麻栗坡县商业网点规划.doc

麻栗坡县商业网点规划 文 本 第一章 总 则 第一条 规划背景 当今世界已经进入“服务经济”时代，以商贸等为核心的现代服务业正在成为国民经济发展的先导产业。为了发展地区经济，满足日益增长的城市居民的生活消费、生产服务需求，大量的县级城市正在掀起商业网点规划的高潮。 然而商品市场的发展呈现出明显的自发性和盲目性，为保证城市经济社会健康、有序的持续发展，增强竞争力，麻栗坡县商业网点的规划就显得十分重要和迫在眉睫。 第二条 规划依据 （一）中华人民共和国城乡规划法 （二）商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知（商建发200418号） （三）麻栗坡县土地利用总体规划 （四）各乡镇土地利用总体规划 （五）城市商业网点规划编制规范 （六）原国家经济贸易委员会文件关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸易2001789号） （七）城市居住区规划设计规范 （八）城市防洪工程设计规范（CJJ5092） （九）城市消防规划规范（征求意见稿） （十）麻栗坡县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （十一）麻栗坡县2008年2015年商品市场建设发展规划（县经济商务局） （十二）麻栗坡县城控制性详细规划 （十三）麻栗坡县各乡集镇总体规划 第三条 规划指导思想 认真贯彻落实科学发展观，根据国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要的要求，以加快建设现代商业体系为发展目标，以满足市场需求和提高人民生活水平为出发点，立足于提高城市辐射功能，着眼于提升城市形象和品位，以优化商品市场布局、调整市场结构为主线，突出商业特色，逐步建立与经济社会发展和对外开放水平相适应，布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业体系。 第四条 规划原则 （一）与城市规划相结合的原则； （二）以城市生态环境保护相结合的原则； （三）坚持实事求是，与当地经济协调发展的原则； （四）以人为本和利民便民的原则； （五）与结构调整和布局优化相结合的原则； （六）专业市场与社区服务相结合的原则 （七）坚持 “大”、“小”和谐共生的原则； （八）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则。 第五条 规划内容 麻栗坡县商业网点规划，包括麻栗坡县域商业体系规划；县城商业各业态发展规划，各业态主要包括大中型超市、购物中心、百货店、专业店、专卖店、便利店等零售业态及餐饮点、酒店的规划布局。本规划还包含商业街、专业市场、批发市场、物流基地和社区商业服务网点设施的规划。 第六条 规划期限 本规划期限为2008年2020年，其中：近期2008年2015年，远期2016年2020年。 第七条 规划范围 本次规划范围主要针对麻栗坡县行政区域界定的城区范围，包括“一中心，两组团”。一中心，即县城中心城区；两组团，即城北组团、莱溪组团。 规划建设总用地278.0公顷，规划末期总人口3.7万人。按控规确定的人均商业用地9.27平方米/人计算，到2020年县城商业总用地控制在34.3公顷。 第八条 规划目标 近期目标：到2015年全县社会消费品零售总额将达到76634万元，年均递增18%，人均拥有零售商业网点面积达到0.91.0平方米。 远期目标：到2020年全县社会消费品零售总额将达到160958万元，年均递增16%，人均拥有零售商业网点面积达到1.8平方米。到2020年零售商业网点总面积为6.66万平方米。 第九条 商业发展定位 麻栗坡商业发展的整体定位为：“文山州边贸、旅游服务中心城镇；辐射东南亚的商贸物流中心。” 第二章 规划控制指标和标准 第十条 县级商业中心基本设置商品零售业态 原则上设置一处购物中心，面积10000m2以上；中型综合超市、百货店、电器城1-2处及中小型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于3万平方米；其核心商业街长度一般在400米以上，或商业聚集在不少于5公顷的区域范围内。同时配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通信等网点。 第十一条 组团级商业中心基本设置商品零售业态 组团级商业中心为城北商业区和莱溪商业区。原则上设置中型综合超市12处，以及专卖店、专业店等，基本商业面积1.5万平方米；商业街长度一般在250米以上，或商业聚集在不少于3公顷的区域范围内；同时配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通信等网点。 第十二条 社区商业服务设施的基本控制指标 （一）每个社区拥有商业服务设施不低于5000平方米，每千人拥有社区商业服务设施为1000-5000平方米。 （二）超市。营业面积控制在5001000平方米，居民步行10分钟左右可到达，满足其日常生活的各种商业需求。原则上以1万人或0.5公里服务半径设置1处。 （三）便利店。原则上按照500米的服务半径或3000服务人口设置1处，营业面积控制在200平方米左右。在大型综合超市和中型超市的服务半径内，原则上不再另行设置便利店。 （四）农贸市场。按照8001000米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为1万人。 第十三条 大中型商业零售网点基本控制指标 （一）中型综合超市。800米的服务半径设置1处，服务人口12万人。 （二）小型专业店。同业种的小型专业店服务半径不少于500米。 （三）仓储式超市。主要规划在交通便利的城乡结合部区域。 （四）百货店。主要规划在综合商业街或购物中心内。 新建和改建的中小型商业零售商品市场，原则上采取单体设计、单体建设；中型超市、仓储式超市的营业层原则上不得超过2层；百货店原则上不得超过5层；建筑密度不大于50%，绿化率不小于30%。停车场按0.61.0车位/100平方米建筑面积设置；同时引导建设以地下停车为主的配套设施。 （五）中小型专业批发市场在城市中心地带原则上不再新建；物流量大、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，要结合城市规划改造逐步调整出城市中心，重点在城北和城南方向进行规划布局。重点以发展林、矿产品、农副产品等门类的专业批发市场。 （六）商业街长在300米以上，商业店面30家以上；功能设施较为齐全，行业聚集度较高，特色鲜明。 第十四条 乡集镇商业零售网点基本控制指标 完善调整零售业态结构。乡集镇所在地实施“三个一”工程，即一个综合农贸市场、一个购物区、一条商业街；在有条件的村庄设置一个集贸市场。以镇、村农家店为基础，建设完善农村商业网点网络。基本配置应为村民生活和生产所需的商业服务行业。 第三章 商业网点现状情况分析 第十五条 现状商业业态分析 1、城市商业中心地位不突出，缺乏导向性。县城商业主要集中在沿河街一片及沿玉尔贝路沿线设置，多为沿街商铺，是多年形成有路就建商店的累积，档次低、规模小。而且缺乏相应配套设施，车辆乱停乱放，影响市容及城市道路交通。 2、社区商业中心严重缺乏，由于历史的原因，老城区更显突出，居民生活极为不便，新的居住区存在社区商业网点少，形不成规模，配套不完善，服务半径不合理的问题。 3、农贸市场分布不合理，整个县城仅一个农贸市场，居民生活不便。老街区沿路自发形成市场，无统一管理，秩序混乱，影响交通及居民正常生活。 4、无特色商业街，现状商业街均属沿路自发形成，不成系统，且功能杂乱。既不方便居民生活，又影响市容市貌环境卫生，干扰城市交通，给城市管理工作带来大量的负担。 5、现状服装交易市场发展水平较低，显得缺乏生机。 6、无其他大型商品交易市场。 7、麻栗坡宾馆酒店较少，且多处于低档次接待水平，为更好的为边贸、旅游业服务，需增设一定档次水平的酒店。 8、零售业经营内容雷同，缺乏当地特色。 9、全县与越南的边境贸易主要通过口岸集市点及边民互市点进行交易，经营交易方式原始。缺乏系统性、规模性的市场引导。 第十六条 商业发展制约因素 1、麻栗坡县地处云南省东南部，且地处岩溶山区，山高谷深。对当地物资流通带来极大不便。 2、麻栗坡县属农业县，商业服务水平较低，处于初级服务阶段，因而制约了商业的进一步发展。 3、目前市场的无序发展，导致恶性竞争，影响了商业市场的正常发展。 4、麻栗坡县建设用地紧张，这也是影响商业发展的因素之一。 第十七条 商业发展有利条件 1、区位优势：麻栗坡是我省通往越南腹地最近的陆路口岸，境内有一个国家级口岸天保口岸，多条通往越南的主要贸易通道，14处边民互市点。大力发展双向贸易、双向加工业及旅游业，积极组织双向跨境旅游，进而推动沿边城镇的发展。 2、“十一五”规划既有前瞻性，又有激励性，为商业发展创造了前所未有的机遇。 3、旅游业（跨境旅游）的发展势必会给麻栗坡县的商业服务业发展带来良好的契机。 4、居民购买力增长较快。 5、居民生活节奏加快、消费习惯发生着较大的变化，为商业和新兴的服务行业提供了发展空间。 第四章 规划布局 第十八条 商业体系规划布局 规划根据麻栗坡的商业布局现状，并依据城市发展格局，完善城区商业结构，突出县城的商业中心地位；配套完善两组团商业服务设施；同时发展社区商业网点，以达到便民利民的目的。形成“一主两辅”的商业结构体系： 1、县级商业中心（一级商业中心）县城中心 2、组团级商业中心（二级商业中心）城北片区和莱溪片区 3、社区商业（三级商业中心） 4、街坊商业 （一）县级商业中心 规划目标为打造县级中心商业区，改善市政基础设施，配套完善市场功能，以提升商业层次和文化内涵，提高商业的附加值为目标，重点打造融精品商业、休闲文化旅游为一体的核心商圈。通过重点培育使县级商业中心逐步成为服务全县、辐射东南亚的集休闲购物为一体的精品化商业区。 （二）组团级商业中心 组团级商业中心为城北商业区和莱溪商业区，属县城的次中心，处于县城的南北方向。规划结合区域特点，以人口规模相适应，突出购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等功能，作为县级商业中心的补充。 1、城北商业区 属县城的次中心，该区以发展建材、机电、家具、小型汽车维修及美容等专业市场为主。 2、莱溪商业区 位于县城开发新区，县城的次中心。该区以餐饮住宿、农副产品及畜禽市场为主。 （三）社区商业 社区商业中心的建立依托县城规划，结合麻栗坡县城实际情况，规划设立三个社区商业中心，城北一个，城南二个。重点发展群体组式、多点式和会所式布局的新型社区商业，增加服务门类和网点数量，完善、提升综合服务功能，满足社区居民较高的消费需求。 （四）街坊商业 街坊商业设置地域为街坊主要出入口等居民主要途经地，主要设置便利店、生活服务设施。 （五）主要商业街 为适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以突出特色化为导向，控制数量，突出重点，将商业街的发展与城市建设和改造相结合，全面提升商业街的品牌形象和营销水平，使商业街成为反映城市历史风貌特色、适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所。 针对麻栗坡县城实际情况，重点改造提升沿河街、健康路、向阳南路。 逐步向商业步行街坊形态过渡。 麻栗坡县城主要商业街导引如下： 沿河街：日用百货、服装鞋帽及文体用品商业步行街。 健康路：电器、电子商品、通信器材及办公用品商业步行街区。 向阳南路：休闲、旅游商品一条街。 临江路、河滨路：理发、染发、洗面为主的时尚生活街。 创业路：休闲茶室、酒吧为主的街区。 创业路延长线：餐饮美食、娱乐为主的街区。 莱溪路：特色小吃、住宿街区。 莱溪东路：文化用品街区。 城北西路：建材、机电一条街。 城北东路：家具购物街。 第十九条 专业市场规划布局 （一）农贸市场规划布局 规划对现有农贸市场进行整改，取缔沿街摊点，整顿目前市场的混乱局面，设置停车场，处理好交通问题，注意环境卫生，改善市场环境，满足城区居民日常生活的需求。 同时在城北片区、莱溪新区及菜园小区各增设一个农贸市场。 （二）农副产品市场规划布局 农副产品市场包括生猪市场、水果批发市场及花鸟市场等。水果批发市场设置于麻师片区；生猪市场设置于创业路对岸；花鸟市场考虑设于莱溪河谷片区。 （三）其他商品交易市场规划布局 位于粮源片区的服装交易市场考虑进行整顿改造，成为具有一定规模的日用百货及服装批发市场。在莱溪片区设置二手车交易市场；城北新区设置旧货交易市场及典当拍卖行；在县城以南创业路延长线设置木材交易市场；城北考虑集中设置一建材交易市场；并在北端设置一汽车修理市场。 第二十条 物流仓储、停车场规划布局 考虑在县城南北两个方向各设置一物流仓储区，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，形成具有一定规模和综合服务功能的场所。 通过物流仓储区的设置，可以把大部分的货运车辆截流在城外，在城内不考虑大型货车的停放，其余车辆的停放考虑政府绿化广场所设的地下停车场。 第二十一条 旅游宾馆酒店规划布局 规划为更好的为边贸、旅游业服务，考虑提升宾馆酒店的档次，并根据城市发展要求，增设一定数量的设施，以提高麻栗坡的整体接待水平，为麻栗坡的旅游事业做出更大的贡献。 第二十二条 主要零售业态 县城商业零售业态主要包括大中型超市、购物中心、百货店、专业店、专卖店、便利店等主要业态。 （一）大中型超市 大中型超市以当地居民和流动顾客为服务对象，以经营食品和居民消费品为主。大型综合超市考虑结合县城中心区设置，经营面积在6000平方米左右；中型超市考虑设于南北两片区，北片区设置一处，南片区设置两处，经营面积在6000平方米以下。 （二）购物中心 购物中心是集多种零售店铺、服务设施由企业有计划地开发、管理、运营为一体的一个建筑物或一个区域，向消费者提供综合性服务的商业集合体。规划设置在县城商业中心区，以居民或流动顾客为目标。建筑面积在10000平方米以内。 （三）百货店 以经营男、女、儿童服装、服饰衣料 、鞋类、箱包、家庭用品为主，门类齐全、综合性服务场所。营业面积为6000平方米。 规划考虑在县城商业中心区设置。 （四）专业店 以流动顾客为服务对象，在县级商业中心及百货店、购物中心内设置，以销售某类商品为主，体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，从业人员有丰富的专业知识。 在县城商业中心鼓励发展。 （五）专卖店 专卖店选址于繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积根据经营商品的特点而定；销售体现量小、质优、高毛利；注重品牌名声，并提供专业知识性服务。 在县城商业中心鼓励发展。 （六）便利店 以居民为主要服务对象，以居民日常消费品为主要销售商品。顾客5分钟内能够到达，面积在100平方米左右。 便利店主要设置在社区、交通要道、学校、娱乐场所等人流量大，居住集中的地方。根据县城实际情况，积极鼓励发展。 第二十三条 城郊及周边乡镇商业中心 规划结合当地实际，对边贸口岸型集镇，利用区位优势，配套完善市场设施，加大基础设施建设，大力发展商贸、服务业、加工业，将其建设成为集边贸、旅游、加工为一体的口岸型集镇。 乡镇商业网点考虑集中布置在乡（镇）政府周边，以满足村民的日常生活和农业生产为目标。在乡集镇所在地实施“三个一”工程，即一个综合农贸市场、一个购物区、一条商业街；在有条件的村庄设置一个集贸市场。 第二十四条 天保口岸商业网点规划 规划加大基础设施建设，利用好两种资源，依托两大市场，大力发展商贸、旅游服务、加工等行业，将其建设成为国家级重点口岸、旅游服务中心以及文山州的热区作物、边贸双向加工业中心。 1、边境贸易区：由边贸市场、边贸街、验货货场、互市市场、商贸街区、商贸步行街等组成。（见图） 2、边境贸易加工区 边境贸易加工区位于联检货场的西面，处于城市主导风向的下风向。加工业主要利用中越双边的优势资源、产品，从事边贸双向加工、热区作物加工等。 3、旅游服务区 旅游服务区位于船头河东岸的东山西坡，规划采用组团式布局方式，规划若干个度假山庄，每个度假山庄由服务中心、停车场、度假屋等组成，建筑依山而建。 第五章 近期建设规划 第二十五条 规划年限：2008年2015年 第二十