关于江门中天城市广场商业项目的报告.doc

关于江门中天城市广场商业项目的报告总公司领导：江门公司2011年的销售任务的二大板块是住宅和商业，分别计划产值2.4亿和0.6亿元。为完成全年3个亿的销售目标，我们进行了一些分析和判断，并据此提出一些建议，详细情况如下：一、住宅进入2011年以来，国家对房地产行业的调控愈演愈烈，先是国务院重手出台新国八条，进一步调控房地产市场；接着是房产税在上海、重庆二城市改革试点，很快要向全国推广；然后是央行不断上调准备金率、加息，控制资金的流动性，防止通货膨胀；最近又是京版、穗版“国八条”落地细则，强调了限购和限贷。预计20092010年房价上涨较快的地级市很快也会出台相应的“国八条”落地细则，江门也在此之列，这将会对地方住宅房地产市场产生重大的影响，市场会出现观望气氛，有可能影响到企业的现金流，甚至影响到企业的生存和发展。对此，我们建议充分做好销售前期的各项准备工作，计划在五一和国庆推出新盘，但重点是根据届时的市场情况再具体决定推盘时间，以期在合适的时间以最高的价格推出自己的产品。二、商业2011年，我们计划推出的商业均为沿街的零星商铺，总的体量不大，面积只有几千平方。预计随着住宅市场的调控，零星商业地产的市场有可能会走高，因此，今年我们的这部分商业销售压力相对小些，但这部分的计划销售产值只有0.6亿元，对全年的销售计划不能起决定性的作用。目前市场上的较大规模综合性商业地产项目，则存在一定的不确定性，我们今年计划开工、但没有列入销售计划的中天城市广场项目就在此列，之所以未列入销售计划，就是因为销售的方式存在不确定性，而能否完成2011年江门公司的销售任务，关键就是这个商业项目能否销售，需要尽早确定。中天城市广场项目，目前规划是地下二层地下室，约11000平方米；地上三层商业，约14000平方米。共约25000平方米，建筑面宽100米，进深50米，首层的面积约5000平方米，还有近9000平方米的二层和三层商业，属于高不成低不就的类型。想做大的整体商业却规模不够，不容易做起来，而我们自己也因为缺乏商业项目运作经验而难以招商；分散出售，该商业的进深太深，且还有大量的二、三层铺面，比较难吸引人流，大小也不好分割，一旦出售无法挽回；后期的管理更无法控制，业主对商铺的回报率期望值不同，大面积商铺的租户很难与多个业主达成一致，导致商铺出租困难。中天国际一期东南亚风情街就曾经遇到类似的情况，从2005年开始销售，直到2010年才销售了一大部分，期间部分租户就因为无法与每个业主就续租问题达成一致而被迫退租搬迁。我们根据目前的项目情况，并结合市场的信息，进行了一些分析和测算，见下表：中天城市广场销售方式对比表对比项目一次性整体买断销售分散销售自己持有，出租管理基本信息地下二层地下室，约11000平方米；地上三层商业，约14000平方米。共约25000平方米成本按目前三期的目标成本，地下室3000元/方，地面商业3500元/方，共8200万元。商业销售价格均价6000元/方一层22000元、二层10000元、三层5000元按租金计算，三层平均租金40元/方/月地下室销售价格均价3300元/方只能做地面商业的配套，不能销售配套停车，不能收租金合计销售金额1.203亿元1.7亿元每年收入租金672万元收回投资时间预计一年内预计五年时间陆续回收静态投资回收期12.2年市场反应有买家需要持续投入广告,销售存在不确定性有客户，但要保持高出租率很困难后期管理费用无需要专业团队进行销售，每年100万专业团队进行租赁及管理，每年100万后期销售费用无须投入广告费用，暂按总100万元/年计需要投入一定的租赁广告宣传费用后期财务费用无因回款时间长，需单项目融资，会产生一定的费用因长线投资，会产生大量的财务费用综合评估较好一般较差根据上表，我们建议：中天城市广场项目最好寻找合适的目标客户，一次性整体买断销售。这样可以按客户要求进行订单式设计，有效避免风险，快速回笼资金，以便江门公司可以迅速完成中天国际项目