房地产的调研报告论文.doc

毕 业 论 文（设计）用 纸目 录一、调研对象1二、调研时间和调研地点1三、调研目的1四、调研方法1五、调研内容1（一）公司现状分析11.公司简介12.公司发展历程2（二）公司的领导力存在一定的问题31.公司对店长的选拔存在一定问题32.店长自身的素质的问题33.上任初期快速接手问题44.与下属的沟通和人际关系的问题45.业务经验的领导问题4（三）产生店长领导力不强的原因41.公司决策者忽视领导的力量52.店长的晋升标准单一43.店长缺少培训和学习的机会4六、调研结论4（一）提高店长领导力的建议41.提高素质，奠定领导能力基础42.合理安排，高效处理日常事务53.沟通协调，创造和谐的人际关系64.充分发挥领导的作用与留住好的员工75.建立一个好的团队8（二）总结9致谢11参考文献12一、调查对象：千家房产经纪有限公司。二、调研时间和调研地点：2012年3月1号5月1日，唐山市千家房产。三、调研目的：为了找出公司存在的关于领导力的问题，并查找出产生这种现象的原因，引起公司对领导力问题的重视，并向公司提出相应的意见与建议，从而改善公司的领导力问题，提高店长的领导能力。四、调研方法：实地调查法、资料调研法、访谈调研法。五、调研内容：（一）公司现状分析1.公司简介千家房地产经纪有限公司,简称千家房产, 是唐山首屈一指的大型房产服务公司，以从事二手房营销、租售、策划、权证代理、合作加盟为主营业务。公司创办于2004年注册资金100万。成立以来，一直秉承以诚待人，以信对事的服务理念，致力于打造唐山最专业，最正规的服务团队。在政府及银行的数次房地产调控政策中，千家房产进行不断改制与发展，扩大资源入口、改善资源处理机制，极大的提高了资源变现率，服务质量也不断提高，从而加强了市场适应力与竞争力。目前千家房产店面已由创办初期的3家运营连锁店，扩展到今天遍布唐山市及周边县区的32家连锁店，成为唐山首屈一指的大型房产服务运营商。 2011年，公司加大各渠道广告宣传与投放力度 ，在唐山市及周边县区约300个大中型社区树立社区宣传栏600个，公交报站、车体广告投放500余辆次，大型墙体喷绘20余面，燕赵都市报通版广告20余版，与唐山电视台经济生活频道、导视频道、新闻综合频道、唐山广播电台调频-94音乐频道等多家媒体成为定期合作单位，并每日向唐山电视台导视频道“新闻大搜索”栏目提供房产相关资讯。 2010年10月，创办“千家房讯”大型内刊，月发行量7.5万份，发行量在唐山市排名达到前三；在千家创办7年来，历经国家多次房地产调控及金融改革，在经历08年金融危机的行业清洗后，千家从创办初期3家门店发展至今天的32家门店，年营业额由初期的70万增长至如今的 1000万以上，成为唐山市规模最大、影响力最强、品牌最硬的行业老大。为不断满足唐山市日益增长的房产服务需求，千家立足于积极打造一支工作高效、服务专业、客户满意的卓越团队。发展至今，公司已由初期的盈利型企业成功向公益型企业转型，在立足本地发展的坚实基础之上，千家房产将按照现行发展模式，逐步向全国进军，积极拓展更为广阔的市场渠道，将打造一个具有全国影响力的知名品牌，将千家的销售理念推向全国。 2. 公司发展历程2004年4月，千家房地产试运营。公司网站千家房产网（）以唐山房产门户网的形式正式上线。2005年9月，公司正式成立，在唐山市3家连锁店开业正式运营，注册资金20万元。2005年11月，唐山市新开2家连锁店，运营模式由单店作战改为资源全部共享。2006年11月，公司下大力度进行体制改革，由亲情式粗放管理转型为制度化细化管理，盈利能力得到进一步提升。2007年12月，公司规模扩展到10家门店，公司人数扩展到80人。2008年3月，面对全球化金融危机，在同行业竞相退出市场或收缩规模、减少广告投放的情况下，公司管理层毅然决定扩张。与此同时，在唐山市进行大规模全方位广告投放。2008年5月，天津“泰达北斗星城”项目与千家正式签约，千家成为该项目在唐山地区的独家代理销售单位。2008年底，千家房地产成功兼并“玛雅房屋经纪唐山分公司”。千家与沈阳沈北新区“帝景家园”项目正式签约，成为该项目在唐山地区的独家代理销售单位。2009年4月，千家与唐山凤凰新城“宏扬香木林”项目正式签约，成为该项目的代理销售单位。2009年8月，唐山丰润区分公司开业，公司规模扩展到16家门店，广告投放回报率也已达到预期效果，各渠道加盟商纷纷而来。注册资金追加至100万。公司帮助每一位员工制定个人发展计划，鼓励员工加盟创业。2009年底，公司多名员工成功加盟，开办自己的加盟店，祥荣里店等多家门店同时开业，公司门店扩展至18家，员工队伍扩展到100人，2009年底各店均突破盈亏点，全部转向盈利。2010年初，公司取得市区“富丁国际”代理项目、天津“蓝印户口”项目、丰润区“金泰花园”等多个项目代理权。同时管理层在现有权证部、财务部、置业部、市场部的基础上，增设策划部、行政部、运营部，公司管理模式转向为细化管理。2010年6月，公司规模扩展至22家门店，员工队伍130人。固定每月初聘请“智华教育集团”、“陈安之研究训练机构”等多家著名培训机构讲师分别来为公司员工作内部拓展训练，员工队伍素质与能力得到大幅提升。2010年7月，与唐山电视台、燕赵都市报等多家媒体合作，成为唐山市最权威的房产资讯发布平台。2010年10月，尚品名都店开业，公司规模扩展到25家门店，员工队伍超过160人。标志着千家在唐山市的布控初步完成，各店盈利水平环比同期增长30%，在规模、盈利能力、知名度、员工成长等各个方面，均成为全唐山首屈一指的行业老大。2011年1月18日，唐山市千家房地产经纪有限公司丰南分公司正式成立。目前已有玫瑰园店和新华路店两家直营门店。“以客户满意”为服务宗旨”“让客户快速的买到放心满意的房屋、房主快速将房屋售出最短时间拿到房款”作为工作核心。我们的承诺：“不推荐问题房屋、不隐瞒房屋问题、尤其不销售产权不清楚房源、有问题的房屋帮助解决到底” 确保为客户提供专业、高效、优质的房产经纪全程服务 。（二）公司的领导力存在一定的问题 3月1日开始到千家房产做人力，上班的头两天正好我们区经理也在，他说我更适合做销售，想先把我调到销售部门做置业顾问，不适应了再回去做人力，我本来就很想深入店内，所以就答应了，在店里发现最大的问题就是店里的领导力与离职率问题，在这里我想重点的说一下我所发现的关于领导力的问题。我刚到店里时，店长是一个领导能十分强的人，没过几天，听说他辞职了，原因是公司待遇不够好，自己也开了家房产经纪公司。所以我们区经理提升了一位业绩最好的员工做了店长。因此由一个店的店长，可以看出其它店面肯定也存在相似的关于领导力的问题。1.公司对店长的选拔存在一定问题 公司在选择店长的时候往往只注重个人的业绩，都是选择店里业绩最好的员工晋升为店长，而严重的忽视了店长的综合管理能力。晋升店长应该考虑综合能力，首先要是一个优秀的员工，但这不是唯一的条件，还要有专业知识和技能，店面的日常管理等专业。人员的管理，团队的带领。很强的沟通能力。协调能力和突发事件的处理能力。当店长也算是一个管理者，要懂得店员的培训和管理，要懂得激励、要有亲和力而兼具领导的权威性。这也要求你自己要有很强的能力，不然得不到店员的支持和认可。2.店长自身的素质的问题店长是一个销售能力很强，业绩一直很好的员工，没做店长时一直相当自信，甚至是过度自信的程度；店长刚刚离婚，每天的情绪很不稳定，会出现紧张急躁消沉等现象，及其影响正常工作，同时也影响着我们的情绪，整个工作气氛都会低落下来；同时店长的知识程度有限，接触一些深层知识方面的问题会有一些困难，同时也会引起下属的不服。3.上任初期快速接手问题在刚刚接受一个新的职位任命后，马上就要开展工作。在开展任职初期的工作时确实很难，由于店里都是新员工，所以我们店长还一直做着业务，正常是不用做业务的，所以他没什么时间对我们进行管理与培训，一直忙着自己做业务，这样下去，一直是他自己在忙，我们却只能根据自己的理解慢慢去试着做，一直都不够专业；在他闲暇时也会给我们开会，但是并没什么规律，也没什么内容，就是大家聊聊。4.与下属的沟通和人际关系的问题店里的员工大部分都是九零后，还在叛逆的年龄，作为直接领导我们员工的店长经常当着所有员工的面训斥某一个员工，让人很没有面子，随之影响到工作生活，在我实习期间，因此离职的员工就有两名，领导的这一举动增加了离职率，没能真正发挥其领导作用。5.业务经验的领导问题前面说过店长的个人业绩一直名列前茅，当上店长之后，也是由于店里的员工很少，所以一直兼做业务，所以一直放任我们自己做业务，刚开始我们只知道在网站发房子，然后带着客户看房子，一切都由我们自己慢慢的去发现，所以在上个月只有店长一个开了三个单子，其余所有员工都是零业绩，区经理说这是从未发生过的事，我想这跟我们自身能力有关，其次也是领导的问题。（三）产生店长领导力不强的原因1.公司决策者忽视领导的力量公司是以从事二手房营销、租售、策划、权证代理、合作加盟为主营业务是以营利为目的的。公司更注重个人以及店面的业绩怎样，公司的发展怎样，往往忽视了管理，忽视了领导力的重要性。2.店长的晋升标准单一公司在选择店长的时候往往只注重个人的业绩，都是选择店里业绩最好的员工晋升为店长，而严重的忽视了店长的综合管理能力。3.店长缺少培训和学习的机会店长的日常工作很多，而且大部分都兼做着业务，没有时间进行管理者的培训。而且公司并没有给店长提供可以学习提高自己领导力的机会。前面说过店长都是店里面业绩最好的员工，而且由于业绩与自己的工资直接关联，所以店长会更注重自己的业绩，而对员工进行培训的相应回报较低。六、调研结论（一）提高店长领导力的建议1.提高素质，奠定领导能力基础经理人的素质非常重要，它是提高领导能力的基础。无论经理人从事何种行业的经营管理与生产，都必须具备这些最基本的素质：要有宽广的胸怀，要能够容忍别人，要善于调节自己的情绪，要有强烈的进取心和自信心，要勇于开拓创新。（1）提升自信描绘一个远大的前程，一旦确定了目标，就要相信自己一定能够实现，不能对自己有丝毫的怀疑；建立牢固的知识基础，这是建立自尊提升自信的基础，不仅要具备必要的专业知识，而且要广泛涉猎与自己专业以及生产经营相关的知识领域；树立一个成功的榜样，这是一种强大无形的力量；会欣赏自己的优点，可以让与自己关系密切的人为您清单，以此增强信心；进行积极的心理暗示，借助别人的鼓励，热情的帮助别人，从而达到更多的事业上的支持者。（2）培养宽容的品质容纳他人，表现出一种宽大的胸怀；容人私交，千万避免因自己的感情变化而“爱屋及乌”或“殃及池鱼”；背后不谈论别人的缺点，不要随便评论自己的领导、朋友和家人的缺点；慎重对待下属的不同意见或想法；多交不同风格的朋友。（3）克服急躁的情绪培养自己的韧性，首先把自己急躁的性格磨平、磨慢；制定适当的目标，目标要适当不要过急；工作、生活要有计划性，许多急躁情绪都是在事先准备不足或计划不周的情况下发生的，而这种准备和计划的习惯能够通过改变自己的行为准则来慢慢养成；办事要有条理性，要讲究逻辑性，一步一步地来，做到有条不紊，否则事情就会越办越糟；在重大行动前，做好各种预测准备工作；遇急事要冷静、三思而行，尤其是在不顺利的情况下。（4）防止和克服过度紧张的情绪确定适度的工作和生活目标，长期的精神紧张会导致思维和其他功能的下降；要有平常心，很多事情是“谋事在人,成事在天”；营造一个良好的人际关系环境；建立一个充满亲情、和谐的家庭；一张一弛，调节有度；避免过于频繁的社交活动；适当地释放紧张情绪。（5）进行消沉情绪的自我调节坚信无论遭遇到什么逆境，它总会过去，适应挫折，；宣泄不良情绪，可以向亲人、朋友倾诉或者参加其他的活动进行宣泄；转移注意力，可以通过目标替代法、情境转移法、环境调节法。2.合理安排，高效处理日常事务时间是经理人最宝贵的财富之一 ，从处理文件到主持会议，再到抓好各项工作，真可谓千头万绪，时间紧张，为了有效地利用有限的时间，提高领导绩效，经理人必须掌握科学支配时间、合理安排工作的技巧，提高日常办事的效率。（1）开展好上任初期的工作 首先,选择比较了解情况、有一定实践经验和分析能力，尤其是敢说真话的人参加座谈会；通过个别交谈获取信息，注重交流技巧，从侧面获得真实消息，通过查看书面材料了解情况，自己亲身用心观察；以昂扬的精神面貌出现在下属面前，以高昂的情绪和乐观的精神去鼓舞士气；对任何事情不要轻易下定论，要认真听取大家的意见、要求和希望，发现问题，然后相互之间进行密切的沟通和磋商；多依靠下属员工，刚刚上任不能过于雄心勃勃，把事情全部包揽下来，而把相关职能部门撇到一边，这样不仅会使自己陷入事务的泥潭，而且破坏了原来的领导层次，最终失去大家的用户，成为孤家寡人；慎重对待人事变动，刚刚上任之际，一切都还不稳定，不能进行大规模的人事变动。 其次，抓好中心工作。客观地确定中心工作，向全公司明示，之后的所有工作都要围绕中心工作展开；分清各部门在中心工作中的位置；掌握中心工作的可变性，有了重点就可以大大提高工作效率。 最后，争取支配时间的主动权。做好工作记录，并不要轻易改变；做好安排，安排好周计划，掌握重点，分清轻重；善于利用另行的时间，集中一段黄金时间办理最重要的事情。（2）革除拖延的不良习惯清除“延后办事效果好”的观念；养成立即动手的习惯，给自己定出一个期限。（3）提高会议效率首先要做好准备，如会议的预案、相关文件，主要与会者的思想、意见以及后勤保障等，会前预先进行研究；会议目的要明确一般来说开会目的有三个：一是为了研究和做出某项决策，二是为了布置、协调、宣布某项任务，三是为了澄清某项观念，统一认识；选择适当的会议地点，会场的设备齐全，交通要便利，场地大小要合适；精心选择与会者；控制好会议进程；第一阶段，与会者审视不同的阵营，决定自己的态度和立场；第二阶段，大家各抒己见；第三阶段，大家达成共识；第四阶段，着手解决问题；议程要紧凑，时间要控制，对开会的时间要明确控制，要开短会，讲短话；少开会，开短会，议大事，是提高会议效率的重要保证。我们是销售的团队，开会要有规律，这个很重要。一是开早会，首先着装认真列队，统一做活动，因此得到良好的精神面貌；其次要做好一天的行程安排（目标管理+形成管理=高效工作）一定要清晰明了。3.沟通协调，创造和谐的人际关系经理人日常的绝大部分时间都在于人打交道，或者向上级汇报工作，或者指导下属工作，或者与业务对手商谈，因此，经理人必须掌握沟通协调艺术，创造一种和谐的人际关系。经理人要关心体贴下属，更要信任尊重下属，善于与不同的下属相处。这样，经理人就会赢得下属的用户和爱戴，有利于提高自己的领导绩效。（1）尊重下属认真对待下属的意见，对下属的任何意见或建议都不要轻易地否定，更不能表现出不屑一顾的样子，否则会损伤下属的自尊心；充分信赖下属，不对下属颐指气使；批评下属要慎重；任命时要尊重本人的意见；对待所有下属要一视同仁。（2）注意倾听别人的意见创造良好的倾听环境，对于不同的意见还可以进行心平气和的讨论和争辩；认真倾听，态度认真；认真评述每一个意见，对任何意见和建议都应有所交代；付诸实施，并表示感谢；正确地对待反面意见。（3）巧用私下谈话正确把握下属的心理动态，针对不同的心态，采取不同的谈话策略；尊重下属，要确保双方在友好、平等的氛围中进行交流；不在下属面前议论是非；对与下属谈话的内容保密。（4）通过下属来进行情况调查对青年人采取交友式方法；当对下属不甚了解时，采取求同时方法；对一般下属多采用自然式方法；当对下属比较了解时，使用直接的方式；当涉及比较敏感和尖锐的问题时采用迂回的方式。但这样做必须获得下属的信任与好感才能奏效，为此必须加强同下属的接触，不能总是高高在上。（5）巧妙将反对者变成支持者要有虚怀若谷、容纳诤言的胸怀；弄清反对原因，采取对应措施；对人不计前嫌，勇于承担过错；亲者从严，疏者从宽；对反对自己的下属要多加关怀，总之对待反对者，只要采取恰当的方法，并付出了真诚，一定会得到下属的回报，由反对者变成自己的支持者。4.充分发挥领导的作用与留住好的员工（1）正确施权指导下属工作。要想成为一名高明的领导者，就必须深知权力之奥秘。为了更好地统领下属，经理人不仅要行使必要的行政权力，更重要的是要建立起一种对下属的巨大影响力。(2)留住好员工争取做到让好人出头，当发现某个员工非常优秀时，应该立即奖励他，奖励的方式包括晋升、额外的奖金、表扬等。努力工作的员工在公司里并不多见，这些人不应该被忽略，保留这些人最佳的方法是赞赏他，认可他；保持沟通渠道的畅通所有员工抱怨都应得到重视并有所回应。员工开始抱怨就可能是离职前的信号。这时就需要领导加强与员工沟通；给予学习提高的机会，让他感觉受到了公司的重视；进行员工满意度调查；公平待人，公司的法规适合所有的人，员工违规，一定要实施惩戒，但是切记惩戒时要带有一点同情心。除了一些大的过错之外，许多事物还是可以弥补的。给犯错误的员工一些同情心，员工就会心存感激，工作就会更加努力。5.建立一个好的团队(1)提高团队效率首先，管理团队与管理团队成员。这种情况可能会让你感到莫名其妙：作为一个不错的领导，你将团队的一位成员拉到旁边对她说干得不错。三天后，你得知所有其他的团队成员都很恼火，因为淡淡是他收到了重视。或者，在公司里你费尽周折为团队提供资源保障，但团队成员似乎没有人对此表示一点点的感激，也没有人因此精神饱满，干劲十足。所以说管理团队和管理团队成员是不一样的。对于具体任务而言，团队是否是最佳的组织形式，要分清团队与团队成员。其次，有效团队的三个基本要素。第一，投入，要确保团队中的每一个成员真正投入到团队工作中，而不仅仅只是在为一些不切实际的目标而纸上谈兵；第二，能力，每个团队成员可以真正为团队做出什么样的贡献呢？成员的核心能力常常在团队中被忽视，主要有三种能力：专业技术能力、解决问题的能力和人际沟通能力；第三，共同的目标。再次，领导的角色。领导是一杯水，各个团队成员是各种调味料，都需要水来调和这一味菜。无论何时，只要团队成员对某个与团队目标相关的问题持不同看法，都鼓励他们说出来。不要因为一个成员不在场就让他所反对的提议得以通过。但是一旦团队已选定某行动方案，要坚持要求所有成员都给予支持，无论他们之前是否同意。最后，使团队具备创新能力。表现出对团队的信心；确保团队成员彼此间有流畅和自如的沟通；确保赋予团队成员足够的职责；给团队提供各种合适的资源；确保每个团队成员的工作都具有挑战性；调控压力。（2）解决团队冲突首先，表明自己的想法。处理冲突不是简单的人际问题，它必须成为组织所具备的一种能力；抑制分歧带来的恶性循环；站在他人的角度看问题；更要有组织的支持。其次，缓解团队紧张气氛。制定一些基本规则，预防团队成员间冲突的发生；要就事论事，不能偏袒；提供适当的时间和空间；团队领导要以身作则，作为领导，不能与同事、上下级发生冲突。再次，解决团队次年滑坡问题。突出团队的进步；教会团队成员新技能；确定团队新目标；改善团队的进程和程序；对团队成员付出的额外劳动给予奖励；不能让团队成员松懈；引进外来人员激发团队活力。最后，酬劳和奖励团队。如果优秀的业绩得不到奖励，即使最积极能干的团队也不可能长久保持高绩效。但是，正如团队管理的其他方面一样，奖励体系也要有创意。最佳奖励体系是将现金奖励和非现金奖励结合起来，将团队和集体成就联系蕲艾。有效的酬劳体系也反映了所讨论的团队种类。根据本公司所定的奖励制度： 全勤奖：员工月初到月末除正常公休外（试用员工2天、转正员工4天，可连续休满公休）无迟到、早退、事假、旷工等 奖励50元。 献计献策奖：员工给公司发展做出突出贡献或提出建设性意见，并制定出较完善的执行措施及实施方案者，经公司采纳并执行 奖励200元。 头单奖：本月成交1-5日最快独立开单收齐佣金同事：租单 奖励50元；买单 奖励100元。 注：租赁：中介费实收与应收差30元以内且成交月租金在800元以上有效。 买卖：中介费不低于9折且成交额不低于22万有效。 销售冠军奖：本月成交实收佣金最高（买卖+租赁业绩不低于10000元）之同事 奖励200元。 店长业绩指标奖：本月成交实收佣金6万元以上 奖励200元 。 团队业绩突破奖：本月成交实收佣金8万以上 奖励300元 ；10万元以上 奖励500元。（3）总结经验，让团队成为充满知识的智囊团作为店长，肯定是积累一定经验的老员工，可以为了提高团队的整天知识，亲自为员工总结一些经验。例：通过两个多月的实习，我自己记录了一些只有老员工才熟知的知识，我个人认为可以在新员工刚刚入职时便进行培训，从而使新员工快速成长，增加团队的工作效率，我所在的唐山市丰南区的其中一个小区产权问题：明珠都市花园（一期二期2004年）水暖（小区供暖）双证均齐全，大部分为新本、少部分为老本（此处老本为五年以上的房本，新本为未满五年的房本）27号楼、28号楼、29号楼、30号楼顶层均为17层楼，为典式塔楼，2梯6户，位置是临着青年路那4栋，其他总层次均为6层楼，明珠也有回迁的房子，双证都未下发的，称之为为办理中，31号楼、32号楼、33号楼为步行街那3栋高层，总层次均为22层，地暖（2010年建成），33号楼均有房本、地本，这3栋楼里有回迁房子，这3栋楼的公摊大约在20以上。本小区地理位置优越，小区东侧有丰南区实验小学，北侧有丰南商厦、步行街。这样可以减少决策中的失误,提高决策的质量。（二）总结通过在千家房产几个月的调研，可见领导力问题是存在于大小型企事业单位的一个重大问题。领导力是一门综合的艺术。它不仅仅包含了各种具体的管理技能和管理方法，也囊括了前瞻与规划、沟通与协调、真诚与均衡等更诸多要素。当然，文中的建议不见得适合在任何一个企业中一成不变的执行，但是对于本公司，在一定程度上是可以改变现状的。我衷心希望本公司可以改变晋升店长的条件，并注重培养他们的综合能力。那么，我相信千家房产一定可以像总经理说到的那样实现