XX公司关于成立物业管理公司筹备方案及建议.doc

XXXXXXXXX公司关于物业投资管理公司的筹备及建议（参考稿）根据公司领导对园区的前景思路、园区成建后及地方特点，特搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三个园区仅有纺织工业园初具规模，以下方案均根据纺织工业园规模制订） 仅供领导参考：工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风，必须规范的物业服务管理，有了优质和高端的软、硬件服务，才能吸引真正的高端企业和优良客户，才能真正做到园区的良性发展，为公司的未来创造更多的财富和发展空间。一、 工业园区物业的几个可能出现的问题1、 因我园区厂房均为多功能厂房，一栋厂房可能进驻多家企业，人员构成繁杂，存在出入管理困难，物品乱堆乱放，入驻企业安全生产和消防意识淡薄，货运和公共电梯使用和收费管理，还可能存在各厂自扫门前雪而又相互投诉等问题；2、 物业及公共配套实施设备有效维护比较困难，存在安全隐患如园区消防设施检查、排水排污更换疏通、电房设备更新维修、配套标识的及时更新更换等。二、物业服务的特色：工业园区的服务，其主要内容与住宅小区基本一致，包括公共秩序维护，清洁、绿化、公共设备保养、客户服务、园区文化建设等。但工业园区以安全生产管理为重点，特别是消防管理，工业消防事故一旦发生，其损失和影响都是重大的，其次是客户服务又涉及了很多政府部门和政策业务，如工商执照、消防执照甚至报关服务等，三是园区面积广，人员众多且又以年轻人为主，秩序管理难度大等。三、 筹备物业管理公司方案目前园区物业管理一般有如下筹备方式：1、 通过委托方式进行物业管理。这种方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业，表现方式是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。2、 通过顾问方式进行物业管理。这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委3、 通过合作方式进行物业管理。这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。根据公司实际状况，比较适合第一种管理模式即全盘接管上级开发商开发的物业，因为目前公司在建工程较多，物管公司提前介入后各项工作因工程进度问题不能全面铺开，目前只能着眼重点，即安全生产、防火防盗、人员管理及24小时巡逻值班等，其他工作只能根据工程进度逐步进驻。四、物业公司前期介入工作重点：熟悉园区规划和周边环境，熟悉和协同相关安保单位制订联防计划，熟悉厂房详细构造及配套实施，熟悉工地人员构成等，并制定人员构成及管理计划。根据工作重点针对性安排相关技术人员和保安员，在做好前期日常工作的同时，为今后公司全面进驻打好基础，并着眼未来培养相关技术骨干。五、规范后的物业管理公司构成为使公司早日走向正规并适应未来的发展，建议从现在开始即对公司组织机构和人员构成制订全面和详细的铺排和预案1、组织机构构成（1）、设办公室：负责日常事务；检查安全生产和绿化、养护、保洁等；协调和处理企业及客户之间的关系。（2）、设工程部：负责建筑房屋质量的定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设施构造，建立设施设备维护和保养计划；设消防和安全生产安全员，成立并培训生产安全应急小组，并对突发生产事故和消防事故做好安全预案，做好日常维修保养工作。（3）、设财务部：管好用好财务；负责管理费、租金及代收费用等；统购日常维修器材、分发器材等。（4）设保安部：选好保安员，搞好培训和管理；成立安全生产和消防事故应急小组并演练所制定的各种应急方案；加强消防检查，做好防火防盗，维护园区良好治安秩序；与相关部门建立联网治安，加强周边环境安全。2、管理人员配备：（1）、项目经理一人、副经理一至二人，全面负责本区日常事务管理，详细制定各项工作计划和安全预案。（2）、物业主管及企业客户服务人员根据入驻企业或根据厂房数量若干，熟悉和负责每栋厂房和各厂安全生产检查、服务及收费等，并制订管理制度，做到责任落实到人。（3）、水电工一至三人，负责园区水电及工程维修和定期保养。（4）、保洁工若干，负责园区公共区域卫生，全日制保洁。（5）、绿化工一至二人或公司承包，负责园区绿化及日常养护。（6）、保安若干，24小时巡逻值班、预防和搞好各种突发事故并做好预案演练，协