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试论当前物流产业园区投资开发与商业模式 摘要：本文主要从当前的物流产业园区的相关概念开始论述，通过分析现有的投资开发模式与现有的商业模式，希望能够对物流产业园区的发展有一个很好的促进作用；并且为物流业投资者和管理者提供更加详细的物流产业园区资料，以便他们能够更加深入的了解当前的物流产业园区。 下载 关键词：物流产业园区；投资开发；商业模式 近年来，物流产业园区的发展越来越迅速；特别是在金融危机之后，更是在互联网的帮助下获得了许多外在性的支持帮助；目前，我国的物流产业园区得到了很多外资大型物流商以及投资人的认可，是一个非常有潜力的行业；当然，只有对物流产业园区有了足够的了解，投资人才能够做到理性科学的投资。 一、对物流产业园区的简单概述 物流产业园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。从表面上来看，物流产业园区是地产行业的一种，但是相对于其他国内地产公司政策受制，物流产业园区反而是国家重点支持的对象。 二、物流产业园区的投资开发 （一）产业投资分析 物流产业园区在现有的经济市场中有了规模经济优势，并且在网络信息技术的运用上也有十分大的优势；但在对其投资时需要注意以下几个方面： 1.市场。在投资物流产业园区时，前期的主要工作就是对市场经济条件进行一个客观的分析；开发商对于物流产业园区提前进行市场分析主要是为了控制投资风险；一般来说，物流产业园区的投资金额巨大，市场调查不能及时的进行，为了避免盲目的投资带来不必要的损失，在投资前，投资人都会对物流产业园区进行市场分析，以求为自己带来更多的效益而不是风险。 2.财务。在物流产业园区投资前的前期工作中，财务分析也是一项必要的工作；通过调查项目的耗费情况、估计预算、静动态收益指标等信息对其有一个更加深刻地了解；另外，财务分析也可以作为决策依据，为企业的有效决策做坚定地基础。 3.区位。我们可以分析项目的所在区域帮助投资者了解当地的物流用地指标及剩余情况；通过对该区域的土地转让价格和资金对比，让投资人对投资收益有一个大概的预期评估；根据微观区位条件分析就可以判断该区域是否适合作为物流产业园区；物流地产区位需要根据相关的投资分析，对当地信息更加准确的了解。 4.决策。在对市场、财务、区位有一个详细的调查分析后，投资人对项目中的不确定因素进行评估，最终才能作出决策；这样可以尽可能的避免风险，增强投资决策的有效性。租金水平、融资成本、可租赁面积等这些都是不确定因素；另外，由于项目的开发周期较长，投资人需要慎重看待这些不确定因素，如果大部分的不确定因素都没有相应的解决方案的话，这就不具备决策的条件。 （二）金融投资分析 物流产业园区金融投资主要是投资者对于其权益性、证券性的一种行为；一般来说金融投资主要可以从以下几个方面来概述： 1.股权投资。投资者对于物流产业园区的股权投资一般都是为了土地使用权、扩大资产规模等；投资者对股权投资包括对调查和估值两个步骤；调查主要是对于公司结构、财务、法律、人力资源等方面进行调查；估值是在完成了准确的信息调查了解之后对于项目价值的评估。在这两步骤之后，再选择是否在市场对其进行收购。 2.基金投资。相比于股权投资，基金投资更适合小投资者；物流产业园区基金投资看重的是二级市场；和一级市场股权投资需要巨大资金相比，物理园区基金投资可以为小投资者提供合理可行的物流行业投资途径，投资风险较低，全国物流网络的发展也使得基金投资变得越来越流行。 三、物流产业园区的商业模式 通过产业投资和金融投资这些手段之后，投资者需要对物流产业园区的商业模式有一个了解；目前，有以下几种商业模式： （一）标准开发模式 这是一种最基础的商业模式；一般是先进行市场调查，然后获取土地，再进行规划设计，再建造设施，最后是仓库管理这几个步骤。大多数的小型物流产业园区都采用这种模式。 （二）客户定制模式 客户相比于标准开发模式，更加的详细一些。这是在客户的要求之下的商业模式。主要先是客户需求调查分析，然后进行咨询，然后选址获取土地，然后是规划建设设计，最后是拥有并管理物业。 （三）收购回租模式 指回收现有的物流产业园区代替新建物流产业园区，及时的将地产回租给用户的商业模式；由于其可以在短时间内建立物流服务的优势，再加上有较强的资本运作能力，使得这种商业模式受到了许多投资者及投资机构的青睐；目前，我国平安不动产、万通工业地产都是采用这种模式。 （四）服务增值模式 这是物流产业园区依靠不动产收取租金的另一种模式；即通过自身专业经验对园内企业提供物流服务，解决过程中出现的问题；这是一种十分有潜力的商业模式，对于物流产业园区的发展的作用是巨大的。 四、结语 本文从投资开发和商业模式两个角度简单的对当前的物流产业园区进行了分析讨论；通过了解这些信息可以让投资者更加清晰了解物流产业园区，并且在其投资时提供有效依据；当前是一个信息的时代，物流产业园区与网络的紧密联系，使得其有巨大的发展空间，物流产业园区的快速发展指日可待。 参考文献：