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试论前期策划阶段商业地产市场分析 摘要：近年来，房地产市场从买方市场逐渐过渡到卖方市场，房地产市场的利润正在逐渐降低。随着市场竞争力度的不断加大，房地产企业要想获得更大利润，就必须更有效的控制项目成本。因此必须要结合房地产市场的基本情况，要对项目策划阶段进行细致的分析。国内市场在前期策划阶段开展市场分析实属不多，对于市场分析不够重视，导致当前房屋空置房价上涨，引起了买方和卖方众多矛盾。本文从房屋市场前期策划阶段，对房地产市场开展分析，希望能够对房地产市场有更深层次认识。 下载 关键词：前期策划;房地产;市场分析 改革开放以来，随着我国社会经济的不断发展和市场经济体制的不断完善，国民经济和城市建设发展速度日益加快，国家政府部门对于经济的宏观调控力度越来越大。房地产在市场经济发展过程中占据着非常重要的地位，尤其是我国房地产近年来改革逐渐加深。在改革开放初期，我国房地产市场就已经在进行一些改革。近年来，我国房地产企业对国外先进的经验进行了借鉴和学习，并于我国的实际市场相结合。本文从前期策划阶段进行房地产市场分析，为房地产相关研究提供借鉴。 一、宏观经济对房地产市场影响分析 1.政策对房地产市场的影响分析。在当前世界各国的经济体制当中，不管是市场还是政府部门占据主导地位，其都沾有混合经济的色彩。世界很多国家都是以市场经济作为主导，当市场经济失效之后，政府部门会通过宏观调控的手段，对市场进行一定程度上的调节，促使其回归正常发展。政府部门在市场干预时，其干预的程度与市场的发育程度相关。我国的房地产市场发展起步较晚，市场经济发展不够完善，房地产市场出现了比较明显的波动，例如在市场运行过程中，存在着很多不规范的行为。对此，政府会通过政治、法律、经济等各方面的手段，对房地产市场进行调节，保证市场经济的良好运行。 2.景气周期对房地产影响分析。在市场经济的运行过程中，存在着大量的周期循环，上到国家经济，下到私营企业，都有很多循环。由于房地产的投资数额很大，循环周期也很长，所以其过程中也存在着很多的风险。对此，房地产企业应当掌握最新的市场动态，对市场环境保持高度的敏感，才能有效的避免风险，提高收益。当消费市场发生转变的时候，房地产企业应当抓住机会，才能在市场经济下赢得先机。 二、前期策划阶段房地产消费者行为模式 1.消费行为描述分析。房地产消费者购买行为描述可以将其简单的描述为5W和1H，其中5W分别表示为：谁来买房子，什么地方买房地产，为什么买房地产，买什么样的房地产以及什么时候买房地产。1H表示为：通过何种方式购买房地产。 2.对消费行为过程的分析。在市场经济当中，消费者在决定购买时所进行的不只是单独的行为，而是一连串具有关联的行为。消费者在选择购买房地产时，往往会首先进行认知、评价、评价、决策，然后才能确定购买。在认知过程中，消费者可能产生的后续购买行为都是以购买动机为基础的。因此想办法激发消费者的购买动机，是十分重要的。对此，房地产企业在进行前期策划的时候，要细致的分析和探讨消费者的实际需求，如何充分的引起消费者的购买兴趣，激发其购买动机。 三、房地产市场分析以及相应预测 1.房地产预测的含义和内容。推测和预见可能发生在房地产市场中的不确定因素的发展趋势，从而做出正确的应对方针，是房地产预测的真正含义和实际作用。房地产市场预测包括了市场的需求预测、购买力预测、市场供给预测、价格变动预测、产品市场占有率预测、社会效益预测以及经济预测。针对房地产前期策划和市场调查，应对市场的承载量和政府提供数据进行分析和比较，以此作为房地产企业决策的依据。 2.房地产预测方法。市场预测的方法主要对相应的数据资料进行掌握和了解，分析和研究拟定的预测目标。在实际操作中，有很多不同的方法可以进行市场预测，在不同的领域当中，都存在着各自不同的预测方式。而同一种预测方法，有时也可以对不同的领域进行预测。在对房地产市场中的具体情况进行预测时，会涉及到很多的问题，其内容也十分的复杂。要给予这些细节充分的重视，并从中获取有用的信息。 3.影响房地产市场预测的因素。当前，我国大多是的房地产企业对于市场预测的认识程度不够，仅仅只进行了表面数据资料的分析和研究，没有准确的进行市场定位和目标客户群划分。房地产市场需求的影响因素很多，常常以房地产的需求量作为标准，并通过这种标准对房地产的销售面积和居住水平进行预测。无论是国外学者还是国内学者都对此有所研究，但是其在研究过程中对于影响房地产的关键因素却十分不足，甚至选取的关键因素出现偏差。由于我国和世界其它国家相比，市场的发展程度和具体情况都不尽相同，因此，对于能够对房地产市场产生影响的因素也是多种多样。国外的房地产市场的发展程度相对比较成熟，其消费者的阶梯形较为明显。因此，对国外房地产市场预测产生影响的因素主要是租金方面的问题。而在我国却有所不同，由于我国的房地产市场成熟度较低，国人的消费观念由于国外不同，因此，在对我国的房地产市场进行预测时，不能以租金作为主要因素来进行。 四、结束语 随着当前世界经济快速发展，各国对于房地产市场的控制上存在着不同的情况。本文从房屋市场前期策划阶段，对房地产市场开展分析，希望能够对房地产市场有更深层次认识。文章主要针对房地产市场宏观调整，以及消费者前期策划阶段的行为消费模式，并对房地产的相关预测方法和预测过程中的问题进行研究，以此来实现对我国房地产市场分析。 参考文献： 刘宏涛.某房地产公司的前期策划分析与策略研究D.天津大学，2012. 孟凤兰.逻辑树方法在房地产营销策划中的应用研究D.山东师范大学，2012. 钱茹.基于GIS的区域房地产项目空间分析与策划D.中国地质大学（北京），2014. 李二燕.特征价格模型在住宅项目前期策划中的应用研究D.武汉理工大学，201