我国房价存在问题的原因.doc

近年来，房地产在我国国民经济中的地位日益提高，与房地产有关的一些问题也引起人们的广泛关注。一方面，房地产对居民消费有双重影响。投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，同时也会挤占居民其他消费支出。另一方面，房地产对关联产业也会产生极大的影响。房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。从生产法角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。二十年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资起到了推动作。由此可以看出房地产业在国民经济中有着举足轻重的作用，影响着国民经济的方方面面。最近几年由于种种原因导致房价过高，收入较低的人买不起住房而政府的相关措施又屡屡受挫，高房价已经成为人们关注的焦点。人们在面对这一疑惑的时候又会产生一种非理性的预期，更会助涨房价从而引起经济发展的不平稳。故有必要对高房价的现象加以探究，分析其中的原因使人们的预期趋向理性，为国家出台房价政策加以支持。关键词：泡沫经济 马太效应近年来，房地产在国民经济中的地位日益提高，与房地产有关的一些问题也引起人们的广泛关注。房地产不仅涉及了国民经济的方方面面，还影响着广大人民群众的切身利益，因此这一问题显得很是特殊。近年来为了适应经济发展的要求，国家对房地产业给予了各种信贷的支持，使得大量的资金纷纷涌入这一行业，带动了很多行业的发展，楼市得到了极大的扩充。按照供给与需求的关系来看，住房的价格应该降低，很多人应该有能力买得起房住得起房，但事实却恰恰相反，房价趋于上涨很多人买不起房更谈不上住房了，国家有关的政策又屡屡受挫，高房价也就成了人们近年来关注的焦点。先让我们来看看我国的住房价格过高的现状。北京一个普通三口之家买一套70平方米的住房，按照最新的工资和房价数据，平均需要16.31年。不过，北京市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年才能买到一套这样的房子。在北京，一个普通的三口之家每年可支配收入为46914元，按照目前中国居民43%的消费率计算，平均每年可节余26741元。目前，北京城区平均商品房房价为6232元，一套70平方米的普通两居室房价平均为436240元。16.31年这个时间在全国37个大城市中排在第八位，这是个人理财杂志最新公布的数据。中国一些主要城市的房价收入比在10以上，超过了国际公认的6倍警戒线。以上海为例，目前房价收入比达到了18：1，远远高于发达国家通常为3-6倍的水平；就是说，一套100平方米的房子的合理价格为18-36万元，而实际却需要70万元。根据2003年美国商务部发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300400万元，大约是美国平均水平的2倍。有人因此提出“我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国”，中国的房价之高由此可见一斑。尽管我国政府实施了大量的政策来抑制房价的上涨，但成效并不明显。究竟是什么导致了我国住房的价格居高不下呢？我认为有必要从以下几点来探讨。一、房地产业的结构性矛盾突出1、房地产产品供应与需求的错位我国房地产市场主要的构成部分是住宅、办公楼、商业用房，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之。最近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给虽然平稳增长，但是住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。尽管这样，从我国房地产市场的供给结构来分析房地产产品供应结构是不合理，大户型住房供应过多，而中小户型住房不足，作为住房保障的经济适用房和廉租房也严重供应不足。开展房地产价格调查的城市，有近50%的城市无经济适用房，有经济适用房和廉租房的，大多也建在城市外围。我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。但据统计，我国250个地级以上城市中，70%还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到4%。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在510比较合适，而我国高档物业所占的比重远远高于这个比例。由于高档物业所占的比重较高，很多的资金也流向了高档物业，但我国房地产消费的主体却是中低收入者。这势必引起一种消费的断层，因为中低收入者消费的缺失造成了我国房地产市场的空置总量非常大 。据统计，截止2002年7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50，占压资金超过2500亿元。到10月末，空置商品住宅6680万平方米，增长7.7。2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为6043.8万平方米，2001年则上升到6524万平方米，2002年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米，而2001年同期仍然是需求大于供给。估计2002年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。因此，连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。目前，商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给能力极大。这种巨大的房地产空置量又会进一步的加剧房地产市场供给的紧张局面，房价也会随之而水涨船高。2、楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要表现在以下两方面： 一方面是供需价格差异： 低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3调查者期望值处于30005000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在30004000元、40005000元、50006000元、60008000元/平方米的比例基本都在20左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。高档商品房购买力将明显不足，中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。即市场上楼盘的供给，有一半左右的存在供需结构的矛盾。由于我国房地产收入价格比严重偏高，在存量住房多数不能上市流通的情况下和住房价格一开始定价便相对偏高及大炒地皮和房价的影响下，我国房地产价格严重偏高，致使房地产收入价格比在世界上居畸高的水平。在日本东京，目前居民的年收入与房价比大概是1：4.8，即使在1990年土地神话时期最高值才是1：8到1：15，而目前在我国大部分城市是1：8-15。广大工薪阶层是难以承受这一收入价格比的，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。 另一方面是供给与需求的区域差异：尽管当前房地产形势总体上是好的，但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的苗头。投资的增幅与销售的增幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。2001年19月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20的情况。而且房地产投资严重倾斜于东部地区，中西部房地产投资所占比重严重偏低。这与整个经济增长和投资增长的地区结构形成明显反差。20世纪90年代以来，东部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重均超过70，1998年这一比重高达79.6，之后虽有缓慢下降的趋势，但2001年末仍高达72.0，比国内生产总值和投资所占比重偏差12个百分点左右。如2001年东部地区国内生产总值占全国的比重为59.61，东部地区投资占全国的比重为59.04。东部地区房地产投资占全国的比重长期偏高，且增幅持续多年保持20以上，也说明当前东部地区房地产投资已经出现过度的情况。 东部地区持续高烧(将退)，而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说，东部地区房地产已明显持续发高烧，而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于想热难热的状态。二、市场需求的旺盛1、城市化进程加快对住宅的巨大需求 首先，根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对世界133个国家的统计资料表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20；当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到4060，而当经济高度发展，城市化水平达到70以后，城市化发展的速度将趋缓；1980年，我国城镇人口占总人口比重为19.4，1995年上升至29，2001年进一步提高到36.2，城镇人口达到4.5亿。如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6左右，城市化平均以每年1的速度增长，到2010年达到46，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。 其次，随着经济的进一步发展，流动人口增长对住宅也产生了巨大需求 。城市化过程的一个显著特点是出现大量的流动人口。大量流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万，其流动人口与常住人口之比分别是21：100、10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础；据有关部门统计表明，到2010年，我国流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。根据上述的分析我们可以知道，潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。从市场潜力来看，到2001年底，我国城镇居民住房人均建筑面积20.8平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到3335平方米之前，会保持旺盛的住房需求。2、居民消费结构调整带动住房消费的发展 中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因。19782001年，我国GDP年均增长率为9.6，人均GDP增长也高达8.2。城镇居民人均可支配收入从343元上升至6860元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。据调查显示，居民对现在住房的满意率不到20，约有48的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67希望通过换购住房改善条件和环境。这也就构成了对住房的潜在需求，正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。同时，政府的相关政策也会对购房者消费行为和开发商产生影响。今年1月31日，国家计委与建设部下发关于规范住房交易手续费有关问题的通知，规定从3月1日起住房转让手续费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担50。经济适用房减半收龋 ，此次交易手续费的明令降低，对沪、穗、深等房地产前沿城市几乎没有起到作用，原因是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国家标准。但是对其他各地楼市的影响力却颇为直接。据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比，新出台的收费水平平均降低幅度约60，部分城市降幅达80以上。因此这项政策的出台，对整顿和规范住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发企业负担，改变了消费者的消费结构，对活跃住房市场，起到了积极作用。三、房地产市场的不完备1、信息的不充分引起。国际权威研究机构班克威尔国际投资顾问中心在近期提交的一份报告中国房地产需求结构与其泡沫问题中称，中国房地产需求中40%是由于非理性的预期形成的，其中非理性预期形成的投机性需求为16%，投资性需求为13%，非理性预期对消费性房地产需求为11%。我国消费者的这种不理性主要是由于我国房地产市场的信息不充分引起的。由于强劲的需求市场的存在，而政府政策的屡次受挫使人们产生了或不好的心理预期，或投机心理。在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是晚买不如早买，买小不如买大，所以就形成了压缩其他消费，集中全家甚至亲戚朋友的存款赶快买房的抢购心理。个体的理性决策形成了整体的不理性后果，给过热的房地产市场再添一把火。开发商普遍也有隐瞒信息的行为，11月由财政部发布的一份会计信息质量检查公报表明，房地产企业隐瞒利润情况非常严重，39家企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，实际却达到26.79%，实际利润比账面利润翻了一倍，个别企业的利润率甚至高达57%。全球房地产平均利润率为5%，而我国房地产利润率每年都在30%以上。高额利润正在吸引着大量的资金源源不断地流入房地产投资，其中大量投机资本借助市场的不完善介入房地产市场。投机资本具有典型的马太效应特征，就是你越高，我就让你更高，你越低，我就进一步让你更低，有政府的土地政策的托市，有真实消费需求的支撑，房地产成为投机资本介入的最合适不过的战场。投机资本的介入犹如火上浇油，使得房地产市场上涨的大火更加猛烈。2、开发商的不规范行为在广大消费者一生中最大的、可能要用尽全部积蓄的购房消费上的时候，由于过高的房价消费者不仅很难体会到做“上帝”的滋味，相反，还常常受到处于强势地位的卖方的“揉搓”。 调查显示，从一进入房地产市场，消费者就被各种真真假假的房地产广告所困扰。看广告时，你不知道上面写的“豪华”、“亲水”、“交通便捷”有几分可信；挑房时，你也不知道售楼小姐说的“所剩无几，欲购从速”是否真实；收房时，你也无从了解房屋的质量等指标是否兑现了当初承诺。 开发商不仅通过制造虚假信息来挑战消费者的智慧，其各种违法违规行为也挑战着政府监管的尺度。有的开发企业不执行项目审批条件，擅自突破规划批准的容积率，增加层数，扩大面积。有的企业采取各种方式延缓开发进度，囤积土地。至于通过虚假宣传、内部认购、捂盘惜售、雇人排队制造供不应求的假象等手段来炒作哄抬房价，更是比较普遍。再加上一些地方不重视房地产市场信息披露，一些媒体不能客观公正地报道房地产市场情况，甚至为了拉广告与开发商联手炒作。凡此种种，不仅助长了房价上涨，让消费者深受其害，更破坏房地产市场秩序，致使房地产市场秩序更加混乱。3、投机资本的大量介入由于房地产市场的不完善使得大量的投机资本进入了这一市场。英国金融时报援引亚洲人口统计的数字称，预计到2010年上海世博会期间，上海的城镇居民家庭数量将上升17%，达到625万户。那些希望从人民币升值中渔利的投机者纷纷看上了“泡沫多，升值也多”的上海高档房产市场，在这一市场，大约40%的买主是境外人士。此外，被低估的人民币汇率也提高了全球游资对于人民币的升值预期，估计有数百亿美元的流动资本进入中国，在股票市场不景气的情况下，这些热钱纷纷进入房地产市场。四、银行信贷杠杆的助推信贷“闸门”难敌利益驱动，银行信贷成为房地产业迅速发展的背后的原因。房地产行业与建筑业相结合，属于资本密集型行业。自1998年以来，中国房地产投资增长率一直居高不下，特别是2000年以来，房地产投资增长率达到了同年GDP增长率的2-3倍，远远高于其他一些国家和地区在近似发展阶段的历史数据。如果没有商业银行的信贷支撑，房地产价格似乎很难达到现在的高度。近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张。数据显示，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，而到今年上半年，这一数字超过了2万亿元，8年的时间，增加了近100倍。在关于进一步加强房地产信贷管理的通知后，商业银行也不会轻言放慢开拓有利可图市场，2006年1月到9月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2%，上升到9月末的增长21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。综合上海市统计局公布的数据，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降，2001年为18.84、2002年为17.53、2003年为16.94，但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12、86.36和74.24，是同期社会平均利润率的7到16倍。通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付2030%即可获得资产的全部收益；开发商也可凭借35%（原为20%）的自有资本即可完成整个项目。住房公积金制度、20-30年期房贷、7-8成按揭额度等金融政策催发了中国居民有效地释放自己的住房需求。2003年中国个人住房消费贷款比1998年增长28.6倍，截至2003年，金融机构的个人住房消费贷款接近1.2万亿元，占金融机构全部贷款的7.5%，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的4.2%。银监会有关人士说：“在不少地方，银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。”银行的信贷杠杆极大的释放了社会的购买力，大量刚刚毕业手中刚刚具有了首付能力的年青人都开始成为房地产的消费者，而他们的父母也可能工作几十年才拥有了自己的住房。2001年2月21日起，央行决定降低人民币的存贷利率，商业性个人购房按揭利率下调0.54个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调0.25个百分点。其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77和5.04。利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据估算，2月21日后，办理10万元、30年期的商业性房贷，总共可以减少利息支出12060元。低利率大额度的按揭买房使居民购买力提高，需求量增大。同时许多的市民选择了以房养房，炒房者交20%的首付，再贷款80%，就能拿到钥匙，随后或出租，或瞄准机会转手。2004年11到12月，北京市统计局联合市建委在北京市2004年6月底以前竣工且销售率较高的小区中随机抽取了15个作为样本，随机抽取100幢居民住宅楼、对530户购房者进行了问卷调查。调查发现，目前北京的商品住宅投资性购房比例为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。在本次调查涉及的1215套投资性商品住宅中，已出租286套，已转售346套，空置583套。由此可见，投资性购房也在支撑着房价。五、政府的不作为近几年来政府中央也对高房价实行一些相关的政策来遏止这种现象的进一步恶化。但一些地方政府却成为了“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应从而降低了宏观调控的积极作用。这些地方政府贯彻房地产市场调控政策不够有力，甚至或明或暗地在推波助澜：有的为了追求政绩，被开发商牵着鼻子走，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；有的热衷于大拆大建，人为制造购房的需求；有的为“托市”，出台购房入户政策，等等。近几年来，各级政府都把GDP作为考核政绩的关键性指标，房地产对地方经济的贡献和发展起着举足轻重的作用。另外，房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，增加数千亿的税收，这都会促使政府部门开拓融资渠道，促进房地产的兴旺发展。华远老总任志强指出，高地价不仅是房价增长的动力，而且是地方政府拼命增加投资甚至追求政绩工程的重要动力。他们不是依赖于当地经济发展形成的税收收入，而是依赖于土地的经营收入，当土地成为垄断性商品时，地方政府总希望土地招拍挂的价格越高越好。据国土资源部门统计，前几年，地方政府土地出让金收入每年平均450亿左右，仅2002年上半年，全国累计收取的土地出让金达6000亿元，一些县、区的土地出让收入已占财政收入的40%-60%，甚至有些城市2010年的建设用地指标在2001年已经用完。因此地方政府不愿看到房地产形势的逆转，也就可想而知了。六、灰色的分配体系有些分析以珠三角地区民工工资多年来上涨有限，认为中国的经济增长并没有转化为居民收入，这应该是一个非常错误的判断，事实上中国人的总体收入在进入新世纪的几年里得到了大幅度的增长。但是低端劳动力市场由于劳动力供应大于需求，工资增长受到了压制，而这个收益通过其他转移方式进入了另外一类人的手中，比如垄断行业、医生、律师、演员、高层经理、中介组织从业人员等。收入分配上向部分人群的集中更增加这类人员的购买实力。隐性收入带来的需求助涨房价。从资金存量上看，我国存量储蓄存款有15万个亿，可以判断房地产市场购买力、现实需求、潜在需求都很旺盛，对房地产市场、对房价的拉升作用仍然很大。近年来，北京、上海、广州、深圳等特大城市不仅仅是中国经济的引擎 ，也是房价上涨的领跑者。如果仔细分析一下中国四大城市的主流购房者，将会发现一个很奇怪的现象：在这些主流购房人群中真正自己掏钱买房自住的大概只占35%，这部分人是在中国改革开放中打拼出来的中产阶层；有50%的购房人群是有着隐性收入或灰色收入的政府公务员以及律师、会计师、金融从业人员和垄断行业的高层管理人员；有15%是中国其他城市的贪官、富商和部分外籍人士。也就是说，有65%的主流购房者是属于钱来得轻松的一个群体。他们不在乎房价有多高，而在乎地段和是否值得炫耀。这种需求其实更助长了开发商为富人盖高价房子的行为。七、土地价格上涨导致成本上升。房地产建设用地主要有两个来源：农业用地和城市存量用地。而城市存量用地主要来自包括开发区在内的独立工矿用地，这占了存量土地供应的大部分；其他的城市存量用地来自旧区改造和城内工业的外迁。1、农业土地（许多是耕地）是房地产建设用地最根本的来源。不论在理论界还是在决策层，关于保护耕地和经济发展孰轻孰重的争论从来就没有停止过，所以我国的土地政策事实上也是摇摆不定的。造成的结果是：2001年以前，我国耕地每年减少但减少量基本在1000万亩以下。2002年我国耕地一下子减少了2500万亩，2003年减少量更达到惊人的3800万亩。使我国可耕种耕地面积由1997年的19.51亿亩下降至18.51亿亩，人均耕地由1.54亩降至1.43亩。国土资源部的研究表明，在考虑农业科技不断进步、可能达到的复种指数等前提下，按我国粮食自给率为90%计算(也就是说我们把国际市场供应量的13左右，每年1200亿斤1400亿斤都买回来)，那么