新家园调研企划报告.doc

新家园调研报告第一部分 基本资料 21-1 自然地理环境 2 1-2 社会经济环境 2 1-3 历史人文环境 3 1-4 未来规划远景 4第二部分 立地环境分析 13 2-1 地理位置 13 2-2 交通网络 13 2-3 公共建设及影响 15 2-4 立地环境 16 2-5 基地位置评估 16 2-6 基地使用状况 17第三部分 厦门市房地产市场走势分析 18 3-1 上半年厦门市房地产开发完成情况分析 18 3-2 上半年厦门市商品房销售行情 21 3-3 商场、住宅、车库销售行情走势 27 3-4 小结 31第四部分 新家园周边在售楼盘分析 32 4-1 厦门市近期高档楼盘分析 32 4-1-1 高档楼盘分布及分析 32 4-1-2 商务型高尚住宅 32 4-2 禾祥片区楼盘调查分析 33 4-3 竞争性楼盘比较分析 51第五部分 项目SOWT分析 52 5-1 项目地理位置及特点 52 5-2 项目优势分析及因素分解 52 5-3 项目劣势分析及因素分解 53 5-4 项目机会分析及因素分解 53 5-5 项目威胁分析及因素分解 54第六部分 项目定位建议及目标客源群特性分析 55第一部部分 基本资料1-1自然地理环境开元区地处素有“海上明珠”美誉的厦门岛的中部，依山傍海，风景秀丽。开元区区境东西走向，横跨新老市区，东南面与小金门隔海相望，西南面与鼓浪屿一水之隔，南北分别与思明区和湖里区接壤。全区面积54平方公里，总人口527万人，其中户籍人口297万人。开元区是厦门市党政军机关所在地，也是经济特区政治、经济、文化、金融中心。1-2 社会经济环境作为厦门经济特区的一个组成部分，开元区随着特区建设的发展而发展，经济建设和社会事业都取得了令人瞩目的成绩。九五期间，全区国内生产总值以25%以上的速度发展，全区经济继续保持良好的运行态势。2001年，全区实现国内生 产总值35.42亿元（现价），比增18.3%，三次产业结构为0.5:41.3: 58.2。完成财政收入6.94亿元，比增27.7%，年净增加额连续两年超1.5亿元。引进外资项目总投资额1.36亿美元，比增150%；内联项目总投资额14.40亿元人民币(其中千万元以上项目的投资总额达10.31亿元)；企业出口创汇2.44亿美元，比增44.9%。完成固定资产投资19.20亿元，比增15.5%。 开元区确立了突出发展重点，扩大三产舞台、大力发展高新技术产业和规模经济、营造良好环境，推动百舸争流的发展方向，加大经济结构调整力度，取得明显成效。第三产业从1999年起在经济中所占比例首次超过第二产业，实现全区产业结构从二三一到三二一的质的转变，成为财政收入增长的主要因素。科技在经济结构调整中的作用得到发挥，先后两次获得全国科技进步先进区光荣称号，一批列入国家863计划、973计划的高科技项目进驻开元，并在其东部初现光电产业城的雏形。开元科技园被纳入厦门火炬高新区一区多园管理，享受火炬高新区政策辐射区的相关政策；开元区生产力促进中心被列入全省首批重点中心。开元科技孵化中心已有20家科技型企业入驻孵化，其中有3家企业承担国家863计划项目，1家企业列入科技部科技成果推广计划，1个博士后流动站，成为发展科技型企业、进行科技招商的重要基地。骨干企业在经济发展中的地位日显突出，成为全区经济发展的主力军，规模以上工业企业占全区工业总产值达70%，商业年营业额上亿元的企业9家。非公有制经济在二、三产中已占据主导地位，三资企业工业总产值占全区工业总产值约50%左右，个体私营经济在第三产业特别是在商业、餐饮业、服务业等行业中占重要地位。1-3 历史人文环境 从历史因素来看，由于禾祥西路建设了厦门较早的商品房项目，吸引了当时较为富有，有能力改善住房条件的人士在此置业，这一趋势在随后的开发中不断得到加强，中上阶层人士在此聚居，使禾祥东西路的居民构成较为单纯，并形成了人们心目中富人区的概念。1-4 未来规划远景员当-江头地区分区规划规划范围北至狐尾山、仙岳山、园山与湖里分区相连，南至禾祥西、东路与旧城分区相连，西至西海域岸线，东至铁路线与本岛东北部分区相连，总用的面积1788.21公顷，规划总人口22.65万人。 该区是厦门本岛中心区组团的重要组成部分，是全市的政治、金融、文化中心，是以城市中心、次中心及居住为主体的厦门市核心区。 本分区形成“一带二中心九组团”布局结构： 一带：员当水体和周边绿化带形成一条自然景观带，楔入分区中央，以之连接员当城市中心区和江头次中心，并向西与西海域相接。 二中心：员当城市中心区：围绕员当外湖、内湖和白鹭洲，以湖滨北路和湖滨南路为主轴的南北两个区域内构成厦门市的城市中心区。该中心区是以商务、金融、行政办公和文化休闲娱乐为主的厦门市城市中心区。江头次中心区：在江头地区形成以大型商业公建、商务办公楼等现代建筑组成的商业贸易区，成为江头周边新区的服务中心，具有现代特色以商贸为主的城市中心。 九个组团： A、滨北商务金融区B、滨南商贸区C、滨北商务文娱区D、滨南居住区E、体育综合区F、松柏居住区G、江头一乌石埔区H、滨榔-火车站居住区I、莲花居住区。该区的城市空间意象为：以员当水体为中心，心狐尾山、仙岳山为背景，员当中心区和江头次中心区的建筑为焦点，向西海域开放的“山、水、城交融”的城市形态。 经规划，该区将形成布局合理，配套完善，环境优美的厦门市核心区。 规划用地规模：1788.21公顷 规划人口规模:22.65万市中心区规划厦门创办特区伊始，就确定了以员当湖两岸为厦门市中心区的构想。经过十多年的开发建设，区内基础设施不断完善，员当湖水环境大大改善，沿湖的金融区、行政办公区，商住区正在逐步形成，白鸳洲公园也己初具规模。个以水空间为中心、以山海为背景、山水交融为特色的厦门市中心区雏型已形成。1、厦门市中心区规划范围东起湖滨东路，西至湖滨西路，南至湖滨南路，北至仙岳山。规划总用地面积为401.47公顷，其中水面129.46公顷，陆域面积272.21公顷。2、市中心区的规划性质 根据厦门市城市总体规划，确定员当湖地区的城市性质为“以商务、金融、行政办公和文化休闲娱乐为主的厦门市中心区的核心”。 3、市中心区的结构框架：本区城市规划结构为“磁、两轴八个特色街区”。 一磁：即白聋洲文化休闲区，以大片绿化广场形成开敞空间、低矮的文化艺木等建筑形成城市核心，作为市民、游客的活动中心、景观焦点城市的磁心。两轴：以市府大道形成城市南北向交通景观轴 以员当湖水体、白蕾洲形成城市东西向景观轴。 八个特色街区： 商务金融区立于西堤两个端部，面临西海域。以商务、金融用地和少量居住用地为主，用地规模68公顷，就业人口约2.8万人，居住人口约1万人。该区以高档写字楼为主、高级商住区形成气质高尚，富有人情味的滨海城市形象。行政办公区立于湖滨北路中段，以行政办公用地和市府广场、居住用地组成用地规模44.12公顷，就业人口1.7万人居住人口0.3万人。该区明确的轴线，开敞的绿地广场空间，体现政府和社会的民主、和谐、对话。 商务办公区位于员当湖的两岸，以商务用地和旅馆用地，行政办公用地和少量居住用地组成。用地面积为43.12公顷，就业人口约为4万人，居住人口约0.5万人。该区以高档办公楼、一流宾馆、高级居住，体现现代滨水街区的魅力。 滨海公园市政设施区位于西堤地块，以公园绿地、污水厂用地等组成，用地等组成，用地面积为53.66公项。该区以开敞绿地形成海与城的融合。 滨水公建区位于员当湖沿岸公共建筑用地、商住用地组成。用地面积达28.54公项，就业人口2.5万人，居住人口达0.4万人。该区为多功能、混合的街区，旅馆、娱乐场所和办公楼共同构成。 公园娱乐区由公园绿地、文化娱乐用地组成，用地面积19.76公顷。该区为以水为主题的生态型城市公园。 滨水居住区由居住用地、商住用地组成，用地面积51.66公顷，居住人口2.2万人。如员当小区、湖滨小区等。 体育活动区以体育场馆、开敞绿地组成，用地面积20.6公顷，体育场馆曲线造型与员当湖波动流畅的视野相映成趣。4、道路交通系统 规划中心区道路分主干道、次干道和支路三级。 主干道为“两横四纵”。两横即“湖滨南路、湖滨北路”。四纵即“湖滨西路、市府大道、湖滨中路、湖滨东路”。由这几条主干道联系中心区与城市其他组团，次干道为联系和渗透各组团，在各区块组团内由支路沟通，形成通畅合理的道路网络。 5、市中心区域空间形态厦门市中心区以市府大道和员当湖水体两轴线构成城市主旋律的公共空间，中心区空间框架是以员当湖为中心，以山为背景，向西海域延伸，山、水、城交融的模式。通过规划设计手法将山、水的自然景观引入城市空间中，形成显山露水优美的环境。通过市中心两条景观轴串联金融商务区、行政办公区、白肇洲文化休闲区、员当湖和沿岸绿带景观区、市体育中心、综合居住区等各区节点，使市中心区的规划结构具有组织感，区的规划结构具有组织感，建筑高度、城市轮廓、空间关系具有序列感。 6、市中心区绿地系统规划本区的绿化是以磁心白蕾洲绿化为主轴，自员当湖周边延续，湖四周预留20-30米宽的绿化带，尤如裴翠般的项链围合在如少女样清秀的员当湖边沿。那南湖公园、嘉禾园、西堤公园等就像是项链上的串珠，而白鹭洲就是项链上的宝石坠子，为市中心区营造种生态型的绿色空间，与山、海遥相呼应，构筑特色鲜明的厦门新景观。 迈进21世纪，将进步完善市中心区的城市设计，相信在不久的将来，厦门市中心区将会以其独特的形象，屹立在世界著名的水都之前列。旧城区分区规划厦门旧城区位于本岛西南部，自明朝洪武年间建“厦门城”以来，巳有600余年历史，由渔村演变为海岛城市。鸦片战争后，特别是1920-1936年一次较犬规模的改建和拓展，形成了近代商埠的格局。建国后，随着厦门经济发展，旧市区也有所扩大，厦门创办特区以来，旧市区充分发挥了后勤基地的积极作用。但由于历史原因，旧市区人口密度大，布局不合理，建筑质量差，用地功能混乱，市政设施水平低，交通问题矛盾 突出，居住环境恶劣。己难于满足厦门开放和发展的需要，旧市区超负荷的局面，己影响到厦门城市功能的正常发挥。因此，旧市区的改造更新就显得十分迫切和重要。 1、旧市区分区规划思路严格控制旧城区的人口和建筑密度，注意保护旧城区建筑风貌，强化滨海特色景观，提高商业氛围和效应，解决危房改造，改善居住环境。 整不合理的规划布局，提高旧城区的综合功能，适应我市外向型经济的发展。有计划地搬迁挤在街坊内工厂，通过土地置换改善居住条件和增加旧城绿化。 加强基础设施建设，解决各种管线建设问题。 完善道路系统，解决旧城区的交通及停车问题。2、 改建规划范围 北邻湖滨南路南侧，东靠万石山至火车站，南至厦门大学，西临酱江。规划总用地面积为11.88平方公里。海岸线总长9460米。3、 城区的规划性质和发展规模 旧城区的规划性质 旧城区是传统的商业金融中心和重要的生活居住综合区，具有滨海城市风情。 规划规模 人口规模：从大厦门规划考虑，结合特定区位功能性质，规划旧城区人口为20万人左右。用地规模：规划居住用地481公顷，公建用地282公顷，市政公用设施用地15公顷，对外交通用地12公顷，道路广场用地132公顷，绿化用地236公顷，特殊用地29公顷，其他用地3公顷。总用地规模为1190公顷。 4、规划期限: 近期2005年，远期2010年。 5、规划结构布局 用地功能规划: 优化土地配置，保护改造更新并举，以商业、金融、保护改造更新并举，以商业、金融、服务等第三产业用地为主，工厂、仓库律搬迁，调整为第三产业用地和居住、绿化用地，改善人居环境，提高旧城综合功能。 道路交通规划: 路网由“一环两线”组成框架结构，配置辅助道路，构成旧城交通系统。“一环”指旧城区外围环道，由鹭江道、厦禾路、市府大道组成。“两线”为十字形的中山路和思明南、北路组成。 保护中山路、思明路的骑楼商业街特色。个别拓宽如大同路、新建如桥亭街道路，形成纵横交织合理的路网结构。渠化节点交通，路网密度达6.3公里/平方公里，占总用地的15.57%。 居住区规划： 旧城区到2010年人口控制在20万人左右，人均居住用地30平方米以上。从历史环境诸因素考虑将旧城区划分为七个居住区，二十三个居住小区。按现代生活要求，全面安排居民生活所必需的生活服务设施和市政公用设施，明确各居住区人口规模，确定各街坊的经济指标，作为旧街改建控规的依据。 公共建筑规划: 居民活动频繁和必需的各类公共建筑，按“线面”结合的结构。“线”指：沿市府大道、厦禾路和雪江道形成的公共建筑群。通过道路改建，带动整个旧城区公共建筑系统的完善，保留中山路、思明南路两条商业街的特色。规划安排人流集中的几个“面”，即公共建筑较集中的片区，每个片区形成完善的公共活动中心。 园林绿化规划： 充分利用旧城的自然环境，做到普遍的小绿化和公园相结合，各街坊改建时，提高绿地率至25%以上，每个居住区均设有小公园绿地，并通过街道绿化渗透各公园，使之形成旧城区绿化系统。按规划，公共绿地将增加60公顷，绿地率为18%，绿化覆盖率可达30%左右。 景观规划: 保护和发扬旧城原有风貌特色，并把山水景观引入旧城区，使人文与自然景观有机融合，让更多的建筑群能与大海对话，与万石山相融。 旧城区改建比新区建设的难度大，下一步控规更需深入细致推敲，保持旧城原肌理构成，强化旧城特色，提高旧城整体品质，规划建设以历史文脉为主调，集商贸旅游为体的焕发青春魁力的旧城区第二部分 项目立地环境分析2-1地理位置禾祥位于市中心的最繁华的地段，禾祥商业街是厦门著名的商业街之一。本案所处区域公路网络发达，有四条干道厦禾路、湖滨南路、湖滨西路、市府大道，交通畅通无阻，进出方便，商务自如；又处于员当湖和西海域附近风景优美环境恬人。西临鹭江道金融商务中心，轮渡码头，鼓浪屿；南靠中山路商贸区；北望员当湖、白鹭洲公园、市政府及滨北金融商务中心，直达海沧大桥，占尽厦门地理优势。2-2交通网络本案位于东西南北的四条主干道厦禾路、市府大道、湖滨西路和湖滨南路；公路网络四通八达，商务便捷自如，交通畅通无阻，公交车站环绕，中巴、的士川流不息。 公交车站： 故宫站 建行站 思北站故宫站: 35路 西堤胡里山48路 火车站胡里山97路 和平码头圆山车站建行站： 10路 轮渡江头北区 15路 厦大岳阳小区 23路 轮渡莲花五村 30路 轮渡会展中心 43路 湖里火车站 45路 厦大金尚小区思北站：（湖滨西路） 10路 轮渡江头北区 11路 轮渡大唐世家 15路 厦大岳阳小区 22路 胡里山湖里 23路 轮渡莲花五村 30路 轮渡会展中心 45路 厦大金尚小区 66路 轮渡化工学校 71路 厦大海沧管委会思北站：（厦禾路） 1路 厦大火车站 25路 轮渡江头小区 28路 轮渡火车站 44路 轮渡前埔2-3公共建设及影响周边社区配套完善，功能齐全，家居生活所需应有尽有；又临近两个金融商务区，无论是上下班还是处理商务皆十分方便。周边商业、文化、生活设施一览表西部中部东部学校厦门六中十一中学湖滨小学大同小学厦门九中湖滨中学湖明小学大地幼儿园菜市场浮屿菜市场梅园农贸市场槟榔菜市场四里菜市场凯旋农贸市场商场华都商场联邦广场音响街闽客隆超市倍顺超市友谊商场华联商厦沃尔玛 好又多金融工行嘉美分理处农行银河证券工行 建行兴业银行中国银行农行 工行 建行 交通银行 兴业银行 光大银行 大鹏证券酒 店及宾 馆宏都大饭店华联酒店湖滨大饭店海峡酒店春天大酒店鑫安宾馆 八一宾馆万月丰宾馆 福联饭店长城宾馆 台湾酒店酒楼亚珠餐厅 金必信酒楼舒友海鲜酒楼好清香酒楼鹭友海鲜酒楼牡丹大酒楼 佳丽酒楼舒友酒楼餐饮豪享来 名典咖啡上岛咖啡 白兰饭店上岛咖啡 我家咖啡麦当劳 老知青饺子馆金榜餐饮一条街豪客来 小城故事娱乐休闲都会KTV 音乐岛酒吧香港城XO-2娱乐城一代佳人厦门之夜 月光文化娱乐城医 院眼科医院 开元区医院仁爱门诊中山医院 禾祥门诊铁路医院 友好门诊益民诊所公 园中山公园 西堤公园白鹭洲公园嘉禾公园南湖公园金榜公园其它机构长途汽车站 电子城2-4立地环境 1、邻近土地使用状况，一般以商店、办公、住宅的混合型产品组合； 2、本案处于交通主干道之间，公路网络发达，交通畅通无阻，社区配套完善，居住生活方便； 3、本案处位于员当湖西南角、禾祥西路西部与路、鹭江道商务区相邻；两面沿街西面沿故宫路，大部分的景观被故宫商厦、经典大第庶挡，有数棵高大的凤凰树；南面沿禾祥西路，14层以下被金成花园挡阻，无法观员当湖；东面为多层的居住区，有厂房；南面与本案紧临的嵩海公寓，有旧厂房。 4、本案处于禾祥商圈的范围，商业气围浓厚，附近商圈业种以电讯产品、音响、家具为主，有KTV、茶艺馆、饭馆、中西餐厅等休闲娱乐业。2-5基地位置评估1、本案位于禾祥西路与故宫路交汇处，即西临故宫路，北沿禾祥西路，东依居住区，南靠嵩海公寓，属于熟地。2、本基地两面临路，其西、北两面皆沿街，基地方正、完整，可塑性极强。3、本基地居于禾祥商业街内，鹭江道金融商务区的东侧具有集商贸、金融、信息、办公住宅、休闲娱乐为一体、公建配套完备的生活圈。2-6基地使用状况 初步调查，基地已用围墙围合，并有作了围墙广告；禾祥与故宫路的拐角处有户外看板广告，目前未正式动工。第三部分 厦门市房地产市场走势3-1 厦门市2002年16月份房地产开发完成情况分析厦门市至2002年6月份底共有房地产开发公司486家报送房地产统计报表，其中国内企业313家占总数的64.40%，外资企业173家占总数的35.60%。2002年16月份厦门市房地产开发完成总投资为23.20亿元比去年同期的22.39亿元增长了1.18%，今年厦门市房地产开发完成投资增长幅度逐月下降，增长幅度从2月份的18.08%下降到5月份的10.64%，再下降到6月份的1.18%。由于商品房竣工面积同比数连续5个月出现负增长，说明商品房市场现房的供给已相对减少，致使今年厦门市商品房实际销售面积同比数也连续5个月出现负增长；但从近期新建商品房销售市场仍具有一定潜力，保持着较好的销售趋势。房地产完成投资情况：2002年16月份厦门市房地产开发完成总投资23.20亿元比去年同期的22.93亿元增长了1.18%。房地产开发完成总投资按用途分：属于商品房建设投资完成16.85亿元占总投资的72.63%，属于前期开发完成投资4.28亿元（其中土地购置费为3.90亿元）占总投资的18.45%。商品房建设情况：商品房施工面积比去年同期下降。商品房施工面积854.09万平方米，其中商品房住宅施工面积567.78万平方米，商品房办公写字楼施工面积79.48万平方米，其他用房施工面积101.84万平方米。商品房新开工面积与去年同期相比继续出现负增长。商品房项目新开工面积为117.10万平方米，其中商品房住宅新开工面积92.94万平方米与去年同期的93.63万平方米基本持平，商品房办公写字楼新开工面积1.19万平方米，商品房营业用房新开工面积8.37万平方米，其他用房新开工面积14.60万平方米。商品房竣工面积与去年同期相比下降幅度较大。2002年16月份厦门市商品房竣工面积为88.73万平方米，其中商品房住宅竣工面积63.05万平方米，商品房办公写字楼竣工面积5.07万平方米，商品房商业营业用房竣工面积14.44万平方米，其他用房竣工面积6.17万平方米。商品房实际销售情况：已竣工商品房销售面积与去年同期相比出现负增长趋势，在建商品房预售面积则大幅度增长。2002年16月份商品实际销售面积为80.09万平方米，其中商品房住宅实际销售面积为63.99万平方米，商品房办公写字楼实际销售面积为3.05万平方米，商品房商业营业用房实际销售面积为10.88万平方米，其他用房实际销售面积为2.17万平方米。在2002年16月份商品房实际销售面积中，商层商品房销售面积为27.83万平方米占总销售面积的34.75%，多层商品房销售面积为52.26万平方米占总销售面积的65.25%。商品房预售情况：新建商品房预售保持着较好的销售趋势，销售市场持续旺盛。2002年16月份我市商品房预售面积93.25万平方米同比增长29.14%，其中商品房住宅预售面积为85.68万平方米比去年同期62.92万平方米增长36.17%，商品房办公写字楼预售面积为0.67万平方米比去年同期的0.26万平方米增长157.69%，商品房商业营业用房预售面积为5.60万平方米比去年同期的8.19万平方米下降31.62%，其他用房预售面积为1.30万平方米比去年同期的0.84万平方米增长54.76%。商品房空置情况： 至2002年16月份全市空置商品房面积为171.29万平方米，其中商品房住宅空置面积64.00万平方米占商品房总空置的37.36%，商品房办公写字楼空置面积29.74万平方米占商品总空置面积的31.38万平方米占商品房总空置面积的18.32%，其他用房空置面积46.17万平方米占商品房总空置面积的26.96%。 3-2上半年厦门市商品房销售行情2002年2月份厦门市商品房销售行情项 目类 型建筑面积销售金额平均价格建筑面积（）所占比例别墅2886.192%1816.08万元6229元/住宅12.99万86%4.23亿元3253元/商场（店面）1.23万8%8665.35万元7065元/写字楼5012.853%1481.35万元2995元/车库2091.991%431.7万元7万元/位合 计15.2万5.46亿元各类型商品房销售建筑面积扇形图各类型商品房均价分布图 单位：元/2002年3月份厦门市商品房销售行情项 目类 型建筑面积销售金额平均价格建筑面积（）所占比例别墅1540.541%699.73万元4347元/住宅18.13万83%5.71亿元3148元/商场（店面）2.6万12%2.02亿元7755元/写字楼5449.172%1564.51万元2871元/车库3512.312%754.86万元8万元/位厂房1066.190%104.49万元980元/合 计21.89万8.04亿元各类型商品房销售建筑面积扇形图各类型商品房均价分布图 单位：元/2002年4月份厦门市商品房销售行情项 目类 型建筑面积销售金额平均价格建筑面积（）所占比例别墅3738.631%2736.67万元7320元/住宅22.11万84%7.21亿元3260元/商场（店面）2.45万9%1.95亿元7980元/写字楼8424.693%2877.71万元3416元/车库3898.511%1057.02万元10万元/位厂房4865.412%515.73万元1060元/合 计26.66万9.88亿元各类型商品房销售建筑面积扇形图各类型商品房均价分布图 单位：元/2002年5月份厦门市商品房销售行情项 目类 型建筑面积销售金额平均价格建筑面积（）所占比例别墅529.72294万元5550元/住宅17.23万5.58亿元3236元/商场（店面）1.98万1.53亿元7695元/写字楼7532.652443.84万元3244元/车库2572.59702.54万元8.5万元/位合 计20.29万7.45亿元各类型商品房销售建筑面积扇形图各类型商品房均价分布图 单位：元/2002年6月份厦门市商品房销售行情项 目类 型建筑面积销售金额平均价格建筑面积（）所占比例别墅1027.62692.54万元6739元/住宅22.92万7.42亿元3239元/商场（店面）1.69万1.45亿元8582元/写字楼2404.871027.92万元4274元/车库3554.18884.98万元8万元/位合 计25.3万9.13亿元各类型商品房销售建筑面积扇形图各类型商品房均价分布图 单位：元/2002年7月份厦门市商品房销售行情项 目类 型建筑面积销售金额平均价格建筑面积（）所占比例(%)别墅3049.991.39%2008.62万元6586元/住宅18.34万83.82%5.75亿元3137元/商场（店面）2.2万10.20%1.35亿元6048元/写字楼5952.372.72%1971.26万元3312元/车库3526.31.61%619.01万元1755元/厂房549.2190.25%152.66万元2780元/合 计21.88万7.58亿元3464元/各类型商品房销售建筑面积扇形图各类型商品房均价分布图 单位：元/3-3 商场、住宅、车库销售行情走势A商场(店面)销售行情走势 月 份2月份3月份4月份5月份6月份销售建筑面积1.23万2.6万2.45万1.98万1.69万平均价格7065元/7755元/7980元/7695元/8582元/商场(店面)销售建筑面积走势图 单位：万商场(店面)平均价格走势图 单位：元/B住宅销售建筑面积行情走势月 份2月份3月份4月份5月份6月份销售建筑面积12.99万18.13万22.11万17.2万22.92万平均价格3253元/3148元/3260元/3260元/3239元/住宅销售建筑面积走势图 单位：万住宅平均价格走势图 单位：元/C车库销售行情走势月 份2月份3月份4月份5月份6月份销售建筑面积2091.993512.313898.512572.593554.18价 位7万元8万元10万元8.5万元8万元车库销售建筑面积走势图 单位：车库平均价格走势图 单位:万元解释说明: 商场(店面)销售建筑面积走势显示:至从3 月份的成交量(2.6万)达到最高峰之后成交量逐月下降,下降幅度达9000;就价格走势显得稳中有升,变化不算明显,属于正常的波动,由于没有足够量的支特,价格有下降的可能性;结合现场的销售情况反映出总体商场需求市场欠佳,加上鬼月的来临,所以近期不意入市。 住宅销售建筑面积走势显示:5月份成交量有小幅度的下降,总体显上升趋势,成交量的变化程度较大,2月份与6月份的成交量相差接近10万,就价格走势来看,3月份的价格有较大的下降幅度,其它月份显得相当平稳,近期有下降的趋势,但总体还是往上升的方向发展,这主要是厦门市海湾城市的逐步形成,特别是岛内中产阶级对海沧等岛外的房产认同,形成了岛外的购房热潮,其价格有较大幅度的上升,加上岛内高价位楼盘的上市是促进总体价格上升的主要因素,非常明显的一点是2月份和5月份在成交较低的情况下保持高价位的水平,结合销售现场情况反映出住宅市场产销两旺,但房价有下降的压力。 车库销售建筑面积走势显示:4月份的成交量接近2月份的成交量的2 倍,每月的平均成交量在3200左右,从价位的走势看,从3月份开始价位皆在8万元/位以上,主要原因:一是中国加入WTO降低汽车行业的入境关税,降低了营运成本,扩大了侨车的消费客户层;二是今年初汽车价格的下调,引发汽车的消费热潮;三是厦门汽车需求量的增大,有车族队伍逐渐增多;但目前车库绝大多数为自用型,投资型有待形成。3-4 小结据有关部门统计，19992001年我市商品房销售量分别为226、264、256万，这三年可谓是厦门房地产业供求两旺的繁荣期，由此我们基本可以认为260万大概就是本轮市场周期中的峰值（房地产是一个周期性很强的行业,大体上经济学家都认为一个周期约在7至8年.）。这260万中70以上是外地人购买，而外地购房群体在这几年之所以异常活跃，其一是出于保值、增值的考虑；其二乃是因为厦门房市购销两旺所激发出的紧迫感。而未来市场走势如何，主要取决于市场的供应量。根据规划局取得的数字，2001年办理“两证一书”的建筑面积，住宅为475万，商业为9.5万，而2002年截至7月份，已办理证件的面积分别为577万和4万，照此速度，本年度突破1000万该不是什么大问题。市场价格与市场容量是密不可分的，很难想象，一个狭小的市场容量能支撑起一个高高在上的价格。如果把近几年来厦门房地产价格指数描绘成一条曲线，我们会发现在2001年至2002年间窜升得特别快，依照有关部门的数字，1999年2001年的销售均价分别为3490、3460、3520元，而2002年上半年的销售均价为3659元，2002年比前几年陡然上涨了约150元。而实际的情形却远不止于此，由于事实上开发商都已在拿到预售证前提前进行认购，因而认购价格才代表了真正的市场行情。第四部分 新家园周边在售楼盘分析 4-1 厦门市近期高档楼盘分析 4-1-1 高档楼盘分布及分析厦门的高档住宅主要有早期的山景高尚住宅，分布在仙岳山和凤凰山，如华景花园别墅、华岳山庄、仙岳山庄、凤凰山庄等；主要集中在员当湖沿岸的湖景高尚住宅，如西堤别墅（早期）、永升丽景、金秋豪园等；分布在环岛路东侧及前埔一带的海景高尚住宅，如名仕御园、珍珠湾花园、阳光海岸、至尊门第等。近两年还出现在岛外的TOWNHOUSE别墅及岛内地段好的高尚商务住宅，就目前厦门的所谓豪宅，从严格意义上讲，大部分不属于豪宅，似乎用高尚住宅更为合适。 4-1-2 商务型高尚住宅具有地理位置优势，一般位于金融商贸区之中或其附近，专为那些在办公楼办公的高级白领、银领、金领们规划设计的高档高层住宅。此类的楼盘没有其它类型的豪宅高景观系数，所谓的海景、湖景、江景、山景等稀有资源；但一定要有高水准全方位物业服务水平，同时设有先进的智能化管理系统。而本案正附合此条件，目前类似的楼盘为经典大第。4-2 禾祥片区楼盘调查分析综合统计分析统计分析统计分析统计分析街区功能分析在售楼盘分析客源群体分析客源群体分析在售楼盘分析街区功能分析西部客源群体分析在售楼盘分析街区功能分析东部中部禾祥片区调研新家园市场调研架构市场院场院场市场院场院场市场院场院场市场院场院场产品 决定市场 产品 创造 产品 市场【西部】A街区功能分析轮渡客运码头和市府大道之间，是以鹭江道金融商务区为中心的办公区和居住区。该区集中大量的高级办公楼和商住楼，逐渐形成了厦门最成规模、最具现代化的水准的办公居住区。B在售楼盘分析（见附表一）C瞩目楼盘分析华侨海景城华侨海景城建筑工程分两个阶段开发，使其两个相对儿独立组团进行分别开发，相继使用，总体保持风格统一，规划统一。 项目主要规划指标 规划总用地面积：27709平方米 总建筑面积： 22万平方米 容积率： 7.94 户均绿地面积: 7平方米 规划居住户数: 1300多户 投资金额： 6.5亿港元 建筑规模:由9栋3032层高层建筑群体组成 项目背景华侨海景城由华侨城房地产开发有限公司（全国政协委员、福建省政协常委、厦门市政协常委、香港厦门联谊总会创会会长陈金烈先生创办）、香港国际有限公司、香港丰洲投资有限公司联合投资，并由厦门禹洲集团股份有限公司负责开发经营，礼聘国际知名景观设计师MrJeffHsu主笔规划园林景观。 厦门禹洲集团股份有限公司,在厦门具有多年房地产开发和管理经验。先后成功地开发位于南山路的禹洲新村，位于西林路的禹洲花园，位于东渡的禹洲新城。开发的项目大都为中型普通多层小区住宅，对于大型高档高层楼盘的开发经营属首次，这对开发商来说也是机会也是挑战。如果开发成功能迅速地提升开发高的信誉度和房产品牌。中海物业有“中国第一大管家”的称号。在深圳、广州等全国各大城市皆有其管理的物业，在厦门华侨海景城是其接管的第一个全程物业管理的项目。建筑施工单位由福建省九天集团和永泰建筑工程有限公司共同承建，这两家公司在厦门没有建过高建筑质量的建筑，也没有得过建筑行业所设的奖项，在行业内反映一般。由此，华侨海景城的建筑质量很难赢得置业者的肯定。建筑设计由中国西北设计院厦门分院设计。 规划配套科技、智能化配套华侨海景城为厦门首家申报建设部三星级智能化示范小区。其智能化内容将主要体现在综合物业管理，综合信息服务，小区光纤INTERNET局域宽频网及双向高速数据网HFC并存，IC卡（一卡通）综合应用，安全防范及家庭自动化，以及综合信息系统集成六个方面。 中庭及会所配套 “小岛乐园”主题园充满休闲空间，小桥流水、山水交融，假山石亭、情人石凳、花架藤墙、遮阳伞以及儿童游乐设施和信息栏，便于人们在此休憩、交谈和阅读。 “青春活力”主题园设有网球场、健康跑道、露天游泳池、攀爬架、沙跳场、单双杠等十余项轻便易学的健身设施、为业主提供多方位的运动场地，让其锻炼健壮的体魄，磨练顽强的意志。 “豪华会所”设施为业主提供了一个能够尽情享受悠闲生活乐趣的场地，棋牌室、台球室、健身房一应俱全；网吧、商务图书馆等应有尽有，商务中心为你的日常生活增添便利，家庭医生、医疗保健中心为业主的健康身体提供专业服务。项目的优劣分析（SWOT分析法）优势（S）：厦门唯一大型高层住宅小区；厦门CBD（中央商务区）中心；禾祥西龙头地段，具有良好的人文环境；有美丽海景、湖景，远眺鼓浪屿，风景优美独特。劣势（W）： 位于交通主干道深受噪声、汽车尾气的污染； 周边高楼林立，部分视野受阻； 高单价，高总价。机会（O）： 智能住宅小区概念的提出，厦门首家申报建设部三星级智能化示范小区。 降低或避免噪声、汽车尾气的污染； 提升高层住宅的建筑品质； 营造高品质的生活方式。威胁（T） 直接对手：明发海景苑、慧景城、帝标海景和嘉盛海景。D客源群体分析办公楼、商住楼的客源大多为船运公司、外贸公司等涉外企业机构、计算机软件开发公司及国内大中型企业。这些企业的职员是该区商品房住宅的一支生力军，这部分人大多受过高等教肓，素质好，有远见，懂生活，收入高，追求高尚生活。在此购房者绝大多数为外地人，大多为泉州一带、温州等地的经商人士，也有部分大学教授。【统计分析】A禾祥西部20012002年主要开盘项目供给量与销售表户 型建筑面积规划户数已售户数销售率二 居 室8486155户168户84户92户54.2%54.8%9513户8户61.5%三 居 室130150524户660户122户133户23.3%20.2%170230136户11户8.1%四 居 室32233217户3户17.6%跃 层 式24039031户12户38.7%合 计876户240户27.4%从表中可以看出： 西部总体销售率为27.4%，主要原因是四个样本楼盘皆为今年刚开盘的高档住宅； 数据显示：二房的销售率最大，为54.8%，三房的供给量、需求量最大，分别为660户、133户，但销销售率仅为20.2%,其原因有二,一是单价、总价较高,二是大部分工程进度未过半，购房者比