酒店管理工程部管理制度、岗位职责、工作流程.rtfVIP

工程部工程部 一、部门概要一、部门概要 工程部是实施物业工程管理、保障设备、设施正常运行的 职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性， 它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本 保障和坚强后盾，是物业管理服务水准的重要标志，是物管 企业树立良好形象和声誉的重要部门。 工程部的职责范围如下： (1)负责服务区域内设备设施运行管理并负责服务区域内 的电力系统、通信系统、电梯系统、空调系统、供水系统、 排水系统、热力供应等公共设施、设备的运行管理，维护保 养和故障检修。确、保设备设施处于良好运行状态，满足正 常管理经营及客户需求。 (2)负责贯彻执行国家及政府职能部门有关设备设施安全 运行及节能降耗等各项管理规定。使水、电、热能源的消耗， 实现最大限度的节约。 (3)负责建立健全部门内部各项规章制度及工作标准、流 程。 (4）负责客户“二装”施工的图纸审核，施工监管、协调 及资料归档工作，保证客户“二装”施工的顺利进行。 (5)负责制定、完善、落实设备设施运行应急预案，保证 在紧急情况下作出的反应，最大程度地减少设备设施故障损 失。 (6)负责建立健全安全生产管理体系，完善、落实安全生 产管理制度。 (7)负责管区内设备设施的运行管控，完善、落实设备设 施维修保养计划。 (8)做好客户报修的快速处理，实现客户报修处理率100% o (9)负责公寓外包工程的监管工作。 二、部门架构二、部门架构 三 、三 、 工作工作内 容内 容 与岗与岗位 职位 职 责责 1经理 【直接上级】副总经理 【直接下级】各专业主管 【工作概要】全面负责公寓设施设备的正常运行、维护 及日常管理。 【主要职责】 (1）负责贯彻质量方针、质量目标，确保质量管理体系 有效运行。 (2）根据国家有关法律和政策，制定、贯彻、执行有关工 程和能源管理方面的方针、政策和制度。 (3）根据要求为大楼所有系统和设备建立并保有一个全 面的维修计划。 (4）建立健全工程设备的运行和操作程序，确保整个公 寓工程设备的正常运转。 (5)全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准 备和修改工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。 (6)跟踪、控制所有水、电、煤气的能源消耗，保证最大 限度的节能。 (7)负责准备并及时向有关管理单位上交所有报表。 (8)负责工程部员工绩效评估，并按照奖惩制度实施奖惩。 (9)负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必 备的专业技术和技能。 (10)在环境和安全方面保证大楼执行法律要求。 (11)制订并执行对其他部门紧急情况作出反应的计划。 (12)负责质量管理体系中基础设施、测量和监控装置的控 制及服务结果的监视和测量的制定，并予以实施。 2副经理 直接上级工程部经理 工作概要协助工程部经理处理工程部运行、报修等 日常工作。 【主要职责】 （1)在工程部经理的领导下，确保公寓设备经常处在优 良的技术状态下安全运行。 (2)负责督促各专业设备的年、月度检修维护、保养计划， 建立相应的维修记录档案，并监督实施。 (3)检查各专业设备运行状况及工作现场。 (4）检查各专业设备运行技术状态，发现问题及时采取 有效控制措施并反馈上报。 (5)审阅各专业运行及值班日志，及时发现隐患并采取相 应措施。 (6)检查工作现场卫生状况，保持良好的工作环境。 (7)做好公寓公共区域设备运行状况、消防设施及重要部 位设备设施的巡检，发现问题及时组织当班人员采取有效的 控制措施。重大问题向主管领导和有关部门报告并做好记录。 (8)做好与物业部关于客户报修、客户投诉信息的传递和 沟通，做到信息准，处理快。 (9)检查和抽查各专业工作落实情况，做好签认。 (10)严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及 消耗。 (11)检查当班员工维修工作质量和工作态度，发现不良 现象及时纠正。 (12)组织各专业二装审图及验收工作。 (13)完成领导交办的其他工作。 3调度工程师 【直接上级】工程部经理 【工作概要】在工程部经理的领导下做好工程维修、客户 报修的调度管理协调及工作质量的监督检查与考核。 【主要职责】 (1)负责各类文件的复印、收发、打印。 (2）负责各类文件的存档、周转和回收，文具用品的分 发。 (3）负责日常事务现金报销。 (4)负责布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转 达到员工。(5)会议记录，整理会议纪要、打印、发送。 (6)对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。 （7）工程部周、月报的打印、周转及收发。 (8)完成当班客户报修工单的分派及现场实际情况的检查 了解，做好记录及信息反馈。 (9)做好与管理公司其他部门及各专业的工作配合，协调 好与客户之间的关系。 (10)做好公寓客户报修派工单的分类整理统计归档及信 息反馈工作。 (11)填写值班日志，按照绩效考核管理办法提出岗位员工 的考核意见，给各专业主管工程师落实考核。 (12）完成领导交办的其他工作。 4强电主管 【直接上级】工程部经理 【工作概要】在工程部经理的领导下，确保供电系统及电 气设备的正常运转，做好电梯的巡检、电梯维修保养的监督 工作，做好本专业设备设施的计划检修、维护、保养工作及 机器管理工作。 【主要职责】 (1)严格按北京市供电局颁发的电气设备管理规程和 电气安全操作规程，做好公寓24小时有效供电。 (2）编制公寓电气设备设施的年、月检修、维护保养及备 件计划并监督计划的实施，做好相应的记录档案。 (3)每天检查重要设备运行状况及检修工作现场，发现问 题及时采取有效控制措施，重大问题反馈上报并做好日志。 (4)负责完善本专业内部的各项管理制度，做好基础管理 工作。 (5)配合客户做好二次装修的质量把关，做好配电资料的 整理归档工作。 (6)做好客户报修的工作安排，重大检修现场组织实施。 (7)做好电梯的巡检记录，并监督电梯公司维修保养事宜。 (8)检查下属员工的岗位纪律、工作态度、现场卫生，发 现不良现象及时纠正，严格考核。 (9)审阅本专业设备运行、检修、值班日志，监督巡检制 度、考勤制度等的执行，落实考核。 (10）负责本专业能源消耗统计做好节能工作，严格控制 维修材料、备件、工具的消耗及出库去向，降低维修运行成 本。 (11)负责本专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作 安排，提高本专业员工素质。 (12）负责与其他班组或部门的协调合作。 (13)完成领导交办的其他工作。 5弱电主管 【直接上级】工程部经理 【工柞概要】在工程部经理的领导下负责公寓弱电设备控 制系统、卫星接收、广播通信、消防、电梯、楼宇自动化等 系统的正常运行、维护、保养工作。 【主要职责】 (1)依照国家的有关法律法规负责公寓卫星接收、广播、 通信、信息数据网络、消防报警、楼宇控制、电梯等弱电设 备系统的运行管理及工作反馈。 (2）编制弱电专业设备的维护保养年、月工作计划并督 促计划的有效实施。 (3）完善本专业的各项管理制度，做好基础管理工作， 建立健全设备档案。 (4）组织参与客户报修的处理及做好运行设备巡检工作的 检查统计，并做好工作日志。 (5)做好所管设备设施状态的巡查发现的问题及时安排处 理，重大问题及时反馈，并做好工作日志。 (6)配合客户做好二次装修，关于弱电专业的质量把关及 装修资料的收集整理归档工作。 (7检查下属员工的岗位纪律、工作态度、现场卫生，做好 考勤管理，发现不良现象及时纠正，严格考核。 (8)严格控制维修材料备件工具的消耗及出库去向，降低 维修运行成本。 (9)负责本专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安 排，提高本专业员工素质。 (10）负责与其他班组或部门的协调合作。 (11)完成领导交办的其他工作。 6空调给排水主管 【直接上级】工程部经理 工作概要在工程部经理的领导下负责公寓冷暖空调、 通风、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、维护、保 养及管理工作反馈，安排综合维修专业正常工作，保证公寓 的正常运营。 【主要职责】 (1)负责公寓空调、通风、给排水系统设备设施的运行、 检修、维护、保养及管理工作反馈。 (2）编制本专业年度检修、保养计划，并组织实施做好记 录。 (3）完善本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度 和图纸资料档案。 (4）配合客户二次装修，做好质量把关及装修资料的收 集整理归档工作。 (5）组织参与客户报修的处理，重大问题现场组织处理 并做好工作日志。 (6)做好所管设备设施的状态巡查发现的问题及时安排处 理，重大问题及时反馈，并做好工作日志。 (7)检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机 房卫生、考勤制度、巡检制度的执行情况，发现不良现象及 时纠正，严格考核。 (8)严格控制维修材料备件工具的消耗及出库去向，降低 维修运行成本。 (9)负责专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安排， 提高本专业员工素质。 (10)负责安排综合维修专业工作计划等工作。 (11)与其他班组或部门的协调合作。 (12)完成领导交办的其他工作。 7综合维修领班 【直接上级】空调给排水主管 【工作概要】在给排水主管的带领下，有计划地完成土 建装修，完善维修保新工作。 【主要职责】 (1)配合主管编制本专业年、月维修、改造、保新工作计 划，并组织实施。 (2)做好客户报修的安排处理及公寓装修，土建设施的巡 检工作并做好统计记录及工作日志。 (3）确保公寓公共区域装修的完好。 (4）负责合理安排综合维修专业的日常工作。 (5)做好所管设施的状态的巡查，发现问题及时安排处理， 重大问题及时反馈，并做好工作日志。 (6)严格控制维修、材料备件工具的领用消耗及出库去向， 降低维修成本。 (7)带领员工做好本专业各项工作。 (8)完成领导交办的其他工作。 8强电技工 【直接上级】强电主管 【工作概要】在强电主管工程师的领导下负责电气设备设 施的检修、维护、保养及修改完善等工作，按照电器设备运 行管理制度做好电器设备运行工作，服从电气事故抢修工作 安排。 【主要职责】 (1)熟悉掌握公寓的供配电方式、线路走向；负责公寓所 有照明线路、动力线路和灯具的日常管理和维修工作，处理 客户报修。 (2)熟练掌握公寓机房电气控制设备，按计划负责做好发 电机组、变配电设备及各机房内电机、电气设备的维护保养 工作。 (3)完成大楼内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、 接线及设备安装和拆收工作。 (4）根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真 填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管工程师汇报。 (5)做好线路防火工作，严格检查线路负荷、绝缘，发现 不正常状态必须找出原因加以纠正。 (6)根据工作安排在配电室运行值班管理工作中，严格遵 守输配电各项制度及安全操作规程，检查各种设备开关、线 路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作报表，按制 度手续做好交接班工作；认真做好配电室安全防火事故工作， 保管好高压电路检修工具。 (7) 熟悉并掌握停电时的应急发电方法，设备技术性能和 倒闸操作方法；确保大楼供电的连续性和可靠性。 (8)认真填写大楼用电量日报表和月报表；定期巡视高、 低压电器设备，密切监视中央信号屏的工况，正确抄录仪表 显示数据。 (9)认真做好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 (10）严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费 用降低消耗。 (11)严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞 好工作协作。 (12）完成领导交办的其他工作。 9瓦油木综合维修工 【直接上级】综合维修领班 【工作概要】在领班的带领下，确保整幢大楼之装修、天 花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。 【主要职责】 (1)负责公寓门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。 (2）负责公寓吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更 换。 (3)负责公寓内外墙面及柱面、地面破损的维修。 (4)负责公寓屋面防水的日常维修。 (5)负责公寓修补、其他专业维修造成的土建破损。 (6)按上级指示完成整幢大楼的天花、墙壁、门锁、门窗、 粉刷之常规保养。 （7）及时完成客户报修工单。 (8）及时参加紧急情况维修。 (9)严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用 降低消耗。(10）严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪 规范，搞好工作协作。10弱电技工 【直接上级】弱电主管 【工作概要】负责公寓监控、楼宇自控、广播电视、消防 电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、 管理监测、运行调整记录工作，处理客户报修。 【主要职责】 (1)严格遵守公司各项管理制度及行业制度，认真落实弱 电主管工程师布置的各项工作任务，并按工作要求按时按质 按量认真完成。 (2）必须熟悉掌握公寓监控、楼宇自控、广播电视、消防 电梯等弱电系统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型 号、名称、性能、安装地点位置、启用时间、运行状态、维 修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理 监测、运行调整记录、档案工作。 (3)弱电维修人员要熟知公寓监控、楼宇自控、广播电视、 消防、电梯等系统的工作原理，掌握设备性能、调整、操作 规程及维修保养程序，及时处理好客户报修。 (4)要定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好维 修检测工作，随时掌握设备性能和运行状况，发现问题及时 解决或采取有效的控制措施，做好记录并及时向上级汇报。 (5)保证工作环境达到要求，妥善保管好配发的工具、设 备备用零件，做好设备防火、防潮、防静电工作，保障设备 正常运行。 (6)认真做好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 （7）严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费 用降低消耗。 (8)严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好 工作协作。(9）完成上级领导交办的其他各项工作。 (10)团结同事与客户建立良好工作关系。 11空调技工 直接上级空调给排水主管 【工作概要】在主管的领导下完成公寓冷暖中央空调、通 风系统等生活设备设施的运行、检修、维护、保养及风机盘 管控制开关检修，盘管电机、轴承更换工作，及时处理客户 报修。 【主要职责】 (1)严格遵守公司各项管理制度，认真落实暖通主管工程 师布置的各项工作任务，并按工作要求按时保质保量认真完 成。 (2)熟悉掌握公寓冷暖中央空调、通风系统的工作原理， 管线分布情况、阀门控制区域、设备设施规格、型号、名称、 性能、安装地点位置、运行状态、维修保养要求。按要求做 好日常维修保养、管理监测、运行调整及交接班记录工作。 (3)掌握冷暖中央空调、通风及相关设备性能、调整、操 作规程、维修保养程序，及时处理好客户报修。 (4）做好定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好 维修检测工作记录。随时掌握设备性能和运行状况，发现问 题及时解决或采取有效的控制措施，做好记录并及时向上级 汇报。 (5)根据工作需要，积极参加事故抢修抢救工作，保证公 寓设备设施运行安全。 (6)妥善保管好配发的工具、设备备用零件，做好机房及 设备防火、防潮工作。 (7)认真做好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 (8)严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用 降低消耗。 (9)严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好 工作间相互协作。 (10)完成上级领导交办的其他各项工作。 (11)团结同事与客户建立良好工作关系。 12给排水技工 【直接上级】空调给排水主管 【工作概要】在主管的领导下完成公寓生活水、消防水、 给排水、外景喷泉、雕塑池系统等生活设备设施的运行、检 修、维护、保养及管理工作记录反馈，保证公寓的正常运营， 及时处理客户报修。 【主要职责】 (1)严格遵守公司各项管理制度，认真落实给排水主管工 程师布置的各项工作任务，并按工作要求按时按质按量认真 完成。 (2)熟悉掌握公寓生活水、消防水、给排水、外景喷泉、 雕塑池系统的工作原粤，管线分布情况、阀门控制区域、设 备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位置、运行状态、 维修保养要求。按计划要求做好日常维修保养，管理监测、 运行调整及交接班记录工作。 (3）掌握生活水、消防水、给排水、外景喷泉、雕塑池及 相关设备性能、调整、操作规程、维修保养程序，及时处理 好客户报修。 (4）做好定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好 维修检测工作记录，随时掌握设备性能和运行状况，发现问 题及时解决或采取有效的控制措施，做好记录并及时向上级 汇报。 (5)根据工作需要，积极参加事故抢修抢救工作，保证公 寓设备设施运行安全。 (6)保证工作环境要达到要求，妥善保管好配发的工具、 设备备用零件，做好机房及设备防火、防潮工作。 (7)认真做好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 (8)严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用 降低消耗。(9)严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪 规范，搞好工作协作。 (10)完成上L级领导交办的其他各项工作。 四、服务程序与要求四、服务程序与要求 （一）强电组 1低压开关故障维修 工作程序工作要求 打开配电柜防止配电柜门反弹发生触电 事故 准备工具改锥、内六角扳手、克丝钳、 尖嘴钳 准备更换的开关 检查开关的通断状态 停电并验电 使用试电笔验电 拆除连线使用工具时注意安全 拆除开关、安装开关、安装 连线 使用改锥时注意螺丝的丝扣不 应损坏、安装牢固、导线连接 无虚点 检查接线质量连接牢固 送电试送一次 使用测温仪检查开关连接处有 无发热现象 开关连接处的温度不应超过 60 使用钳形电流表测量电流值 电流值不应超开关容量的90% 记录 维修的时间、工作的内容、维 修人 检查主管检查工作的质量 2电开水器的检修 工作程序工作要求 电开水器断电 确保工作安全，拔下电开水器电源插 头 准备工具 内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳、扳手、 改锥 准备材料 温度显示器、电源线、电源插头、指 示灯、温控器、电加热管、微动开关、 导线、接触器 将箱体平放露出所拆的元件 举例说明：更换电加热 管（其他维修类推） 检查电加热管的连接端有无开焊现象 打开防护盖板露出电加热管的紧固螺丝 拆除连接导线、拆除电 加热管、安装电加热管 拆除三组连线、使用内六角扳手、胶 热放代平整，均匀紧固螺丝 连接导线导线连接要牢固 检查安装质量接线正确 放水通电做试验无漏水现象 安装完毕调整水温到100 0C，正常使用 记录检查的时间、工作的内容、检查人 检查主管检查工作的质量 3.电机的检查 工作程序工作要求 检查环境环境无杂物、通风良好 检查电机所带机械设 备 机械设备完好 检查轴承不缺油、无异响 检查温升，使用测温 仪 B级电机：绕组、定子铁芯85度、滚动 轴承65度 检查电流，使用钳形 电流表 不应超额定电流 检查电压，使用万用 表 400V，正5V、负l0v 声音和气味无异响和异味 风扇排风良好 记录检查的时间、工作的内容、检查人 检查主管检查工作的质量 4.环形灯具的维修 工作程序工作要求 断电并根据环行灯安装 的高度，选择梯子 断开开关确保安全井选用铝合金或木 质人字梯，梯子必须牢固可靠，使用 安全 准备材料和工具材料和工具必须符合使用要求：环形 灯竹、启辉器和启辉器底座、灯脚、 镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、 尖嘴钳、电工二刀、试电笔 拆除环形灯具面罩将螺丝拆下，拆除灯面罩 拆除环形灯管向下轻拉灯管取下 重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固 更换环形灯管灯管连接可靠厂 更换启辉器和启辉器底 座 启辉器和启辉器底座固定牢固 更换灯脚灯脚的卡头必须插接牢固 更换镇流器，紧固连接 导线 镇流器固定牢固，导线连接紧固 检查工作质量并送电发光正常，清理施工现场 记录检查的时间、工作的内容、检查人 检查主管检查工作的质量 5.霓红灯的巡视、检查 工作程序工作要求 每班晚上开灯后检查 每班晚上巡检，认真仔细，检查到 位 检查外观霓虹灯外观整体良好 检查发光源光源发光正常 检查线路线路无漏电、短路 检查防护板防护板无破损 检查开关开关无过流现象 检查结构结构牢固 记录检查的时间、工作的内容、检查人 检查主管检查工作的质量 6配电工作程序 工作程序工作要求 第一路电源电流 变配电室值班人员每天巡视 变配电室设备运行情况，每 天11次，从高压开关柜一低 压开关柜变压器室，检查 内容主要有：两路高压电源 指示是否正常（10KV,正负 7%) 变压器运行情况、运行温度 是否正常(100以下正常) 低压侧主、分路负荷情况是 否正常(不应超负荷) 电容补偿装置运行指标是否 正常 各配电装置和电器内部有无 异味等 变配电室内照明应完好正常， 室内外的维修通道是否保持 畅通 如发现异常应查明原因，及时 处理并做好记录，处理不了时 应及时向上级主管汇报。在负 荷高峰和异常大气时，应对配 电装置和电器增加巡视处于高 峰负荷时，应检查电气设备是 否超负荷 第二路电源电流 第一路电源电压 第二路电源电压 变压器高压侧电流 变压器低压侧电流 变压器温度 有功功率 无功功率 功率因数 记录 检查的时间、工作的内容、检 查人 检查 主管检查工作的质量 7日光灯具的维修 工作程序工作要求 断电并根据日光灯安装 的高度，选择梯子 断开开关确保安全并选用铝合金或木 质人字梯，梯子必须牢固可靠，使用 安全 准备材料和二具材料和工具必须符合使用要求：日光 灯灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、 镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、 尖嘴钳、电工刀、试电笔 拆除日光灯面罩将长子向下打开，拆除日光灯面罩 拆除H光灯灯管转动日光灯灯管，然后取下 拆除日光灯底板 将固定日光灯底板的螺丝取下，拆除 日光灯底板 更换日光灯灯管日光灯灯管连接可靠 更换启辉器和启辉器底 座 启辉器和启辉器底座固定牢固 更换灯脚，更换镇流器， 更换电容 灯脚的上头必须卡到位，镇流器固定 牢固，电容连接紧固 重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固 检查工作质量并送电日光灯发光正常后清理施工现场 记录检查的时间、工作的内容、检查人 检查主管检查工作的质量 8.运行中低压开关的巡检 工作程序工作要求 打开配电柜门防止配电柜门反弹发生触电事故 目测低压开关的外观及连 接导线有无变色现象 目测时要仔细，保持安全即离0. 1 m 听声音，有无异常声响正常运行的开关无声响 检查开关外观有无烧蚀现 象 开关内部连接故障，会发生烧蚀 现象，检查时注意安全距离 使用测温仪检查开关连接 处有无发热现象 开关连接处的温度不应超过60 使用钳形电流表测量电流 仇 电流值不应超开关容量的90% 使用电压表测量电压值符合使用要求 关闭配电柜门锁紧，保障安全 记录 检查的时间、工作的内容、检查 人 检查主管检查工作的质量 9电梯故障状态救援操作规程 工作程序工作要求 1.各安全装置必须处于有效状态 各安全装置必须处于有 效状态，并由有电梯操 作证的专业人员进行操 作 2.断开主电源开关由电梯专业人员对电梯 内被困客户进行疏散 3.用厅门钥匙打开厅门，以确定轿 厢位置。检查连锁装置，随后必须 关闭厅门。注意防止坠入井道 进行救援操作的人员必 须按以上操作程序进行 过培训，并实际操作 4使乘客安静下来，并解释我们将 要做什么 5制动器内插人松hl杆并按箭头方 向小心松闸。注意电梯轿厢可能向 上.或向下移动 6慢慢地转动拽引轮，直到轿厢到 达下一个楼面（注意钢丝绳标记） 注意如果轿厢速度开始迅速加快， 应立即释放松闸杆。松闸后如果轿 厢静止不动，则按下列方法操作拆 去松闸杆，用2只螺丝将手动装置拧 到支座轴承上 7把松闸杆放置到位并小心松闸。 用手轮移动轿厢到下一层楼（注意 钢丝绳标记）然后重新抱闸，并拿 掉松闸杆 8用手打开厅门并疏散乘客注意提 请乘客注意脚下，不要绊倒 9随后检查并确保厅门均已关闭， 主电源开关继续断开 10由工程部电梯监管人员通知电 梯服务公司对电梯进行急修服务， 如果轿厢不能手动操作移动，必须 立即通知电梯服务公司进行急修服 务 1l由电梯监管人员及迅达电梯现 场维保人员24小时内出具故障报告 和专业意见 10电梯检修工作程序 工作程序工作要求 1准备工具 2脱梯、立牌、 加围挡 3.锁梯开关、消 防盒 开关功能正常、消防盒完好 4关门力限制 器、强迫关门 功能正常 5报警装置、 警铃、通信系统、 轿厢照明 与中控室配合进行，功能正常 6.应急照明电梯断电检查功能正常 7语音报站、 层显 显示正常，报站准确 8平层精度 轿厢地坎不低于厅门地坎，高度差不大于 7mm 9厅轿门垂直度垂直度偏差不大于1/1000，门缝上下一致 10开关门运行 无撞击声及其他异响 11抱闸检查动作灵活，制动时闸瓦均匀紧密贴合在制动 轮工作面上，送闸时，两侧闸瓦同 步离开，抱闸各项尺寸符合技术规范 12.送闸扳手和 盘车装置 应放置在规定位置 13拽引钢丝绳 检查钢丝绳楔人拽引轮槽的情况，观察地而 铁屑，反馈异常情况 14限速器运行平稳，开关动作可靠 巧相序继电器 检查错相、断相 16机房检修盒 动作正常 17电梯运行次 数 读取运行次数计数器并记录电梯运行次数 18接触器、继 电器 随机检查5-10个螺丝的紧固，如有松动全部 紧固一遍 19井道上限位 和上极限 检查井道限位开关和极限开关的位置，测试 开关的动作和功能 20轿顶安全开 关 测试所有轿顶安全开关的动作和功能。包 括：检修盒急停开关、安全窗开关、门机 急停开关 21.安全钳开关开关动作可靠 22轿厢对重 反绳轮 检查轮槽磨损情况，检查挡绳装置 23钢丝绳松紧 度检查 钢丝绳松紧一致 24井道下限位 和下极限 检查井道限位开关和极限开关的位置，测 试开关动作和功能 25光、电感应 装置、磁开关 检查安装位置、尺寸、接线可靠 26厅、轿门悬 挂装置 检查门挂轮和上坎，清洁和润滑。必要时 更换滚轮 27门触点清洁门触点 28轿门微动开 关 检查轿门微动开关安装位置和动作 29门机装置清洁、调整门机 30门机链条和 皮带 检查门机皮带和链条的张紧度和磨损情况， 必要时调整更换，以符合技术规范 31门刀、门球 的配合 检查门刀和门球的配合尺寸 32厅门门锁所有门锁动作可靠，符合技术规范 33轿门连杆机 构 清洁、润滑所有轿门连杆机构 34门机磁鼓检查门机磁鼓并调整 35，底坑急停开 关 动作可靠 36补偿绳张紧 装置 检查开关和挡杆间的尺寸，开关动作灵敏 37补偿绳张紧 度 松紧一致 38，补偿链补偿链距地面小于l00mm，导向装置完好 39.缓冲器开关开关动作灵敏有效 40检视工具现场清洁 41移走警示牌 42恢复电梯正 常运行 11.开水器不加热的故障处理 工作程序工作要求 工具的准 备 螺丝刀、活扳手、万用表、试电笔 电源检查 用试电笔检查电源插座，电压为380V，检查插头 是否插好 加热棒检 查 用万用表测量加热棒是否烧坏，如损坏需更换加 热棒 温控器检用万用表测量温控器是否损坏，如损坏需更换温 查控器 （二）弱电组 1.调整卫星接收机 工作程序工作要求 1将馈线接到接收机的天线输人端上，视、 音频输出端接到电视机的AV接口上，接好电 源线，将LN B开关置于ON的位置 所收节目必须 合法 2接上电源，按电源开、关键，再按MENU键， 电视机上显示出主菜单 输人时应将原 数据清除干净， 输人数据必须 完整、准确 3移动操作箭头，使光标移到所需设定位置， 再按SELECT键 注意保存参数 4按查询到的接收参数，将工作频率、本振 频率、极化方式、符号速率、纠错速率、网 络ID输人解码器 5保存输入参数，按搜索键搜索所需节目 6退出菜单，调整频道号找到所收卫星节目， 通过闭路系统播放 2. 维修卷帘门电控箱 工作程序工作要求 1准备土具 2通知有关人员 3.矗立维修标志牌 4断掉主电源保证维修人员人身安全 5检查按钮控制 线路 线路无接地短路，按钮控制上升、下降、 停止灵敏有效 6.检查电控板接触器、空开、变压器无异常声响，接触 器触点接触牢固，无尘土，无疵点 7送上主电源 8，调整行程开关 卷帘门上升、下降行程灵敏有效 9手动动作试验 手动上升、下降、停止有效 10.恢复远程控制 及返回信号线路 11远程控制检测 远程及联动控制卷帘门下降，并有返回信 号 12撤掉维修标志 牌 13.填写工作记录 3.维修卷帘门传动部分 工作程序工作要求 1准备工具 2通知有关人员 3.矗立维修标志牌 4将卷帘门放到底 5断开主电源保证维修人员人身安全 6检查减速器齿轮齿轮咬合紧固，齿轮无损坏 7检查齿轮传动链条链条长短适合，无损坏，并且滑润 8检查传动轴保证90水平，轴身无损坏 9恢复主电源 10手动动作试验 11撤掉维修标志牌 12填写工作日志 4消防管道喷淋头漏水的应急处理 工作程序工作要求 工具、备件 的准备 30m长的消防水带引至下水管道处，管钳子、梯 子（2m)1架、大浴巾、生料带、塑料桶 备件的存放 工程部库房配件架上 漏水的处理 迅速关闭跑水区域控制阀门 打开泄水阀门漏水点下方用塑料桶接水，用浴 巾平铺地上，再用管钳子卸下喷淋头，用生料 带缠好丝扣部分，重新安装好喷淋头，漏水处 理完毕做记录。分析事故原因，避免类似事故 的再次发生 5.可视对讲机图象/声音 工作程序工作要求 检查室内连线，如正常，检查竖井内触 角解码器信号线、电源线是否连接正常， 如正常，重新激活 工作认真、仔细，维 修完毕时随手锁门 6.电视机有雪花/横纹 工作程序工作要求 检测户内端日信号，再测人户信号， 测算线阻是否正常，如线阻高信号低， 查线路对接头，并重做不合格接头， 如人户信号高，可在人户干路加衰减 器，对信号进行调整 尽量提高工作效率，避 免长时间在业主家逗留 7.电话无声 工作程序工作要求 首先确认话机正常，由交接机向下逐级排查， 配线架楼层分线架用户面板电话连接线 避免短路事故 发生 8.门禁不能开启/关闭 工作程序工作要求 检查楼异控制器供电是否正常，如正常 重新激活，如无电源，通知电工合闸送 迅速果断判断出故障 点，以便及时修复 电 9燃气探头误报 工作程序工作要求 取下故障探头，用编码器读取编码，将 读取编码写人新探头，安装妥当，故障 排除，废旧探头交与厂家以旧换新 跑点迅速准确，处 理及时得当 （三）暖通组 1.墩布池疏通的处理 工作程序工作要求 用揣子疏通 用揣子对准下水口，反复揣即可 用疏通机疏 通 用疏通机疏通。根据管道的长度及管径来选择软 轴的长度及直径 用一炮通疏 通 用一炮通疏通，一泡通打好压后，对准下水管口 将其堵严。其他下水口也堵严，只留一个下水口， 放压即可 2.污水泵的运行维护 工作程序工作要求 电机绝缘性的检查 绝缘性能不能低于2M。如低于2M重 新做绝缘 泵体进门处的叶轮与油封 的间隙 不能超过2，如超过应更换耐磨 油封 累计工作1000h检查密封状 况 密封良好 累计工作3000h检查轴承的 润滑脂 润滑脂更换 安装密封将静密封环装平装实，不能有松动 现象 将动密封环安上，也要装平，放仁 紧锁片 泵的运行状况运行正常无异常噪声 3.循环泵启动的操作 工作程序工作要求 启动前的状 态 将循环泵进水口阀门保持开启，出水口阀门保 持关闭 启动过程中启动循环泵后慢慢开启出水日阀门 启动后的检 查 观察循环泵进、出水压力表压力差 循环泵运转应无异常噪声 循环泵电流正常 4循环泵检修的内容 工作程序工作要求 轴承检查在运行期间一个月加一次润 密封圈检查密封圈应无渗水、漏水现象 底座及地脚螺栓检查底座和地脚螺栓应连接牢固 压力表检查压力表压力指示应正常 循环泵运转时电机轴承的检 查 运转时尤异常噪声 连轴器检查水泵和电机连轴器连接可靠 循环泵体及电机的清洁循环泵体及电机应无浮尘 循环泵盘车检查 在非运行期间每两个月盘车一 次 做记录做好定期维保记录 5.生活水箱清洗消毒 工作 程序 工作要求 放水 清理 生活水箱排水之后，将其内壁污垢、附着杂物全部清除， 反复刷洗内壁，冲洗后泄掉 消毒 用配好的5%,次氯酸钠溶液对内壁进行杀菌消毒一遍， 用清水冲洗后泄掉 冲洗 用高压清洗机对内壁各个部位进行喷淋清洗，直到排出 的水清亮透明 检验清洗之后取水样化验，由防疫站发放水质检验许可证 6.混合式水龙头安装 工作程序工作要求 材料的准备 混合式水龙头（外观完好，质量合格） 生料带和软连接高压水管两根 工具的准备相应的工具（扳手、螺丝刀、安装水龙头的专 用工具） 固定水龙头 用专用扳手紧固水龙头的固定螺丝 软 连 接 的 安 装 用扳手将软连接在水龙头进水一侧，另一端 与阀门出口处连接。第二根用同样的办法。 打 开 进 水 阀 门 关闭水龙头扳手 软连接应无漏水现象，阀门无漏水现象 水 龙 头 的 调 试 将水量调整正常（洗手时，水不溅到台面， 不溅到衣服上即可） 将水温调整正常（37左右），扳手放在中间 位置 7.室外喷泉的管理 工作程序1作要求 冬季喷泉关闭 每年10月底室外喷泉泄水（全部泄完） 安装喷泉盖 各个阀门做好保温 夏季喷泉运行 每年3月30日之前清洗喷泉池完毕 对循环泵进行检查（电机绝缘、运转无噪声） 喷嘴清洗，确保喷水正常 阀门检查（开启灵活、丝杆加油） 浮漂进行检查（动作灵敏） 调整加水调整喷泉高度及喷水的方向（垂直） 8手动板牙套丝的使用 工作程序工作要求 装牙 扳机活动度盘归零顺时针转到头，活动度盘 与固定度盘的h点对A点厂 板牙对号人座 对板 松手柄将板钮逆时针转到头 用活动度盘找固定度盘相应的口径 数紧手柄 套丝 挂板、紧后挡（后套） 推板套丝 9.混合式水龙头水嘴堵塞的清理 工作程序工作要求 检查堵塞检查水龙头出水量的大小，堵的程度 工具准备活扳手或专用扳手 拆卸水嘴 活扳手夹住水嘴向外拧5-6扣，即可拆除（正 扣） 清理水嘴过滤网 用水反冲水嘴过滤网或用压缩空气反吹水嘴 过滤网即可 水龙头扫一开出清水即可 安装水嘴活扳手夹住水嘴向里拧紧（注意密封圈） 打开水龙头试水 量 通水试验，确定水流畅通，水量正常，无漏 水现象 10.离心式水泵不出水的原因及排除操作 工作程序工作要求 电源无电用万用表测量电源，恢复供电 充水不足检查停泵重新充水 水泵方向检查反转，调换相序 吸水日检查吸水口被堵塞，清理吸水口杂物 叶轮检查叶轮坏，更换叶轮 11.疏通机的使用 工作程序工作要求 首先外观检查，正常后再接上电源 检查疏通能正常运转以 及正反方向转动正常 正确使用疏通机平头、抱头方向向前 用软轴从疏通机后轴穿过，续入地漏。 开启电源，按下压把，缓慢送软轴， 向前疏通。通时，遇见弯头要多次反 复进行，方可进人疏通完后，要用反 转收回软轴，不能强行拽出 疏通机平头或抱头要安 装牢固，方向向前 收拾工具，清理现场地面清理干净 12污水泵常见的故障及处理 工作程序工作要求 污水泵不出 水 检查电源情况，如果电源没有接好要请电工 查找原因恢复供电水泵运转方向不对，调整接线 吸水口堵塞时，要对杂物进行清除 叶轮出现损坏，进行更换 轴承出现损坏，进行更换 污水泵杂音 或振动 连接基础螺栓松动时，进行紧固 吸水口过滤网破损杂物进人叶轮，进行清理 轴承出现损坏，进行更换 叶轮平衡差，做动平衡试验 转动部分与固定部分发生磨损，停泵检修恢复正 常 13.恭桶的安装 工作程 序 工作要求 材料的 准备 恭桶及配件符合标准 泥子、白密封胶或白水泥要选优质材料 工具的 准备 如扳手、螺丝刀等 安装 接口处打上一圈泥子，厚度为2 -3cm（泥子不可堵 住下水口） 恭桶放在接口上与地面要保持平稳 紧固恭桶底面螺栓 恭桶外侧打密封胶或白水泥（地面，恭桶底部需清 理干净） 安装软连接高压水管、八字门，要保证无漏水现象， 安装水箱的浮漂、扳手、皮塞等 确保安装后正常（安装前确保水箱里无杂物） 调试 打开阀门放水（过12h后再进行使用） 调整水量 检查无漏水即可 14.恭桶底部漏水的处理 工作程序工作要求 检查步骤及处理方 法 下水是否堵塞，如堵塞应进行疏通 恭桶是否有砂眼，进行维修或更换恭桶 下水口接口如果没有接好，应重新进行安 装 如果是恭桶外部密封胶脱落，应重新进行 打胶 15.恭桶盖的安装 工作程 序 工作要求 材料的 准备 恭桶盖、专用螺栓两个、专用拉枪 安装 螺栓装在拉枪上将螺栓稳固在恭桶座上。恭桶盖放 好位置用拉枪紧固螺栓，紧固后退出拉枪 （四）综合维修组 1.木门合叶安装维修 工作程序 工作要求 1准备 工具 锤子、凿子、改锥、螺丝、撬杠 2拆木 门 用撬杠将木门垫起，拆下合叶，将木门取下放置在 靠墙的平地上 3安装 合叶 按木门合叶安装尺寸，用凿子、锤子剔凿门口合叶 位置，安装合叶，合叶槽应里平 外卧，安装时螺丝钉严禁一次钉人，钉人深度不宜 超过螺丝长度1/3，拧人深度不 得小于2/3 4安装 木门 用撬杠将木门垫起，对准合叶槽拧上合叶螺丝 5调整 木门 调整木门合叶高低，防止木门蹭顶蹭地 6.清理现 场 工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫生， 做好工作记录 2木门刷混合色油漆 工作程序工作要求 1. 刷样 板 作业前一天刷样板漆面积不小于0. 1平方米，经 检查合格后再进行下一步工作 2设置告 示牌 公共区域维修前应在相应的位置设置告示牌，并 在木门两面醒目位置张贴统一印制的“油漆未 干”告示，以提醒客户注意 3. 成品 保护 五金件、门套、玻璃周围要贴美纹纸，地面铺垃 圾袋，以免被油漆污染 4.基层处 理 将变形部分处理平整。清扫、除油污；铲去脂囊， 将脂迹刮干净，流松香的结疤挖掉，较大的脂囊 应用与木纹相近的材料用胶镶嵌；磨砂纸，先磨 线角后磨四口平面，顺木纹打磨，有小活翘皮用 小刀剔掉，有重皮的地方用小钉子钉牢固；点漆 片，在结疤和油迹处用漆片点刷 5.抹泥子 泥子的重量配合比为石膏粉20、熟桐油7、水50， 将钉孔、裂缝、结疤以及边棱处，用石膏油泥子 刮抹平整，泥子要不软不硬不出蜂窝，挑丝不倒 为准，刮时要横抹竖起，将泥子刮人钉孔或裂纹 内，空洞较大时，可用开刀将泥子挤入洞内使泥 子嵌入后刮平收收净，表面上的泥子要刮光，无 泥子残渣 6. 刷第一 遍漆 刷第一遍油漆：先将油漆搅拌过箩(120目英 寸），其稠度以达到盖底、不流淌、不显刷痕为 准。厚薄要均匀。一樘门刷完后，应检查一下， 无漏刷、流坠、裹棱及透底，最后将木门扇下口 用木楔固定 7.抹泥子抹妮子：待油漆干透后，对于底泥子收缩或残缺 处，再用石膏刷子刮抹一次，要求做法同前 8.磨砂纸等泥子于透后，用1号以下的砂纸打磨，要求与做 法同前。磨好后用潮布将粉末擦净 9.刷第二 遍漆、抹 泥子、磨 砂纸 严禁脱皮、漏刷；大面无透底、流坠、皱皮，小 面显处亦无；颜色一致、刷纹通顺；五金件、玻 璃、门套应保持洁净，不得被油漆污染 10.清理 工 作完成后，要将垃圾清理干净，做到活完脚下清。 废弃的装油漆稀料的容器、擦油漆的棉丝等，不 得随处丢弃，必须送到固体废弃物收集处集中处 理。作好工作记录 3更换木门玻璃 工作程序 工作要求 1裁玻璃 按原安装玻璃品种选用玻璃，根据裁口量好玻璃 四边尺寸（上下余量3mm，宽窄余量4mm)，玻璃边 不得有斜曲或缺角等 2抹底油 灰 玻璃安装前先在底面和裁口之间均匀涂抹1-3mm厚 底油灰 3.推平、 压实 将玻璃轻轻抬起，把玻璃推铺平整、压实在裁口 上 4钉钉子 四边分别钉上钉子，钉子间距为150-200mm，每边 不少于两个钉子 5木压条 固定 不得将玻璃压得过紧，用汽钉将裁口钉在门扇卜 6.清理 玻璃安装后应进行清理，将油灰、钉子、木压条 等清理干净，做好工作记录 4.木门球形锁安装修理 工作程序工作要求 1准备工具锤子、改锥、钳子、开孔器、手电钻、钻头 2球形锁定 位 根据图纸尺寸要求，将球形锁定位并画线 3球形锁位 置打孔 用开孔器开锁盘孔，再用相应钻头开锁打孔 4.安装球形 锁 先将锁头用螺丝固定在相应孔内，球形锁锁盘 插入锁舌头连接部位，用螺丝固定好 锁盘 5开锁头槽通过球形锁锁舌头定位门日锁头槽，用凿子开 槽，安装锁头护板 6调试球形 锁 将装好锁的门进行开锁和关锁检查，以确保正 常使用 7.清理现场 工作完毕后，清点工具，打扫工作现场卫生。 做好工作记录 5.木门闭门器安装修理 工作程序工作要求 1准备工具自动改锥、锤子、凿子、螺钉、扳子 2闭门器的 定位 将闭门器包装打开，组装闭门器，按照说明书 要求对准门的正常开启位置做好标记 3，闭门器的 安装 先将闭门器用螺丝固定在木门上，用锤子、凿 子将门框需固定闭门器拉杆的位置按 标记处凿好，再将闭门器拉杆用螺丝固定在门 框上 4调节闭门 器拉杆 用扳子固定拉杆上端的螺母，使闭门器能正常 工作 5调节闭门 器关门速度 用改锥调节闭门器关门速度，调节螺钉以保证 木门在关门时匀速声音适中 6.清理现场 工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫 生 6木门安装修理 工作程序工作要求 1.准备工 锤子、改锥、钳子、开孔器、手电钻、钻头 具 2安全措 施 使用电动木工机械作业，严格执行安全操作规程， 检查安全防护装置必须齐全有效，机械运转时， 不得进行维修，更不得移动或拆除安全挡板进行 刨削。严禁戴手套操作 3检查 先确定小五金件的型号和安装位置，对开的应以 开启方向的右扇为盖口扇。检查门口是否窜脚及 变形 4安装 将门扇靠在框上画出相应的尺寸线，如果扇大， 则应根据框的尺寸将大的部分T去，若扇小应绑木 条，用胶和钉子钉牢，钉帽应砸扁，并钉人木材 内1 -2cm 5.修刨 刨料时应保持身体稳定，双手操作。刨大面时， 要按在料上面，手指必须离开刨7 50mm以上； 刨小面时，手指不低于料高的一半，并不得少于 30mm，严禁用手在料后推送。料的厚度小于 30mm，长度小于400mm时，应用压板或压棍推进。 厚度在15mm，长度在250mm以下的木料，不放在平 刨上加工。刨削量每次一般不得超过1. 5mm。进 料速度保持均匀，经过刨口时用力要轻，禁止在 刨刃上方回料。被刨木料如有破裂或硬节等缺陷 时，必须处理后再施刨。刨回料前，必须将料上 钉子、杂物消除干净。遇木茬、节疤要缓慢送料。 严禁将手按在节疤上送料。第一次修刨后的门扇 应以能塞人口为宜，塞好后用木楔顶住临时固定， 待门扇与口留缝的宽度合适后，画第二次修刨线， 标上合叶槽的位置 6.安装 合叶槽剔好后，即安装上下合叶，安装时应先拧 一枚木螺丝，然后关上门检查缝隙是否合适，口 与扇是否平整，无问题后方可将木螺丝全部拧上 拧进。木螺丝应钉人全长的1/3,拧人2/3。如木门 为黄花松或其他硬木时，安装前应先打眼，眼的 孔径为木螺丝直径的0.9倍，眼深为螺丝长2/3， 打眼后再拧螺丝，以免安装劈裂或将螺丝拧断。 安装对开扇启口锁时，对口缝的裁口深度和裁口 方向应满足锁的要求，然后进行四周修刨到准确 尺寸 7清理工作完毕后清点工具，打扫工作现场卫生。做 好工作记录 7玻璃门地弹簧安装修理 工作程序工作要求 1准备工具 活扳手、改锥、撬棍、内六角扳手、撬杠、皮垫、 同型号地弹簧 2拆玻璃门 拆下合叶盖板，用内六角扳手拆合叶，撬杠拆除 玻璃门，玻璃门要用皮垫垫好 3拆地弹簧 拆除地弹簧盖板，松开固定地弹簧