房型发展趋势分析.doc

房型发展趋势分析“9070“政策的实施和未来物业税的出台，将对上海住宅市场的房型消费产生哪些方面的影响呢，通过下面的分析。我们希望能够帮助您解答这个问题。（一）从今年成交看房型消费现状需求我们通过对2006年前10月分环线各面积段成交量的分析来从整体上把握不同细分市场的房型需求概况：内环以内：140平米以上大房型消费为主06年前10个月，内环内100平方米以下的小房型成交量表现稳定，基本占内环以内总成交量的10%-20%，随总量的起伏而波动。100-140平方米的房型成交量基本保持在总成交量的30%-40%，10月份一度突破40%超过140平方米以上的大房型。140平方米以上的大房型由于单套成交面积大，成交量基本占总成交量的40-60%。再从全年波动情况来看，140平米以上的房型需求表现为下降的趋势，而100平米以下100-140之间的需求则呈现出上升之势。内外环间：中小房型消费主导内外环间06年前10个月100平方米以下的小房型，占总成交量的30-40%，100-140平方米的房型占45%左右，140平方米以上的大房型只占20%左右，这与内环以内的房型消费面积分布存在明显的区别，内外环间的房型需求主要集中在100平方米以下的小房型以及100-140平方米的中等房型。从成交波动来看，100平米以下的需求有下降的趋势，100-140平米的需求有上升之势力，而140平米以上的大房型需求则基本维持稳定。外环以外：中小房型需求集中，别墅类大房型消费集中外环以外100平方米以下以及100-140平方米的房型合占了总成交量的70% 左右，是该区的成交主力，140平方米以上的大房型随整体趋势波动基本稳定在总成交量的30%，与内外环间相比中小房型的消费需求要有所减少，这主要是由于外环外别墅的消费需求较为集中所带来的结果。从全年波动情况看，100平米以下的房型需求呈现逐步减少的趋势，另两类房型的需求则有稳步上升的态势。总结： 分析今年以来各区域的房型需求，我们可以发现由于各环线主力消费群体的总价承受能力存在明显差异，因此各环线间也表现出不同的房型需求。 但从全年的成交波动情况来看，100140之间的房型需求在各环线间都保持稳中有升的态势，这在一定程度上是由于今年以来改善性住宅需求所占比重较大所带来的结果。（二）从闸北住宅分面积段供应 舒适型占主，内环内中小房型比例较高闸北区楼盘供应100-140平方米的房型占了55%，100平方米以下以及140平方米以上的分别占了30%和15%；其中100平米以下的房型供应主要是集中在70100平米这个区间段，而140平米以上的供应则主要集中在140180平米这个区段。而从各个板块的供应量来说，基本趋势与总体供应量保持一致：内环板块140平米大房型房所占的比重较其他各个板块要小， 100140平米舒适型的房型所占比重也是各板块最小的，相对而言其100平米以下房型的比重则要接近40%，远远超过其他各板块。彭浦板块大面积房型供应充足，而小面积房型供应较少，100-140平方米的房型占到76%，大大高于其他板块，而100平方米的仅占8%。（三）未来房型需求变化趋势预测结合我们物业税改革解析研究报告中对未来住宅市场供应和物业税影响的分析，我们预测如下： 本案处于内环板块，由于市区内对大房型的需求较多，因此政府在按照“9070“政策实际操作时，对此区域将适当加大大房型的供应比例，从而增加此区域大房型的相互竞争性，对于大