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袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃薂羂袅莂螄螅芄莁蒄薈膀莀薆袃肆莀蚈蚆羂荿莈袂袈莈蒀蚅膆蒇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莅袈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羁肈薄螈袇膈蚆羃膆膇莆螆肁膆蒈羁肇膅蚀袄羃膄螃蚇节膃蒂袃膈膂薄蚅肄膂蚇袁羀芁莆蚄袆芀葿衿膅艿蚁蚂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃芆薅羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃莄蒀螇罿莃 房地产项目全程策划（模板）2009年12月18日项目总论一、项目基本情况二、项目模式与合作方式三、项目可行性报告的结论 1本项目住宅销售部分： 2商铺与车位租赁部分： 第一章 市场研究与方案构思第一节 项目市场研究一、呼和浩特市房地产市场走势分析(宏观)表1-1 呼和浩特市市区商品房供求关系变化图11 预售商品房成交图图12 商铺成交图图13 高层住宅成交图二、区房地产市场走势分析(中观)(一) 回顾与展望(二) 市场特点表12 区不同类型的在售楼盘（三）结论图14 在售住宅价格概况图15 不同类型楼盘所占比例图16 在售住宅套型分布三、本项目临近地段房地产市场走势分析(微观)(一)区位特点（二）本地段楼盘购买对象及购买心理分析 问卷调查结论：(市场调查问卷及分析见附录一) 消费者访谈调查结论：(分析见附录二)(三)对手盘分析 具体参见“附录三竞争楼盘与竞争对手情况调查表。 1花园A项目特色及市场地位： B销售情况： C成功之处： 2花园 A项目特色及市场地位： B销售情况： C成功之处： (四)物业出租情况分析第二节 项目环境分析一、地块环境条件（一）土地性质综述(二)地块周围景观 (1)自然景观： 东方景观： 西方景观： 北方景观： 南方景观： (2)景观综述：(三)环境卫生、社会治安情况 (1)环境卫生情况： (2)社会治安状况：(四)地块周围的交通条件(1) 环临的公共交通条件： (2)地块与公共交通的连接亚交通条件(略)。（3）交通条件综述：(五)配套设施 详看“附录四地块附近商业、生活配套与公建设施调查表”。 (1)菜市场：本地块附近有 (2)商店、购物中心： (3)小学： (4)中学： (5)医院： (6)体育娱乐设施： (7)银行、邮局、酒店： (8)其他： 配套设施综述：二、项目地块的优劣分析 在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析：(附S WO T分析图)（一)优势分析用地规模：交通条件：周围配套设施：图19 XG小区SWOT分析 |S（优势）W（劣势）Q（机会）T（威胁） 文化氛围：(二)劣势分析 自然景观： 环境卫生： 治安环境：(三)项目的机会分析(四)项目的威胁分析三、结论四、地块建设条件第三节 项目的市场定位一、项目市场细分1项目一期的市场细分。从地理上细分： 从购买人群上细分：从年龄上细分：从工作环境上细分：从经济状况细分：从购房心理细分：2项目的二期市场细分。从地理上细分：从购买人群上细分：从年龄上细分：从工作环境上细分：从经济状况细分：从购房心理细分：二、楼盘概念的导入三、目标市场项目总的目标市场为：目标市场分析：在市内工作的中等收入家庭及个体经营者。本地居民。注重环境质量的白领阶层家庭。房地产投资者。四、项目市场定位1成本价测算。成本价的确定。详见“投资与成本估算汇总表(表31 0)。(1)小高层单方成本： 元平方米(2)中高层单方成本： 元平方米(3)高层单方成本： 元平方米(4)商铺单方成本： 元平方米(5)车位单方成本： 元平方米2目标市场价格测算。市场价格的确定。详见“销售收入预测”。(1)小高层、中高层销售单价： 元平方米(2)高层销售单价： 元平方米(3)商铺销售单价： 元平方米(4)车位销售单价： 元平方米经过成本测算和市场比较估算。最后确定：(1)小高层销售单价： 元平方米 (2)中高层销售单价： 元平方米(3)高层销售单价： 元平方米(4)商铺月租赁单价： 元平方米(5)车位月租赁单价： 元个3定价策略。第二章 项目方案策划第一节 规划设计方案一、规划设计目标 1本小区要建成“绿色生态健康”的生态住宅小区。 2项目在小区规划要跟上信息时代的潮流。3小区规划要配合小区的主题概念。(1)规划超前化。第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施在51 O年内不落后；第二，建筑规划符合当今时代的潮流；第三，建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，服务意识的超前化，包括物业管理的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想为出发点。这些都能体现了本小区的超前意识。 (2)户型合理化。 (3)建筑艺术化。 (4)质量标准化。 (5)建材环保化。 (6)配套完善化。 (7)服务酒店化。 (8)环境公园化。 (9)生活科技化。(10)社区人性化。二、项目规划设计要点 1建筑密度： 2容积率： 3人口密度： 4绿化要求： 5建筑红线退让道路边线及建筑间距： 6规划道路： 7小区交通主要出入15方向：东、南 8停车场(库)配置及停车要求： 9小区攻坚配套项目要求： 卫生院： 中学： 小学： 幼儿园： 肉菜农贸市场： 垃圾压缩站： 社区文化中心： 街道办事处： 物业管理所： 居委会： 储蓄所： 邮政支局： 电信营业所： 变电房： 公厕： 变电站： 煤气调压站： 其它： 三、规划构思(一)功能分区（二)环境结构（三)规划特点(四)道路系统规划 1小区人口。 2道路系统。 3步行系统。(五)停车场规划（六)绿化系统规划 小区级绿地。 组团绿地。 住宅庭院绿化。 道路绿化。(七)公建设施规划 1丰富的体育康乐设施。 2大型商业购物中心集中设置。 3各种文化教育公建集中于小区中心位置布置。 4日常生活配套于裙楼内集中布置。 5一些有危险性、不常用的设施疏远布置。表21 公建配套一览表 项 目 用地面积 建筑面积 位置 (八)住宅设计与分期开发 1一期开发。表22 一期开发住宅类型及面积表楼型种类 单元类型 户数 建筑面积 户型 户型比例2二期开发。表23 一期开发住宅类型及面积表楼型种类 单元类型 户数 建筑面积 户型 户型比例四、项目技术经济指标表24 用地平衡表 项目用地面积（）所占比例（%）人均面积（人/）项目名称基底面积（）项目名称基底面积（）表25 项目主要技术经济指标 项 目 数 量 单 位第二节 项目投资经营方案一、项目投资方案(一)投资组合方式(二)资金运作方式1自有资金。2银行贷款。3销售收人再投入。二、项目经营方案（一)销售、租赁比例(二)销售内容及规模(三)住宅每年销售面积及比例(四)租赁内容及规模第三节 项目开发建设方案一、 建设方式二、 开发方案设想与分析三、建设进度(一)有关工程计划的说明(1)前期开发。(2)一期开发。(3)二期开发。(二)项目实施进度计划(见下一问题)四、项目工程进度网络图(一)网络图说明(1)本项目建设经营期主要分为前期，一期，二期，三期。(2)有关顺号：工序。(3)有关代号： (4)各期的工序在图上部分交叉重叠。(5)各期工序所用时间说明(在关键路线上)：(6)有关工序名称： (7)有关该网络图各工序的时间参数见网络图时间参数表第四节 项目营销方案一、营销策划(一)卖点策划 项目规划完美。 各种生活配套设施应有尽有，交通便捷，令你生活更自如。 八成三十年按揭，半年交清首期二成即可人住。 全市首推的多种购房抵押贷款方式。 1 OO现楼，我们作出“三项承诺”。 承诺一：质量不好，予以赔款；承诺二：质量短缺，缺一赔三；承诺三：不满意者，司退可换。高科技信息智能化社区。物业管理的前期介入。营造独特的的小区文化。（二）营销策略项目在各销售期分别实施不同的营销策略，详情如下： (1)一期的营销策略。以“一流生活方式，大众化价格”推出市场。大力宣传，树立品牌形象。在展销会开展期间，邀请一些明星在现场进行表演，以此吸引更多的参观者。制造旺销抢购氛围。销控表上的包装：把销控表填充得满一些，让客户感觉你的楼卖得好。找人冒充客户，伪造热闹场面。接电话时间长一些或者尽量延长到场客户的谈话时间，保持销售现场人气。(2)二期的营销策略。利用一期的人气，营造良好的社区环境。旧业主介绍的新业主购房，可获现金奖励或等值管理费。 (三)销售形式 首次推出以现场展销会为主要手段，强势展销会时再配以盘外展销会。（四)付款方式(五)促销手段 (1)广告。 广告媒体。 制作一系列的电视广告短片。力求其广告在形象上逼真、优美动人，内容上突出项目的优势，反映项目的主题。 在电台播出系列广告、专访。采用感性诉求，设计广告语或广告歌，突出本项目“高质、便利、舒适、环保、温馨”的主题。 为扩大宣传效果，将在展销会前安排人员到市内的几条繁忙路段派发精美的日历宣传单张。 选择日报作为主要的报纸媒介，广告画面力求简洁吸引、既展现大自然气息，又不乏大都市形象。广告文案要形象生动，语言轻松活泼，使人看后难以忘怀。 制作一些户外广告。如车厢广告、灯厢广告以及车站广告牌，广告牌均以醒目的标语、美丽图案向消费者展示项目的重要卖点。广告策划。广告词。（2）售楼书（3）展销会（4）楼盘正式推出仪式（5）样板房展示（6）促销方法 二、营销计划(一)营销渠道选择 (1)对于本项目，可选择以代理销售为主、自行销售为辅的渠道。 (2)以物业销售代理为主的房地产中介机构有： (3)选择的中介代理公司按共担风险的原则，预先支付楼盘销售方面的有关费用，并按实际完成销售进度付款定期结算。(二)营销计划安排 三、场地布置 场地的布置包括：展销会现场、工地现场的布置。 (一)展销会的布置 (二)工地现场的布置四、营销费用安排大型展销会成本费用估算。1、前期软性广告。新闻发布会系列报道费用预计：一费用预计：合计：2项目包装制作类。模型一(地理环境模型及建筑立体)。规模：数量：1个费用：模型二(标准层主力户型)。规模：数量：6个费用：3楼书。规格