农村集体土地、房产转让如何缴纳契税.doc

农村集体土地、房产转让如何缴纳契税【问题】我是一个农民，有房屋一幢，政府发有农村集体土地和房产证，现在我将房屋转让给别人，不知道是否要缴纳契税才能办理土地、房产过户手续?【解答】中华人民共和国契税暂行条例(国务院令1997年第224号)第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。中华人民共和国契税暂行条例细则第三条规定，条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。根据上述规定，除农村集体土地承包经营权的转移外，农民集体所有的土地权属转让和农村房屋权属转移，应按规定征收契税。契税应由受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属方缴纳。关注农村集体土地使用权流转农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途在城市群发展过程中，农村集体土地的用地政策对于促进农村人口向城市转移，加快城市化进程有着极其重要的作用。如何正确统筹城乡一体化发展，就必须重视农村集体土地使用权流转政策，在不减少农村的基本农田、耕地和农用地的情况下，保护农民的根本利益，在农民的家庭联产责任承包制的基础上，提高农民的收入，这对于加快城市群的发展有着重要的作用。应该说，农村集体土地使用权的流转，目前在许多城市的郊区农村都已普遍展开。追溯历史，城市化进程比较快的地区如上海等地在20世纪80年代就已经开始了。农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，也就是说，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途。概括起来，土地流转的方式主要有五种类型，一是土地转包，即承包农户将部分或全部土地的使用权，以一定条件自发转让给第三方经营，一般从事种植业生产。二是土地转让，即承包农户将部分或全部土地使用权转让给发包方或本集体经济组织其他成员经营，已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，养殖业一般也通过这种方式获取土地。三是土地置换，即各农户为方便耕种相互调剂承包的地块。四是土地入股，即承包农户将土地使用权折成股权，农户凭股权入股组成合作社或股份公司，农民按股分红，园艺场或大棚蔬菜种植的设施大都通过这种方式获得土地。五是土地租赁，即承包户将部分或全部土地的使用权出租给本集体经济组织以外的法人或个人经营农业，承租人向承包方缴纳租金。从目前长三角一些城市土地流转的补偿情况来看，农用地之间流转的补偿方式主要有两种形式：一是以粮食等实物形式给予补偿，如农用地之间土地流转采取土地转包方式，一般给予每位劳动力每年几百斤稻谷补贴;二是以货币形式给予补贴，通常从事粮油作物种植的土地一般每年每亩补贴300-600元，种植蔬菜等经济作物为400-800元，农业园区租赁土地为600-800元。同时也有部分郊区对放弃耕种的承包地采取回收方式，不予补偿。在目前农用地流转中主要存在两个方面的问题：一是流转程序不规范。在农用地流转过程中，没有充分发挥土地承包户在土地流转中的主导作用。二是补偿标准偏低。农用地之间土地流转后从事种植业、养殖业，每年每亩地给予农户的补偿都较低。这个标准仍然不能让纯农户摆脱贫困状态。对此，在城市群发展中，我们要充分认识到，农村实施土地流转的重要意义就在于稳定和完善农村土地承包关系，按照“条件、自愿、有偿、规范、有序”的原则，实施农村生产关系的变革中不断提高土地收益，加强农民向城镇集中、工业向园区集中、农田向规模经