下关区加强住宅区物业管理工作的实施方案.doc

下关区加强住宅区物业管理工作的实施方案为进一步提升区域城市管理水平，切实加强我区住宅区物业管理工作，努力构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理工作体制和机制，根据宁政发2009284号市政府关于印发的通知要求，结合本区特点，制定本方案。一、指导思想以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入街道办事处城市综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制,充分发挥街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调解决群众反映的物业管理方面的各类问题，推进老旧小区长效管理，强化住宅区物业服务，提高全区物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐下关建设。二、组织领导及职责分工(一) 组织领导成立下关区住宅区物业管理工作领导小组，区长黄河任组长；副区长沈吉鸿任副组长；区委宣传部、区监察局、区民政局、区司法局、区财政局、区劳动和社会保障局、下关公安分局、下关工商分局、区审计局、区物价局、区环保局、区安监局、区市容局、区建设局、区房产局、区信访局、区体育局、交警六大队及各街道办事处等相关部门单位参加。领导小组下设办公室，负责该项工作的具体组织协调，办公室设在区房产局，陆从东同志兼任办公室主任。 (二) 职责分工街道办事处：作为住宅区物业管理工作的实施主体，主要负责将住宅区物业管理工作纳入街道、社区居委会工作的重要内容，融入社区综合管理；建立投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉；参与辖区物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分。续筹与审核物业维修资金使用情况，检查考评物业服务质量，监管物业管理项目交接等工作；牵头组织业主大会召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作，并对暂不具备市场化条件的住宅区提供基本的有偿物业服务。区房产局：负责物业管理行业的指导监督，物业管理工作的业务指导和人员培训，物业管理工作绩效考核等相关工作。区市容局：负责指导协助街道做好住宅区卫生保洁工作，受理违法建筑、饲养家禽、毁绿种菜、破墙开店、占道经营等违规行为方面的投诉，并及时依法协调解决。区建设局：负责小区内市政公用设施的新增和维修，负责小区内绿化管理工作的指导。区委宣传部：负责住宅区物业管理工作的宣传指导、协调工作。区财政局：负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金筹集和使用方法，并纳入区级年度财政预算。区监察局：负责参与对街道物业管理工作的考核。区民政局：负责加强对社区居委会的指导监督，充实基层物业管理机构和工作职能。区司法局：负责指导街道调解物业矛盾纠纷。区劳动和社会保障局：负责指导物业服务企业和相关管理单位依法聘用员工，调处劳动纠纷，落实用工优惠政策。下关公安分局：负责指导住宅区的治安管理和秩序维护，督促各派出所协助街道、社区管好老旧小区的治安秩序，协助做好住宅区的联合执法和群体事件稳控工作。下关工商分局：负责街道物业服务中心登记注册工作，协助街道做好对物业服务企业的管理工作。区审计局：负责对物业管理资金使用进行监督和审计。区物价局：负责对物业管理中各项收费进行检查和监督，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。区环保局：负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对空调安装、住宅小区开饭店排放油烟等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。区安监局：负责指导监督物业区域的安全管理工作。区信访局：负责协调处理物业管理中群众的来信来访。区体育局：负责建设小区健身场地，健身设施设备设计拼装及现有健身器械维修养护。交警六大队：负责指导和协助各街道办事处物业服务中心对老旧小区内的停车位划线，规范小区停车管理。三、工作机制在 “两级政府、三级管理”的物业管理工作体制下，区政府将进一步加强和完善街道办事处建设，把住宅区物业管理工作纳入街道办事处工作范畴，各街道必须明确分管领导和责任科室，并根据辖区规模和工作量，落实相应的管理人员和工作经费。（一）根据物业相关法规，结合街道实际，制定本街道住宅区物业管理行业发展计划和扶持措施；建立物业管理工作联席会议和综合协调制度、监督管理和矛盾调解制度、老旧住宅区财政补贴制度等长效工作机制，督促物业服务企业进一步提高相关管理服务水平，逐步实现住宅区管理高效率和全覆盖。（二）各街道办事处成立物业管理办公室，办公室主任由分管城管的副主任担任；同时必须设立物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心（以下简称“两站一中心”），负责组织开展各项具体工作，并经办物业管理相关业务。区房产局指导各街道办事处对老旧住宅区管理情况进行全面调查摸底，根据所辖实际情况，因地制宜，制定推行物业管理的具体实施方案。1、已实施市场化物业服务的住宅区，应强化对物业服务企业的监管措施，指导业主大会和业主委员会规范运作。2、通过整治出新、具备市场化物业管理条件的旧住宅区，应按照相关程序选聘物业服务企业，实行专业化的物业管理。3、自管房住宅区，街道办事处应督促相应管理单位切实担负起物业管理责任，开展对住宅区管理工作的日常监督指导，定期开展检查考评，并及时向管理单位通报情况，帮助管理单位不断提高管理服务水平。4、原产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的旧住宅区，统一由街道物业服务中心提供基本物业管理服务，逐步向市场化过渡。5、实施业主自行管理的住宅区，业主可向街道“两站一中心”申请物业管理矛盾投诉调解和应急维修服务。6、经济适用住房小区作为政府保障性住房，除已实施市场化物业管理的，原则上统一由街道物业服务中心提供物业管理。按规定配套建设的商业用房经营收益，可用于补贴经济适用住房小区物业服务的亏损。（三）建立住宅区管理联席会议制度，协调化解各类矛盾纠纷。区、街道办事处、社区委员会分别建立由相关部门和单位参加的三级联席会议制度，进一步加强住宅区物业管理联动协调机制，解决本区域住宅区物业管理中存在的问题和矛盾，真正实现齐抓共管和综合治理。（四）建立住宅区管理责任人制度。以住宅区为单位，由街道落实相关责任人实行定点联系，专人负责，加强对住宅区物业管理工作的日常督促指导，并对其进行责任制考核。（五）建立住宅区管理监督员制度。由街道聘请热心社会公益工作的相关人员担任住宅区管理监督员，加强对住宅区管理的监督，协助街道做好住宅区管理的各项工作。四、保障措施（一）加强整治出新。结合全区整治出新工程，有计划地对各街道办事处辖区内无物业管理的老旧小区继续开展整治出新工作，改善居住环境，完善基础设施设备，为实施物业管理奠定良好的基础。对整治出新后落实长效管理措施且经考核达标的小区按照市政府规定的补贴标准给予补贴。（二）加大物业费收缴力度。实行收费管理是老旧小区进行长效管理的前提。相关部门要加大宣传力度，通过多种形式宣传物业管理法规，引导业主树立“花钱买服务”的消费理念，社区要协助物业公司收取物业服务费，提高物业服务费收缴率；区法院在小区设立“便民法庭”，通过司法途径破解部分业主长期不交物业服务费的难题，形成良好的物业管理氛围。街道物业服务中心收费标准按照宁价房2009326号文件执行。（三）老旧住宅区物业管理资金补贴。为顺利启动老旧住宅区物业管理工作，弥补对低保家庭物业服务费的“先收后返”和对老旧住宅区因物业服务费收费标准偏低等原因所产生的管理费用不足，区财政按每年1.2元平方米标准补贴2万平方米以上、95年前建成的无人管理老旧小区，按每年1元/平方米标准补贴无人管理零散小区，补贴期限暂定3年，不足部分由各街道适当配比。补贴资金采用“以奖代补”的模式，区政府将结合平时考核和年终效能考核，严格奖惩兑现，具体考核办法另行制定。五、具体安排第一阶段：准备阶段（2010年3月底前完成）1、根据市政府关于印发的通知要求，结合本区特点，制定适合本区的住宅区物业管理工作实施方案，成立下关区住宅区物业管理工作领导小组。2、各街道分别成立领导小组，制定物业管理体制创新工作实施方案，明确工作内容、要求、完成时限和工作分工，确保责任落实。3、各街道开展调查摸底工作，在区房产局指导下将辖区内住宅区进行分类，建立住宅区分类管理档案，制定管理制度。4、各街道办事处应通过各种形式在辖区进行广泛宣传，做到家喻户晓、人人皆知，积极营造开展物业管理体制创新工作的良好氛围。5、各街道办事处设立物业管理办公室，落实“两站一中心”办公场所和工作人员，其中矛调站工作人员名单于3月10日前报市、区两级行业行政主管部门审核，经同意后方可聘用。6、由市房产局统一配备办公设施设备。7、各街道办事处按照市政府关于印发的通知和本方案的要求，制定各种工作制度并上墙公示，建立各种物业管理台帐。8、各街道办事处完成物业服务中心营业执照、税务登记证等相关手续的办理。9、编印发放文件资料，组织街道、居委会等相关人员到兄弟城区学习观摩，参加市、区房产局举办的相关业务培训。第二阶段：实施阶段（自2010年4月1日起）各街道办事处根据本方案要求，具体组织实施物业管理创新工作，加强对“两站一中心”的管理，全面开展接报接修、矛盾调解以及老旧小区的日常管理工作。区相