建立物业费收付分离机制打破物业服务恶性循环魔咒.doc

建立物业费收付分离机制,打破物业服务恶性循环魔咒杜宏巍（1981），女（蒙族），河北唐山市唐海县人，河北联合大学管理学院，讲师，研究方向：企业战略与竞争力；本文研究或如下基金支持：河北社会科学基金：hb11gl061，河北省临港服务业发展战略研究；河北省社会科学基金： hb12gl046，唐山市生产性服务业发展策略研究 ；河北省科技计划项目：12457204d0-35，河北省临港服务业发展战略研究摘 要：物业服务行业内存在着恶性循环现象，这一现象直接影响了物业服务行业的良性的发展。本文针对恶性循环现象的成因进行剖析，并在此基础之上提出建立物业费收付分离机制的解决方案，希望对我国的物业服务行业发展有所裨益。关键词:物业；物业费；收付分离abstract: there is vicious spiral in property industry, that phenomenon influences the benign development of property industry. this paper analysises the reson of the phenomenon, then the souluton, separation of charge and payment is put forward. we hope the method is useful for peoperty industry.key words: property, property fee, separation of charge and payment,中图分类号：tu745.1 文献标识码：a 文章编号：本文针对物业服务行业恶性循环现象的成因进行剖析，并在此基础之上提出建立物业费收付分离机制的解决方案，希望对我国的物业服务行业发展有所裨益。一、物业服务恶性循环现象及成因分析（一）物业服务的恶性循环现象物业服务的对象是物业，服务对象是人，服务领域广泛，但其提供的是服务，是无形产品,这一特质直接导致了物业服务的恶性循环。所谓的物业服务恶性循环如下所示：开发商遗留问题、计划经济体制观点留存、物业服务服务水平不高业主不满拒缴物业费物业亏损减少服务项目更多业主对服务不满而不缴费矛盾激化物业公司退出陷入真空状态新物业公司进入再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业服务恶性循环”。这一现象的高频率发生引致了各方的关注与探讨，要想从根本上解决这一问题，我们就需要认真剖析产生恶性循环的内在原因。（二）形成物业服务恶性循环的原因形成物业服务恶性循环的原因是多方面、多层次的，具体原因如下所示：1、业主欠费虽然，物业服务行业受到越来越多人的重视，但是经历了计划经济体制下的住房状况，人们已形成了住房不付费的观念。此外，存量公房产权制度的复杂性也导致了部分业主不愿意缴纳物业费。2、收费与服务质量相矛盾基层法院受理的物业纠纷显示, 90%以上的物业纠纷都是物业公司起诉业主索要物业费，而业主的抗辩理由则集中在物业不能提供相应服务。服务与收费的矛盾，是目前物业服务纠纷案件的主要矛盾。3、缺乏完善的规范制度虽然我国不断完善了物业服务规范制度，各地方政府也纷纷出台地方物业服务条例，如：宁波、北京、上海等。但是，总体而言，仍旧缺乏较为完善的规范制度，缺乏对物业服务合同、定价、测评、监督的一系列系统体系。二、实施物业费收付分离的做法为解决物业服务恶习循环问题，本文提出一种全新的解决方法，具体方法如下：（一）尽管物业服务企业财力有限，每年必须在中标后向县（市）区主管部门交纳足额的服务质量保证金，以所签物业委托管理合同标的2至6个月的物业费为妥。建立“物业服务质量保证金”制度要搞先试点，取得经验后再逐步推广。（二）无论物业服务质量如何，业主都必须按经过县（市）区主管部门核定的物业服务收费标准，按时向业主委员会交付物业费。在服务未出现重大争议情况下，业主委员会应直接将物业费解付物业服务企业，但如果出现重大服务争议，则将物业费上交到县（市）区主管部门。出现重大争议后，主管部门需要依照事先约定好的合同条款、评价指标，公正、公平地处理问题。（三）业主一旦拖欠，立即按条例条款进行处罚，10%或者更高的复利滞纳金。滞纳金归业主委员会代表全体业主保存，可将滞纳金用于集体活动或者公共设施维护等方面。（四） 县（市）区主管部门不仅负责本辖区内物业服务活动的日常监督管理工作，还要负责协调、解决物业服务争议。县（市）区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立两级物业管理联席会议制度，对有争议的物业服务，县（市）区主管部门可参照合同及服务质量评价体系进行协调解决。如上述方法仍无法解决问题，则交由人民法院裁决，由人民法院根据现有的法律条款进行最终裁决。三、物业费收付分离的作用（一）物业服务收费标准应该是经过有关部门认真核算得出的，而且是和物业服务内容及质量相联系的，因此，体现在物业服务合同条款中的收费是客观、合理的，应既能保证物业服务企业的经济效益，又能提供给业主事先约定好的等质量服务。（二）业主委员会可以选择直接解付还是上交物业费，主管部门在有争执出现的时候必须介入，还可以对违规企业进行财务处罚，这就可以更好地监督、管理物业服务企业，不仅有利于提升物业服务企业的服务质量，还有利于整个物业服务行业快速、健康的发展。（三）对故意以各种理由拖欠、拒交物业费的业主，一旦不及时足额交付物业费，将受到严厉制裁。如果业主继续拒绝缴纳物业费，则政府有关部门可以将有关信息记载于该业主的房屋产权信息中，除非该业主付清相应垫付资金及罚息，否则，政府可不办理该房屋的产权交易手续。在发生房屋拆迁的时候，相应欠费均可从拆迁补偿款中予以扣除。（四）主管部门既有业主委员会的评价报告，又有自己的考核结果，同时还拿着企业的服务质量保证金、业主委员会交来的物业费，做起事来，不仅力度加大不少，而且可以做到公正、公平、快速地解决矛盾。四、实施物业费收付分离需要注意的问题（一）要根据实际需要选择是否采用物业费收付分离，决策依据包括：小区物业服务满意度、业主大会认同情况、物业企业接受情况、当地政府支持情况，上述四个依据缺一不可。（二）在各地推广过程中切忌搞运动、一刀切、强制推广。在推广过程中可以采取样本社区试点的方式，通过该模式在试点社区推广、运行，发现问题、解决问