房地产投资分析答案.doc

建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12期中房地产投资分析试卷(2014.11.)出卷人：陈志琴 审核人：孙良 班级：_ _ 姓名: 成绩：_一、名词解释（每小题2分，共10分）1、 投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。2、 间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。3、 投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人4、 房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。5、 投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境二、填空题（每空1分，共20分）1、投资活动的构成因素包括： 投资主体 、 投资目的 、 投资方式 、 投资的行为过程 。2、投资方式包括 直接投资 和 间接投资两种。3、房地产投资时必须注意的三要素为 时机 、 地段 、 质量 。4、投资活动依次经过 投资资金的形成与筹集 、 投资的分配 、投资的使用 和 投资的回收与增值 四个阶段。5、投资环境的基本特征表现在系统性、 动态性 、 主导性 和 地区差异性 四个方面。6、房地产投资主体主要包括： 国家 、 企业 、 个人 。三选择题（每题2分，1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过 A 。A、1年 B、2年 C、3年 D、5年2、下列属于房地产投资主体的是 A 。A、直接投资者 B、房地产股票持有者 C、房地产债券持有者 D、房地产信贷资金的发放者3、下列不属于企业自有资金的是 D 。A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、信贷资金4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。A、政治 B、经济 C、管理 D、区位5、房地产项目投资估算在时间上，一般应在 A 。A、投资决策之前 B、投资决策之后 C、投资决策之中 D、不能确定具体时间6、下列不属于房地产项目开发成本的是 A 。A、土地使用权获取成本 B、基础设施费 C、前期工程费 D、管理费用7.下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。A、决策者 B、决策目标 C、变量决策 D、决策时间8.下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。A、政策性风险 B、利率性风险 C、市场供求风险 D、财务风9.个人作为房地产投资主体，一般只能从事 D 。A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理10、下列不属于企业自有资金的是 D 。A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金四、问答题（每题10分，共50分）1、简述房地产投资有哪些特点 一、资金需求量大，投资回收期长 二、房地产投资不确定因素多，风险大 三、房地产投资回报率高，效益好2、简述房地产市场投资有什么重要作用？（一）房地产市场投资的宏观作用：（主要表现在四个方面）1.有利于国家增加财政收入2.有利于改善城市建设和投资环境3.有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化4.有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展（二）房地产市场投资的微观作用（主要体现在三个方面）1.房地产市场投资可以增值 2.房地产市场投资可以实现保值 3.房地产市场投资可以合理避税3、简述房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成。 房地产开发投资过程：（六大阶段）（1）收集信息阶段（2）项目可行性研究阶段（3）取得土地使用权阶段（4）项目规划（5）项目投资实施阶段（6）房地产租售阶段4、房地产投资构成包含哪两方面的含义？房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成？房地产投资构成包括两方面的含义：一是房地产投资主体的构成；二是房地产投投资的资金构成。房地产开发投资过程：同35、简述房地产投资环境分析的基