公积金贷款资料南京地区个人住房组合贷款操作细则.docVIP

上海浦东发展银行南京分行南京地区个人住房组合贷款操作细则为规范我行开展南京地区个人公积金暨商业性住房组合贷款业务，满足本市职工使用个人住房组合贷款购买住房的市场需求，根据南京市职工个人政策性住房贷款办法和上海浦东发展银行南京分行个人住房组合贷款管理办法以及其他有关法律法规的规定，特制定本操作细则。一、 贷款范围（一） 借款人所购商品房、经济适用住房和集资建房的项目须与南京市住房公积金管理中心（以下简称“管理中心“）签订按揭协议书。（二） 借款人必须是参加本市缴存住房公积金的职工。二、 贷款对象和条件（一） 借款人须具有完全民事行为能力，且必须具有南京市城镇常住户口或由南京市公安机关出具的“暂住证”。具有南京市城镇户口的借款人在办理贷款时只需要提供户口本即可；若借款人为外地非农业户口，则须提供户口本以及南京市公安机关出具的暂住证（暂住证必须在有效期限内）；若借款人为外地农业户口，则不能办理住房公积金贷款。（二） 借款人须具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（三） 借款人须正常缴存住房公积金，正常缴存是指（1）借款人所在单位公积金新开户必须满半年（单位不是新开户状态，而职工为新开户状态，职工只需要正常汇缴一个月，即可申办公积金贷款）；（2）单位连续欠缴公积金不超过3个月（公积金欠缴超过3个月其公积金账户即予以封存）；（3）办理缓缴手续不超过1年。（四） 若借款人在人事代理机构代扣住房公积金，在办理贷款前须凭人事代理机构出具的连续缴存半年以上的缴存证明并到管理中心贷款处办理贷前审批手续。借款人配偶方在省级机关公积金管理中心、铁路分中心、监狱管理部、华东石油管理部缴存住房公积金的，须凭建行出具的公积金缴存证明办理贷款手续，并按夫妻双方可贷额度办理。（五） 在贷款最后还款日时的实际年龄不得超过六十周岁，特殊情况下，实际年龄不得超过六十五周岁。（六） 借款人已与开发企业或卖房人签订了房屋买卖契约或房屋买卖合同，且借款人为合同中出现的实际购房人。（七） 借款人提供的付款收据相加再加上贷款金额，应等于购房总价贷款。（八） 借款人同意以所购房产及由此产生的一切权益作为贷款抵押担保。（九） 如借款人所购房屋为共有产权人，在办理贷款时，除须办理正常贷款手续外，所涉及的共有产权人及其配偶还须办理有关公证和抵押手续。（十） 借款人须提供第二处住所承诺。第二处所承诺须提供承诺人的签名、身份证、产权证或租赁证；若所提供的第二处住所承诺为共有产权，则需要提供所有产权人的签名、身份证、产权证；所填写的第二处住所承诺书的门牌号码要与其承诺人提供的产权证或租赁证上的房屋坐落相一致。（十一） 借款人同意接受贷款银行提出的其他贷款条件。三、 贷款额度、期限与利率1、贷款额度自2005年8月1日起，住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值确定：A、一方缴存公积金的职工，可贷额度为15万元/人；夫妻双方均缴存公积金的职工，可贷额度为30万元。B、分别按照可贷公式计算借款人夫妻双方公积金贷款额度。可贷公式为：借款人月计缴住房公积金/借款人公积金缴存比例系数12实际可贷年限，借款人月计缴住房公积金与借款人公积金缴存比例以公积金系统中采集的数据为准，实际可贷年限为借款人实际距离法定退休年龄（男60岁、女55岁），在计算借款人实际离退休年龄时，按实际年龄取整计算。C、购买二手房公积金/组合贷款金额不得超过总房价的70%，购买其它种类住房贷款金额不得超过总房价的80%。2、贷款期限在法定退休年龄范围内和每月还本付息额不得低于贷款时夫妻双方月计缴公积金收入15%的前提下，二手房公积金贷款期限不得超过20年，其他购房种类公积金贷款期限不得超过30年。3、贷款利率商业性住房贷款和公积金贷款利率均按中国人民银行公布的相应贷款利率执行。在贷款合同有效期内，若遇中国人民银行调整上述贷款利率，对贷款利率作相应的调整。利率调整一般按下列原则执行：（1） 每年1月1日，对已发放的商业性住房贷款按上年末中国人民银行规定的贷款利率进行调整，一年一定；尚未发放的贷款按实际发放之日中国人民银行公布的相关利率执行。（2） 公积金住房贷款利率按每次中国人民银行公积金贷款利率调整的具体规定执行。四、 贷款程序（一） 南京市住房公积金管理中心负责对市、区（县）房地产开发项目的公积金按揭协议的受理、初审和签订工作，由开发企业向公积金管理中心提出申请并提供所需项目资料，包括：1、 开发企业营业执照、法人证明（或经公证的法人授权委托书）、企业代码证书2、 开发企业资质证书3、 开发企业近期财务报表及去年经年审报表4、 项目批文5、 国有土地使用证6、 建设工程规划许可证7、 建设工程施工许可证8、 商品房销售许可证9、 规划核准总平面图（建筑红线图）（二） 开发企业与我行签订组合贷款中个人商业性住房贷款按揭协议的要求，同原个人住房购房贷款操作细则中的规定，经办营业机构提出的项目调查报告包括且不限于以下内容：1、 开发企业及其所开发的按揭楼盘概况；2、 按揭楼盘的配套及其销售计划、现销售情况；3、 对按揭楼盘的建设成本分析；4、 根据按揭率及拟提供的按揭成数确定按揭贷款额度（三） 营业机构客户经理按照公积金/组合贷款的有关规定告知借款人办理贷款所需满足的条件，并向借款申请人发放住房公积金贷款须知。（四） 符合贷款条件的个人可向贷款银行提出借款申请，阅读南京市职工个人公积金/组合住房贷款文本中的填表须知，可按照资料清单中的内容向银行提交相关资料。（五） 贷款银行初审、复审贷款银行依据相关规定按照以下步骤对借款申请人提供和填写的贷款资料进行审核：1、对借款人提供的“买卖契约、身份证、付款收据”等材料进行初审。买卖契约：商品房和经济适用住房的买卖契约须经房地产产权交易市场登记生效并加盖登记章。二手房须凭买卖契约（无须加盖登记章）、完税凭证、已过户至买方名下的产权证原件和卖方土地证原件。身份证及户口本：必须在有效期限内，身份证若遗失可出具临时身份证；户口本若处于迁移状态，需提供有效期内的户口迁移证。首付款收据：二手房付款证明不得低于总房价的30%，并由担保公司出具；其他购房种类付款收据均不得低于购房总价的20%且首付款金额+贷款金额=购房总价，贷款审核时须计算。2、查询借款人及配偶的住房公积金缴存情况，为借款人打印公积金缴存单。A、借款人所在单位公积金账户和个人公积金账户处于正常状态方可办理公积金贷款；若借款人的公积金账户状态处于封存、转入、转出、新开户等状态，均不能够办理公积金贷款。B、公积金缴存单上身份证号若与借款人身份证号不符，则要求借款人到公积金缴存银行修改后方可办理贷款。3、查询借款人所购商品房、集资建房、经济适用住房的开发单位是否与管理中心签订按揭协议书。客户经理通过信贷管理系统可以查询此借款人所购房屋的项目、销售许可证号是否与管理中心签订按揭协议书，并在查询时注意按揭协议信息中有无特别备注。4、按照有关规定为借款人计算实际可贷额度和年限并与借款人当面确定还款方式。对于具有高级职称的专家和女同志为正处级干部的，在单位愿意留用并出具相关证明的前提下，可适当放宽退休年龄5年，并在计算可贷额度和年限时，按照延迟5年退休计算。5、为初审合格后的借款人发放“南京市职工个人公积金/商业性住房贷款文本”，并告知职工填写“贷款文本”的要求。所购商品房借款合同担保方由开发商盖章，市区二手房贷款担保方由担保公司盖章。6、对借款人所填写和提供资料真实性、准确性以及填写格式、贴粘格式进行审核，并对提供的有关资料原件进行查验。贷款文本中要求填写的内容要认真填写，客户经理在贷款银行“审查意见”栏中填写经办意见，个金科长（负责人）在审查意见中签署意见。7、分行审贷中心对资料的完整性、准确性，以及填写格式、贴粘格式进行复审，并在“审查意见”中签署复审意见。复审人员要严格按照政策把关，对于不符合要求的贷款予以退回。8、审贷中心将复审完毕的资料由放贷中心派人集中送至管理中心（区县的送各管理部）进行审批。公积金贷款送审人员要相对固定，并将送审人员名单送至管理中心备案。9、借款人若申请组合贷款，应在送管理中心审批前完成商业性贷款的审批工作，在我行个人信贷管理系统中完成审贷流程。（六）管理中心终审管理中心对贷款银行受理的公积金贷款进行逐笔终审，对于审核通过的贷款，管理中心信贷员加盖“已审核”专用章；对于审核未通过的贷款，管理中心信贷员将审核意见反馈给送审人员。（七）贷款手续的办理管理中心审批合格后，我行放贷中心通知借款人办理公证和抵押手续，购市区房屋的将办理完公证手续的职工资料送至“南京市房地产产权市场处”的受理点办理房地产抵押手续；购区县房屋的到各区县房地产管理部门办理房地产抵押手续。借款人办理完上述相关手续后，放贷中心将住房贷款文本、公证文书、抵押权凭证收回，统一作为贷款文档进行专案保管。（八）银行放贷1、我行向借款人提供的商业性住房贷款及公积金贷款的发生日必须一致。2、放贷中心通知客户经理，由其通知借款人并告知借款人还贷注意事项。本月15日前发放公积金贷款，在本月15日开始还款；本月15日以后发放的公积金贷款，在次月15日开始还款。3、放贷中心资料录入员根据借款人填写的“住房公积金贷款文本”中的信息，进入公积金中心系统中，录入开户信息，为借款人开设贷款账户并由电脑自动生成贷款户账号。若在贷款发放过程中，系统提示此借款人贷款金额、年限或还款方式与管理中心审批信息不符，可即时与管理中心信贷员联系，寻找原因，保证贷款的按时正确发放。资料录入员再进入我行公积金台帐系统，录入开户信息，并打印借款借据，交于放款监督岗加盖放款专用章。4、放贷中心放款监督岗通知借款人在打印的借款借据相关栏目中签字，并将打印好的还款计划书发放给借款人。5、 由分行营业部柜面人员完成在我行公积金台帐系统中的放款交易，再在公积金中心系统中完成放款交易。6、 发放贷款时，我行从管理中心的“放款过渡户”中自动划转本次实际发放贷款的金额。7、 贷款发放后，由放贷中心资料录入员完成在公积金中心系统中的审贷表、证件办理进度的录入工作，并负责贷款资料的扫描及上传。8、 公积金贷款的所有档案资料由分行放贷中心统一保管。已归集的档案资料清单包括但不限于：（1）南京市职工个人公积金/商业性住房贷款文本（一份）；（2）公积金贷款借款凭证（第一联）；（3）商业性贷款借款凭证（第六联）；（4）房屋买卖契约或房屋买卖合同（复印件一份）；（5）房屋抵押合同（一份）；（6）公积金贷款额度查询反馈单（一份）；（7）它项权利证书（复印件一份，原件专门保管）。五、贷后管理工作（一）贷款回收1、公积金贷款的相关核算办法以管理中心的相关规定为准，相关利息计算结果以公积金管理系统为准。2、我行按照借款合同的约定，每月从借款人的还款账户中扣收当月应还贷款本息额。原则上公积金贷款与商业性贷款的每月还款日均为15日。其中公积金贷款每月批量扣款次数为两次，管理中心信息系统批量扣款入帐时间分别为15号后的第二个工作日和每月月末前第二个工作日，扣款顺序依次为：“先息后本、先逾期后正常”。如批量扣款未扣到，可到前台操作单户扣款。公积金贷款当月逾期不转逾期，不计收罚息，次月初转逾期。2、一年期以内的公积金贷款实行到期一次性还本付息。（二）利率调整1、公积金贷款利率按照中国人民银行的规定，如在贷款期限内遇利率调整，于次年1月1日起按新的贷款利率执行。2、我行商业性贷款利率调整规定与公积金贷款利率调整规定不同，自法定基准利率调整的次年公历1月1日所在的还款月起，以该月还款日为利率调整日，按该日所适用的法定基准贷款利率及约定的浮动比例计算后执行新的利率标准。在办理组合贷款时，商业性贷款部分可以另行与贷款职工在借款合同的补充条款中约定）3、商业性贷款利率浮动及商业性贷款利率调整的方式，需在借款合同补充条款中约定。4、一年期以内的短期贷款，在贷款期限内如遇利率调整，利率不再变动。（三）违约催收1、电话催收。对于逾期1个月的借款人主要通过电话催交，了解其逾期原因，督促其尽快还款。2、书面通知。对于逾期2个月的，由我行向借款人发出书面的“催款通知书”，告知借款人逾期的金额，重申逾期不归还应承担的责任。3、公证催收。对于逾期3个月以上的借款人，可与公证部门配合催收。如在担保期限内，同时与保证方联系，要求其覆行担保责任。（对于催期三个月以上的借款人，分行个人贷款风险管理部门逐笔建立逾期催收档案，每月将逾期贷款催收情况以书面的形式报管理中心贷款处。）4、承诺人协助。对于逾期4个月以上的借款人，通知其第二处住所承诺人，要求其协助进行贷款催收工作。5、律师介入。对于连续逾期6个月或贷款到期后6个月未还清贷款本息的，我行将其书面材料报送管理中心贷款处，与管理中心的律师一起，依据借款合同向法院申请强制执行，拍卖借款人的房屋，归还所欠贷款。（四）起诉处置1、借款人若违反借款合同的约定，依据借款合同可处置其抵押物或追究保证人的连带担保责任。2、银行将处置抵押物所得金额用于归还借款人所欠贷款及起诉处置的相关费用。（起诉的进展情况，由分行个人贷款风险管理部门每月以书面的形式报管理中心贷款处）（五）提前还款1、借款人若提出部分提前还款，可前往贷款银行填写提前还款申请书，经审合格后方可在“住房个人贷款业务系统”中进行操作。操作完毕后为借款人打印剩余还款计划，以便借款人按照新的还款计划进行还款。2、借款人若提出全部结清贷款本息的，在结清贷款本息后，贷款银行为借款人开具注销抵押证明，借款人凭注销抵押证明前往房地产产权市场处办理注销抵押手续。3、提前还款手续原则上在每