房地产项目成本控制的探讨.docx

房地产项目成本控制的探讨 摘要:城市现代化建设使得房地产开发成为近几年的热门话题,由于房地产需要投入大量的资金,在开发过程中应该对房产项目的成本与管理费用进行严格的控制,将研究开发、服务、推销、广告等各个方面的附加费用减少到最小。但实现这一管理效果,企业应当对资金成本的管理给予足够的重视。基于此,本文对房产项目的成本控制进行了探讨。 下载 关键词:房产项目 成本控制 措施 社会主义市场竞争变得格外剧烈,经济利润是各个企业不断追求的运营目标,获得最大的利润收益是房地产企业的根本目的。但大利润必须要有大的成本投入,如果房地产企业的资金成本减少了,那么其获得的利润就相对增多了。因此,做好资金成本控制是每个房地产企业需要积极思考的问题。企业财务部门应该发挥资金管理作用,对财力资源进行合理的规划调整,促进成本费用的降低,实现成本的有效控制。因此,对房产项目的成本控制进行探讨具有一定的现实意义。 一、构成房地产开发成本的部分 实现房地产项目的顺利开发必须要具有雄厚的经济能力,尤其是资金储备,这样才能确保企业获得理想的经济利润。房地产项目开发通常是按照一定的操作流程进行,大致可分为可行性研究、初步设计、施工图设计、工程发包到施工、竣工等各个环节,每个环节都是需要投入大量的资金。但从整体上看,房地产投资及费用成本费主要包括开发成本和开发费用两大部分。 1.1开发成本 在房地产项目中开发成本主要包含了下面几项:(1)土地征用与拆迁安置费。(2)建安工程费、土建工程费、设备使用工程费。(3)预备资金。(4)施工设备费。(5)公共配套设施费。 (6)土地使用权转让金。(7)工程项目税务资金。(8)工程实施前费用:如规划设计费、项目可行性研究费、地质勘察测绘费、三通一平费。(9)报建费用。 1.2开发费用 在房地产项目中开发费用主要包含了下面几项:(1)管理费用。(2)销售费用:如代理、规划、广告、互动等。(3)财务费用:如银行筹资费用等。 二、房地产开发项目成本控制的原则 2.1主动控制为主的原则 传统的控制是建立在偏差纠正基础上的反馈控制,而反馈控制最大的问题是偏差己经出现,即由偏差造成的损失已经存在,纠偏的时间越长,这种损失越大。自20世纪70年代开始,人们将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后,不再满足于这种事后的反馈控制,而提出了事前预防。由预测来估计事件可能存在的偏差,由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现,使项目成本损失降低到最低限度。 2.2技术与经济相结合的原则 要有效的控制项目的开发成本,必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面采取措施。因为项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本。要实施有效的控制,必须是全方位的。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、职能分工、纪律和制度等;技术措施主要指技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等;经济措施主要指经济指标、经营形式、财务管理和经济核算,包括动态地比较项目成本的实际值和计划值,严格审核各项费用支出,采取节约成本的奖励措施等;合同措施主要指用签定合同的方式来明确各单位的权利和义务,制约参与建设的各方严格按照合同的要求实施工程建设;信息管理指各种有关数据、资料的收集、储存、加工与传递。显然,这些因素都在不同程度地影响着项目成本的控制效果,成为项目投资控制要注意的内容。 应该看到,技术与经济相结合是控制项目投资最有效的手段,要通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进和经济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制工程项目投资的观念渗透到各阶段之中。 三、房产开发项目成本控制的措施 3.1建筑前期成本控制 3.1.1设计阶段的成本控制 虽然设计阶段本身所占的成本较小,但是对建设成本影响显著,设计质量的好坏不仅影响项目质量和使用功能,也直接影响着建设项目的成本和投资效益。因此,在设计上提倡用招投标的方式优选设计单位,选好设计师,通过市场来定价,没必要苛求于一味追求降低设计费来节约成本。房产公司应加强对设计的管理,花大力气,仔细审查设计的各个环节,以设计的节约为最大的节约的理念来指导工作的展开。 3.1.2监理费用成本的控制 通过报名考察,让监理方先报价,筛选后符合条件的三家以上作为入围单位,通过多轮反复询价,确定监理费用,可有效节省监理费用。 3.1.3房屋测绘费、审图的费用 ,招投标代理费等中介机构成本控制 采用招投标的方式,让市场来定价,可有效节省成本。在这一环节中,关键把握好几点:(1)单位一定要选好,不能光为节省费用而选了信誉、技术力量差的单位,反而得不偿失,我们追求的是价廉物美。(2)招投标组织机构设置科学合理,谈判运作技巧要把握好火候,不愠不火,恰到好处,让对方有合理的利润,实现互惠双赢的目标。 3.2建设阶段的成本控制 施工阶段是建设项目的一个重要阶段,在这一阶段,项目设计意图最终实现并形成实体,施工阶段的成本包括人工、材料设备、管理以及各种税费等费用。 3.2.1施工合同签订的成本控制 可以通过招投标的办法,让市场来定价,通过筛选,淘汰不理想的施工队伍,保留认为可以入围的施工单位,进一步考察施工承包人,确定有意向性的承包人,开始进一步接触承包人,通过面对面的交流,了解其资金实力与管理水平,为下一步展开施工合同条件谈判打下基础。起草补充合同条款,应考虑周全,方方面面能考虑到的尽量的考虑到,可参考同类项目的其他合同条款,结合多年的实践经验,规避风险,达到双赢的目的。在谈判中有理有节,以平和的心态来谈合同。 3.2.2大宗材料与设备的成本控制 通过招投标的方式,选择材料、设备供应商,通过深入研究他们提供的资料,结合现场考察情况,充分了解材料、设备的各种性能,根据对产品的定位,通过报价、询价和反复讨价还价,选择性价比高的材料、设备,不能以价格作为衡量的唯一尺寸。如有些产品曾出现过买的时候价格便宜,使用时经常维修,出现总费用并不低的现象(如电梯)。 3.3销售成本控制 3.3.1房交会的参与和布展 房交会何时切入为最佳控制点,对于控制成本也有重要意义,切入的太早,开盘时间太迟,原先有点意向的客户到开盘时不一定能坚持等下去,还是空的。房交会的布展应考虑布置构件可拼装性,这次房交会结束,下次还可以利用,我们不希望出现布置的东西在房交会后出现一大堆建筑垃圾,造成成本的浪费。 3.3.2样板房的设置 样板房引导消费,刺激客户的购买欲望,如何设置?数量的如何控制?装修后是否需拆除,装修的风格是否符合业主的心理需求,这些问题值得商讨。涉及成本相对较大,值得考虑合理控制。 3.3.3策划公司方面的成本控制 策划公司用于销售方面的宣传费用,应提倡总费用包干的方式,合理控制成本,在楼书制作、礼品、联谊等方面,应注意恰到好处。在广告宣传方面,选择方式上应考虑消费群体,考虑好的方法,避免出现花了很多的钱却没有什么效果的现象产生,如报纸广告,里面数量众多,但人们很忙,不一定有时间看,很多楼盘广告淹没在广告的海洋中,作用不大。可以考虑花较少的钱办更多的事的办法,如公交车上的宣传广告,效果是否会好些。 3.4交付使用阶段成本控制 3.4.1房屋交付前的成本控制 房屋交付业主前,工程部应列出检查项目,逐套逐项加以检查验收,将观感上有缺陷的项目全部消除,交付业主完美的产品,避免交付后出现业主索赔,既增加成本,又影响了企业信誉。 3.4.2房屋交付后的成本控制 房屋交付后,业主提出缺陷意见的成本控制。房屋交付给业主后,业主可能要提出质量缺陷修复要求,提供良好的技术服务是房地产公司的职责,注意及时性,将事故消除在萌芽状态,避免因态度不好,时间拖延,将小事扩大,造成维修成本成倍增加。 四、结语 总之,只有通过努力,把好房产开发的重要环节,控制好项目成本,在日益激烈的竞争环境中,始终有合理的利润空间,为企业的可持续发展奠定良好的基础。同时通过项目成本的控制,可考核部门及员工,这是房地产企业综合评价项目的依据,也是衡量企业成功的标志。同时,成本控制是一个系统的工程,它需要企业的全体员工