轨迹。当前社会的很多青年人择偶标准趋于务实，据竞合地产刚需置业大调查的结果显示，很多女性认为，住房虽然不是婚姻必要的门槛，但却是婚姻的首要的物质保障。新婚族买未来近七成人愿购两室房刚需指数：置业特征：一是市区中的小户型产品;二为轨道交通畅达的沿线楼盘;再者就是有公共交通到达的低价位楼盘。这三类基本上包括了各个阶层对婚房的不同需求。主力户型：小户型商品房、二手房两室婚恋观是人生价值观的重要组成部分，青年婚恋观的变化可以折射出整个社会价值观和文化传统的轨迹。当前社会的很多青年人择偶标准趋于务实，据竞合地产刚需置业大调查的结果显示，很多女性认为，住房虽然不是婚姻必要的门槛，但却是婚姻的首要的物质保障。【购房意向】银发族买环境 偏爱市区外养老房对于首次置业的新婚夫妇，没有坚实的经济基础，婚房应该首选总价较低、面积适中，或者是距市中心稍稍有段距离但交通较便利的环城区域，其中二手次新房也是不错的选择，二手房交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠。此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换，出行依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。业内人士建议，婚房的选择可以根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位;而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，培养有远见的消费观很重要。老城区是新婚族买房关注的区域一项郑州市婚房购买需求网络调查结果显示，在准备结婚的人当中有近70%的人愿购买商品房作为新房，其他会以二手房作为婚房，婚房需求特征明显，特别是对总价、商业配套、房型、教育设施以及产品高附加值，追求比较多。作为婚房来说多为首次置业，年轻的一代人缺乏经济基础，因而价格是考虑的首要因素，另外，交通和商业配套设施，也是作为婚房选购看重的因素，二七、中原、金水等区域是大家比较关注的老城区，公交线路比较多，生活也比较便利，配套设施比较齐全。房型方面，90平方米以下高性价比的产品成为新婚置业的首选，持币观望的准新人有很大的购买力。点评：首次置业，年轻的一代人缺乏经济基础，因而价格是考虑的首要因素，另外，交通和商业配套设施，也是作为婚房选购看重的因素。改善族买舒适 中大户型是首选编者按：改善型置业与首次置业不一样，第一次买房的时候主要考虑的是地理位置和价格，特别是价格，首次置业很有可能是过渡性质的，将来还要考虑换房。而改善型置业则相对比较稳定，所以更要慎重挑选。改善族买舒适 中大户型是首选刚需指数：置业特征：改善置业多是因为子女就学且需要独立学习空间或是为了照顾老人接父母同住，大多数需要更加宽敞一些的房屋，对于面积大小和舒适度的要求较高。【购房意向】新婚族买未来近七成人愿购两室房主力户型：中大户型“已有一套房子了，孩子快到入学年龄，想再买一套学区房”、“有一套，想再换一套大一点的，交通更方便一点”记者调查后发现，正处于事业上升及鼎盛期的改善型家庭属于经济收入水平较高的刚性置业群体，因此导致对居住要求的进一步提高，主要是为了子女就学或照顾老人，他们选择三房两卫的户型较多，而中高端客户对四房需求比例明显增加。对于大多数想换套好房子的人来说，洋房等类别墅产品正在成为越来越多消费者青睐的物业类型。除此之外，选择市区中心中大户型者也大有人在。记者调查发现，像黄先生这样年龄在30至40岁之间的三口之家在购买改善型住房时，有将近74%的家庭把“市内中大户型”作为首选，而对城区周边洋房、类别墅产品情有独钟的人群年龄构成基本都在45岁以上，其中又以50至60岁之间的人群较为集中。专家表示，改善型置业与首次置业不一样，第一次买房的时候主要考虑的是地理位置和价格，特别是价格，首次置业很有可能是过渡性质的，将来还要考虑换房。而改善型置业则相对比较稳定，所以更要慎重挑选。所以专家建议，除了考虑住宅必需的要素外，还要对板块远景、交通规划、楼盘的住宅科技、建筑品质、物业服务以及小区内住户的身份、交际圈等也进行考察。点评：改善型购房，一般属于经济收入水平较高的刚性置业群体，因此导致对居住要求的进一步提高，主要是为了子女就学或照顾老人，他们选择三房两卫的户型较多，而中高端客户对四房需求比例明显增加。银发族买环境 偏爱市区外养老房编者按：越来越多的银发老人在选购新房时，偏爱市郊的住房。除了价格之外，市郊物业的环境因素也成为许多老人动心最重要的理由，由于环境安静、空气清新，因此，大自然的田园风光让许多银发老人倾倒。他们的置业特征又有哪些呢？银发族买环境 偏爱市区外养老房刚需指数：置业特征：银发族由于年纪大，好静不喜闹，需要清新的空气和悠闲的生活节奏，因此对于居住区周边的生活环境、配套设施较为重视。市区外的房子对于这类置业群体来说，性价比最高。【购房意向】改善族买舒适 中大户型是首选主力户型：低层洋房、90平方米两室无论在近年的房展会上，还是在各个楼盘的接待中心，越来越多的银发族加入了购房大军，养老地产所蕴含的商机也开始被开发商所意识。随着房地产市场的细分，养老型住宅需求越来越受到关注，大多数老年人都表示购置养老房产是他们操劳奋斗、存钱消费的重要目标，其中带电梯的洋房、两室一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为大多数老年人的首选。越来越多的银发老人在选购新房时，偏爱市郊的住房。除了价格之外，市郊物业的环境因素也成为许多老人动心最重要的理由，由于环境安静、空气清新，因此，大自然的田园风光让许多银发老人倾倒。记者从一些中介公司了解到，老人一般买房都会有自己的要求，除了希望环境好、总价低以外，他们通常认为客厅及卧室在朝阳面，厨房在北面更合适，采光和室内通风一定要良好。在楼层方面，老人购房自然首选低层，方便走动，购物、买菜方便，离医院也最好近点，对周边配套要求比较高。而在居住面积上，由于大多数银发置业群体子女均已成家立业，家庭成员较少，因此选择大户型产品的并不多见，但他们通常还是会考虑客厅大一点的两房。因为，首先，对于老年人来说比较怕寂寞，访亲会友的机会可能较多;其次，儿孙回来看望也有房间居住，不会觉得狭窄。但据中介公司透露，一般老年人购房对房子的新旧要求不是很高，一般不超过20年房龄的房子他们就会下单。点评：养老型住宅需求越来越受到关注，大多数老年人都表示购置养老房产是他们操劳奋斗、存钱消费的重要目标，其中带电梯的洋房、两室一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为大多数老年人的首选。楼市的刚性需求在哪里？“刚需族”是楼市购买力最真实的群体编者按：尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？“刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”，是楼市购买力最真实的群体。“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中80后所占比例最大。【刚需置业人群】起步型 纠结的“石小猛”按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。在风云变幻的楼市中，有着这样一群人，他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。这样的人，被称为“刚需族”。究竟哪些需求属于“刚性需求”?它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头?政策应该如何对待刚性需求?记者进行了调查。楼市的刚性需求在哪里买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。中国社科院发布的中国住房发展报告(20092010)认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为