《房地产开发项目》doc版.docVIP

房地产开发项目的开工、建设、竣工申报管线工程规划许可证排水设计条件咨询意见批复工程勘察及勘察成果验审或备案修建性详细规划审批或申请建筑工程单体规划设计条件可行性研究及批报办理建设用地规划许可证建筑方案设计及批复建筑工程方案设计招标建筑消防报建卫生防疫报建初步设计及其技术审查人防报建绿化报建环保报建放线测量记录1 办理建设用地规划许可证申请建设用地规划许可证所需资料：l 单位红头文件2份（写明建设意图位置规模性质）。l 建设用地规划许可证申请表。l 跟踪表（填写一、二栏内容）。l 建设项目选址意见书复印件2份。l 建设项目规划条件意见书复印件2份。l 计委立项批复2份。 l 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目提供国有土地使用权出让合同或土地部门用地批准文件，附土地界址坐标（必须附建设项目规划条件意见书）2份。l 房地产开发项目须提供开发单位资质证书2份。l 住宅小区开发项目须提供房地产开发项目建设条件意见书（市房管局意见书）2份。l 1:500现测地形图2份（文件以CAD格式存盘，测图范围为选址范围向四周扩大50-100米）。l 办理部门：规划局l 办理建设用地规划许可证所需资料：l 选址意见书；l 计委立项批复；l 土地产权手续(根据需要提供带坐标的附图)；l 市房管局意见书(住宅小区);l 5、1:500现测地形图。6、有拆迁的附详细拆迁明细(包括规模)及汇总说明。2 可行性研究及批报房地产开发项目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的一般包括的主要内容有：l 项目概况；l 开发项目用地的现场调查及动迁安置；l 市场分析和建设规模的确定；l 规划设计影响和环境保护；l 资源供给；l 环境影响和环境保护；l 项目开发组织机构、管理费用的研究；l 开发建设计划；l 项目经济及社会效益分析；l 结论及建议。3 修建性详细规划审批或申请建筑工程单体规划设计条件修建性详细规划审批申报条件：l 相关报建资料齐全。l 符合城市总体规划有关控制详细规划及城市设计。l 符合批准的规划设计条件。l 符合相关专业技术规范中规划管理内容。办理部门：规划局申请材料：l 国有土地使用证（复印件，核对原件，必备）l 法人授权委托书（原件，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，就明确代理权限，可后补）l 法定代表人或其他组织主要负责人身份证明（以上证件可为复印件，核对原件，可后补）l 关于申请审查修建性详细规划策划你改过的报告（必备）l 海口市建设项目修建性详细规划设计条件（可后补）l 建设用地定线作业表（必备）l 附件（现状调查资料汇总表、现状调查报告、历次会议纪要、规划范围位置图集现状图、可后补）l 提交2套A3幅面装订的规划文本（图纸为彩色），2套电子文件光盘（含DWG格式、JPG格式文件和PPT格式演示文件）（必备）4 申请建筑工程单体规划设计条件l 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书；l 总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案；l 申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。5 排水设计条件咨询意见批复6 申报管线工程规划许可证房地产项目申报管线工程规划许可证所需准备资料：l 立案申请表（原件）l 申请函（原件）l 授权委托书（原件）l 中华人民共和国组织机构代码证（复印件）l 企业法人经营执照（复印件）l 法人身份证（复印件）l 已取得的管线工程规划设计条件或设计方案的批准文件及附图、附件复印件l 建设用地规划去可证及附图、附件复印件l 用地权属证明文件l 道路交通工程建设工程规划许可证及附图、附件l 建筑工程建设工程规划许可证及附图、附件复印件l 设计单位需提供资料：l 代理人身份证明复印件l 管线工程施工设计图集说明书一式三份（需在每页图纸盖上设计单位出图章、报建章、建设单位公章）7 建筑工程方案设计招标（备案）办理部门：建设局建筑工程方案设计招标（备案）所需材料：l 建设单位介绍信或者委托书l 立项或批准文件（不需要立项或审批的项目不必提供）l 用地规划许可证复印件l 银行资信证明（或资金来源说明）l 招标公告（或投标邀请书）、资格预备文件、招标文件l 资格预审结果l 建设工程设计招标备案表l 投标报名登记表l 选择投标人备案表l 招标代理合同（如未委托招标代理招标单位要提供专业人员职称或资格证书）开标后所需资料：l 中标单位资质证书、营业执照、结构或注册工程师，或ic卡号l 评标报告l 中标通知书l 设计合同l 公证书（政府投资项目需提供）8 建筑方案设计及批复建筑方案设计及批复所需资料：l 1/500现势地形图；l 出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；l 编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；l 有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；l 申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。9 工程勘察及勘察成果验审或备案工程勘察及勘察成果验审或备案所需材料：l 扩初设计批准文件（1份）l 有权机关批准的立项文件（1份）l 岩土工程勘察报告（1份原件；加盖审查专用章）l 消防设计审查意见书（1份原件）l 人防易地建设批复或人防地下室设计审核意见（1份原件）l 气象防雷设计审核批复（1份原件）l 居住或公共建筑节能设计报审表（1份原件）l 建筑工程施工图审查报告书（意见书）（1份原件）l 岩土工程勘察报告审查报告书（意见书）（1份原件）l 房屋建筑、市政工程施工图审查合格书（四份原件；建设局只收取一份）l 施工图文件审查情况备案表勘察、建筑等（二份原件）l 省、地专家对建筑边坡、深基坑的专项论证；（专指边坡、深基坑）（1份原件）l 建筑边坡的地质灾害危险性评估说明书。（专指边坡）（1份原件）l 施工图纸（加盖审查专用章）一套l 岩土工程勘察审查合格书（四份原件；建设局只收取一份）10 建筑消防报建建筑消防报建办理条件：l 已经取得该建筑工程国有土地使用证；l 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；l 需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；l 已经确定建筑施工企业；l 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；l 有保证工程质量和安全的具体措施；l 按照规定应该委托监理的工程已委托监理；l 建设资金已经落实；l 法律、行政法规规定的其他条件。建筑消防报建申请材料：l 建筑工程施工许可证申请表（一式两份）l 国有土地使用证（复印件一份）l 在城市规划区的建筑工程，已经取得的建设工程规划许可证（复印件一份）l 拆迁许可证（需要拆迁的）（复印件一份）l 中标通知书（应招标的）(原件一份)l 消防审核意见书（复印件一份）l 施工图审查报告及备案表(原件一份)l 合同（设计、施工、监理、劳务）（施工、劳务合同原件各一份，设计、监理复印件各一份）l 保证工程质量和安全的具体措施（复印件一份）l 质量监督申报表(原件一份)l 建筑施工企业安全生产许可证（复印件一份）l 建设资金已落实的有效证明材料（资金保函或证明）(原件一份)l 规费缴纳凭证l 企业资质证书（施工、监理、劳务）（复印件一份）l 注册建造师证（复印件一份）l 施工合同备案表(原件一份)l 农民工工资支付保障金核实表(原件一份)l 环保初步审查意见书(原件一份)（工业建筑及2万平方米以上的小区）l 开发项目资本金(原件一份)l 法律、法规、规章规定的其他材料11 卫生防疫报建XX市疾病预防控制中心l 建设项目卫生学预评价申请表（原件） l 建设项目卫生学预评价申请报告（原件） l 规划局审批文件及地形图、建筑红线图、四置图（复印件加盖公章） l 建筑设计蓝图（平、立、剖面图）一套及电子文档到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费12 人防报建人防规划报建属于市人防办审批，申请服务必备材料：l 防空地下室建筑设计登记表(到人防办公室领取)；l 立项、审查、批复等文件；l 总平面图及施工图(厂房除外)。13 环保报建市环保局：环保评估环保局办理生产性项目环保意见书（表）审批。环境影响报告：环保局（注：一般委托有资质的环保公司办理） l 建设单位申请报批项目环评文件的申请书。 l 建设项目环境影响评价文件（环境影响报告书、报告表或登记表）一式三份。 l 国家规定需要立项的，应提供有关部门的立项文件。 l 房地产开发项目应提供规划部门的批复意见、项目的总平面布置图和各层建筑的平面布置图。 l 属租用场地的项目，应提交出租和承租双方已签署的租用合同或意向书。 l 建设项目环境保护审批登记表（俗称“环评台帐表”）。 l 凡委托申请的应提交由申请人签字或盖章的委托书（一式2份）。委托书应当载明代理人的姓名、名称、权限、委托事项（申报、领取批文等）及委托期限14 绿化报建市园林局：绿化审批申请服务必备材料：l 建设项目规划方案文本、绿化报建图（附电子介质）l 市规划部门签发的有关绿地率指标的文件(复印件) （核准原件）l 建设单位法人代表委托书15 放线测量记录册XX市建设工程放线测量记录册：城市勘测设计研究院建设工程测量队 l 征地红线图（复印件加盖公章） l 经规划部门审批的建筑设计方案复函及建筑设计方案平、立、剖面图一套 l 按建筑设计方案复函修改后的拟报建建筑施工图、四置图（用地形图蓝图描绘）各两套 l 规划局审批出来的四至图蓝图（原件） 注：在现场测量时要求测量队尽可能地将规划局批复的建筑物各个角点全部测出，而且要符合规划局的批复，满足放线册的要求，方便以后领取建设工程规划许可证及规划验线的进行。15 初步设计及其技术审查初步设计审查按项目投资和规模分为限额以上初步设计审查和限额以下初步设计审查两类。审查分为两个阶段：审查阶段和批复阶段。第一阶段：审查阶段申请人需提交如下申办材料：l 取得有关职能部门批准的工程可行性研究报告、资源分析报告、环境影响评价报告、水土保持可行性研究报告、工程选址意见书、建筑工程规划设计要点、以及气象、水文工程地质等基础资料，征地红线、资金来源证明和其他有关协议文件；l 设计单位项目技术负责人和注册执业人员签署的能达到国家和有关部门规定及深度要求的设计文件和图纸；l 承担工程勘察设计单位应持有的、与工程建设规模相应的勘察设计资质证书。审核条件及资料：l 建设工程初步设计必须按批准的建设性质和规模，初步设计要求全部完成；l 建设工程初步设计编制内容和深度应符合国家有关规定要求；其中建筑工程按建设部建筑工程设计文件编制深度的规定执行。没有规定的，可参照近行业主管部门的规定执行。l 业主单位向审批机关提出初步设计审批书面申请报告；l 承担工程勘察设计单位的资质证书及其他证明资质和个人执业情况的材料等。第二阶段：批复阶段申办人需提交如下申办材料：l 修改后初步设计文件和图纸应由设计单位项目技术负责人和注册执业人员签署且能达到国家和有关部门规定及深度要求；l 修改后初步设计文件和图纸应满足审查会议纪要的要求；l 其他必须补充的资料及文件。审核条件及资料：l 建设工程初步设计必须按批准的建设性质和规模，初步设计要求全部完成；l 建设工程初步设计编制内容和深度应符合国家有关规定要求；其中建筑工程按建设部建筑工程设计文件编制深度的规定执行；其他专业工程则按国家有关行业主管部门的规定执行。没有规定的，可参照近行业主管部门的规定执行；l 业主单位向审批机关提出初步设计审批书面申请报告；l 承担工程勘察设计单位的资质证书及其他证明资质和个人执业情况的材料（以上已整理完成2010年11月16日）建筑设计方案批复固定资产投资许可证或预备项目备案表办理房地产项目手册签买地合同交出让金建设用地批准书节能审查交纳市政配套费建筑审核意见书和工程规划许可证建筑施工图报建建筑施工图设计各专业施工设计签档案移交合同排水、供电、供水、供气、电信、邮政、电视、防雷等报建，签订白蚁防治合同招标文件内部审查办理招标代理编制施工图预算及预算审批基坑支护设计及审查各专业施工图审查及备案审批及签订监理及施工合同施工招标监理招标 建筑施工图设计及报建1、建筑施工图设计建筑施工图设计是建筑工程上所用的,一种能够十分准确地表达出建筑物的外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料做法的图样。它是房屋建筑施工的依据。大体上建筑施工图包括以下部分：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明，一层屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）。2、建筑施工图报建施工图报建时只需提供经施工图审查机构审查合格的建筑专业施工图。3、交市政配套设施费、签档案移交合同城市基础设施配套费由市、县建设（规划）主管部门在办理建设项目报建审批手续时按报建面积一次性征收。具体标准为：l 海口市、三亚市征收标准为220元/；l 文昌市、琼海市、万宁市、陵水县征收标准为150元/；l 其他市、县征收标准为90元/。5、建筑设计方案批复l 建筑设计方案批复申请所需条件（材料）：l 建设工程设计方案审核申请表（原件1份）l 建设工程建筑设计要点（复印件一份）l 设计方案图纸两套及电子文件（原件）l 以划拨方式提供国有土地使用权的须提交立项批复（复印件1份）l 属经济适用房、安置房须提供房改批复手续、政府及主管部门批准文件（复印件1份l 用地规模大于等于4公顷的建设项目须提交批准的修建性详细规划图纸和批复文件（复印件1份）l 节水部门审批同意的意见备注：建设单位或个人去的建设工程设计方案审查通知书后、持方案审查通知书到消防、人防、环保、园林等部门完善相关手续；对涉外项目、军事控制周边、党政等首脑机关周边的项目还应征求国安部门的意见；对市级以上文物保护单位周面控制协调区的项目应征求省、市文物部门的意见；完善上述相关手续后建设单位持方案审查通知书、符合要求的初步设计图纸和相关资料向规划窗口申请核发建设工程规划许可证6、固定资产投资许可证或预备项目备案表项目投资计划下达后，并已办理建设工程规划许可证(建筑许可证)、建筑工程施工许可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证），可申请办理固定资产投资许可证。7、建设用地批准书办理建设用地批准书需提交以下资料：l 规划建设部门出具的建设用地规划许可证及图纸，原件1份及复印件1份；l 发改部门出具的立项批文，原件1份及复印件1份；l 环保、林业、水保、消防等相关部门出具的批准意见，原件1份及复印件1份；l 国务院或省政府批准农转用与征地批文复印件1份；l 县政府抄告复印件2份；l 征地协议书等整套相关资料，原件及复印件各2份；l 成交确认书等相关招、拍、挂资料，原件1份及复印件1份；l 法人代表身份证、营业执照或机构代码证复印件1份；l 招商合同或拆迁协议与安置图纸等相关资料，原件1份及复印件1份；l 缴费凭证及税费完税凭证各一式二份。注：符合划拨供地目录的项目与拆迁安置的项目，免招、拍、挂资料。8、建筑审核意见书和工程规划许可证根据中华人民共和国城乡规划法、海南经济特区城市规划条例、海口市城市规划条例，办理建设工程规划许可证所需材料：l 海口市建设工程规划许可证申报表（原件 1份），附申请人身份证明材料（申请人为单位的，提供营业执照或组织机构代码证、申请人为公民的，提供身份证明）、委托他人的，须提供项目法人代表授权委托书和代理人身份证明(复印件1份）国有土地使用证（复印件1份）l 建设用地规划许可证（已取得土地使用权证的项目不需提供）l 建设工程设计方案技术审核通知书和附件（审核通过的建筑方案文本）（原件1份）初步设计方案文本叁套及电子文件（原件，装订成A3图册，图纸须加盖注册建筑师章及设计单位出图章）消防、人防专业部门审核意见及消防审定签章的总平面图，项目涉及国家安全、环境保护、民用航空等问题的，需附有关主管部门的审查意见（原件1份）l 规划设计条件要求编制的其它文件（如：环境影响评价报告、交通影响评价报告等）l 凡需办理减免市政设施配套费的项目，须提供市政府、房改、发改等部门的批准文件。行政服务流程：一般项目审批程序（9个工作日）第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入 （1个工作日）第二步：处长分件（0.5个工作日）第三步：经办人初审（3个工作日）经办人按规定核对、审查初步设计方案，对项目进行综合审查。第四步：处长审核（1.5个工作日）第五步：分管局领导审定（2个工作日）第六步：市行政服务中心窗口核发建筑工程规划许可证（1个工作日）重点项目审批程序（7个工作日）第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处室审查（3个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定 （2个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发建筑工程规划许可证（1个工作日）注:用地规模2公顷的建设项目,实行修规划和报建联合审查制,由局领导组织召开专题会研究审定。10、节能审查根据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）、海南省人民政府关于印发海南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知（琼府200853号），节能审查办理所需材料： 节能评估项目： l 海南省固定资产投资项目节能审查申请表 l 项目可行性研究报告（包含节能分析篇章）或者项目节能专项报告书l 企业法人营业执照副本（复印件） 节能登记项目：l 海南省固定资产投资项目节能审查申请表 l 项目可行性研究报告（项目申请报告或项目备案材料） l 企业法人营业执照副本（复印件）办理程序：向省政务中心大厅省工信局审批窗口申请（项目业主提出）受理审查（委托评估或登记）审核出具节能审查决定书12、各专业施工设计、各专业施工图审查及备案根据建设工程质量管理条例第十一条，房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中华人民共和国建设部令第134号，各专业施工图需办理审查及备案手续。办理程序：建设单位提出申请-携带相关材料-材料审核备案审批备案发放。行政审批条件（前置条件）：l 施工图设计文件通过职能部门审查；l 施工图设计文件通过技术审查。申请材料：l 建筑工程施工图设计文件审查备案报告（原件3份）；l 审查合格书（原件1份）；l 审查报告（原件和拷贝光盘各1份）；l 审查合同（原件或复印件1份）；l 建筑节能设计审查备案登记表（原件7份）。13、基坑支护设计及审查l 建设单位：委托具体有甲级以上勘察资质的设计单位进行基坑支护方案的专项设计，设计按初步设计和施工图设计两个阶段进行，费用为设计阜的37%。l 设计单位：进行现场踏勘，收蒋资料、进行方案阶段和初步阶段的设计。该阶段工作时间320天。l 建设单位：设计单位完成方案设计后由建设单位向省建设厅提交方案申请（附一份设计方案）。申请书样本见附件1。该申请可由建设单位提前准备好，设计单位代向建设厅递交。l 建设厅：保密室收到申请报告后完成内部的批示（厅、处两级）后转施工图审查中心（省大地勘察成果审查服务中心）。时间为25天。l 图审中心：与建设方、设计单位签订三方审查协议。l 图审中心：安排专家（一般5位）进行审查，一般以会议形式进行审查，要求建设单位、施工单位、监理单位派人员参加，后形成初步设计阶段的审查意见。时间需要510天。l 该阶段产生的费用为会务费及专家审查费（约7000元）。l 设计单位：根据图审专家审查意见进行设计文件的修改完善后重报图审中心，若无重大修改可进入施工图阶段的设计，时间需57天。l 设计单位：向图审中心报送施工图阶段的设计文件。时间需37天。l 图审中心：图审专家对施工图阶段设计文件提出书面的审查意见。（如有必要召开该阶段的会议审查，产生费用7000元）。时间需要510天。l 设计单位：根据图审专家施工图阶段的审查意见修改完善后重新报图审中心。时间需35天。l 图审中心：确定审查专家意见修改完善后同意出具审查合格证书加盖审查专用章。l 建设单位缴纳审查费后可拿走审查合格证及；设计文件（图审中心留一份），收费比例为施工图设计阜对应设计费的47%（见附件2），需要时间为23天。l 一个基坑支护设计文件正常情况下的设计周期约2030天。14、编制施工图预算及预算审批编制施工图是根据施工图设计和预算定额编制工程造价的详细预算。工程项目总预算包含若干个单项工程综合预算；单项工程综合预算包含若干个单位工程（如土建工程、机械设备及安装工程）预算(见设计概算)。总预算和综合预算由以下五项费用构成：建筑工程费；安装工程费；设备购置费；工具、器具购置费；其他工程和费用。单位工程预算由直接费、间接费、计划利润构成；设备及安装工程的单位工程预算还包括设备及其备件的购置费。编制方法主要有单位估价法和实物估价法两种。编制施工图预算审批一般申请资料：l 项目批文复印件一份；l 施工图一份；l 工程造价预算一份；l 建设工程设计方案总平面图一份。 办理招标代理招标代理是一般是指具备相关资质的招标代理机构（公司）按照相关法律规定，受招标人的委托或授权办理招标事宜的行为。招标代理包括建筑设计招标、工程施工招标。海南省收费依据：计价格20021980号招标代理服务收费管理办法收费标准：计算方法：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 100万元1.0%=1万元（500-100）万元0.7%=2.8万元（1000-500）0.55%=2.75万元（5000-1000）0.35%=14万元（6000-5000）0.2%=2万元合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元） 招标文件内部审查对招标代理单位编制的招标文件进行审查，严格控制 招标文件中以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，给投标人以不公平待遇，限制竞争。 招标文件采用无标底招标，投标单位哄抬标价和策略报价的防范性措施，标书中没有体现招投标活动应保护国家利益和社会公共利益以及招投标活动当事人的合法权益，提高经济效益的原则。 招标文件评分条件中存在主观判断条款，影响评标的公平、公正和诚信原则。 招标文件中没有必须经财政、审计部门进行竣工决算审计的条款。 招标文件中没有明确工程验收后限时办理工程决算的条款。 招标文件中对监理单位失职行为给建设项目造成不必要的经济损失没有相应的制约措施。 监理招标这是在项目实施中，为了对项目质量进行管理监督，防止出现施工单位自己监督自己的现象出现，从而通过招标代理机构，公开招标项目监理单位对项目实施单位进行质量控制管理。收费依据：原国家物价局、建设部下发的关于发布工程建设监理费有关规定的通知（1992价费字479号）监理工程收费标准：计算方法：计费额处于两个数值区间的，采用直线内插法确定施工监理服务收费基价。某工程建安工程费为24865.56万元，计算监理服务收费额如下：(708.2-393.4)/30000(24865.56-20000)+393.4 施工招标工程建设单位运用竞争机制选择工程建设承包者的工作。房地产开发单位通过招标代理机构选择项目施工单位。 审批及签订监理及施工合同合同审批共包括7个环节：缮制合同文本、审核业务风险、审核法律风险、审核财务风险、审批、签署合同和登记存档。审批是指公司总经理对合同做出最后的决策。在合同完成内部审批和外部审批过程之后，公司必须至少准备四份合同正本（其中三份供公司内部相关部门使用），由公司总经理和合同相关方的法定代表共同签字、盖章，使合同生效。（以上已整理完成2010年11月30日）交劳保基金房地产开发正式项目备案交散装水泥基金 安监、质监登记备案固定资产投资许可证或预备项目备案表办理房地产项目手册签买地合同交出让金 施工许可证交合同印花税建设用地批准书 交新型墙体材料保证金 工程建设监理 合同登记备案 节能审查建筑审核意见书和工程规划许可证 招标文件内部审查办理招标代理编制施工图预算及预算审批基坑支护设计及审查各专业施工图审查及备案审批及签订监理及施工合同施工招标监理招标 工程建设监理合同登记备案建设部建设监理司为全面掌握了解全省建设监理工作的开展情况，提高工程监理合同签订质量，更好地规范监理合同当事人的行为，经研究决定实行工程建设监理合同登记备案制度。以上程序的详细步骤为：办理招标登记、招标申请招标准备发布招标通告编制招标工程标底标底送审合同预算审查处确认标底送市招标办核准，正式申请招标投标单位资格审批编制投标书并送达召开招标会，勘察现场召开开标会议，进行开标评标、决标发中标通知书签订工程承包合同工程成包合同审查。 房地产开发正式项目备案表根据领取的房地产开发项目手册的相应表格进行房地产开发正式项目备案。 安监、质监登记备案施工企业建设工程开工前，建设单位应依法到工程所在地的工程质量安全监督站备案。 交劳保基金劳保统筹基金，在以前的定额取费中叫劳动保护费，后来随着改革名称有了变化，有的地区定额中叫养老保险费，与失业保险费、医疗保险费统称为社会保障费，社会保障费与住房公积金、危险作业意外伤害保险、工伤保险、一道统称为规费，规费是政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用，在工程报价中属于不可竞争项目。因此在所有建设工程中都必须计取。劳保统筹基金在任何建设工程中都要计取，它是规费的一种，是国家强制执行的费用。建筑工程劳动保险基金：由各级建设行政主管部门统一向建设单位从工程投资中按统一标准收取，统一拨付（调剂拨付）给施工企业，由施工企业为职工缴纳社会统筹养老金。交劳保基金收费标准：大多按建安造价的3%左右收取 交散装水泥基金用于推动设施改善，从而带动环境保护的国家散装水泥发展专项基金征收。原国家经贸委、财政部于1998年联合制订实施了散装水泥专项资金管理暂行办法，要求对生产、使用袋装水泥的企业和单位，分别按每吨1元和4元的标准征收基金，用于各地散装水泥推广工作。2002年以后，散装水泥基金被正式列为国家级基金，未经国务院许可，任何地方政府、部门和单位不得擅自扩大和减免征收。 交合同印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（简称贴花）的缴纳办法。印花税各税目收费税率标准： 交新型墙体材料保证金征收专项基金，使用省财政部门统一印制的海南省非税收入一般缴款书(以下简称缴款书)，通过非税收入管理系统征缴，实行银行代收，款项全额缴入同级非税收入财政专户，列“暂存款”，待专项基金结算后，将确认的专项基金及按规定不予退付的专项基金预收款缴入同级国库，需要退付的，从非税收入财政专户办理。具体缴款、退付办法按照省财政厅规定执行。征收新型墙体材料保证金标准：根据财政部国家经贸委关于印发新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法的通知(财综200255号)和海南省人民政府关于印发海南省发展应用新型墙体材料管理规定的通知(琼府200629号)等有关规定：每平方米(按照工程概算确定的建筑面积)8元。 施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。申请领取施工许可证，应当提交以下材料：l 施工许可证申请表；l 建筑工程规划许可证复印件（验原件）；l 建筑施工企业资质证书、项目经理证书复印件；l 施工图设计文件审查合格书、消防设计审核意见书；l 招标（定标）备案书（附中标/定标通知书）；l 建设单位开户银行依法出具的资金证明（工期一年内为投资额的50%，工期一年以上为投资额的30%）；l 已备案的施工（监理）合同；l 工程质量监督申请表、安全报监表；l 施工组织设计；l 有拆迁的，提供拆迁许可证复印件（验原件）。 余泥排放证办理余泥排放证一般申请资料：l 基本资料：建设用地规划许可证（或道路开挖许可证）、坐标征地红线图、建设单位与渣土管理部门签订的环境卫生管理责任书、余泥渣土运输合同。l 设计图纸：施工平面图、工程纵、横断面图、桩基平面图、桩大样图、管坑剖面图。l 支护图纸：基坑支护平面图、支护桩大样图和放坡施工方案。正式开工、房地产开发项目的工程施工1、施工场地的“三通一平”三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。l 水通（专指给水）l 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）l 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）l 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平 水通施工企业、根据建筑规模、结构、檐高、工程地点（城近郊区以内不允许现场搅拌混凝土）计算出生产用水，根据民工进驻工地施工的人数计算出生活用水，以及消防用水等累计出日须用水量，要求建设单位提供几时（直径多少毫米）的水管安装到红线以内，施工企业的项目经理（建造师）依据施工工程的实际需要以及拟定的施工组织设计（施工方案）安装临时管网、在安装临时水管时，尽量利用红线内的正式管网，如果可以利用异取而代之，应在破土动工之前先把红线内室外管线铺设到室外检查井再接通临时管网，以便节约现场管理费中的临时设施费用。 电通施工企业在施工组织设计中，根据施工工期，建筑物的高度和跨度，建筑构配件或设备的最大重量，确定安装几台什么型号的大型垂直运输机械以及施工现场需要设置的中小型机械和施工方案中计划使用的施工电动机具，施工照明计算出生产用电，根据施工企业进驻施工现场办公，操做（干活）人数计算照明，生活用电等累计出多少千瓦供电量，要求建设单位提供满足需求的变压器或电闸总表，施工企业项目负责人按照标后设计（中标后的施工组织设计），布线接通电源安装临时电线或电缆，亦可把红线的室外线路铺设安装到位，再接通临时线路，节省费用开支。临时线路要用合格产品防止漏电确保生产安全。 路通公路交通（汽车或火车）能否直通施工现场以满足施工机械、建筑材料、设备的运输以及施工劳务的进出厂。如果建筑物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工组织设计中就要充分考虑不通距离的运输方案。如果通往施工现场有段道路松软，难以载重车辆通行，得在开工前将松软地段采取加固技术措施满足道路通畅。以上诸多因素造成的活动物化劳动的消耗，施工企业要在商务标（经济标）的开办费中或在投资方登记的技术经济洽商中给予量化并用货币形式计取出来。 场地平整场地内的障碍物已经全部折除，满足施工企业在标后设计中（中标后的施工组织设计）的生产区、生活区在施工活动中的平面布置，以及测量建筑物的座标、标高、施工现场抄平放线的需要。2、施工单位进场和施工暂设、工程的基础、结构施工与设备安装施工单位进场时一般应该向监理公司提交以下材料：l 企业营业执照、资质证书、安全生产许可证；l 项目部管理人员执业资格证书、考核证书、特殊工种上岗证书；l 施工组织设计；l 拟分包单位、检测单位等相关资料；l 拟进场机械、测量仪器等相关资料。3、施工过程中的工程质量监督施工过程中的工程质量监督其主要工作为： 项目开工前接受工程质量监督申报，按照有关规定办理质量监督手续，编制项目质量监督工作计划。 按照监督计划定期或不定期对受监工程进行现场质量巡查、抽查和质量大检查，对施工、监理单位的质保体系、人员设备的到场情况、合同执行情况进行监督。对工程质量情况进行抽检，分析主要质量指标的变化情况，评估总体质量状况和存在的主要问题，提出加强质量管理的政策措施和指导性意见，定期发布质量动态信息；对存在的问题下发分送建设、施工、监理单位。 承包人应及时按照质监站的内容进行整改，并将反馈情况及时报送监理、建设单位审核，由建设单位报送市质监站。 承包人对质监站的质量抽查意见通知书有异议，则由承包人及时将情况反馈给市交通局或省厅质监站行政复议。 工程完工后，组织交、竣工质量检测，并出具检测意见、鉴定意见，参与工程交、竣工验收。 房地产开发项目的竣工验收1、 办理单项工程验收手续根据海南省城镇住宅小区竣工综合验收实施办法，各市、县建委或主管小区管理的政府职能部门应当加强领导，认真抓好综合验收工作，组成由城建（包括市政工程、供水、供电、供气、通讯、环保、消防、教育、园林、绿化）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组，按照有关法律、法规和规范，对住宅小区的土地使用情况、规划情况、各单项工程检验情况以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等进行验收。2、 办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书根据海南省城镇住宅小区竣工综合验收实施办法，申请房地产开发项目竣工综合验收，开发建设单位应提交下列文件：l 规划及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划以及各个单项工程设计文件和图纸；l 工程承包合同书；l 工程质量监督站核定的各单项工程等级评定文件；消防、环保、园林部门的批准文件；l 工程竣工资料、竣工图纸和技术档案资料等；l 建设行政主管部门规定的其他有关文件资料。房地产开发项目竣工综合验收必须符合下列要求： 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； 住宅及公共配套设施、消防、绿化、环保以及市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调、园林面积、道路设置等符合批准的规划设计要求； 暂设工程、建筑残土、施工机具、剩余器件等全部拆除清运完毕，真正达到场清地平； 拆迁居民已得到合理安置； 小区物业管理办公场地和服务用房等已妥善安排。3、 商品住宅性能