购买改善房的风险提示.doc

购买改善房的风险提示华北油田矿区“改善房”是以市场化模式开发建设的商品住房，因此购买改善房存在一定的风险。为使有改善住房意愿的家庭了解“改善房”建设与出售过程中可能出现的风险，慎重做出购置改善房的决定，特作如下提示：一、改善房项目无法实施的风险1在改善房项目建设规模、出售价格、开发方式公布后，群众需求不足，导致开发项目无法实施。2有改善住房意愿的家庭在报名、选房、交纳购房“意向金”后，在地方政府土地有形市场，油田房产开发企业或与油田合作的地方开发企业，未拍到建设用地，导致改善房项目无法实施，所交纳的“意向金”只能如数退回。二、市场价格变动的风险1在改善房项目建设规模、出售价格和开发方式确定公布后，由于国家对房地产市场的宏观调控，周边市场的商品房由于取得土地的价格较低或前期出售房价较高已取得可观利润，为回笼资金而出现降价销售的情况，或周边新开盘的商品房价格比油田矿区改善房价格低，对项目形成冲击。2由于每批改善房的建设时点、土地价格不同，加上建材价格和人工成本的波动，因此每批改善房之间的出售价格有所不同。三、其他风险1因各矿区“拆建改善”项目实施时点不同，土地价格、建材价格不同，拆除旧房数量和建设新房数量存在差异，导致各矿区之间“拆建改善”项目或同一矿区不同时点“拆建改善”项目的建设成本不同，因此新房兑换面积以外部分的出售价格会有所不同。2. 由于“拆建改善”范围内家庭人员状况、经济条件不同，在“拆建改善”项目实施过程中可能会出现95%以上住户同意，但有个别住户不同意的情况。因此“拆建改善”项目只要有1户不同意就无法实施。以上风险仅供有改善住房意愿的家庭参考。改善房相关规定和政策要点目前，华北油田矿区集资建房工作已全面展开，2012年住房建设重点为启动改善房建设。为了使矿区居民家庭了解改善房政策，根据自身经济实力把握好是否购买改善房，现将改善房有关规定和政策要点简要介绍如下：一、“改善房”定义“改善房”是指华北油田公司房地产开发企业以商品房开发方式建设的，或华北油田公司与地方房地产开发企业合作开发方式建设的，旨在改善矿区“油田人员”家庭居住条件的新建商品住房。“油田人员”是指中国石油天然气集团公司所属华北油田矿区内各单位（含相关单位社会职能分离和改制时）的人员，分为三类：在职合同制人员、离退休人员和有偿解除劳动关系人员。二、住房改善方式住房改善方式分为两种：一是“拆建改善”；二是“一般改善”。“拆建改善”是指拆除产权户油田矿区的原住房，在原址新建住房；“一般改善”是指非“拆建改善”范围内“油田人员”家庭，购买新开发的商品住房。三、“拆建改善”的相关规定和政策要点1由于政府只明确危陋旧房就地拆建给予政策优惠，因此各矿区要利用危陋旧房改造政策，只能在本矿区（区片）实施就地“拆建改善”。2“拆建改善”项目由相关综合服务处按所辖区域（区片）进行操作。各综合服务处根据本辖区实际，引入有信誉有实力的开发商，组织就地“拆建改善”。油田公司根据各矿区“拆建改善”的不同情况，以配套项目形式适当予以补贴。3“拆建改善”以“住户自愿”为原则，条件具备后，成熟一栋，实施一栋，成熟一片，实施一片。4参加了“拆建改善”的家庭，还可另外申购一套（仅限一套）“一般改善”房。四、“一般改善”的相关规定和政策要点（一）“一般改善”采取自主开发建设与团购地方商品房相结合的方式实施。即利用自有土地开发建设与团购周边地方开发商开发的住房相结合。（二）“先选定住房，后开工建设”。为保证改善房项目能够顺利启动实施，改善房在申购户选房、交纳“购房意向金”之后，才开工建设。（三）“一般改善”房分期分批、连续性地开发建设。即在国家政策、外部环境和条件允许的情况下，根据矿区居民家庭的需求，分期分批地组织实施“一般改善”房项目。目前拟开发实施的项目：廊坊矿区：1合作开发住宅项目。利用廊坊昌悦房地产公司在万庄周边的土地约320亩，拟合作建房2800余套。2利用万庄矿区现有土地开发项目。以华兴综合服务处资产库为切入点，与矿区拆建改善整体规划开发建设。任丘矿区：1利用已腾空的五六块地（任丘矿区创业家园B、E区、渤海北区预留地；器材供应处运输大队等）约280余亩，规划建设3000余套住宅。2 拟新征“创业家园”东侧150亩土地用于改善房建设。3采油一厂任二联拆除和工程大队外迁项目。腾出建设土地300余亩用于改善房建设。其他外围矿区：按照自主开发和团购相结合的原则，改善房建设规划也在谋划之中。（四）不同时期、不同批次的改善房，销售对象有所不同。（五）每个“油田人员”家庭只能购买一套“一般改善”房。（六）已经购买金地小区住房和参加集资建房的家庭，可以购买一套“一般改善房”。五、排序和选房1排序。局级、处级、高工家庭分别按照正副局级、正副处级、正副高工三个档次分别排序，排序时每个档次内按报名人参加工作时间早晚排序；一般人员家庭按照报名人参加工作时间早晚排序。2选房。根据局级、处级、高工家庭和一般人员家庭的报名情况，按照一定的比例，分配局级、处级、高工家庭房源和一般家庭房源。两类房源只指明数量，不确定位置。同一批次选房时，局处级高工家庭按照局级处级高工的顺序按分别排序先行选房，直到指定的房源选完为止；剩余房源由一般人员家庭依排序选房。六、改善房的物业管理和社区管理1物业管理。按照集团公司矿区服务“专业化、市场化、社会化”的要求，华北油田矿区不论是自主开发的住房还是团购地方开发商的商品住房，均由华北石油管理局注册专业化物业公司管理，独立经营，自负盈亏。2社区管理。由油田公司设立“社区服务站”（成立“居委会”）或地方政府派住“居委会”。社区管理机构承担宣传教育、精神文明建设、治安维稳、调解纠纷、社区文化、党建、计划生育、扶贫帮困等管理职能，同时协调物业公司和业主之间关系。七、物业和水电气暖等相关收费1改善房的水、电、气、暖、物业等费用，按当地政府规定和核准的市场价格由住户自行缴费。2住户入住“一般改善”房后，原住房未出售的，可以在原住房领取IC卡享受补贴和改善房报销物业采暖费政策之间选择一种；原住房已经出售的，原住房的水、电、暖和物业补贴自动取消