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上海浦东发展银行文件( 编号：3587 阅读数：36 )浦银发2004第386号上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程上海浦东发展银行个人二手房贷款操作流程 一、对合作中介与借款人的调查、审查与审批 （一）中介公司的调查、审查与审批 1、中介公司的调查 1.1 调查岗 职责:受理中介公司二手房按揭合作申请，调查岗应对调查资料及情况的真实性、完整性、合规性、合法性负责。 1.2工作要点 1.2.1 中介公司需提交上海浦东发展银行中介公司合作审批表，及以下原件供审核，复印件留存： （1）合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证资料； （2）二手房中介公司经营资质证书复印件； （3）二手房中介公司关联信息库的查询报告； （4）借款人需提供的其他资料。 1.2.2 调查员收妥资料后，须对客户情况及提交资料进行调查和核实，了解二手房中介公司的投资方（或股东方）背景，撰写相关业务调查报告。对符合业务受理要求的客户，应约见二手房中介公司法定代表人，了解贷款合作意图，并对公司注册地址或下属门店进行抽样调查后，在上海浦东发展银行中介公司合作审批表提出调查意见报审查岗审查。 1.2.3 出现以下情况之一的中介，严禁与其合作发放二手房贷款和其他各类个人住房贷款： （1）注册资金50万元以下； （2）公司月业务量少于300万元； （3）门店数少于5个（贷款服务公司除外）； （4）存在不良信用记录的二手房中介公司。 1.2.4 公司出现以下情况的，应停止与其合作，并在一个月内查明原因：存在5户（含）以上连续违约次数2次（含）以上或累计违约次数5次（含）以上的，且户数占比超过该二手房中介公司在我行贷款总户数10（含）以上。 对于确非二手房中介公司原因造成以上违约的，可在违约户数下降到贷款总户数5以下后，恢复个人住房贷款业务。 2、中介公司的审查 2.1 审查岗 职责:对由中介公司办理的二手房按揭业务进行审查，审查岗应对调查资料及情况的完整性、合规性、合法性负责。 2.2工作要点 2.2.1 审查人员应主要就以下内容进行审查： （1）中介公司与借款人提供的资料是否齐全、清晰； （2）中介公司是否具备与我行建立按揭合作关系的条件；对二手房贷款提供阶段性担保的，其担保是否符合我行的有关规定，是否有担保能力； 2.2.2 审查岗需根据对中介公司的调查意见，以及我行对受理中介公司合作的要求，在上海浦东发展银行中介公司合作审批表签署审查意见。 3、中介公司的审批 3.1审批岗 职责:对中介公司及其项目调查资料进行审批，在上海浦东发展银行中介公司合作审批表提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合法性负责。 （二）二手房借款人的调查、审查与审批 1、调查 1.1调查岗 职责:受理个人二手房贷款申请，调查岗应对调查资料及情况的真实性、完整性、合规性、合法性负责。 1.2工作要点 1.2.1 借款人申请个人二手房贷款须填写上海浦东发展银行个人购房贷款申请表，并提供以下资料： （1）借款人的合法身份证件（身份证、护照、军官证等）和户口簿（包括地址页和户主页）复印件； （2）房地产买卖合同； （3）首付款证明； （4）贷款人认可部门出具的借款人和共同还款人的经济收入或偿债能力证明；收入证明有多种形式，如单位出具的收入证明、工资单、个人收入调节税税单、代发工资存折、股权分红税单等。如借款人单位开具的以上各种形式收入证明不足以全面反映其偿债能力的，可提供我行开具的“存款证明书”、近期家庭固定支出（水、电、煤、电话、物业管理等）的凭证或房屋租赁合同、作为对其偿债能力综合考察的依据。建立公共事业单位联系制，核实客户提供资料的真实性。 国家公务员、银行证券保险机构正式在编人员（保险代理人除外）、医生、教师、高级技术职称人员、执业注册会计师、执业律师等持有效职业证明申请个人住房贷款时，若月还款额为3000元以下的，可免交收入证明。 （5）有配偶借款人需提供夫妻关系证明。 包括结婚证（复印件）、离婚证（复印件）、未婚证明（原件）、未婚声明（原件），其中，未婚证明由借款人携带身份证及户口簿至户口所在地民政部门婚姻科即可办理，结婚证或离婚证遗失可同样处理，外地借款人无法提供未婚证明的，可要求其提供未婚声明。 （6）所购二手房的房地产权利证明原件及复印件； （7）所购住房共有产权人同意抵押的证明文件； （8）房龄在5年（含）以上，或个人住房贷款额度在50以上、或贷款人认为房屋价值需评估的，借款人应提供贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告（评估费用由借款人承担）； （9）如抵押物有产权共有人的，产权共有人应在借款合同上共同签字，并在抵押物清单上签字。如确系不能共同签字的，应出具经公证的产权共有人同意抵押的书面授权文件； （10）对存在已登记的租赁合同的，调查人员应在贷款审查前要求买卖双方和承租人三方赴银行共同签署声明：承租人签署承诺放弃在同等价格下的购买权；二手房卖方应以书面形式告知买方现有租赁关系的存在，并获得买方签字认可租赁关系的延续或由卖方直接与承租人解除原有租赁合同； （11）贷款人要求提供的其他资料。 1.2.2 调查岗必须与借款人当面核验身份，证实借款真实意图，核对身份证件、户口本和房地产权证原件，在复印件上签署“与原件核对一致”字样，并签名。 1.2.3 对借款人及其配偶、共同还款人进行个人信用征信方面的查询，并完成资信评估的打分。 1.2.4 对符合贷款条件的，调查人员可在本行审批权限内判定单笔贷款的成数、期限、金额和利率，并指导借款人填写上海浦东发展银行个人购房借款(综合）合同与借款凭证，借款人及抵押物共有人需分别在合同 “借款人”栏与“抵押物共有人”栏签字并盖章；借款人需在借款凭证上签字并盖章。 1.2.5 对符合贷款条件的，调查人应要求客户办理保险，保险第一受益人须为贷款行；办理保险手续时，贷款调查人不得代收客户保险费。 1.2.6 调查人员在审批表上签署调查意见后，将资料一并转交贷款审查人；对不符合贷款条件的，退还材料，不予受理。 1.2.7 借款人在申请个人二手房贷款时支付首付款比例超过6成的可结合实际情况，减免部分贷款资料，提高审贷效率。具体包括：1、借款人可免交经济收入证明。2、可免去对借款人的资信评分环节，只需进行不良记录查询。 1.2.8 在个贷系统录入借款人客户信息与合同信息。 2、个人二手房贷款的审查 2.1审查岗 职责：对个人二手房贷款申请进行审查，审查岗应对调查资料及情况的完整性、合规性、合法性负责。 2.2工作要点 2.2.1 审查人员应主要就以下内容进行审查： （1）贷款期限加房龄和贷款成数是否符合规定； （2）是否按规定委托我行认可的评估机构对房屋进行价格评估，价格的确定是否合理； （3）贷款资金是否划入售房人账户（须有买卖双方书面申请）。 2.2.2 审查岗在上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表签署审查意见后，将全部贷款资料移交审批人。 3、个人二手房贷款的审批 3.1审批岗 职责: 对个人二手房贷款进行审批，在上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合法性负责。 审批人审批同意发放贷款，在审批表上签署审批意见，对超过授权范围的贷款申请，应按规定上报审批。如经审批不符合贷款条件的个人二手房贷款，记录客户信息，并将有关材料退还借款人。 二、贷款合同的签订、抵押登记 （一）个人二手房贷款合同的签订与抵押登记同一手房贷款，详见上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行），根据审批意见如需更改合同条款内容则另约请借款人重新签订合同；原则上必须在办妥相关抵押登记、取得他项权证后放款。 （二）借款人要求取得收件收据发放贷款的，必须由二手房中介公司提供阶段性担保，该中介公司须符合以下条件： 1、注册资金在500万元（含）以上； 2、已与银行签订保证金账户质押合同； 3、公司应按贷款金额的5-10%存入保证金，保证金金额下限为50万元； 4、其他我行特别争取且管理良好的优质的中介公司。 （三）对中介公司不满足上述条件，但客户确实需要提前放款的，必须落实有效的担保公司对贷款进行阶段性担保。该担保公司须符合以下条件： 1、注册资金在500万元（含）以上； 2、已与银行签订保证金账户质押合同； 3、公司应按贷款金额的5-10%存入保证金，保证金金额下限为50万元，上限为担保贷款余额的30倍； 4、担保公司必须报分行个人信贷管理部门认可，并列入分行认可的担保公司名单； 5、担保公司必须在相应上海浦东发展银行个人购房借款(综合）合同的保证人栏内签章。 三、贷款发放 （一） 贷款发放前应核实抵押担保落实情况； （二） 贷款发放前应由售房人（或借款人）本人至我行开立用于接收贷款资金划付或用于日后还款的个人活期账户；我行人员不得代客户保管该帐户载体（如东方卡、活期存折）。 （三） 二手房贷款资金的划付方式有以下两种选择（在合同中约定）： 1、资金直接划付至售房人在我行开立的活期账户； 2、贷款资金直接划付至买房人（借款人）在我行开立的活期账户。对借款人要求将贷款转至本人的活期账户的，须由买卖双方向贷款行提出书面申请。经办行应核实书面申请的有效、合法。 （四） 贷款发放后，应由专人负责及时通知收款人贷款发放事宜，并取得对方确认。 四、贷后管理、收回 同个人一手房贷款，详见上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）。 附件：上海浦东发展银行中介合作审批表（二手房中介公司适用） 附件 上海浦东发展银行 中介合作审批表（二手房中介公司适用） 年 月 日 中介公司二手房按揭贷款合作协议编号： 公司基本情况 中介公司名称 法人代表 企业性质 注册资本 资质等级 注册地址 联系地址 联系电话 门店数 员工总数 其中持证经纪人数 见单放款或见证放款 保证金比例 月业务量 我行月贷款量 其他合作银行 银行审批情况 调查岗意见 签名： 年 月 日 审查岗意见 签名： 年 月 日