产品设计与建筑风格之天津TOWNHOUSE是啥样.doc

天津TOWNHOUSE是啥样(组图)2006年10月19日天津房地产一、Townhouse的引入与发展1、Townhouse的起源所谓Townhouse，一般指联排住宅，源于19世纪英国城镇时期，在欧美普及。欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这样的住宅通常是沿街的，所以表现为大进深小开间的形式，层数一般为3层，在立面效果上表现多种多样。2、Townhouse在国内的发展Townhouse引入中国后，与中国国情结合，在产品设计上其演变过程大致可分为三个发展阶段：第一代以一栋洋房和康城为代表，主要是三层或二层半，前后两个花园，面宽在 6米左右。第二代以宽House为代表，面宽显著加大，以二开间为主，面宽均最小为7.5米，大部分在8米以上。第三代产品代表是金网络策划的卡尔生活馆，不但层数降低到二层，最大面宽增加到18米，最小进深降到10米，平面形式也更加丰富，有一字型、T型和十字型。十字型户型甚至号称每户有四个花园。另外，所有户型均设计了地下室。3、Townhouse与洋房、别墅的异同洋房：户型70至260平方米，层数介于别墅和多层之间，一般4至5层，强调舒适与包容。独栋别墅：顶天立地无邻居，具有优美景观、较低密度的顶级住宅形式。Townhouse：Townhouse又称经济别墅，是个中庸的产品，比别墅(用地、面积、价款)经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。生来为中间阶层准备。二、Townhouse在天津的格局Townhouse需要离城市中心更近一些，太远太郊区的地段出行不方便，不利于生活，很容易变成第二居所。因此，天津的Townhouse大多分布在环城四区，比Town的概念偏城市一些。三、Townhouse小区规划图为江胜天鹅湖项目规划图别墅类产品不同于普通住宅，要充分发挥土地及周边环境的特质。以江胜天鹅湖为例。天 鹅湖地处河西梅江高品质的成熟居住大环境，亲水、环境优雅，居住人群素质较高，是天津的富人区之一。天鹅湖占地9.55万，建筑面积13.7万，以高层和 别墅为主。其中别墅共163户，主要建筑形式为联排别墅，主力户型232平方米共有32户、234平方米共有25户。由规划图上我们可以看到，规划很有特色，简洁、合理、条理分明、资源利用率高，一眼望去便感觉很舒服。从南侧入口进去，主干道纵横交错却不张扬，各别墅摆位整齐划一、资源利用率高，却又不显局促。天鹅湖的整个规划因地制宜，高层和别墅之间的距离足够大，又有水相隔，不会对别墅区造成影响。别墅区的单纯性、私密性和地位优势被利用得淋漓尽致。四、Townhouse建筑风格在外檐上提升档次是别墅的重要手段，这是别墅区别于其他低密度产品的有力武器。因此，各别墅项目在外檐设计上煞费苦心。别墅的形象主要取决于先 期对购买人群的定位和特征描述。配合园林设计，别墅的外檐有中式和西方两种：中式的多为古色古香，并营造亭台楼阁等园林景观，给人一种小桥流水人家的氛 围；西方的以欧式为主，外形较为多变，色彩丰富、建筑风格迥异。建筑气息上走古朴和现代两条路。五、Townhouse户型设计1、天津、北京联排别墅之产品创新联排别墅是一种相对成熟的产品，在产品设计中有章法可循，但也可以根据具体情况，作一些适度的创新。北京洋房中叠拼错式设计，在联排别墅中亦可借鉴。历来联排别墅由于左邻右舍的关系，千篇一律的南北向窗，东西则是不见光的墙壁。通过将一字形 联成一排的别墅适度错位，便可为主卧室错出一个金角，为副卧室增加一个夕照，进一步提升联排别墅生活的舒适性，实现联排别墅的高档化。图为北京洋房沙盘模型天津别墅市场也不乏充满创意的产品，如唐郡的内庭院设计，有别于一般联排别墅的前后小院，使整个居住氛围呈现出一种意境，有中国古代庭院的 感觉，而且私有化程度更高。但是另一方面，别墅居住空间变得不规整，只是对于别墅类型的产品影响相对较小一些。总体而言这个创意还是值得借鉴的。2、天津Townhouse的户型设计天津Townhouse的户型从150平方米到400平方米不等，最受市场欢迎的主力户型集中在200平方米左右。一般分三层每层面积在70平 方米左右。开间多为6米，有个别大户型达到7至8米开间。对比东丽、西青、津南、北辰四区Townhouse代表，可以看到其分别有各自特点：东丽：朗钜天域是几个对比别墅中唯一有地下室的，其下沉式影音厅可以给生活穿插不少乐趣，从下到上，层层退台，设计合理层次分明，具有别墅该有的一切。西青：唐郡的别墅创意独特，注重向上的空间感，追求格调的雅致和居住的体会，有别于其他别墅的豪阔。津南：碧水世纪园设计方正稳健，6米开间的主卧极具奢华特质。但缺少变化，缺少创新的设计元素。北辰：信地天籁湾首层带前后两个小院，其余部分设计中规中矩，与碧水世纪园类似。二层和三层以生活享受为主题。六、天津Townhouse的未来1、中产阶层的壮大将增大Townhouse的需求量Townhouse面向的客户群体是中产阶层，随着中国经济的发展，中产阶层的队伍在逐渐壮大，天津在全国城市的发达程度位居前列，人均收入较高，人均购买力较强。2、政策对Townhouse开发的限制将减少Townhouse的供给4月，政府发布公告，停止对别墅土地的供应，限制对高档住宅土地的供应。这里的别墅，特指独栋别墅，高档住宅则是指联排、双拼、洋房等。因此， 独栋别墅被禁止，Townhouse被限制。由于政府对高档别墅开发的限制政策，使得高档别墅在未来将成为稀缺资源。限制的结果，将使各地区 Townhouse的供应更为紧缺。3、Townhouse的前景将更为光明随着Townhouse在未来供应的逐渐稀缺、人