鹿鸣园商铺定位与销售策划报告.docVIP

谨呈：华源实业（集团）股份有限公司鹿鸣园商铺定位与销售策划报告世联地产顾问（深圳）有限公司二OOO年10月22日一、调查说明本次调查的商业物业，北至文锦北路布吉关，南至翠竹路，西至太白路与文锦北路交叉路口，东至太白路东与东湖路交叉口以西，具体调查区 ABCDEFG长富花园松泉公寓彩世界松泉山庄太阳新城中华花园七彩时光 HIJKLM飞华达园新港鸿花园景逸大厦彩世界七彩时光松泉山庄松泉公寓太白路长富花园鹿鸣园中华花园太阳新城布心路文锦北路翠竹北路新港鸿花园旭飞华达苑二、区域商业状况调查及分析（一）片区商业状况：表一 区域范围形式业态空置率片区1太白路以东，花园裙楼首层临街铺首层餐饮、杂货、维修美容、药店、普通小超市、等生活配套，0片区2太白路西至文锦北路大厦裙楼（未发售），花园首层临街铺。汽车美容和维修、五金、餐饮、超市、杂货、及其他0片区3翠竹路（万佳百货以北）商住裙楼（未发售），住宅临街铺，低档街铺。商业档次由南至北渐低。美容、银行、茶庄、餐饮装饰建材，五金、汽配修理、杂货等。中低档街铺空置率为0/大厦裙楼空置率约30%/ 翠竹北路口太白路东商业街总结分析：1 区域商业氛围：多个中小型住宅区集中于此区域，商业分布零星、不发达；商业以住宅群落为中心，中档、低档混杂。相对而言，区域内的新住宅区，裙楼配套商业较多，但尚未成型，对区域的商业带动不大。2 区域商业业态：经营中的普遍为临街小铺，档次较低，住宅裙楼基本无空置。分割单位面积30-300平方米不等。主要业态有汽配维修、五金、杂货、美容、中低餐饮、药店、基本以生活配套商业、服务为主，而不断开发的住宅小区需要高层次的家居装饰及生活配套补充。3 区域商业评价：商业档次普遍较低，以满足区内生活服务配套为主，总体商业面积不大，随着新住宅区的开发和建立，片区内有待补充较高档次的生活配套和商业服务。 太白路西中华花园临街铺商业档次低 项目与太白路连接处环境质素差彩世界周边临街铺商业业态7（二）区域商业租售状况：表二：序号项目名称面积（m2）地段位置租金(元/ m2 )售价（元）租售情况业态1新港鸿花园8000翠竹路50-200（周边）尚未定价整租为主酒楼/超市2七彩时光4500 分50-80布吉农产品市场对面38000前28000后分期五年楼花/拟大型商场等3中华花园太白路与文锦路交界处（太阳新城旁边）70-100现楼出租空置率为0五金/汽车配件/杂货等4松泉山庄太白路与翠竹路交界的西北位125现楼出租空置率为0超市/发廊/茶楼5太阳新城600太白路预20000尚未具体定价未售拟整体发售和出租楼花待定6彩世界10000东湖路和太白路交汇处10024000-34000整租华润楼花/拟整租华润超市7旭飞华达园43000翠竹路尚未定价未售楼花/拟好又多进场8长富花园40-80太白路与翠竹路交叉东南120-150现楼出租空置率为0中低餐饮/药店/9景逸大厦40-400翠竹路160/一层现楼出租空置率为50%商务/餐饮总结分析：1 整个区域内临街铺位租金在50-200元/M2月,主要价格段集中￥70125元/M2月之间，分布于主要步行干道两侧以及住宅、车站活动集中地段，而车行干道则明显不景气。2 租金在150元/平方米/月以上的主要在翠竹路上泰宁路以南商业较集中和成熟地段，旭飞华达园及新港鸿花园主要考虑整租大型商场、超市和酒楼，销售价格难以实现。万佳对面的景逸大厦首层商铺租金仅为160元/平方米/月。3 太白路上，中低档临街铺位供需基本持平，较少空铺转让招租。4 大型住宅区及大厦裙楼有空置严重现象，新建中的住宅区和大厦裙楼亦多为整租，表明居高不下的商业裙楼价格不为买家所接受，同时反映较高档次的商业在此区域的市场需求并不旺盛。过高的价格导致空置及价值难以实现。如新港鸿花园。三、 项目分析1 优势：l 处于翠竹北较大型住宅区内，区内人口素质较高，商业配套相对低档，不足；l 本项目铺位临翠竹北及布心路，加强和更新楼体展示，对销售将起到促进作用；l 新的住宅区在片区内给人以较高尚的感觉，有利于提高商业质素；2 劣势：。l 项目主临车行干道，非步行道，并有栏杆与道路分割，尤其西南有500多平方米几乎悬在翠竹北立交桥及布心路之间，对人流的聚集和吸引形成障碍，是商家大忌；l 项目位置和面积规模以及受结构分割明显，不利于商业气氛连接，难以规划铺位，限制经营范围。l 项目北面与太白路相接地带，目前环境较差，经营的业态十分低档，阻碍形成自然人流和与太白路商业氛围的自然连接；l 商场无中央空调系统，不利于大面积商场式经营和较高档经营。3机会：项目自身住宅生活和服务配套的需要，以及随着周边新建住宅物业增加带来人口密度增加和质素提高，对原有商业服务的补充和商业质素提高的需求。3 威胁：随着周边楼盘的落成，其商业裙楼配套规模较大，对项目的商机产生威胁。四、项目定位： 根据上述调查和分析，本项目商铺定位原则为： l 业态：从满足本住宅区内业主生活配套出发，如，家居用品、家庭装饰、美容、护理、便利店等，除不得经营餐饮外，原则上不限制经营业态，只对经营进行引导。l 划分：原则上按原设计进行划分，以小面积商铺形式出售，总价小，较灵活，同时鼓励大面积购买。（建议将104及107号铺一分为四，详见价目表）。五、商铺价格定位：1. 价格制订的原则l 商业物业的最终收益取决于发展商是希望获得长期的租金收益，抑或是希望短期快速盘活资金，即目标取向。l 销售的速度还取决于发展商提供的付款方式及银行按揭的条件。2. 价格制订的策略l 为了使项目的价格制定符合市场的实际情况，我们选取了多个周边可比盘进行比较，着重分析构成商铺价格支撑的因素，如：位置、硬件、外观档次、交通、规模等；l 对于现楼裙楼商铺，以地理位置接近，风格也近似的商业裙楼的售价进行主要参照，但又要考虑其空置情况和价格的实现情况；l 对于在售楼花期楼盘，须考虑其可实现的销售率；l 另外，尚需综合考虑以下因素对价格产生的影响：A 目前的市场环境；B 周边楼盘的供应、销售状况及发展趋势；C 楼盘自身客观条件：地理位置、质素及住宅的销售状况；D 销售条件及销售进度安排；因此不以销售价格作比较，宜采用租金收益倒推的方法来计算现在的市价。3. 核心均价的确定：l 太白路上首层临街铺位置与本项目相近，商业较成熟，无空置，供求基本平衡，租金（70-150元/ M2）可做本项目还原返算的依据。l 区域大厦裙楼空置严重，供过于求，销售价格难以与其比较，仅作参考。 按现行房地产估价行业经验，根据租金可以推算出商铺售价，采用简单收益还原法，以经验确定7%的年收益率，推算出区域临街铺位价格平均在￥900019800元/M2之间租金收益还原法返算售价：租金元/m2507080100125150180200售价元635190411038613076164381980123836265254、铺位价目表的制订 各铺位的等级划分按距离公共人流出入口距离、铺位进深、铺位大小（含形状）、铺位门面宽度四个要素进行。铺位号使用面积建筑面积差价比价目表单价价目表总价实收总价M2M2元/ M2元元101110.28118.751.2237602821500225720010299.48107.120.851683018028301442264103134.58144.920.91782025824742065979104A107.61.12178023435281874822104B71.51.12178015572701245816104C71.51.12178015572701245816104D107.61.12178023435281874822105117.96127.021.12178027664962213197106223.4240.5611980047630883810470107A28977.80.951881014634181170734107B77.80.91782013863961109117107C77.80.91782013863961109117107D77.80.851683013093741047499108109.96118.410.71386016411631312930109407.05438.320.81584069429895554391合计1824.351964.493666772029334174价目表均价18665.26元/ M2平均折扣0.8实收均价14932.21元/ M2注：此价目表，设以翠竹北太白路最高租金150元/M2为基准进行还原返算。六、总体销售策略 1 基于目前的总体市场状况供大于求，投资客往往观望，在销售策略上，我们建议将价目表的价格适度调高，以便于在实际销售中有较大的回旋余地，适应市场的需求，同时，较大幅度的折扣能迎合客户的心理需求。2 在销售过