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保利公司经营绩效评价研究 摘要：保利公司作为一个典型的房地产业上市公司，研究评价其经营绩效，发现经营中的优缺点，不仅有利于投资者的?x择，也有助于保利公司加强自身的经营管理，提高经营绩效，增强企业的竞争力，从而促进其长期发展。文章通过因子分析法提取主成份因子，对保利地产进行评分，来全面分析保利地产的经营数据，进而分别从三个方向提出关于提高保利地产经营绩效水平的措施和对策，以期能为保利地产的管理者提高经营绩效、增强竞争力做出贡献。 关键词：房地产上市公司；绩效评价；因子分析 一、保利公司经营绩效评价研究 企业绩效评价方法在国内外专家学者的不断努力下，理论不断完善和丰富，不断更新适应于当今社会，实际应用到企业活动中。文章选用因子分析的方法，利用SPSS19.0软件，尽量选取多个样本企业，进行综合排序，最后依据计算结构做出综合分析。 （一） 评价方法的选择 （二）经营绩效评价的实证分析 1. 数据的来源 本文统计了2016年第四季度的上市房地产企业财务数据，以26项财务指标的数据作为样本考察对象，具体数据为变量X1、X2、X3X24、X25、X26分别代表总资产利润率、主营业务利润率、总资产净利润率、成本费用利润率、销售净利率、主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率、总资产增长率、应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率、股东权益周转率、流动比率、速动比率、现金比率、长期债务与营运资金比率、长期负债比率、长期资产与长期资金比率、资产负债率、经营现金净流量对销售收入比率、资产的经营现金流量回报率、经营现金净流量与净利润的比率、经营现金净流量对负债比率、现金流量比率。 2. 鉴别力分析 由于X22的变异系数为0.107597，X24的变异系数0.162091小于0.2，可以看出X22和X24的鉴别力较弱，故删除X22和X24。 （三）因子分析 本文采用探索性因子分析对26个指标进行了因子提取，主要的规则为，一方面是特征大于1的主成份；另外则是测量因子所包含的指标不低于3项，且因子负荷量大于0.5。 1. KMO及Banlett球形检验 从得到的KMO值与Banlett球形检验结果中，相关系数显著性小于0.05，可以看出因子之间是线性无关的，着满足继续分析的条件。KMO检验值为0.723，则样本也是适当的，而Bartlett球度检验结果显示该相关系数矩阵不是一个单位矩阵，所以本文数据适合于采用因子模型进行分析。 2. 计算特征值、特征值贡献率和累积贡献率 采用主成分方法作为因子提取的方法，且设定选取四个因子，它们对样本方差的累计解释率达到了84.931%。其中因子F1的方差贡献率占全部方差的比重最高，达31.789%，表达能力最强；因子F2占全部方差的23.663%，因子F3占全部方差的比重为18.084%。 3. 计算因子得分和综合得分 在计算出特征值、特征矩阵后，再根据因子载荷矩阵分别算出四个因子的得分，可以有效的具体地反映房地产上市公司的运营状况。 以Xi表示第i个因子，F为各家房地产上市公司的综合得分，四个得分因子的表达式为： F1=0.909X1+0.917X3+0.807X4+0.765X5+0.622X7+0.51X8+0.328X11+0.396X12+0.402X13+0.073X14+0.456X15+0.622X16+0.697X17-0.025X23-0.081X25-0.139X26 F2=0.253X1+0.241X3-0.263X4-0.261X5-0.066X7+0.021X8+ 0.677X11+ 0.744X12+ 0.727X13+ 0.61X14-0.569X15-0.395X16-0.296X17+0.531X23+0.57X25+0.659X26 F3=0.123X1+0.123X3+0.307X4+0.313X5+0.268X7-0.273X8-0.475X11-0.448X12-0.413X13-0.45X14-0.018X15-0.086X16+0.051X17+0.772X23+0.78X25+0.714X26 F4=-0.162X1-0.187X3-0.21X4-0.293X5-0.336X7-0.524X8+0.294X11+0.176X12+0.222X13-0.218X14+0.558X15+0.567X16+0.531X17+0.294X23+0.164X250.05X26 根据上面的公式和相关数据可以计算出四个因子得分，以各因子的方差贡献率占总方差贡献率的比重作为权重进行加权汇总，得到以下F的计算公式如下： 根据上式计算得出反映企业绩效状况的综合得分，以总方差贡献率F的排序，世荣兆业排到了第一名，本文所研究的保利地产排到了第49名。 （四）对实证结果的解释和建议 因子F1在X1、X3、X4、X5、X7、X8上有较大的载荷，这六项指标分别是总资产利润率、总资产净利润率、成本费用利润率、销售净利率、净利润增长率、净资产增长率来衡量航运企业的盈利成长能力，因此命名F1为盈利成长因子。 F2在X11、X12、X13、X14上有较大载荷，这几项指标反映了上市公司的营运能力，因此给F2命名为营运因子。 F3在X15、X16、X17上有较大载荷，反映了房地产公司的偿债及资本结构能力，因此给F3命名为偿债因子。 F4在X24、X25、X26上有较大载荷，则反映了房地产公司的现金流量能力，因此给F4命名为现金流因子。 由表1可以看出，以总方差贡献率F的排序，世荣兆业排到了第一名，保利地产排到了第49名。 保利地?a的总方差贡献率F为0.991059，略低于平均水平F1.05749，最高水平的F为世荣兆业的2.78627。 而影响F的因素有F1、F2、F3、F4，保利地产的F1值为0.84245，低于平均水平1.004047的16.095%，最大F1值为世荣兆业的5.271465，是保利地产的6.257306倍，同时世荣兆业的经营绩效得分排在第一，而且在四个影响因素之中，F1的权重最高，所以影响最大，F1为盈利成长因子。 保利地产的F2值为1.613468，高于平均水平1.514101的6.5628%，F2的最大值为美都控股3.417806，是保利地产的1.118298倍。而在经营绩效得分排名中，美都控股排在第八名，F2为营运因子。 保利地产的F3值为0.941675，略低于平均水平0.994631，F3的最大值为世荣兆业的2.222124，是保利地产的1.359755倍。在总的经营绩效评分中，世荣兆业排名第一，F3为偿债因子，由此可见偿债能力对企业的经营绩效影响也很大。 保利地产的F4值为0.191507，低于平均水平的46.5346%，F4的最大值为市北高新1.467963，是保利地产的7.66倍。保利地产的现金流量指标为负，虽高于平均水平，但和最高水平相比差距较大。而房地产行业的现金流量因素一般为负，样本中有65%的企业现金流量指标为负，可见房地产整体行业的现金流量表现不佳。 二、保利地产经营绩效改进的措施和对策 （一）加强企业的盈利成长能力 1. 打造有保值增值的楼盘。房地产作为关乎民生住房的一个特殊产业，国民是真正的客户，在开发新楼盘上面，对“质”的追求大于对“量”的追求。而要提高盈利能力，保利地产可以打造有品质品牌价值的房品，精心打造物业管理，建设有特色、有品牌文化的楼盘，建造有增值保值功能的楼盘才会真正赢得消费者的信赖。 2. 转移市场扩大市场占有率。一线城市的地产行业竞争很激烈，受到的国家政策制约也比较大；而二、三线城市市场混乱使价格出现不正常的波动，所以保利地产可以转战二、三线城市，趁机扩大市场份额，提高保利地产的知名度，使得保利在全国的竞争更好的进行，而现在城市化的速度很迅速，所以二、三线城市是很有潜力的市场。 （二）加强企业的营运能力 1. 增强管理的有效性。一个企业的营运目标，发展方向都是由他的管理者来决定的，在房地产这个竞争激烈的行业，所以要加强营运能力，必须要增强管理的有效性。 2. 提高资金周转率。存货是企业持续运营的保障，也是风险的主要来源。所以本文建议保利地产加强对存货结构的管理，控制公司的存货量，提高资金的周转率，这样保利的营运能力定会得以加强。 （三）提高企业的现金流量水平 1. 加强成本费用控制。在现实生活中，房地产行业的成本主要来源于土地的价格，许多房地产行业不顾自身的现金能力水平，盲目购买土地，使得资金吃紧，靠负债经营，如果不把握好度，则对企业来说是很有风险的。 所以保利地产在拿地的时候，应该合理的进行规划，不能盲目购买土地，要充分考虑自身的现金流量水平，加强财务风险控制意识。 2. 拓宽融资渠道。由于房地产发展过快，国家频频出台相关的紧缩政策，特别在2017年推出的“新国五条”，增大了房地产公司的融资难度。 所以保利地产可以拓宽融资渠道，不仅要依靠债券融资和股权融资