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房地产税制改革对房地产市场参与主体的影响 摘要：在我国，税收是政府取得财政收入的基本形式，通过征税的方式，可以对社会产品进行合理分配，对社会资源进行有效管理，以满足社会公共需求。房地产业是税收大户，做好房地产税制改革，不仅是建立有效的税收调控体系的客观要求，也是完善地方税务体系的要求，更是促进社会财务合理分配的要求。本文结合房地产税制改革的必要性，分析了其对房地产市场参与主体的影响。 下载 关键词：房地产；税制改革；房地产市场；参与主体；影响 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）001-000-01 前言 随着社会经济的快速发展，我国的城市化进程不断加快，房地产行业也得到了飞速发展。做好房地产税制改革，对其所产生的市场影响进行分析，是非常重要的。以往关于房地产税制改革对房地产市场影响的研究，多集中在税收的调整影响房地产市场供需关系上，是从理论层面进行分析和解答，缺乏相应的定量分析，影响了研究成果的可靠性和准确性。本文主要从消费者、房地产企业以及地方财政收入等方面，对房地产税制改革对房地产市场参与主体的影响进行了细致分析。 一、房地产税制改革的必要性 城市化进程的加快，使得城市人口的数量飞速增加，推动了建筑行业和房地产业的快速发展。但是从实际情况看，我国现行的房地产税制中存在着许多的缺陷和问题，这些问题主要表现在： 1.税费复杂交叉：在房地产税费体系中，存在着以税代租、以费代税、以费挤税等现象，税收管理权限过于集中，地方政府几乎不可能通过税收制度的调整来增加收入，同时，由于收费单位所有制和管理方面存在的弊端，使其具有很强的内在膨胀倾向，形成滥收费、费挤税等问题。 2.税收政策不统一：我国当前房地产税收制度中，采取的是“内外有别，两套税制并存”的政策，在很大程度上影响了税收工作的顺利展开。 3.税种结构不合理：在现行房地产税制中，一个非常显著的特点，是流通环节税种多、税负重，在房地产保有环节课税较少，税收优惠范围大，不仅造成了严重的土地闲置和浪费现象，而且在一定程度上抑制了土地的流动以及正常的市场交易，使得逃税现象增多，减少了政府部门的税收收入。 二、房地产税制改革对房地产市场参与主体的影响 在房地产市场，相关参与主体和利益主体通常包括消费者、房地产企业以及地方政府部门等，这里对其受到房地产税制改革的影响情况进行分别分析。 1.对消费者的影响。为了确保分析结果的准确性和可靠性，首先，应该选择城镇居民人均住房消费支出，作为参考数据，以充分反映消费者对于房地产税制改革所采取的不同消费态度。其次，应该重视两个方面的内容，一是从整个房地产税与城镇居民人均消费支出方面分析，二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税以及城镇居民人均消费支出方面分析。结合专业的分析方法，可以得出以下结论： （1）从整个房地产税变动与居民住房支出的比例关系分析，房地产税制改革中，如果调增税收，则必然会增加城镇居民的购房负担，使得居民在购房时更加慎重地进行选择，导致住房消费支出的减少。 （2）从流转环节房地产税与居民住房支出变动比例关系分析，如果增加该环节的税收，会在一定程度上抬高消费者的购房门槛，不利于住房消费的增加。 （3）从保有环节收税与居民住房支出变动比例关系分析，如果增加保有环节的税收，可以刺激居民的住房消费支出，这与理论结果恰好相反。由此可以看出，现有保有环节的税收并没有对炒房行为进行抑制，增加保有环节的税收，不仅有利于平抑房价，还可以抑制房地产投机行为，促进房价的平稳，刺激消费者的购买力。 2.对房地产企业的影响。这里选取我国房地产开发投资数据进行研究分析，以更加全面真实地反映房地产企业开发投资的意愿。如果开发投资有利可图，则企业必然会加大投资，反之肯定会减少投资。这里同样从两个方面进行分析，一是房地产税与房地产开发投资数据，二是流转环节、保有环节房地产税与房地产开发投资数据，结合专业的分析方法，可以得出以下结论： （1）房地产税与房地产开发投资直接是正向变动关系，如果调整税收，则投资额度也会随之增加，切合我国房地产市场的发展现状。造成这种情况的原因，主要是在调整房地产税之后，企业可以通过抬高房价的方式，将税费转移到消费者身上。 （2）从流转环节房地产税与房地产开发投资的变动比例看，如果调增流转环节的税收，则房地产企业的投资比例会更大。这主要是因为当前我国房地产市场处于供不应求的情况，税负比较容易转移，开发商可以保持较大的利润空间，即使增加流动环节税收，开发商也会增大投资比例。 （3）从保有环节房地产税与房地产开发投资的变动比例看，对保有环节征税，将抑制消费者的购房需求，减少市场对于房地产的需求量，进而在一定程度上影响房地产企业投资的积极性，不过有利于房价的稳定。 3.对地方财政收入的影响。我国采用的是分税制财政体制，将税收分为中央税、地方税以及中央地方共享税。现行的房地产税制中房产税、印花税、土地增值税等，都属于地方税，营业税和企业所得税等属于中央地方共享税。但是在现有房地产税制下，营业税和个人所得税实际上都全部归入地方财政部门，换言之，整个房地产税收收入的八成以上都归地方政府所有，占据整个地方财政比重的15%。因此，房地产税制改革对于地方财政收入的影响是非常巨大的。结合相应的数据分析，从房地产税收与地方财政收入变动的比例关系看，如果增加税收征收比重，地方财政收入也随之增加；从流转与保有环节房地产税与地方财政收入变动比例关系看，若增加税种征收比重，同样可以增加地方财政收入。 三、结语 综上所述，房地产税制改革，会对房地产市场参与主体产生不同的影响，相关部门应该充分重视起来，对这种影响进行均衡，理性考虑各方利益，促进我国房地产市场的健康发展。 参考文献： 李宏彪.房地产税制改革对房地产参与主体