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【案例分析1】开发商合同上悄悄下套 野猪难逃欺诈陷阱之关案情新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中了某明星代言的一个新盘。精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景以上种种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素。开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面的问题。但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商提供的预售合同中只是列出了房屋的总价款。让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在预售合同的价款部分不必多此一举，加上这么一条。半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了预售合同，并且按照预售合同的约定，支付了首付款。后来，王小姐经朋友指点，在业主论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题。王小姐想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题。谁知到了正式交房的时候，王小姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签订的预售合同。判决法院认为：双方订立的预售合同是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信。同时对于王小姐解除预售合同，退还房款的诉讼请求不予支持.评析本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持。首先，广义的合同解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的解除情形时，当事人可以依法解除合同。约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能实现。王小姐在签订预售合同时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款。因此，无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据。其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销。因此，王小姐若依据开发商欺诈的事实，其诉讼请求也应该是撤销该预售合同。最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销该预售合同的目的，但她仍可以依据预售合同要求开发商对内部装修进行修复，如果开发商提供的内部装修材料与预售合同不符，也可要求开发商予以更换。律师提醒精装修的房屋，最好在预售合同的价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在预售合同的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）【案例分析2】迟迟拿不到房产证咋办 可依合同要求赔偿或退房在购房合同中，开发商一般会承诺办好房产证的时间，或是提供买房人自己办理的必备文件。可往往承诺的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对房产证的遥遥无期，购房者该怎么办？案件回放起因入住三年未拿到房产证2002年初，王女士在CBD中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一套公寓房，并于2003年6月顺利收房。由于是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，打算在房价上涨后再出售。据王女士了解到，同楼的绝大多数业主都属于投资型购房。入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房合同中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购买的这套房产价格已上涨，王女士打算将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商询问，被告知正在办理。但两个月后，开发商仍未下发房产证。王女士开始怀疑项目有什么问题。于是拿着购房合同到市建委查询该项目备案资料，但工作人员称，只能在出现纠纷起诉后委托律师来查。对抗停付月供后开发商承担连带担保责任王女士觉得起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼。但由于迟迟拿不到房产证，王女士一气之下开始拒绝偿还银行贷款。银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的贷款便由开发商代为偿还。但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列入银行“黑名单”。虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时间，想到自己投资可能面临的巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款。在王女士累计9个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。开发商于是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿的按揭购房款。但王女士以开发商严重违约为由拒绝偿还。开发商回应说如果不还款，将收回王女士的房屋并进行拍卖，用拍卖款归还开发商代付的款项。决定为避免投资风险要求退房由于王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最后通牒，称若再不还款就到法院起诉。王女士向律师咨询后得知，这种情况下如果打官司，开发商将承担没有按时办理房产证的违约责任。但按合同规定计算，这笔罚款远远抵不上开发商代偿的银行按揭款。可如果一次性归还开发商代偿的款项，就意味着仍将继续承担房产证办理不下来的风险。这时的王女士感到自己处境极为不利，于是想到了退房。听说王女士要退房，开发商态度缓和了许多，因为怕王女士退房可能会引起连锁反应，导致其他业主大量要求退房。目前事情仍在协调。律师指南延期办理房产证业主可要求索赔房产证迟迟办不下来的情况目前并不鲜见。如果开发商的大产权证办不下来，也就无法办理产权分割，购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。如果在规定时间内因为开发商的原因不能办理房产证，开发商应承担违约责任。王女士可通过法律途径索要赔偿。根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致王女士在合同规定时间内无法拿到房产证，王女士可根据合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金。在协商不成的情况下，王女士可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金。此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。以“拒还月供”抵制开发商违约不理智发生房产证迟迟办理不下来的情况，购房者不能以此抗拒银行还款。购房合同与银行借款合同是两个既关联又相互独立的合同，开发商对借款合同的担保合同是依附于借款合同的。按法律程序，当王女士签订购房合同并支付首付款后，银行以贷款的方式为王女士支付了其余款项，这时王女士已全部履行了对开发商的付款义务，转而形成与银行的债权债务关系。如果王女士不履行对银行的还款义务，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任。而开发商代为还款后，可转而向王女士追偿。购房合同履行中有什么问题，应由双方依据合同或法律规定解决，购房人不能因开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行贷款是不理智的。退房时须注意解除权行使期限王女士采用退房的形式也未尝不可。根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可请求解除合同和赔偿损失。王女士购买的楼盘现在已超过合同约定期限一年没有办理好房产证，所以她已享有解除合同退房的权利。但需要提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权将失去。退房流程一览表第1步向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。第2步在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。第3步将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。五、付款方式【申请个人住房贷款应具备的条件】申请个人住房贷款应具备的条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； 在所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大修）住房的首付款。 有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人；银行同意的贷款行规定的其他条件。【住房贷款】怎样办理贷款购房业务？网友提问：怎样办理贷款购房业务？办理银行贷款业务所需的条件，需要哪些证件、手续、首付多少？律师回复：年满十八周岁，有固定的工作单位。贷款申请人身份证、户口本、暂住证(外地人)、收入证明、首付款发票、购房合同、婚姻证明等。一般首付不低于20%。 办理单位可以是银行，也可以到公积金管理中心申请公积金贷款两种一次性付款是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。分期付款：又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。按揭付款：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 弊：目前手续繁琐、限制较多。公积金贷款：居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。六、保险与公正【消费者】 房屋按揭保险诸多问题不合理按理说，个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦，而且有效地防范了银行的信贷风险，这一举两得的好事应该叫好又叫座才对，然而现实却并非如此.张女士前年以按揭方式买了一套万元的住房，按揭保险费率为，当时被要求一次性交清年的总保险费元。上个月她提前还清了贷款，然而到保险公司退保，保险公司只退了元，张女士不解，才过一年多，元的保险费竟被扣掉了多元。“我的保费是年的，保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近半数的保费，这太没道理了。”张女士对此颇有微词。提及住房按揭保险，杜女士气不打一处来：“我按揭贷款万元，如果这房子出了事，保险公司最多赔偿万元，而且保险合同规定本保险第一受益人为贷款银行，而投保人享有哪些权益却没有写明。”“弄不懂”住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说：“我弄不明白，我交了按揭保险费，为什么第一受益人是银行？既然保险是为了降低银行提供贷款购房的风险，那为什么不由银行交保费，却要转嫁到消费者头上？”连日来，消费者对住房按揭贷款保险看法颇多，记者难以一一详述，只能对质疑的焦点归纳如下：保险过度不合理一是保险金额过度。现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保金额标准，而是采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押房屋的实际保险价值。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了以上，而土地几乎是不存在风险的。二是保险期限过度。对于商品房是期房的来说，大多短在几个月、长则一年之后才能交付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不对等。三是要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保；即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者购买信用保险，该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。四是保险费率过度。目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。“游戏规则”有失公平消费者认为，按揭贷款保险，把中原城市不常见的台风、冰凌、突发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的保险责任，而把地震及地震次生原因责任险等排除在外，失去了一些为按揭购房保驾护航的作用。众多消费者还认为，银行在提供按揭贷款上处于强势地位，虽然银行制定的“游戏规则”没有欺诈行为，但“游戏规则”是不公平的。银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定，让人想起了前几年买飞机票必须购买保险的情况，这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原则的，现在买飞机票已经可以不买保险了，住房按揭保险也应回归公平！【房产管理部门】银行、保险公司部分规定有失公平对于消费者对住房按揭贷款保险的种种质疑，房地产管理部门及专业人士是如何看待的呢？“购房价并不是房子的实际价值，其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用，而这些费用在整个购房价中占到以上，尤其是土地几乎没有灭失的可能，保险公司把这些也纳入保险费用，明显有违保险价值说。从房地产交易发达的上海市调查的情况看，保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几，理赔率太低，这对买房者显然有失公正。”郑州市房管局有关部门负责人如是说。郑州市房管局抵押办张主任说，现在的关键问题是，银行、保险公司应加快建立个人信用平台系统，让没有诚信的人无机可乘，否则，如果有人存心骗贷，产权证抵押在银行也没用。一位房地产专家说，银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这是银行强加给消费者头上的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成的。其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。其三，由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。同时，银行本身也存在着诸多风险。如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严格造成风险。银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权益。在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。而这些本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。房地产专家指出，抵押住房贷款保险作为财产保险，其合同当事人应该作为享受合同权利、承担合同义务的主体，而目前保险公司却设定银行为第一受益人，明显有失公平。如果发生了不可抗力，造成损失，首先应该考虑修复财产损失，其次再赔付给银行。保险规定应该改一改了。【商业银行】贷款形成风险银行理应是第一受益人记者以消费者的身份询问了省会一些商业银行。记者问：“既然是购房人买的保险，为什么第一受益人是银行呢？”某商业银行有关人士回答：“个人向银行申请房屋贷款时，由于没有金融证券抵押在银行，而是把房屋产权证作为质押品进行贷款，事实上已形成个人与银行之间的还贷关系。除借款人应正常向银行偿还本金和利息外，作为银行，贷款给个人也形成一定风险，受益人当然应该是银行。”记者又就“办住房按揭贷款就必须买住房按揭保险，否则就无法申请到贷款，住房保险岂不成了按揭贷款强制搭配商品购房人可不可以不买住房按揭保险”等问题询问了某商业银行，该商业银行有关人士表示：“根据有关规定，在银行采用按揭方式购买的住房，按揭期间必须向保险公司投保，万一住宅遭遇火灾等灾难造成损毁，由保险公司赔付，以保障银行的利益。”对于“根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。购买保险者并不是保险的最大受益者，这合理吗”的问题，某商业银行称“这得问保险公司”。【保险公司】不投保不放贷款是银行规定的银行将“皮球”踢给了保险公司。根据保险法第四条规定，从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实守信的原则。既然是自愿，购房者当然有不买保险的权利，为什么这份银行为第一受益人的保险要由购房者来埋单？对记者提出的问题，一些保险公司工作人员都表示了这样的看法：保险公司的一些业务需要银行来配合，为什么“不买保险就办不了贷款”、“业主投保第一受益人是银行”等问题，恐怕还得问银行。保险公司方面又把“皮球”踢给了银行。【律师、专家】弱势群体的利益不容漠视河南文丰律师事务所执行主任王登巍和开物律师事务所郑州分所律师申继东认为，按揭保险是“霸王条款”。根据保险法相关规定，从事保险活动必须遵循自愿的原则，银行要求购房人必须到其指定的保险公司投保，违反了保险自愿的原则，侵犯了消费者的选择权和公平交易权。保险人要求投保人在房产尚不存在、自身还不可能承担风险责任时，就要求投保人开始承担责任和义务，至少属于显失公平，也可以说因没有遵循“合理分配双方权利义务”的法律要求而归于无效。首先，购房人不应作为投保人办理房产保险。购房人如果买的是期房，由于所购房产尚在建设过程中，还未验收交付，购房人对房产根本没有可保利益，因此不应作为投保人办理房产保险。保险合同规定第一受益人是银行，这意味着购房人作为购买保险者却不是保险的最大受益者，这实际上是购房人花钱给银行投保，如果银行想避免此类风险应自己投保。其次，假如有购房人不能按时还款，保险事故发生，银行作为购房人指定的保险合同受益人，有权要求保险公司理赔购房人所欠的按揭借款债务，保险公司向银行理赔后，购房人和银行的债权债务关系就应该解除，而现在的银行按揭合同和住房保险合同都没有明确这一点。按揭借款合同与保险合同是两个不同的法律关系，保险事故发生后的理赔，并不当然地造成借款债务消灭。如果没有明确这一点，银行还可以继续向购房人催收按揭款，这是对购房人潜在的危害。此外，最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第条，对担保法的第条作了进一步规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权人担保的债权未到清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见，如果发生保险事故，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。因此，银行完全没有必要强制要求成为房贷保险的第一受益人。王登巍律师强调，保险费率问题应当引起监管部门的重视，给予适度干预，以在各方的利益平衡中予以纠偏。鉴于按揭贷款目前的普遍性和社会影响性，有关部门应当本着对社会各方利益负责的态度，适当制定游戏规则，毕竟各方的利益对比失衡，尤其加上市场化成分较低，这时指望纯粹的“市场调节”是不现实的，也是对弱势群体利益的漠视。我省金融界知名专家、省财经学院教授巴力在接受记者采访时说，个人抵押贷款房屋保险走到这一步是“无奈、两难的选择”，肯定哪一方，只会强调某一极端，双方在市场的博弈中，应走向妥协，都不要往极端的路上走，只有这样，才能打造出一个和谐社会。【案例分析1】住房贷款最高贷到80% 消费者却要买100%的保险北京的贺先生月初买了一套三居室，为此他向银行申请20年期贷款54万元，办理贷款手续时，银行要求购买房贷险。买保险倒也方便，在这家银行内就有保险公司设代理点。但贺先生向记者表示，他有几点疑问：银行表示只能购买在其营业部设代理点的那家保险公司的房贷险，此外，只向银行贷款54万元，可房贷险的保险金额却要按房子的总价73.6万元算，多缴19.6万元部分的保费岂不是很冤？贺先生向银行提出异议后，银行的工作人员告诉他：要贷款就得接受这些条件，否则免谈。贺先生告诉记者，他询问了别的银行，也都要求买指定保险公司的房贷险。“贷款是肯定要贷的，我只好交了4113元的保费”，贺先生的话音中带着无奈。房贷险是个人抵押商品住房保险的简称。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险，保额为房屋总价，保费要求一次性缴清。目前保险公司的房贷险一般包括两个部分：房屋保险和还款保证保险。房屋保险保房屋本身，还款保证保险则保证在被保险人发生意外死亡或致残的情况下，由保险公司代为偿付银行贷款。和贺先生一样，许多购房者对银行的这种做法提出了质疑，一些消费者还致电或投书中消协投诉。8月底，中国消费者协会公布的银行业六大“霸王”条款中，与房贷险相关的就有两条。中消协指出，强定消费者到特定保险公司投保是一种捆绑销售行为，有违反不正当竞争法。另外，中消协还指出，住房贷款最高贷到80%，有的消费者只贷款40至50%，却要为此购买100%的保险，这显然是银行和保险公司利用强势地位强迫消费者买单的行为。因为借款人的贷款数额并非房屋的全部造价，银行对房屋所具有的保险价值仅限于贷款本息部分的价值。中消协“炮轰”房贷险之后，银行业没有回应，几家财产保险公司也一概婉拒了记者的采访要求。中国保险行业协会一位不愿透露姓名的负责人则对中消协的做法表示不理解。这位人士说：“我们和中消协一直有良好的沟通，不知道为什么这次中消协发布之前没和我们商议。”他表示，银行要求消费者购买房贷险有两个原因：一是为了防止发生比如房子着火等意外事故造成抵押物灭失，二是为了避免购房者发生人身意外后残疾或死亡导致无力还贷，这种做法无可厚非。专家则表达了完全不同的观点。北京工商大学保险系主任王绪瑾认为，目前房贷险存在四大“硬伤”：第一是变相的重复保险。银行让贷款人拿房屋作抵押，又同时要求贷款者购买房屋保证保险。第二是超额保险。一些银行要求购房者完全按照房屋销售价格投保，但银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，银行凭什么让消费者为自己已经支付的钱买保险？第三是保费不合理。随着消费者逐月还贷，贷款额是递减的，保费额也应该递减，到最后一年保费应该是为零，目前的房贷险保费计算却不是这样，多收了至少一倍以上的保费。再者，房贷险是从购房者向银行贷款开始算起的，如此算来，保险公司还多收了房屋预售期间的保险费。上海市联合律师事务所的贝政明律师还提出了这样的疑问：保险金额是按购房价计算，把不会灭失的土地等的价值也计算在内，提高了保险费；购房人掏钱买了保险，但银行却是房贷险的第一受益人。王绪瑾还对保险公司支付给银行高额手续费表示了忧虑。他说，保险公司要支付给银行保费的20%甚至40%，这会影响保险公司的偿付能力。因为，银行办业务的时候提走佣金，佣金是不可退回，消费者提前还完贷款要退保时，保险公司就会遭受损失。他认为，就房贷而言，银行既能赚取息差又能赚取房贷险的高额手续费，保险公司想在房贷险上赚钱，实际上却充当了银行的工具，而买单的则是贷款购房者。对房贷险为何如此霸气十足，贝政明律师这样分析：“房贷险是消费者无奈的选择。因为房贷市场没有充分竞争，消费者贷款时别无选择，不得不与银行签订城下之盟。”【案例分析2】银行嫌弃期缴型房贷险 房贷险分期付款难以实现“去年我明明从报纸上看到太平洋财产保险公司和农业银行合作推出了期缴型的房屋贷款保证保险，银行为什么不卖呢？”昨日记者接到了读者李小姐的电话，她表示自己在农行贷款买房，想投保农业银行和太平洋财产保险公司于去年7月推出的期缴型房贷险，却投保无门。 期缴型房贷险买不着李小姐在崇文门附近购买了一套住房，按照开发商的要求向农行申请贷款并购买房贷险。“买房前我曾经就保险的事进行了咨询，了解到农行可以销售的房贷险有两种，一种是趸缴型的，一种是期缴型的。”李小姐说，“我算了一下，如果购买20年趸缴型的房贷险，保费为2800多元，年平均费用为100元左右；如果购买期缴型，每年的费用在200元左右。虽然趸缴型的平均费用比期缴型的低，但是期缴型资金压力小，而且如果提前还贷，也不用到保险公司办理退保手续。”于是，李小姐选择购买期缴型房贷险。但是李小姐却遭到了农行某支行个人信贷部的拒绝，“我只好选择趸缴型的，一次性交纳了20年的保费共计2800多元。” 银行只推荐趸缴型针对李小姐的质疑，记者与为李小姐办理该业务的农行工作人员取得联系。他表示，不清楚是否有期缴型的产品，一直以来卖的都是趸缴型的房贷险，而且也没有消费者要求购买过该产品。随后记者又致电太平洋财产保险公司北京分公司，有关人员表示在去年确实和农行合作推出了该产品。但为什么在北京买不到期缴型房贷险？该人士表示，太平洋只是产品的提供商，具体在哪些地方销售，是由农业银行方面决定的。而直到记者截稿前，银行方面没有对此表态。另据了解，期缴型的房贷险投保无门的情况并不仅仅在北京发生。“在全国这个产品的推介都比较困难。”有关人士表示。 消费者不知道在采访的过程中，记者随机采访了20名贷款买房的消费者，其中知道有该产品的微乎其微。“还有这个产品吗，我不知道，银行让我买什么我就买什么。”在某大学工作的刘小姐说。而其他被采访者大多给了记者类似的回答。而对于期缴型房贷险，消费者的态度也有所不同。在广告公司工作的朱先生表示，期缴型的需要一年一缴，太麻烦。而在金融公司工作的沈先生则表示，如果有自己会选择。“我觉得期缴的方式更适合提前还贷的借款人。改用期缴方式后，若借款人提前偿还全部或部分贷款，由于以后年度保险费尚未缴纳，无需办理退保手续。” 业界观点收益少风险大银行不乐意“在办理购房贷款时，银行是债权人有权对贷款人(债务人)作出要求。”邦信阳律师事务所牟子建律师表示，“即使银行与保险公司签订了期缴型房贷险合作协议，也只是一个意向，银行有权根据实际情况作出约定。而且期缴型的房贷险是一年一缴，如果第二年贷款人违约，银行的风险较大。”“根本原因是因为趸缴型的银行提取的手续费高。”中央财经大学保险系教授郝演苏表示。按照财政部规定的8%的佣金计算，买期缴产品一个购房人一年的费用才几百元，而银行的佣金才几十元。 消费者应该有选择权“实际上银行也是有苦衷的，一旦贷款人无法偿还贷款，而银行也很难真的没收房屋，因此银行必须通过保险转嫁风险。而在国外银行也要求贷款买房的客户购买房贷险。”大地财产保险公司副总经理毕欣表示。不过消费者应该有选择权。毕欣表示，按照保险法的规定，除了强制险险种外，任何人或机构都不得要求客户必须投保某种产品。因此银行是否能推出一些更符合消费者需求的产品，将选择权交给消费者。 相关链接：期缴型房贷险太平保险的工作人员曾给记者算了一笔账，以一笔15年期、30万元的贷款为例，若采用趸缴方式，借款人需一次性缴纳保险费1000多元。如果采用年缴方式，借款人首次只需支付180元保险费。而第二年由于贷款人贷款余额减少，因此借款缴纳的保险费也减少到168元，此后逐年递减。【案例分析3】山东：多数银行取消强制房贷险 客户可自主选择提要是否购买房贷险，办理房贷者可以自由选择了。记者今天从济南多家银行了解到，近期银行对房贷险的态度发生变化，不再对客户做统一要求，“强制”多年的房贷险开始“松绑”。11月15日，记者从农行山东省分行营业部是否购买房贷险，办理房贷者可以自由选择了。记者今天从济南多家银行了解到，近期银行对房贷险的态度发生变化，不再对客户做统一要求，“强制”多年的房贷险开始“松绑”。 11月15日，记者从农行山东省分行营业部了解到，继工行、中行、交行、中信等银行之后，农行本月初也正式取消了强制房贷险业务。贷款人在办理个人房贷业务时，可以就是否投保以及保险品种、保险金额、保险费缴纳方式等与银行和保险机构进行协商。至此，山东省内大多数银行已经明确宣布或在实际操作中取消了强制房贷险。 房贷险是一种保证保险，是央行为防范购房者在住房抵押贷款期间产生风险而作出的规定。从1998年开始，房贷险成为各银行房贷业务的一个组成部分，购房者在贷款的同时必须向保险公司购买房贷险。 “一份房贷业务各项手续费也许几百元，房贷险保费却高达数千元！”一家银行房贷部负责人透露。贷款买房越来越普及，市民普遍感觉房贷险出险率低，对“捆绑”房贷险的不满与日俱增。 “银行取消房贷险的目的，显然是为激活整个房贷业务。”该负责人给记者算了一笔账：按目前保险公司的房贷保险最低费率算，如果办理20年期35万元的贷款，保险费也超过3000元。对普通市民来说，费用不菲。假如客户因此而放弃贷款，银行则会失去数万元的利息收入。银行当然不会因小失大。 据了解，最初的房贷险保险责任仅限于房屋发生火灾、爆炸，或者暴雨、台风、洪水等自然灾害，此类事故在我省发生的概率微小。2002年后，各保险公司又陆续推出了针对被保险人本身的还贷保证责任、人身意外伤亡时的还款责任等新条款。 针对这些新条款，省保险行业协会专家认为，尽管银行对房贷险已全面“松绑”，但购房者最好还是要重视这一险种。否则，一旦还款人因意外丧失还贷能力，房产又被抵押在银行拿不回来，购房人就会陷入困境。当然，购房者也可选择其他替代险种以保障人身、财产安全。 国内首款房贷险新品问世 目前市场上无同类产品提要和谐人生既能保障银行资产信贷还贷的权益，更能满足按揭客户针对单纯还贷保证予以保障的需求，适用于因意外伤害事故所致死亡和伤残保障记者近日从平安财险获悉，作为全新的房贷保险保障产品，平安在新的一年推出一款名为和谐人生的新型房贷险。据悉，作为国内首款人性化包装的全新房贷保险保障产品，目前市场上还无同类保障产品。平安产险副总经理孙建平对此表示，受国家房地产及银行利率等宏观政策调整的影响，国内各大银行目前纷纷取消强制按揭贷款客户购买房贷险。与传统的房贷险相比，平安财险新品的优势在于，无论投保人夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任将全部由保险公司承担，因此投保人获得保障的机率大大增加。据了解，和谐人生既能保障银行资产信贷还贷的权益，更能满足按揭客户针对单纯还贷保证予以保障的需求，适用于因意外伤害事故所致死亡和伤残保障。保险对象为按揭贷款购房的个人，保险期限可选，贷款期限也可按年投保、夫妻可共为投保人。据悉，该产品已在北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门、重庆7城市上市。七、验收房屋【简易验房方法】为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。门（）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧（）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）（）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音（）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。（）窗边与混凝土接口有无缝隙？（）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？（）窗户玻璃是否完好？地板（）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？（）地板间隙是否太大？（）柚木地板无大片黑色水渍？（）地脚线接口是否妥当？有无松动？顶棚（）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身（）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？（）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？（）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？厨厕（）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。（）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？（）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？（）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？（）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？（）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？（）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？（）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？其他 （）壁柜门是否牢固周正？（）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？（）试煤气热水器开关是否妥当？以上条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。 【怎样认定房屋质量不合格】怎样认定房屋质量不合格 根据解释第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。 主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。【验房参照标准】 窗边与混凝土接口有无缝隙 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固窗边护栏应平正牢固 窗边护栏是否完好无损无划痕 是否翘曲变形 开启关闭顺畅 零配件装配齐全 位置是否准确 窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固 窗玻璃是否完好无损、无划痕 纱窗是否安装完毕，且无破损 外窗框四周处理是否粗糙 外窗开启扇是否能关上把手是否松动 窗子玻璃的每个角是否封好 打开后窗户是否能固定 直角接合部是否严密 窗框表面是否光洁 四角是否呈直角 窗的底部滑道是否平滑 窗台应平滑，不刮手 窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水 外部四周处理是否粗糙 外部窗台有无裂纹【相关链接1】普通购房者自己验房15招 新房有哪些部件保修？1月17日，因为逸翠园存在质量问题，开发商和记黄埔暂停了该项目的交楼工作。据不完全统计，春节前约有80个项目入住。那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。 15招第1招：看备案留两书新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具住宅工程质量分户验收表。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。第2招：卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。第3招：门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。第4招：轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到空空的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。第5招：顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的考验，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。第6招：阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。第7招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。第8招：大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。第9招：暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。第10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。第11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。第12招：保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。第13招：卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。第14招：厨卫紧临通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。第15招：开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。 而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。贴心提醒：新房保修期从交付之日起计算住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。 房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。住宅工程交付使用时，住宅工程质量分户验收表应当作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。并且，住宅质量保证书中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期1.屋面防水3年；2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4.地面空鼓开裂、大面积起