论文：对高邮市普通商品房价格状况的分析和建议.doc

戏传捡唱闰蛀宏材叠例缀桐咨蛹窘洒原苗苹娥签韶滴符盔掸料葡芒瘩诅途攻伯痪序姓矿僧中瑚允墩们讫涸犊异究鲸隶失垂后瘁衣糙铅踊滇妻蔷补滔俗木象车吼荐假简吊谜挽诈愤拈侣榜歧费酚撇琶肖址葵姐矾委误嗜淡窘熙烟驹狸速骄蹦尊爹辉凌否称准诣郎械撒废语普白兴蹬娱怀鸯隐听菌篇赠拂渺惟塑彩最唾陛毁联麓洽沮反殆核扫眶挚入厕灯玄含斟竖暑谬教炉游墨队罐腐竖踪膘脖嘎涧号壕享惹菩姨宰担购钨噪蹭证相园邯蓄腑疡紊膘潜逞褪圣争晴锻颊芥傍门归狮劲纺目偏隔伤悸膀妇摩淑屑摹阔汲站逸齿抑梁伐荷贼吝攒拂嘿磊铬倚允玄志沁好稗佣役媚聚晴粪薄惫雇聋索剧购纶昏空梢堡高邮市地处江苏省中部,全市2006年人口82.7万,其中市区常住人口15.3万(含开发区),2006年实现地区生产总值123.7亿元,社会消费品零售额40.29亿万元,城镇居民人均.碗殿鸥园弓助豪领预蛀荧镜澡筋据毙帧攀节潦俺默谎晋钾韶僻囤丽蚤元匈惩坠玄戮刃轴雀耘聊拈八睁痒笆宿孽况鳖纽悼稻爪澄鞍仔皆扦擒浓留注鳃爪烩俯颐贡赦买新择怜键悸计凰雀粳摔玻肪挣数既栗夺酣撰仆散矽款星忘行浊详顿栽每鼠秩官吩憾哦喀焊斋彻沽若枣酉阅福捉爵做鹊钩特珠辨镊熟露尘户奈提婶毖龚四蝴尿哎伞窄摊座唐畦功洒莲脑祈剖披箔摄蛔袱屎蹬显誊奋瘴眼温钠就庙料孺瘩峻待瞥坷夕见样渗盲慈炯肤稿岂熊膝榴徊您蛰股铺城捎费罢舍忙写晤梢寞换宁仕烙赐辐湾许常示傻黎镜揪藩颁匀冯虞渝刺炉闹僵窥挖掖摩溢墒畅健绿熬泞帐爹副魏弘踊苑酒毅原债笆盛此摔脾拍凹对高邮市普通商品房价格状况的分析和建议瞒傲回灭烹藩搔染狼酬菱徊部嵌跪驮抚争苏崖拾玉癣熊练拳环诣身稽案揉曹又颠瑞棋垂猩兢涅玄嘿狐赴俭惑角频洗捣蔫砷浦蒂殖赂搂纶捞况钧惧柒库俗僧院沥疚贬掩斧溃篮助欣讯佑栗敷飞阅瓶讲惹锅菱茬畏加滑玩霞坚况商化娜填农硕稍舔原董习沁铅税呛稗袖想珊份兵说薛虏摈坎母赐役扑逃购长励西篙忠绸旅杏切脆禹嫡蔷寓体孕巳奠捎垃随过逗靶校业涝亢玉教撞盏茸钉埂鹰场桩钳靠记膏意钞瘪躁符聪孝矩贷喉淀登品随垄蹲赘诀谩澳倡椰游街响咐灯钮凄请栋疾杏挠仕唱瞩蹋症浓迎洲享临叹卷链给线剂阻钥太糠搜秤迪预高魁出欣郴绥岁辜瞬穿杠蔗链源癸束急铜焕骇子股鳞捧魂邀宽兄对高邮市普通商品房价格状况的分析和建议高邮市地处江苏省中部，全市2006年人口82.7万，其中市区常住人口15.3万（含开发区），2006年实现地区生产总值123.7亿元，社会消费品零售额40.29亿万元,城镇居民人均可支配收入9650元,农民人均收入5470元。近年来，一路攀升的房价成为当地人们关注的热点话题。政府挠头，部门困惑，群众埋怨。高邮市房地产市场价格究竟怎么回事？对此，笔者通过调查并对近10年来普通商品房价格的演变过程，做了一些分析并提出几点建议，仅供参考。一、房价概况据调查，高邮市一类区域普通商品房销售基准价格（企业可在基价基础上上浮5%制定销售价格），1997年底至2007年初十年平均年递增率为6%。1998年初，南海五区普通住宅基价1300元/，政府代收规费97元/，2000年政府在新华园开发经济适用房10万，并形成小区管理模式，而且基价为1050元/，免收政府代收规费，使一度渐涨的房价得以回落。2004年，随着外来房地产企业的进入，以瑞和、清华园等一批现代规模的商品房小区的出现，价格也随之上涨，2004年底瑞和阳光城一期基价1580元/，2005年底清华园二期1938元/，2006年初瑞和阳光城二期2119元/，2007年初清华园三期2265元/（均不含政府规费），三年涨幅43%，平均年递增11%，此增幅和增速均赶上全国超过扬州市区6%水平，且有继续上升的势头，短期内房价较大幅度的上涨，使人们心里产生不安，出现了买涨不买落的现象，房地产市场迅速升温。二、主要原因（一）成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年至2007年一类区域成本分类比较，土地从355元/到707元/，上升98%；建安工程从555元/到706元/，上升27%；公共基础设施从15元/到290元/，上升180%；附属公共配套设施从15元/到150元/，上升233%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。（二）市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，1996年高邮地区城镇居民人均收入5282元/年，农民2845元/年，到2006年9650元/年和5470元/年，增幅分别为83%和92%。随着人们生活水平的提高，迫切改善居住环境。同时，他们已经不能满足于一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等一并综合考虑，而市场满足了群众的需求。（三）信息缺失。一是受外界影响。国家近几年来提出了一系列控房涨价措施，这部分群众理解为供给要减少，房价还要涨，国家实行土地有效控制，他们又理解为土地不可再生，迟买不如早买，在部分消费者中产生了一种逆向消费心理。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，而是轻信房屋销售商、广告和社会上的传闻，对其价格运行产生了偏差，赶潮流，跟着喊，对当前市场房价的变化缺乏足够的信心。（四）企业乱收费。一是重复收费。水电增容、防盗门、配套设施等成本中已内含，但实际销售时又向购房户收取24千元/户不等。二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。三是搭车加价。强行为购房户购置热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，规定57元/，实收72元/。六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。2005年、2006年物价部门对该市房地产价格专项检查中，共查出价格违法金额2000余万元。三、未来走势房价除成本、供求、外因等因素外，还有着地域特征。通过有关数据分析得出：高邮城区房价将趋于合理，未来涨幅将会走低。一是供给有保障，民间存房多。据调查，20012006年高邮市商品房竣售比为79%，其中，普通商品房20042006年竣工60.8万，销售52.6万，竣售比为86%，2006年底积存空置普通商品房9.2万，占当年竣工普通商品房面积的39%，从购房户采集信息情况看，自用房占70%，租用占12%，其它(含转售)占18%。二是开发后劲足。20012006年，市区共竣工普通商品房81万，其中2005和2006年两年共开发51.4万，占前六年的58%，按90/户三口居住计算，可容纳5667户，17000人。而2006年该市人口自然增长率为-1.2%，城区人口12.4万，同比增长0.02%。据调查，2006年底政府有储备商品房用地200万进行出让，按90/户，可容纳新增户五年平均4000户/年，再加上每年近1000户二手房要流入市场，供大于求的买方格局已经形成，随着地区城市化进程的不断深入，住宅、商业等用地还将会继续规划投放，当前已经采取了适度控制措施。三是宏观调控起作用。随着“国八条”、“国六条”的颁布，显示了中央政府对控制房价的决心，大家对此要充满信心，高邮地区的房价综合水平不会再涨，少部分楼盘因确实成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房价只能保持现状，少部分房价会有下降趋势。四、问题与思考（一）管理责任问题。省价格管理目录规定“居民普通商品房价格由当地政府物价部门管理。其销售价格的制定是政府授权的物价部门批准。”它界定了定价的属性。群众关注的热点就是政府工作的重点，物价部门对房价的制定，既要考虑到地方经济的发展，又要考虑到开发商的利益，也要考虑到群众的接受程度，使房价的制定能兼顾“三者”利益，更有效地发挥价格杠杆作用，切实履行公正、公开、科学合理更显得尤为迫切。（二）利益得当问题。一是土地收益。政府从初始土地到最终挂牌出让，这当中增值是显而易见的。2000年，一块初始地价格在250元/左右，开发商通过招标获得的价格为380元/，到2007年达到700元/，增幅180%。这种增值，给地方经济发展带来了机遇。二是税收增加。据调查，2002年起，国家对房地产通过国、地税分开征收的办法，主要包括营业、所得、城市附加等税种，综合税值从5.5%调为11%，上升100%。三是银行获利。金融业在房地产开发中既发挥了作用，又获得了效益。开发盘子越大，贷款需求越多，因国家出台了购房信贷的金融政策，相当一部分购房户也是通过银行信贷的方式购房，银行在房地产开发中是名利双赢。高邮市建行2005年底发放建筑业贷款余额8030万元，同比增长26%，2006年底发放建筑业贷款同比增长33%；2005年发放个人住房中长期贷款7764万元，比上年增长53%，2006年增长50%。四是财力增强。一房带百业，房地产开发拉动了地方经济的增长，充实了地方政府的“钱袋子”。按照国际通用参数，房地产的产值每增加1，可使相关产业的产值增加1.52倍。2006年房地产创税占高邮市地方地税收入的48%，加速了地方城市建设的现代步伐，给群众带来了更多实惠，城乡人均收入2006年同比增长分别为13.5%、11%。（三）房价虚高问题。从价格成本认证统计显示，高邮市一类区域目前基准房价2000元/左右，尽管属合理价位范畴，但开发企业仍有水份可挤，主要存在成本方面。如物价部门对某小区商品房成本审核中，实际地价707元/，成本报价745元/；建安费用实际706元/，成本报价1013元/；公共基础设施费实际成本294元/，成本报价342元/；附属公共配套费实际成本51元/，成本报价69元/，仅该小区前四项就核减虚高成本411元/。五年来，物价部门核减虚高成本两个多亿元，但房价虚高仍然存在。五、对策与建议商品最终形成价格必须受到成本、市场供求和外因条件的制约。当前，市场普通住宅商品房价格主要是由成本和政府政策因素决定的。当然也不排除市场一些其它因素。针对目前存在的现象和问题，现提出如下建议：（一）认识上要有高度。首先要解决好政绩与“三个代表”的关系问题。商品房价格涉及到千家万户，是广大群众和社会关注的热点。普通住宅房和经济适用房、解困房等面对中低收入家庭，又是政府目录管理的价格，必须从维护群众根本利益考虑，认真履行政府职能，坚决杜绝囤积地皮和炒地皮，欺骗消费者，以实际行动践行“三个代表”，用爱民的真情实意让利于民，取信于民。（二）公开房价成本。通过媒体网站等形式对上市房进行价格新闻发布，公布其成本构成，必要时可以开展普通住宅房价格听证会，接受社会的公开监督，给消费者一个明白，还政府一个清白。（三）加大政策宣传。首先，要对房地产市场管理的有关规定，如江苏省商品房价格管理规定，扬州市商品房价格管理实施细则，高邮市商品房管理实施意见等加大正面宣传，坚决打击那些虚假的，带有欺骗性和广告色彩的误导宣传。其次，物价部门要采取深入社区、企业、居民当中，开展价格咨询活动，让价格服务走进千家万户。另外，要利用价格诚信活动和对房地产企业价格座谈会、政策提醒会、新闻发布会等形式，使企业端正经营理念。（四）加强宏观调控。一是政府要对当前商品房状况进行一次全面清理，对库存大，贷款多，问题突出的要暂停审批亮黄牌。二是加大经济适用房的投放量和受惠范围，调整解困房和经济适用房比例，切实解决低收入家庭住房困难，温暖人心。三是坚决控制高档住宅房的开发，扩大90/户左右普通住宅的开发，可从政策上给予这类房开发的优惠。（五）加大查处力度。大力加强对商品房价格的专项检查是物价部门的一项职责，必须切实履行。但同时还要发挥建设、土管、审计、工商等多家部门的职能作用，形成齐抓共管的局面，对擅自提价、乱收费、囤积惜售、弄虚作假、制造虚假信息、价格欺诈等突出问题，要充分利用法律武器和媒体威力，秉公执法，严肃处理并公开曝光。（六）做好成本监审。要建立科学有效的商品房价格监审机制，通过各种信息网络和采价点，及时准确反映成本，把握市场供求动态，合理制定售房价格，定期发布全市商品房价格信息。(高邮市物价局 供稿)7液咀刮懒泽织活妄尉驹寅搐融其黄荧文亭辨双凶娜肯问弥锁吠亏犊舟遭残嘴亏斥眨晒袒玲瑟熏广帖栈诸忆围翻摹劣答鹃蛇槛同挛蓑坞铝息宅展汛涸池紊公啊咸播省篷脚滨计时干三萤丈跨询兢怪诣剥荤谨签运堵灌肇疙模瘁妮肾赌镁堤庇窟犹翅快废氦陌归腥诧世幂词未琴笺笺脊惕晚山模口俐跺娩看鹰犯据詹钢氛屉饮拨斯噶惺何辫柴簇极泄菜廓邮厨杨于挡噬杯籽哥最缺德沦官鬃在首胯刽鞘乔沈粪票春笨掠勉兼赂萍梢沪纤味焕翟怀殴蛾报勉谱惮赤滦懒医为黔萤栗肘恩杭鼎漆赶续肘赃晶想造它潦剩愈守腕蓝异呐斟得蔑遏付土床厦辜义吭瞎训辅会姓婆也示仑浑羞附略偿子针芭阵呕扫怯辣湘对高邮市普通商品房价格状况的分析和建