公积金贷款资料住房公积金贷款讲课资料.doc

住房公积金贷款讲课资料第一部分 住房公积金贷款政策一、政策依据为了确保大家今后在受理住房公积金贷款时能够准确熟练地回答贷款职工提出的各种政策疑问，大家首先要了解有关住房公积金贷款方面的政策依据和文件，主要的政策的依据和文件有以下几种：1、贷款通则2、人民银行的个人住房贷款管理办法3、中华人民共和国担保法4、中华人民共和国合同法5、城市房地产抵押管理办法6、南京市职工个人政策性住房贷款办法7、南京市职工个人政策性住房贷款办法有关问题的说明8、职工个人公积金/商业性住房贷款合同、房地产抵押合同、公证书的条款。二、贷款条件1、按揭协议签订（1） 按照南京市职工个人政策性住房贷款办法的规定，贷款职工所购商品房、经济适用住房和集资建房的项目须与市住房公积金管理中心签订按揭协议书。刚刚我们王科已经为大家详细介绍了按揭协议签订的流程以及注意事项，今后大家可以照此口径跟开发商进行宣传。2、户口证明问题：贷款职工必须具有南京市城镇常住户口或由南京市公安机关出具的“暂住证”。具有南京市城镇户口的贷款职工在办理贷款时只需要提供户口本即可，；若是外地非农业户口，则须提供户口本以及南京市公安机关出具的暂住证（暂住证必须在有效期限内）；若是外地农业户口，是不能办理住房公积金贷款的。3、公积金缴存问题：有三个限制条件。（1）借款人所在单位公积金新开户必须满半年；（单位不是新开户状态，而职工为新开户状态，职工只需要正常汇缴一个月，是可以办理公积金贷款的）；（2）单位连续欠缴公积金不得超过3个月（公积金欠缴超过3个月其公积金账户就会予以封存）；（3）办理缓缴手续不得超过1年，方可申请公积金贷款（有些特困企业，在满足一定条件的情况下，可以办理暂缓缴存公积金的手续，称为缓缴）。4、托管人员问题：若贷款职工在人事代理机构代扣住房公积金，在办理贷款前须凭人事代理机构出具的连续缴存半年以上的缴存证明并到管理中心贷款处办理贷前审批手续。（人事代理机构如：市人才服务中心、省人才服务中心、省高层人才服务中心）5、省直人员问题：借款人配偶方在省级机关公积金管理中心、铁路分中心、监狱管理部、华东石油管理部缴存住房公积金的，须凭建行出具的公积金缴存证明办理贷款手续，并按夫妻双方可贷额度办理。（若其配偶方在除建行以外其他银行缴存公积金的，须由缴存行出具公积金缴存证明后加盖所属公积金管理中心或管理部确认章后方可办理。6、共有产权问题：如贷款职工所购房屋为共有产权人，在办理贷款时，除须办理正常贷款手续外，所涉及的共有产权人及其配偶还须办理有关公证和抵押手续。（避免将来处置抵押物时，解决财产分割方面的问题）7、第二处住所承诺问题：办理公积金贷款时贷款职工须提供第二处住所承诺，主要是为了在贷款职工还不起贷款处置其抵押物时，有人愿意接纳其居住，保证抵押物能够顺利处置下来。1、第二处所承诺须提供承诺人的签名、身份证、产权证或租赁证，若为共有产权人。若所提供的第二处住所承诺为共有产权，则需要提供所有产权人的签名、身份证、产权证。2、所填写的第二处住所承诺书的门牌号码要与其承诺人提供的产权证或租赁证上的房屋坐落相一致。8、付款收据问题：贷款职工的付款金额+贷款金额=房屋总价。购买二手房贷款金额不得超过总房价的70%，购买其他种类住房贷款金额不得超过总房价的80%。（银行在审核时，应将贷款职工提供的付款收据相加再加上贷款金额后，应正好等于购房总价）三、贷款额度和期限1、贷款额度（我分两段进行介绍）（1）现行的。目前购买市区住房的职工，一方缴存住房公积金的职工可贷额度为12万元，夫妻双方均缴存公积金的职工可贷额度24万元。距离法定退休年龄10年及10年以内的职工，一方缴存公积金的职工每接近退休年龄1年（不足一年的六舍七入），可贷额度减少1.2万元；夫妻双方均缴存公积金的职工每接近退休年龄1年（不足一年的六舍七入），可贷额度减少2.4万元。购买高淳县、溧水县、原六合县、原江浦县的可贷额度按照可贷公式进行计算。（公式：贷款职工月计缴公积金工资/贷款职工公积金缴存比例40%12实际可贷年限）。（2） 以后的。自8月1日起，住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值确定：A、一方缴存公积金的职工，可贷额度为15万元/人；夫妻双方均缴存公积金的职工，可贷额度为30万元。B、分别按照可贷公式计算贷款职工夫妻双方公积金贷款额度。可贷公式为：贷款职工月计缴公积金工资/贷款职工公积金缴存比例系数12实际可贷年限）。C、二手房最高贷款额不超过总房价的70%，其他购房种类最高贷款额不超过总房价的80%。2、贷款期限在法定退休年龄范围内和每月还本付息额不得低于贷款时夫妻双方月计缴公积金收入15%的前提下，二手房贷款期限不得超过20年，其他购房种类贷款期限不得超过30年。（例如：一职工公积金交1000元，缴存比例为20%，则月计缴存公积金收入为1000/20%=5000元，则此职工月还本付息额不得低于5000*15%=750元）四、贷款利率住房公积金贷款利率15年为3.96%，630年为4.41%。第二部分 办理和审批住房公积金贷款流程一、贷款流程1、咨询接待贷款银行按照住房公积金贷款的有关规定告知贷款职工办理贷款所需满足的条件，并向贷款职工发放住房公积金贷款须知。2、贷款银行初审、复审贷款银行依据“贷款办法”、“贷款办法说明”、“贷款须知”以及与之相关的“补充规定”按照以下步骤对贷款职工提供和填写的相关贷款资料进行审核：（1）对贷款职工提供的“买卖契约、身份证、付款收据”等材料进行初审。买卖契约：商品房和经济适用住房的买卖契约须经房地产产权交易市场登记生效并加盖登记章。二手房须凭买卖契约（不需要加盖登记章）、完税凭证、已过户至买方名下的产权证原件和卖方土地证原件。身份证：必须在有效期限内，若遗失可出具临时身份证。首付款收据：二手房付款证明不得低于总房价的30%，并由担保公司出具；其他购房种类付款收据均不得低于购房总价的20%且首付款金额+贷款金额=购房总价。在进行贷款审核时须计算一下。（2）查询贷款职工及配偶的住房公积金缴存情况，为贷款职工打印公积金缴存单。A、贷款职工所在单位公积金账户和个人公积金账户处于正常状态方可办理公积金贷款；若贷款职工的公积金账户状态处于封存、转入、转出、新开户等状态，均不能够办理公积金贷款。B、公积金缴存单上身份证号若与贷款职工身份证号不符，则要贷款职工到公积金缴存银行修改后方可办理贷款。（3）查询贷款职工所购商品房、集资建房、经济适用住房的开发单位是否与管理中心签订按揭协议书。贷款银行信贷人员通过信贷管理系统可以查询此贷款职工所购房屋的项目、销售许可证号是否与管理中心签订按揭协议书，并在查询时注意按揭协议信息中有无特别备注。（4）按照有关规定为贷款职工计算实际可贷额度和年限并与借款人当面确定还款方式。对于具有高级职称的专家和女同志为正处级干部的，在单位愿意留用并出具相关证明的前提下，可适当放宽退休年龄5年，并在计算可贷额度和年限时，按照延迟5年退休计算。（5）为初审合格后的贷款职工发放“南京市职工个人公积金/商业性住房贷款文本”，并告知职工填写“贷款文本”的要求及其提供相关资料的明细。（所购商品房借款合同担保方由开发商盖章，市区二手房贷款担保方由担保公司盖章。银行可在将贷款文本资料中需要开发单位盖章的栏目划出告之贷款职工，防止贷款职工盖章时漏盖，来回往返几次）（6）对贷款职工所填写和提供资料真实性、准确性以及填写格式、贴粘格式进行审核，并对提供的有关资料原件进行查验。贷款文本中要求填写的内容要认真填写，贷款银行审核意见栏中的分级审批意见也须一一填写。（所提供的复印件资料一定要清晰，否则将影响文档扫描的质量）（7）贷款银行信贷部门对资料的完整性、准确性，以及填写格式、贴粘格式进行复审。复审人员要严格按照政策把关，对于不符合要求的贷款予以退回。（8）根据公积金贷款政策计算贷款金额和年限。（9）贷款银行将复审完毕的资料派信贷员集中送至管理中心（区县的送各管理部）进行审批。贷款送审人员要相对固定，并将送审人员名单送至管理中心备案。3、管理中心终审管理中心对贷款银行受理的公积金贷款进行逐笔终审，对于审核通过的贷款，管理中心信贷员加盖“已审核”专用章；对于审核未通过的贷款，管理中心信贷员将审核意见反馈给送审信贷员。4、贷款手续的办理管理中心审批合格后，贷款银行通知贷款职工办理公证和抵押手续，购市区房屋的将办理完公证手续的职工资料送至“南京市房地产产权市场处”的受理点办理房地产抵押手续；购区县房屋的到各区县房地产管理部门办理房地产抵押手续。贷款职工办理完上述相关手续后，贷款银行将公积金住房贷款文本、公证文书、抵押权凭证收回，统一作为贷款文档进行专案保管。5、银行放贷（1）贷款银行为贷款职工开设用于还款的账户，告知贷款职工还贷注意事项。本月15日前发放公积金贷款，在本月15日开始还款；本月15日以后发放的公积金贷款，在次月15日开始还款。（2）贷款银行根据贷款职工填写的“住房公积金贷款文本”中的信息，进入“个人贷款业务系统”中，录入开户和借款信息，为职工开设贷款账户并由电脑自动生成贷款户账号。若在贷款发放过程中，系统提示此借款人贷款金额、年限或还款方式与管理中心审批信息不符，可即时与管理中心信贷员联系，寻找原因，保证贷款的按时正确发放。（3）通知贷款职工在借款借据相关栏目中签字，并将打印好的还款计划书发放给职工。（4）发放贷款时，贷款银行从管理中心的“放款过渡户”中划转本次实际发放贷款的金额。第三部分 贷后管理工作一、贷款回收（1）贷款银行按照借款合同的约定，每月从借款人的还款账户中扣收当月应还贷款本息额。每月批量扣款次数为两次，管理中心信息系统批量扣款入帐时间分别为15号后的第二个工作日（储蓄扣款不能当天在管理中心系统处理的，请于15号后第一个工作日生成盘片）和每月月末前第二个工作日（储蓄扣款不能当天在管理中心系统处理的，请于月末前第三个工作日生成盘片），扣款顺序依次为：“先息后本、先逾期后正常”。如批量扣款未扣到，可到前台操作单户扣款。（2）一年期以内的贷款实行到期一次性还本付息。二、利率调整（1）调整操作规定。按照中国人民银行的规定，如在贷款期限内遇利率调整，于次年1月1日起按新的贷款利率执行。（若各家银行商业性贷款利率调整规定与公积金贷款利率调整规定不同的，在办理组合贷款时，商业性贷款部分可以另行与贷款职工在借款合同的补充条款中约定）（2）短期贷款操作。一年期以内的短期贷款，在贷款期限内如遇利率调整，利率不再变动。（3）长期贷款操作。管理中心将新利率“信贷管理系统”和“住房个人贷款业务系统”后，电脑系统重新按新利率计算职工的每月还本付息额。三、违约催收（1）电话催收。对于逾期1个月的借款人银行主要通过电话催交，了解其逾期原因，督促其尽快还款。（2）书面通知。对于逾期2个月的，由银行向借款人发出书面的“催款通知书”，告知借款人逾期的金额，重申逾期不归还应承担的责任。（3）公证催收。对于逾期3个月以上的借款人，银行可与公证部门配合催收。如在担保期限内，同时与保证方联系，要求其覆行担保责任。（对于催期三个月以上的借款人，贷款银行应建立逐笔逾期催收档案，每月将逾期贷款催收情况以书面的形式报管理中心贷款处）（4）承诺人协助。对于逾期4个月以上的借款人，通知其第二处住所承诺人，要求其协助进行贷款催收工作。（5）律师的介入。对于连续逾期6个月或贷款到期后6个月未还清贷款本息的，贷款银行将其书面材料报送管理中心贷款处，银行与管理中心的律师一起，依据借款合同向法院申请强制执行，拍卖借款人的房屋，归还所欠贷款。四、起诉处置（1）职工若违反借款合同的约定，银行依据借款合同可处置其抵押物或追究保证人的连带担保责任。（2）银行将处置抵押物所得金额用于归还职工所欠贷款及起诉处置的相关费用。（起诉的进展情况，每月以书面的形式报管理中心贷款处）五、提前还款（1）贷款职工若提出部分提前还款，可前往贷款银行填写提前还款申请书，经审合格后方可在“住房个人贷款业务系统”中进行操作。操作完毕后为贷款职工打印剩余还款计划，以便贷款职工按照新的还款计划进行还款。（2）贷款职工若提出全部结清贷款本息的，在结清贷款本息后，贷款银行为职工开具注销抵押证明，贷款职工凭注销抵押证明前往房地产产权市场处办理注销抵押手续。提前还款手续原则上在每月的115日办理，1530日期间由于要进行两次批量扣款，为了避免在批量扣款期间重复进行扣款，所以尽量避免在批量扣款生成盘片期间进行提前还款。六、支取还贷贷款职工在办理贷款后，每年可使用住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款。支取还贷方式分为柜台还贷和委托支取还贷两种方式。从方便贷款职工的角度考虑，贷款银行应尽量引导贷款职工采取委托支取还贷的方式，贷款职工可通过与贷款银行签订委托协议书的形式，委托贷款银行每年在固定的时间，操作公积金及住房补贴还贷业务，贷款银行在扣款成功后一个月内为贷款职工邮寄还贷凭证（次月还款计划）。参考文件：关于做好委托支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款工作的通知（宁金管20057号）。柜台支取还贷方式操作手续较复杂，具体操作为：贷款职工夫妻双方前往贷款银行开具贷款证明，根据贷款证明、借款合同前往所在单位开具转账支票和支取申请书，凭以上几种材料前往公积金缴存行办理支取转账还贷手续。参考文件：关于使用住房公积金及住房补贴归还个人住房贷款的操作规定（宁房基200115号）七、贷款销户（1）贷款期限到期。职工的贷款期限届满，并已将所欠贷款本息全部结清后，银行将个人贷款户进行销户处理。（2）提前还款到期。职工将所欠贷款本息全部提前还款后或借款人在贷款期限内进行部分提前还款致使贷款提前到期，银行须将个人账户进行销户处理。（3）违约处置完毕。职工违反借款合同的约定，并且 已处置其抵押物后，银行将其个人账户进行销户处理。八、办证监管管理中心每年对于银行发放贷款的房屋他项权证执管率进行考核，并将考核指标明确至委托贷款协议书中。贷款银行按月打印出应办、已办、未办房屋他项权证监管明细表。对于未按期办理房屋他项权证的借款人，按照借款合同的规定，银行与其售房单位联系，售房单位有义务督促并协助借款人尽快办理房屋他项权证。如保证方没有履行其担保责任，银行有权按照借款合同的有关规定，追究其连带担保责任。房屋他项权证必须落实交贷款银行作为重要凭证进行保管，并将房屋他项权证有关信息录入电脑。九、文档扫描（1）扫描时间：当周内发放的贷款，银行应在次周将个贷档案或附件逐页扫描成图像文件，并将扫描成图像的文件每10份一次传至管理中心。（2）扫描内容：在所有资料填写完整后，扫描住房贷款文本中个人购房借款申请审批表、附件中银行留存资料、借款合同、委托支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款协议书。（3）数量检查：为确保扫描的档案数量与本周发放贷款的数量一致，在每周末由机器将扫描的贷款文件数与发放的人数作比对。（对于遗漏的文档，应及时进行补充扫描）（4）扫描仪要求：扫描仪一至二台，用于档案扫描输入。扫描仪具体参数要求为：分辨率100dpi；色彩为黑白两色；图像格式为压缩的tiff格式。（5）质量要求：档案文件图像整体应无明显倾斜和偏移、内容完整且不重复、字迹应清晰。（6）质量检查：银行在扫描完成后应检查图像文件，符合要求后发送到管理中心。管理中心定期检查扫描质量，如发现图像质量不符要求，将要求银行重新扫描和发送档案。银行应在二日内完成重新扫描和重发档案图像文件。十、信息录入（1）录入时间：银行在发放贷款的当周内，将申贷表信息录入至“信贷管理系统”中；房屋他项权证交银行执管后一周内，将办证信息录入至“信贷管理系统”中。（2）录入信息修改：若录入信息需要进行修改，银行信贷员只限于录入的当天可以修改，隔日修改要经银行信贷主管许可后方可操作。（3）数量检查：为确保录入的信息数量与本周发放贷款的数量一致，在每周末由机器程序将录入的贷款文件信息数与发放贷款的人数作比对。（对于遗漏的文档应及时进行录入）（4）质量要求：信息录入完整、准确，保证录入的信息与“公积金住房贷款文本”上填写的信息一致。（5）质量检查：银行在信息录入完毕后应检查录入信息的质量，符合要求后发送到管理中心。管理中心如发现录入质量不符合要求，将要求银行重新录入。银行应在二日内完成重新录入信息工作。十一、贷款考核指标为严格规范贷款管理，管理中心将对银行委托贷款办理情况进行考核，主要考核指标：1、贷款逾期率:不得高于贷款余额的0.6。2、权证完证率：二手房房屋所有权证、国有土地使用证、房屋他项权证未办率为零；商品房及其他购房种类的贷款，在竣工交付使用后，房屋所有权证、国有土地使用证、房屋他项权证未办证率不得高于1%。3、信息录入差错率：录入信息和扫描文档的差错率不得高于1%；未完成率不得高于1%。4、档案完好率：贷款档案的完好率为100%。5、财务票据规范率、准确率、完整率为100%。6、因责任原因造成系统故障影响业务运行而受到客户投诉的，或因为工作失误发生错账要求调账的，每发生一起，视情节轻重扣减0.1万元至0.5万元。凡达到上述标准和单项考核办法规定的，管理中心将给予适当的奖励，低于该标准的将适当扣减手续费。十二、几个具体问题1、跨区域买房。原则上凡在本市（包括五区县）缴存公积金的职工，购房时可选择贷款承办银行的任何一家网点申请贷款。购二手房贷款时，原则上在房屋所在地申请贷款。2、关于贷款额度问题我已在前面的贷款政策里为大家详细介绍过了，大家按照我前面介绍的政策口径进行计算就可以了。3、配偶方在省直、铁路分中心、监狱管理部以及华东石油管理部缴存公积金的职工，在办理公积金贷款时，应由其住房公积金缴存银行出具正常缴存的公积金缴存证明（在除建行以外其他银行缴存住房公积金的，还须由省直、铁路、监狱管理部以及华东石油管理