房地产行业可持续发展的动力研究论文.doc

中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）中工信商2016-JX16- 专科毕业论文 房地产行业可持续发展的动力研究 系 （部）商学系专 业物业管理学 号201304013108学生姓名王东洋指导教师李勤玲提交日期2016年 5 月 15日中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）摘 要 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业相互联系的重要枢纽，在城市经济发展中起着核心作用。作为社会生产和生活的基本载体以及区域经济发展的动力来源，房地产业不但直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且影响到一个国家工业化、城市化的进程。本文将房地产业与可持续发展有机的结合在一起，系统地分析了房地产可持续发展的重要性和房地产可持续发展的内涵。并阐述了我国房地产可持续发展目前所面临的问题，对如何实现我国房地产可持续发展提出了一些自己的建议。关键词：房地产；可持续发展；政策；问题对策 Abstract The real estate industry is a highly integrated and related industry， is an important hub in the national economy in various sectors of mutual connection，plays a central role in City Economic development. As the power source of the basic carrier of social production and living and the development of regional economy， the real estate industry will not only directly affect the improvement of the human living environment and improve the living standards of the people， but also affects a countrys industrialization， the process of city. In this paper， the real estate industry and sustainable development together，systematically analyzes the connotation of the importance of the sustainable development and the sustainable development of real estate real estate. And elaborated on Chinas real estate sustainable development problems， some suggestions on how to realize the sustainable development of Chinas real estate is proposed.Keywords: real；estate；sustainable；development；policy；problems and Countermeasures 目 录摘要ABSTRACT1、引言11.1房地产可持续发展的必要性和重要性11.1.1房地产可持续发展的定义11.1.2我国房地产实现可持续发展的重要意义11.2房地产可持续发展的一般内涵21.2.1土地资源利用与可持续发展21.2.2对城市生态环境的保护21.2.3经济领域的房地产业可持续发展32、房地产发展的现状43、我国房价构成比例53.1房价是如何制定的53.2房价构成的计算54、我国房地产可持续发展面临的突出问题64.1结构性矛盾和生态环境问题64.1.1开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费64.1.2结构性矛盾突出，空置率比较高64.2政策法规不健全引发的道德风险64.2.1土地批租制度不健全带来的弊端64.2.2住房制度改革中的寻租和腐败现象74.2.3房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多75、实现我国房地产可持续发展的相关对策85.1建立健全宏观调控体系85.1.1以科学发展观指导房地产业的发展和城市规划85.1.2建立房地产可持续发展的市场模式85.2从产业层面为房地产可持续发展创造条件95.2.1优化房地产业的产业组织，加快房地产业现代化进程95.2.2促进创意经济与房地产业的强强联合95.2.3大胆对外资开放我国的房地产业95.3构建房地产业可持续发展的微观基础105.3.1建立和完善现代企业制度105.3.2房地产企业品牌的塑造106、总结12致 谢13参考文献 14III1 引言住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。总的来看，房地产业己成为我国重要的基础产业和主导产业。但是，我国的房地产业发展却面临着许多潜在约束。土地是房地产业发展的前提，但是土地资源却相对具有稀缺性的特征;城市规模与城市经济效率的倒“U”型关系，又使得房地产业的发展在空间上具有相对的制约;我国环保各部门对房地产业所规定的资源利用率和环保门槛也越来越高;国家一再从紧的宏观调控政策给房地产开发和融资的压力日益加大;城乡居民收入水平与房地产开发结构的矛盾更使得我国房地产业发展面临着巨大的供求矛盾，居民潜在需求难以转化成有效需求。1.1 房地产可持续发展的必要性和重要性1.1.1 房地产可持续发展的定义 可持续发展就是即满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求能力构成危害的发展。可持续发展是一个涉及经济、社会、文化技术和自然环境的综合概念，其基本思想主要包括三方面：一是鼓励经济增长，二是要保证资源的可利用和持续发展，三是谋求社会的全面进步。房地产经济的可持续发展关系到经济、环境等多方面的因素，主要有两个含义：一个是房地产业在满足现在人们基本生活需要的同时，也要保留子孙后代的发展需求。二是房地产要与其他的行业实现合作发展。房地产行业需要占用大量的物质资源，比如土地空间、能源，这些都是不可再生的，这些占用关系到其他行业以及子孙后代的发展。因此，房地产经济发展应当与地区的人口，经济相协调，不盲目发展，才可实现可持续。1.1.2 我国房地产实现可持续发展的重要意义伴随着改革开放以来我国经济和社会的迅速发展，尤其是在住房制度市场化背景下的城市化和城乡一体化进程全面提速的情况下，人们对房地产及房地产业的关注和议论其所未有的增加。房地产在人们工作和生活中所扮演的角色也越来越重要。从自然属性来看房地产是以土地资源的占有、利用和开发为基础的不动产，具有位置固定、地域性强、使用和折旧年限长等特点；从经济属性和社会属性来看，房地产具有高资本价值特性，兼有投资和消费的双重属性，它既是人们生产和生活的重要场所和载体，同时又是区域经济发展的重要力量，对一个国家或地区的经济总量、产业结构、就业和人民生活水平的提高以及工业化、城市化进程起着举足轻重的作用。因此对房地产及房地产业在资源、生态经济和社会等各个方面是否符合可持续发展的要求进行研究也就十分必要。1.2 房地产可持续发展的一般内涵1.2.1 土地资源利用与可持续发展所谓土地的可持续利用，是指土地的使用既能满足社会经济发展和人民生活水平的提高，满足人们居住、娱乐、休息、旅游交通运输等活动的需要，又能保证后代人有可以永续利用的土地资源，不危及到后代人生存和发展的空间。这也就是土地利用的代内公平与代际公平的兼顾与平衡问题。 房地产业是以占用土地量为基本特征的产业，房地产经济的实质是土地经济。土地既是自然资源，又是资产，还是生态环境的基础要素，是整个经济社会可持续发展的基础。人们一切社会经济活动都依赖于土地资源，都必须利用土地的生产功能、承载功能和置换功能。房地产开发，就是通过投资建设这一经济活动，使那些尚未被利用和充分利用的土地资源得以最佳利用，或得最优效益。而土地所提供的自然资源环境和环境，又是取得房地产开发综合效益的基础，它所提供的存在空间和活动空间、能量转换和物质循环条件，决定并直接影响着房地产开发的规模、速度和效益。因此房地产业的可持续发展，首先在于土地资源的可持续利用。1.2.2 对城市生态环境的保护 城市房地产开发，就是通过投资建设房屋这一经济活动，使那些尚未被利用和未被充分利用的各种资源得以最佳利用，获得最好的效益。因此进行房地产开发，是通过改变原先存在的土地、植被、水、阳光和空气等自然资源的利用方式，对城市生态基础提供的自然资源和环境进行合理的调整和利用。1.2.3 经济领域的房地产业可持续发展现代可持续发展十分强调经济增长的必要性，而不是以环境保护为名取消经济增长，房地产业的经济发展也不例外。总的来说，房地产业的可持续发展与传统的发展观念相比，更注重发展的方式和质量，改变过去那种高投入、高消耗、高污染为特征的生产模式和消费模式，实现清洁生产和文明生产，以提高经济活动中的效益。2 房地产发展的现状 中国房地产业的改革与中国住房制度变化密切相关在改革开放之前，中国住房实施 统一管理，统一分配，以租养房的公有住房实物分配制度，城镇住房主要由所在单位解决，住房资金的90%主要依靠政府拨款，而农村户籍的住房问题通过自建的方式解决，因此，也就不存在房地产业的发展在改革开放之后，中国住房分配制度改革先后经历了住房实物分配制度改革实物分配向住房市场化改革过渡 但这两个阶段的改革都是在计划范畴下推进的1998年，中国正式迈入住房市场化全面改革的阶段，这也拉开了中国房地产业发展的序幕。 中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人根据第二次经济普查的资料显示，2008年全国房地产投资总量为30580亿元，较2007年增长5 300亿元，同比增长20.9%，占GDP的比重为5.2% 与第一次经济普查数据的2004年相比，房地产五年增长了3倍房地产投资增长率分别为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%房地产业的供需两旺直接刺激了房地产业的高速发展，随之而来的是房地产价格不断上涨中国房地产价格在2001年之前基本上在2 000元，但此后一路上扬。2008年平均价格翻了一倍，达到了4 000元（见图1）。房地产价格的持续上涨，推动了中国GDP的高速增长，同时也带来了市场的繁荣和重新分配。中国房地产快速发展的主要原因：一是刚性需求是房地产业得以快速发展的主线，由于中国房地产，特别是住房需求的房地产改革相对于市场经济比较滞后，所以一旦这一领域的改革推进，必然使得需求旺盛。此外，最近十年也是中国商业性房地产业需求旺盛的十年；二是房地产业是非常重要的投资渠道 由于中国的金融市场不发达，导致投资渠道不畅通，投资的对象比较单一，而房地产业价格的持续上扬给予投资者预期房价将会上涨的想象，因此，房地产作为投资渠道就无异非常重要，也是广大投资者的首选；三是房地产业对地区和国家经济增长的贡献度较大 房地产对地区经济增长的贡献，不仅在于有着较长的前后产业链而产生产业关联和产业扩散1，而且还在于房地产业的土地税收效应，房屋销售的税费 所以，甚至有学者和实践界人士指出中国的房地产业已经成为经济增长的支柱性产业。3 我国房价构成比例3.1 房价是如何制定的 国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90的“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为24.8万元，每平方米为2757元(按此要求，开发商的利润也超过了10%)。目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”，即:以可比楼盘为参照，设置相应的权重系数，进而推算出自身项目的销售均价；再以销售均价为基础，设置项目的平面和立面价差系数，形成每一套房子的具体价格；最后，依据客户排号意向和客源积累情况，在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式，必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。3.2 房价构成的计算 目前，房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。一般，房价的公式大致如下： 地价款+ 建安成本 + 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价其中:1.地价款 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金2.建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些？工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用3.税费 = 营业税 + 企业所得税 + 印花税4.公关费用 = 宴请 + 送礼5.行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等 综上所述， 房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 +图纸审查等。 各项税费占总成本15%-20%。在房地产开发项目成本中，各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费、人防费等。业内人士称，仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费就达30种，各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。目前各项税费的征收相较于海南建设国际旅游岛之前变化不大。此外还包括管理费用等。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大，但总量也不算大，对房价产生的影响比较小。4 我国房地产可持续发展面临的突出问题4.1 结构性矛盾和生态环境问题4.1.1 开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费 优势区位的过度竞争：因为土地的供给弹性较小甚至是没有，使得土地的开发受到供给总量的限制，存在着对优势区位的竞争。由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上，致使一些可更新资源从一些最适宜的土地上消失，这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力；地区优势的片面发挥：由于我国资源和产品价格体系的不完善，导致一些地区重工轻农，以牺牲农业、占用耕地去追求经济发展。此外，地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同，生产布局并不能发挥地区优势，造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降；土地利用的代内公平问题：在当前欠公平的经济秩序中，发达地区有时凭借经济和技术的优势，不仅不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任，而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散，将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体，这既违背了可持续发展的基本原则，同时也使土地的可持续利用难以实现。4.1.2 结构性矛盾突出，空置率比较高 大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要来加快结构的调整，既考虑富裕的阶层，也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张，但这种房地产企业的结构性缺陷，尽管可以使投资者获得一些短期利益，但从长期来看，却会给行业带来巨大的风险。近年来，国内房地产投资保持了近30%的快速增长势头，超过了商品房的销售速度，加上房价一路攀升，开发商为获取更多的利益而采取的“捂盘惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。4.2 政策法规不健全引发的道德风险4.2.1 土地批租制度不健全带来的弊端 我国的土地归国家和集体所有，开发商和业主仅仅是在一定的时间内享有土地的使用权。由于土地批租制度的不统一，使得房地产企业在取得土地方面几乎谈不上公平。特别是相当多的国有企业在改制转型过程中，存在大量的国有土地处置问题，由于政策规定甚至是经办人的原因，一方面是企业职工的安置和补偿得不到妥善处理，国有资产大量流失，另一方面那些有实力、资质好、讲诚信的房地产企业因为没有拉关系、套近乎上花“足”功夫而失去获得项目开发和土地储备的机会。这种状况严重波及到整个房地产业的可持续发展。同时，我国房地产业相应的法律法规尚不健全，加上复杂、冗长又微妙的行政审批链条，给部分官员提供了寻租的机会。4.2.2 住房制度改革中的寻租和腐败现象 在我国实行的一系列住房制度改革过程中，像福利分房制度和扶贫解困房的审批、城市房地产开发过程中对原居民以及郊区农民的拆迁、安置和补偿等各种环节，由于制度的不健全，操作不透明，也是产生腐败的温床。如在公房出售过程中，一些单位和部门的领导利用职务之便谋取私利，采取对人不对事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些与国家法律与政策相悖的土政策。这些现象的存在不仅造成更大程度上的社会不公，同时也使得房地产业乃至整个经济和社会的可持续发展进程受到制约。4.2.3 房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多 因为房地产开发过程中缺乏有效的监督和约束，房地产商为经济效益，往往不顾住户的利益，有的不按城市规划规范，楼群密度过大，使住房的生活空间受到影响；有的面积“缺斤少两”，从中盘剥消费者；有的“粗制滥造”，安全隐患四伏。诸如此类的不规范或欺诈行为，却无人过问，这使得一方面政府部门的行为得不到有效地监督和约束，而另一方面房地产开发商的错误行为也得不到及时的纠正，相应的责任得不到追究。所有这些，都是与可持续发展的理念背道而驰的。5 实现我国房地产可持续发展的相关对策5.1 建立健全宏观调控体系5.1.1 以科学发展观指导房地产业的发展和城市规划 以科学发展观为指导，充分理解加快城市发展的积极作用，同时将这种积极性和科学性结合起来，正确处理需要和可能、近期和远期、局部（城市）和整体（国家）的关系，从实际出发，减少盲目性，增加自觉性，提高科学性；综合运用各种宏观调控手段和管理措施，简化政府对项目的审批程序，由过去各部门分割管理变为“一条龙”服务，增强服务意识，变政府管理为行业化“自治”和政府监督与法律制度相结合，增加竞争的透明度。加强城市化和城乡一体化规划和管理中的制度性建设，着力将城镇规划的制定与管理纳入法制化轨道；积极发展房地产二级市场，规范住房公积金制度。放宽政策，鼓励各类存量房交易，规范中介行业的发展，实施税收优惠政策，鼓励适度的投资性购房，进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证安全性的前提下，提高资金的使用效率；健全房地产业相关政策和法律，完善信息、预警系统。制定统一的房地产法律体系，为房地产业可持续发展创造制度保障。提高房地产法律中介服务的水平，大力推行听证制度。完善房地产信息系统和预警系统，将影响影响和构成房地产市场的各类要素分类预警。5.1.2 建立房地产可持续发展的市场模式 （1）对土地空置问题的处理供求的结构均衡调节要从存量上人手，这就要求招标之后还原闲置土地的有效性。政府可以出台相关法律，通过收回、收购、兼并、拍卖等方式实现政府对土地的垄断，让土地回到真正有实力、真的需要土地并干实事的开发商手中。 （2）适当减少开发商税收的压力不平衡征税使得房地产开发商税收负担过重、成本过高，导致市场的高房价。高房价必然抑制消费需求，不利于房地产的可持续发展，不利于国民经济的健康发展。开发商的成本降低，房价才有下调的空间。 （3）开发商树立可持续发展的观念。合理利用资源从房地产可行性、规划设计、建设、营销到管理全过程进行分析，综合运用环保和节能新技术，充分利用太阳能、风能等自然能源，减少对不可再生资源的消耗，提高能源利用率，增加住宅产品的技术含量，增加居民生活的舒适度，提高居住环境质量，使房地产开发进入可持续的良性循环发展。加强城乡的规划，防止拆了又建的重复性工作，节约了资源。保障住房资源的可持续性，给子孙后代留下可以再利用的房屋和土地。5.2 从产业层面为房地产可持续发展创造条件5.2.1 优化房地产业的产业组织，加快房地产业现代化进程 通过实施企业战略重组，促进行业整合，提高房地产业的资源配置效率，特别应注重通过企业股份制改造、重组和上市，是中国出现一批大型房地产企业集团，从而促使整个行业朝规模化与集约化方向发展，以提高开发质量和整个房地产行业的资质和水平。加快建立和完善房地产业技术规范，加快研究推进住宅产业化的经济政策，同时加快建立和完善房地产业现代化的推进机制。5.2.2 促进创意经济与房地产业的强强联合 房地产业必须走可持续发展道路，把房屋、业主和环境三个要素作为一个整体，重视对自然资源、经济资源和科技资源的合理、充分和高效利用，重视提高房地产产品的附加值和技术含量，把创意经济引入房地产业应当而且必然走向区域经济发展战略的前台。强化创意经济与房地产业的互动，不仅在住宅方面，还包括文化教育领域的房地产业、体育产业，影视城、仿古街等房地产业与文化领域的合作等。5.2.3 大胆对外资开放我国的房地产业 外资的进入，必然会带来与之相匹配的现金技术以及先进的观念和管理模式，刺激国内房地产企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，增强企业的竞争力，从而推进我国房地产业升级和实现可持续发展。同时，应加强对涉外房地产企业的管理工作及对其的资质审查和项目监督，以防范风险。5.3 构建房地产业可持续发展的微观基础5.3.1 建立和完善现代企业制度 科学制定房地产企业的发展战略，凸显和强化公司个性，构建整合性战略。建立有效地激励机制和约束机制，积极解决企业管理中的“认知模式钢化”问题；二是要重视物业管理，为房地产业的可持续发展提供动力。5.3.2 房地产企业品牌的塑造 房地产企业在进行品牌塑造的时候，尤其是在品牌定位的时候，不要把普通的消费者想得过于专业和理性，把自身的品牌价值赋予更多理性的东西。房地产企业拼命想让消费者知道我这个品牌如何专业、如何富有责任感，但是消费者却主要关注建筑施工质量、物业管理、社区环境等等。这样的品牌定位就很难打动消费者，让消费者产生共鸣。房地产企业在做品牌定位的时候，一定要多关注一下消费者的朴实和感性的情感需求。 房地产行业由于产品的特殊性，决定了房地产开发商在品牌管理和建设的时候，一定要充分发挥房地产会员组织的作用。因为消费者在买房的过程中，越来越注重口牌宣传，越来越不相信媒体的宣传，并且学历越高，收入水平也高，越不相信媒体的宣传。 因此，和其他行业不同，房地产行业利用媒体的广泛传播只能提高品牌的认知度，真正想要提升品牌的美誉度和转化为现实的购买，必需的借助于会员组织扎扎实实的工作。目前会员组织做得好的房地产开发商，比如万科会、招商会以及合生会，都能够很好的利用会员组织来强化和传递品牌的内在价值。6 总结 作为国民经济的重要产业