综合商贸房产开发项目分析报告.doc

项目可行性分析项目名称：商城农贸市场危房改造项目地点：江西省宜春市袁山大道项目负责：邓建国宜春市翔雁房地产开发有限公司2012年3月5综合商贸房产开发项目分析报告一、项目地理及时机优势宜春，古称袁州，赣西中心城市之一，位于江西省北部，东径11354，北纬2733，属中亚热带季风气候区，四季分明，春秋季短，而冬夏季长，冬季冷而夏季热，春季湿而秋季干，热量丰富，降水充沛，日照充足，霜期短，气候资源丰富，是国家园林化城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市、国家生态城市。近二年市人民政府投资2.5个亿，即力打造“生态宜居城市”，实现“城在林中、水在城中、人在景中”的山水之美，体现“精、巧、灵、秀、美”的城市特色，使市民感到“家门口就是小公园，到处都能看到郁郁葱葱的树木，是多少钱也买不来的自然环境的享受。”宜春市人民政府今年又制定出三年内投资43个亿，拉动民间投资330个亿，加速宜春中心城区城镇化建设步伐，实施“六个六”工程，使宜春负有“亚洲锂都、宜居城市、森林宜春、月亮之都”盛名更加美轮美奂。所以该项目从大气候上正遇非常有利的时机。二、项目位置优势宜春中心城区北面市容最繁华，街道最长，道路最宽的袁山大道是宜春市1991年在城市北面建设的第一条主要街道，通过20年的发展，从当时的1公里长已贯通到现东西长6.2公里，现东边起端十几平方公里是宜春市人民政府、宜春市袁州区人民政府新的行政中心，新型产业集中地。江南规模最大的体育中心就座落在大道的3.2公里处，大道中段3.9公里处与2005年贯通的南北主要通道高士北路已成为宜春餐饮、休闲、学校、公园、新城区居住群的主要街道，宜春金融中心、通讯、电力、机关、交通全部贯穿于袁山大道的两侧，商城农贸市场危房改造项目位置，就座落在袁山大道最繁华的中段十字路口200米处、是该大道已独一无二的风水宝地。四、项目商、居环境优势宜春商城农贸市场，自投入使用以来，经过10年的运转，已成为北面城市新区几十万人口唯一的“菜蓝子”窗口，并幅射各乡镇及赣西地区各集贸市场，每天进入市场的人流量达1.5万人次以上，年交易额2009年初步统计已突破1.5个亿。可想而之，该地已完全具备商业经营最根本的价值那就是人气旺盛，人气旺才能带动财运的流转与聚积。根据宜市府办抄字（2010）193号、宜市规字（2010）115号文件精神、该项目按照宜市府办抄字（2007）053号文件精神拆除重建，现初步建筑规划设计方案、重建总面积90640平方、（其中：地上：72100平方、高层住宅：50500平方、商业：216000平方，地下车库：18540平方）。该方案是按照市规划部门的意见，将前面锦华大厦一并拆除进行规划。项目定位为宜春市中心城区城北大型商业综合性建筑体，为市民提供优越的购物天堂。建筑风格成为本地段标志性建筑，以带动周边建筑及整个地段的商业及居住档次。五、项目投资预算分析（一）项目概况总用地面积：6230、2m2总建筑面积：90640m2(地上：72100m2，地下：18540m2)高层建筑面积：50500m2商业建筑面积：21600m2地下车库建筑面积：18540m2（二）建设投资预算A、建筑直接成本1建筑成本直接费：1800元/m22配套设施费：350元3城市建设配套费：150元/m24项目管理费：50元/m25直接建筑成本：2350元/m2B、间接建筑成本（拆迁补偿）农贸市场、前面锦华大厦拆迁补偿费约：3000万元（不包括拆迁产权1：1的补偿）间接成本每平方合330元/m2C、项目投资总额90640m22680元/m2=24290万元六、项目销售收入预算高层住宅：（50500 m214000补偿）5000元/m2=18250万元商业面积暂定：（21600m24000补偿）20000元/m2=35200万元地下停车位：480个60000元/个=2880万元4农贸市场商业面积：3000平方25000元7500万元销售总收入合计：63830万元。七、项目计划利润高层住宅销售税收：18250万元11.67%=2146万元商业销售税收：35000万元11.67%=4000万元税收合计：6000万元项目预计利润：63830万元24290万元6000万元-（农贸商场装饰费）500万元=33540万元八、项目投资运作思路该项目投资预算，资金需求在2。5个亿，本着少花钱多办事，小投入高产出的原则。该项目拟投入资金为人民币1、5个亿（暂定），重点解决拆迁补偿资金，城市建设配套相关费用和部分工程建设资金，具体思路是：1工程采用大包干投标方式对外进行公开招标，工程造价根据江西省2004年建筑工程预算定额（材料、人工调差按照施工期间宜春市相关信息进行调整）但承建单位施工资质为一级且具备雄厚的资金实力和施工能力。（要求前期垫资不少于3000万元（要求该资金在施工前进入我方帐户）。2商业面积（包括农贸市场）采取超前规划设计、引进有国际品牌的联锁商业超市、大力提升人气、商机从而迏到项目效率最大化。九、项目投资风险分析（一）效益分析该项目所建商、住面积如全部销售，投1、5个亿，可以产生近3个亿的投资效益，故该项目投资风险系数很低。（二）市场分析1、该项目拟建住宅面积：50500m2,且在市区中心地带，购物、交通十分便利，是消费者的首选之地，另在户型规划上我们定位为中小户型、完全适应本市经济消费水平，市场根本不存在问题。我们预算的住宅价格为5000元/m2已经是很理性，不存在泡沫，就宜春市的周边县、市，如樟树、丰城、高安目前的房价都远远超出宜春市中心城区。就宜春本市内较边远的地段现房价也超过这个定价。所以，我们认为，虽然目前国家对房地产政策调控较大，但对该项目影响不大，据专家预测，中国的房地产对三线城市在35年之间价格不会有很大的波动，二年以后房价很有可能有大的反弹，也许该项目正式开盘销售时，正好遇上房价上升的大好时机。出现令人预想不到的效果