西兴北单元控规规划文本(送审稿).doc

杭州市西兴北单元（BJ11）控制性详细规划文本杭州市规划管理单元西兴北单元（BJ11）控制性详细规划文 本 目 录第一章 总 则1第二章 用地布局规划3第三章 土地使用性质分类及控制5第四章 土地使用强度控制7第五章 道路交通设施控制13第六章 绿地控制13第七章 城市设计导则14第八章 市政工程规划15附录一：名词解释16第一章 总 则第一条 为了使西兴北单元（BJ11）的各项建设与城市发展相一致，使区域内土地功能开发与城市市政基础设施、交通设施建设相协调，增强土地开发潜力，合理利用土地，创造良好的城市环境，控制和引导区域内的各项建设，特制定本控制性详细规划。第二条 本规划编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日2、浙江省实施办法1992年1月18日3、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）,1991年3月1日4、城市规划编制办法建设部，2005年12月31日5、城市规划编制办法实施细则，建设部，1995年6月8日6、杭州市城市规划管理条例，1992年7月7、杭州市城市规划建筑管理技术规定(试行)杭州市人民政府办公厅,2008年6月8、城市居住区规划设计规范（GBJ5018093），2002年4月1日9、城市道路规划设计规范（GBJ5022095），1995年9月1日10、城市给水工程规划规范（GB5028298），1999年2月1日11、城市排水工程规划规范（GB503182000），2001年6月1日12、城市电力规划规范（GB502931999），1999年10月1日13、杭州市城市总体规划（2001-2020年）14、滨江分区规划（最终稿）2004年3月15、区东部区块控制性详细规划（报批稿）2003年12月16、市经济适用房西兴镇北区块控制性详细规划2001年12月17、滨江区中小学布点规划2002年11月18、区月明路以南局部地块控制性详细规划调整2005年12月19、杭州市环境卫生专业规划修编2008年6月第三条 本文本适用于杭州市西兴北单元，即东起风情大道，西至江陵路，南起滨兴路，北至江南大道，规划总用地面积350.26万平方米范围内各地块的土地使用、各类建筑物、构筑物的新建及改、扩建的城市建设管理工作。第四条 规划文本与规划图则同时使用，二者不可分割。第五条 本规划以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控制。并与国家和本省、市的其他法规，如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制。第六条 本文本划线部分为强制性条文，必须严格执行。第七条 本规划的现状时间界定为2007年8月。任何用地或建筑物的现有合法用途，即使不符合规划的规定，也无须做出更正，直至用途有所改变或建筑重建为止。如果更改用地或建筑物的用途，或对用地、建筑物进行任何其它的开发重建，则新的用途和开发重建，必须是规划所准许的。第八条 本规划由杭州市规划局负责解释。第二章 用地布局规划第一节 规划结构与规模第九条 功能定位通过对用地结构的明确定位、功能区块的合理划分、路网系统的完善，逐步将北部区块建设成交通便利、环境优美的科技研发基地；把南部区块建设为交通便利、设施完善、功能齐全的滨江区东部生活区。南北两区块的产业与居住功能相互依托，科研、居住协调发展。第十条 用地发展规模规划区总用地350.26公顷，其中，城市建设用地339.91公顷，水域10.35公顷。城市建设用地中，居住用地为126.80公顷，公建用地为25.52公顷，其中地铁站点上盖混合开发用地为5.35公顷，研发用地为84.71公顷，市政用地约为3.19公顷，道路广场用地75.41公顷(不含结合在地铁站点混合开发用地内的社会停车场库)，绿化用地24.28公顷。第十一条 人口发展规模规划区范围内总户数约为17688户，总人口约为53064人。第十二条 规划结构整个规划范围形成 “一心、两区、四轴”的规划结构。“一 心”：指滨和路北侧的公建集中区域，结合轨道交通站点形成整个单元的公共服务中心。“两 区”：指由月明路为界，北侧的科技研发片区和南侧的居住片区，南北两区块的产业与居住功能相互依托，协调发展。“四 轴”：指沿月明路的功能发展轴、沿建设河的景观发展轴和沿西兴路、江陵路的交通发展轴。第二节 居住及配套设施用地规划第十三条 规划单元内布置总居住用地126.80万平方米，占规划建设用地的37.30%。住宅建设以小高层及高层的组合布置为主。第十四条 本次规划涉及的主要配套公共服务设施包括幼托、小学、中学、九年制学校、农贸市场、垃圾中转站、公厕、社区居委会、物业管理、小型商业设施等。第十五条 西兴北单元内共配置36班中学1所， 36班小学2所，12班幼儿园3所，15班幼儿园1所，教育设施总用地面积10.80万平方米，建筑面积70365平方米。表21. 教育设施配建情况表序号项目学校名称规模所在地块备注1中学36R22-062小学西兴第二小学36R22-01已批未建36R22-073幼儿园12R22-03已建12R22-0512R22-12已建15R22-10已批未建第十六条 在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划行政主管部门批准后，可在修建性详细规划中作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得小于规划图则中的规定。第十七条 本规划未涉及的其他配套公用设施参照杭州市居住区规划定额指标现行规定执行。第三节 公共设施用地规划第十八条 规划公共设施用地25.52万平方米，占规划建设用地的7.51%。主要分两个地段设置。具体如下：（1）南部的居住片区中心结合轨道交通1号线滨和路站点设置一定规模的商业设施，健全社区商业服务功能。同时考虑村镇三产留用地的安排。（2）沿西兴路设置一定规模的商业服务设施，商业开发与周边的科技研发等多种功能结合，主要为北部的科技研发片区服务。第十九条 根据杭州市区医疗卫生设施布局规划，在西北部相邻的长江单元中设有医疗卫生设施滨江医院，用地面积约7.63万平方米。本规划单元内不设置医疗卫生用地。第四节 市政公用设施用地规划第二十条 规划市政公用设施用地3.19万平方米，占规划建设用地的0.94%，其中包括加油（汽）站一处，污水处理泵站一处，公交首末站一处，变电所一处。第三章 土地使用性质分类及控制第二十一条 本规划涉及的土地使用性质分类和代码均采用国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790），用地分类以小类为主，部分用地考虑划分至中类。第二十二条 在进行较大范围成片开发时，地块用地界限及区内支路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，但其规模必须符合图则中提出的控制指标要求。第二十三条 图则中所规定的土地使用性质及规模如需作变更时，必须经城市规划行政主管部门核准。第二十四条 建筑的新建及改、扩建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。第二十五条 建筑使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经城市规划行政主管部门核准并符合下表的规定。表3.1 各类建设用地适建要求用地类别代码建设项目城市住宅公共设施用地市政公用绿 地用 地设施用地R21R22R24C1C2C3/C4C5UG11G12G22住宅中小学幼托社区商业服务设施社区文化设施社区体育设施社区医疗卫生设施社区市政公用设施社区行政管理设施社区农贸市场市级商业服务设施市级行政办公设施市级文化娱乐设施市级医疗卫生设施综合写字楼、办公楼旅 馆社会停车场库垃圾中转站注： 1、“”表示允许设置；“”表示不允许设置；“”表示允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。第四章 土地使用强度控制第二十六条 开发容量西兴北单元规划建筑面积控制在461.8万平方米左右，其中规划住宅建筑面积203.9万平方米，市级公建建筑面积68.1万平方米,配套公共服务设施建筑面积20.4万平方米。第二十七条 规划范围内建筑物在满足自身的地块控制要求后，如为社会公众提供广场绿地、社会停车场等公共使用空间，且符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，允许在原规划的基础上酌情增加建筑面积。第二十八条 建筑间距规定根据杭州市城市规划管理技术规定（试行）（2008年6月）的要求，结合本规划区用地的实际情况，建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、园林文物、建筑保护和城市景观等方面的要求外，还必须符合下列规定：（一）低、多层建筑之间的间距1住宅正面间距不应小于13m，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m，且应符合下列规定：1）平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的1.2倍。2）平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表（4-1）不同方位间距折减系数换算。 表4.1 不同方位间距折减换算表方 位015含151530含303045含4545日照间距系数1.0L09L0.8L0.9L注：1、表中方位为正南向(0)偏东、偏西的方位角2、L为南侧（东、西）侧遮挡建筑高度1.2倍3）两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30时，按平行关系控制；当夹角大于30时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.0倍。2、住宅与北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的0.7倍且不应小于13m，有一幢建筑为低层时最小值可放宽至10m。3、住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于9m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6 m。若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。4、新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南(东、西)侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（最多扣除5m），且不应小于13m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m；当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅（不包括同步规划先行建造的住宅）底层非居住建筑的高度。5、住宅山墙之间间距，应符合下列规定：1）相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于6m。2）相对建筑均开窗或设阳台时，外边线距离不应小于8m。6、老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的，间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍，且不应小于15m；与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.2倍, 且不应小于13m；以上最小距离遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m。当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，应参照住宅建筑的相关规定折减后确定间距。同一地块内自身遮挡的可根据用地情况适当放宽。老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照住宅建筑控制。7、宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置的，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的0.7倍，且不应小于10m；相互垂直布置的，间距不应小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不应小于6m；集体宿舍（非居住用地内）间距应适当扩大。宾馆客房、科研办公和集体宿舍（非居住用地内）等建筑之间的山墙间距参考住宅建筑山墙间距控制。地块内的非居住建筑在满足消防、卫生等要求前提下，根据建筑布局情况间距可适当放宽。8、非居住用地内的集体宿舍，外墙间距参照上一条规定并适当扩大，山墙间距参照住宅建筑山墙间距要求。9、经具法定资质的机构鉴定为危房，需翻建、改建的低、多层住宅建筑，可按原有的位置、高度、规模、性质翻建，不执行上述间距规定。（二）高层建筑与周边建筑的间距1、高层建筑与北侧、东侧、西侧住宅的间距，应满足被遮挡的住宅大寒日有效日照不少于二小时（危旧房改造等经市政府批准的特殊区块除外），并应符合下列规定：1）高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距，按以下公式计算：L （米）= H（米） - 24 0.3 + S（米）注：式中L为建筑之间间距（m），最小值29m；H为高层建筑高度（m）；S为高层建筑正南北向投影的宽度（m）。2）高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定： 住宅主朝向面向高层建筑，或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于24Q（单位m,下同）。 住宅与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开的，间距不应小于13Q。 采取第、款以外的其它布置方式的，间距不应小于18Q。2、高层建筑与南侧住宅的间距应符合下列规定：1）高层建筑与南侧南北向布置的低、多层住宅外墙的间距，不应小于18Q；与南侧东西向布置的低、多层住宅北山墙的间距，不应小于13Q。当高层建筑为居住建筑时还必须满足之前有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。2）非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙的间距，不应小于24Q。3、老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑，按住宅与高层建筑间距标准控制，并进行日照分析，其日照应满足杭州市建筑工程日照分析技术管理规则的要求。4、高层非居住建筑之间的间距，应符合下列规定：1）平行布置的，与地块外建筑外墙间距不应小于20Q，与地块内建筑外墙间距不应小于15m。2）相互垂直布置的，应大于等于13Q；南侧建筑外墙朝北时，应大于等于15Q。3）高层建筑山墙之间间距不应小于13Q。5、高层建筑与其周边相邻地块的低、多层非居住建筑（第3条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：1）外墙之间间距不应小于15m。2）外墙与山墙之间间距不宜小于13m。3）山墙之间间距不应小于9m。4）高层建筑为居住建筑的，其与多层非居住建筑的间距，还必须满足第一节有关多层建筑遮挡居住建筑的有关规定，且外墙之间间距不应小于18m。5）低多层建筑为宾馆客房和集体宿舍等建筑的，前四款规定的最小间距，应乘以高层建筑的Q值。6、高层建筑裙房，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。第二十九条 建筑物退让1、沿城市道路两侧新建、改建无特殊交通要求的建筑物，后退道路规划红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、交叉口视线以及建筑的高度等条件留出必要的后退间距，具体按下表控制进行。表4.2 新建建筑后退道路红线及交叉口的最小距离（米）控制表 道路宽度（米）后退道路红线的最小距离（米）后退交叉口的最小距离（米）（按较宽道路控制）低层骑楼低、多层高层低、多层高层1220（含） 2 35 5Q 58 8Q2040（含） 2 58 8Q 81010Q40 2 810 10Q 101212Q绿 化35建筑后退道路红线的计算，以建筑底层最突出的外墙边线为准。允许阳台、台阶、雨棚、飘窗等突出部分在后退距离的1/3内安排，但突出部分后退道路不应小于2米。当建筑上部外挑（凸）形成大体量时，应以外挑外缘计算后退距离。2、沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离按下表控制：表4.3 建筑物离高架、匝道和轻轨的最小距离（米）控制表类别建筑物离现状高架、匝道和高架轻轨边线的距离（米）居住、学校和医院类建筑其它建筑（交通站场除外）低、多层高层低、多层高层高架30401520匝道20201015注：本条不适用于已建建筑与新建高架和匝道之间的间距控制。详细规划、城市设计时，因交通和城市景观等需要，可按相关规范确定建筑物离高架、匝道和轻轨的距离。3、新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、宾馆、体育场、展览馆和大型办公楼等公共建筑，其后退红线距离按城市规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求具体确定的规划设计条件为准。但后退道路规划红线的距离除符合第1条规定外，最小不得小于10米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。4、沿城市高压架空线，建筑后退电力线距离在满足电力安全相关规范的前提下，按下表规定执行：表4.4 建筑物与电力线的控制距离电压等级(KV)500KV330KV220KV110KV35KV以下建筑后退(米)30米20米15米8米5米第三十条 建筑后退城市高压走廊防护绿地的距离不得小于3米。第三十一条 小区内部道路可在项目审批管理中由规划行政主管部门根据项目具体情况进行相应调整，可以移位或取消。第三十二条 建筑的地下构筑物不得逾越退后的建筑控制线。第三十三条 人行交通及公建、住宅必须设置无障碍通行设施。第三十四条 除市政管理用房、公厕等社会公益项目外，建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离按表4.5建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离进行控制：表4.5 建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离建筑类别后退城市公共绿地边界的最小距离 （m）绿地在建筑的东、西和南侧绿地在建筑的正北侧围墙0.50.5低层23多层35高层3建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的 0.12 倍，且大于 6米第三十五条 用地地块的交通出入口方位见附录4。城市主干路与其它道路之间的交叉口附近不设地块出入口。第三十六条 建筑容量控制规定地块指标的规定规划控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须强制执行的指标，包括地块性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑面积、建筑高度（控制高度）、绿地率、建筑后退、机动车位、自行车位、交通出入口方位等；指导性指标是供管理部门和设计单位参考指标，主要有居住户数、居住人数等。本规划各个地块的最大建筑密度、最大容积率、最大建筑高度、最小绿地率等指标均应符合下表的规定：表4.5 建筑容量控制表序号建筑类型容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑高度（米）1城市住宅1.6-3.024-303021-1002商业建筑1.5-5.040-452512-1103公共服务设施建筑1.0-2.24525364科研用地2.0-3.035-4025-3536为坚持集约节约用地和杭州市政府确定的“一调两宽两严”的原则，提高土地集约利用率，在保证建筑密度和绿地率的前提下，研发地块容积率可许在2.0-3.0范围内适当浮动，但由此带来的市政配套亦做相应浮动。第五章 道路交通设施控制第三十七条 道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的新建及改、扩建均不得占用道路用地。第三十八条 道路网规划：规划道路分四级快速路、主干路、次干路及支路快速路：风情大道主干路：江南大道、滨兴路次干路：江陵路、西兴路、月明路及滨和路支路：红线宽度1226米第三十九条 单元内道路等级和道路宽度按照规划道路一览表执行表5.1 规划道路一览表序号路名道路等级红线宽度（m）道路长度（m）横断面形式（m）1风情大道快速路 6025963.5-7-5-12-5-12-5-7-3.52江南大道主干路6017005.5-5.5-2-12-10-12-2-5.5-5.53滨兴路主干路5516026.5-4.5-2-12-5-12-2-4.5-6.54江陵路次干路4416124.5-12-5-12-5.0-5.55西兴路次干路4421566.5-2.5-8.5-5-12-3-6.56月明路次干路4417203-3.5-1.5-12-4-12-1.5-3.5-37滨和路次干路4414873-3.5-1.5-12-4-12-1.5-3.5-38迎春路支路2610804-18-4926m级道路（迎春路除外）支路26131755-16-51012m级道路支路125182-8-2第四十条 停车位的设置规划范围内不同用途的建筑在新建及改、扩建时，必须设置配建停车场（库），其设置方式应尽量利用地下空间，其规模应达到下表的规定。表5.2 停车场（库）配建车位控制指标建筑类型计算单位机动车（辆）自行车（辆）住宅（80平方米）车位/户0.23住宅（80-140平方米）车位/户0.62住宅（140平方米）车位/户1.01.5小型服务设施车位/百平方米建筑面积0.33.0农贸市场车位/百平方米建筑面积0.410.0学校中学车位/每百位教职工1270（百位师生）小学车位/每百位教职工1220（百位师生）商业设施10000平方米车位/百平方米建筑面积0.810.01000-10000平方米车位/百平方米建筑面积0.67.0200Q11.21.41.61.823附录二 规划用地平衡表用地性质用地面积人均用地比例备注(万平方米)(平方米/人)(%)总用地350.26 居住用地R126.80 100.00 其中住宅用地R21109.31 20.60 86.21 包含已建地块配套服务施用地公共服务设施用地R2212.95 2.44 10.21 绿地R244.53 0.86 3.58 市级公建C25.52 其中商业金融业用地C216.57 含三产用地地铁上盖混合用地MU5.35 市政用地U3.19 其中供电用地U121.85 220KV东兴变、110KV文教变公共交通设施用地U210.30 其他公交设施用地U290.74 污水处理用地U410.30 研发用地C6/M184.71 道路广场用地S75.41 其中道路用地S1 74.93 广场用地S20.56 停车仓库用地S30.50 绿地G24.28 其中公园G112.07 街头绿地G126.85 防护绿地G2215.36 水域10.35 附录三 规划技术经济指标表序号指标名称单位规划保留合计备