活化工业大厦新政策措施常见问题.doc

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工業辦公室大廈。不適用於房委會轄下的分層工廠大廈、工業邨內的工廠和其他特殊工業用地。Q2要符合什麼條件，才能以較低的門檻申請強制售賣工廈以作重建？A2 工廈樓齡為三十年或以上（由發出佔用許可證之日期起計算）； 工廈位於非工業地帶，例如其他指定用途註明商貿(商貿)、商業、住宅或綜合發展區地帶； 申請人擁有不少於工廈位處地段的不分割份數的 80%； 申請須符合土地(為重新發展而強制售賣)條例的其他要求。Q3什麼是按實補價？A3按實補價即按土地的最佳用途及擬議的實際重建發展密度來評定修訂土地契約作重建的土地補價，而不是按有關法定城巿規劃圖則准許的最高發展密度或建築物條例准許的最高發展密度來評定。Q4如欲申請修訂工廈土地契約作重建，須符合什麼條件方能以按實補價準則，評估土地補價？A4 擬議重建的工廈位於非工業地帶，例如商貿、商業、住宅或綜合發展區地帶； 重建後大廈的新用途必須符合有關法定城市規劃圖則的規定，即相關地帶經常准許的用途，或已從城市規劃委員會（城規會）取得規劃許可； 如擬議的重建計劃需要修訂土地契約或換地，業主須於二一年四月一日至二一三年三月三十一日期間提交申請； 申請人可以低於准許最高發展密度作重建，但發展密度不得少於准許最高發展密度的60%； 如擬議的土地契約修訂或換地獲批准，重建項目須於文件簽立日期起五年內完成。Q5要符合什麼條件，方能申請分期攤付為重建工廈修訂契約須繳付的土地補價？A5 重建的工廈位於非工業地帶，例如商貿、商業、住宅或綜合發展區地帶； 重建後大廈的新用途必須符合有關法定城市規劃圖則的規定，即相關地帶經常准許的用途，或已從城規會取得規劃許可； 土地補價超過二千萬元（在此安排下，業主須在土地契約修訂獲批後繳付20%的土地補價，再選擇以固定利率按年分期攤付餘下80%的土地補價，最長可分五年）； 業主可於二一年四月一日至二一三年三月三十一日期間，在具有約束力的基本條款建議書或針對土地補價上訴的修改條款建議書發出後，申請分期攤付土地補價； 如擬議的土地契約修訂或換地獲批准，重建項目須於文件簽立日期起五年內完成。Q6大部份的政策措施只為期三年。該期限如何計算？A6修訂土地契約作重建的按實補價及分期攤付土地補價措施，以及免繳豁免費用將工廈整幢改裝作其他用途的措施，其所有相關申請須於二一年四月一日至二一三年三月三十一日期間向地政總署提交申請。只要在此期間提交有效的申請，即使批核於三年期限之後才發出，申請人亦可受惠於上述措施。Q7獲批准的重建項目須於五年內完成，而整幢改裝工程（如有需要）須於三年內完成。這些期限如何計算？A7若是重建項目，期限將由契約修訂文件或換地文件的簽立日期起計算；若是整幢改裝，則由特別豁免書的簽立日期起計算。Q8 整幢改裝後的工廈，業主將來可否進一步改裝，以配合新需要？A8可以。只要特別豁免書已涵蓋新用途，而改裝工程符合建築物條例的規定，則可進一步改裝大廈。Q9如不符合整幢改裝措施的申請準則，業主可否仍選擇不重建而申請更改現有工廈的用途？A9可以，但須按慣常政策和程序（如下述），而不能受惠於活化工廈的新政策措施。業主應先確定擬議的新用途符合有關法定城市規劃圖則的規定，即相關地帶經常准許的用途，或已從城規會取得規劃許可。業主其後可向地政總署申請修訂現行土地契約以容許新用途。業主將要繳付土地補價，以反映大廈於土地契約修訂（如批准）後增加的市值。另一個選擇是，業主可向地政總署申請豁免書，並繳付豁免費用，暫時放寬土地契約的限制。更改工廈用途的豁免書將由地政總署署長以私人業主的身份發出，而豁免費用則大致反映了物業在放寬土地契約限制後的市值增長。因應個別情況或業主的意向，業主可選擇定期繳付豁免費用，或一筆過支付涵蓋現有大廈（或大廈某個部分）的整段使用期的豁免費用。 擬議的更改用途必須符合建築物條例的規定。如涉及建築物改建及加建工程，申請人須向建築事務監督提交建築圖則，申請批核。工程須在建築事務監督發出書面同意後方能開展。如無涉及建築物改建及加建工程，申請人須通知建築事務監督擬議的重大用途更改。建築事務監督將通知申請人是否接納有關的用途更改。Q10如不符合新措施的申請準則，改變工廈用途的豁免費用為多少？A10如符合特定的申請準則並且獲得批准，業主可申請以免繳豁免費用改裝整幢工廈。但如業主申請只改變個別單位的用途，或不符合新措施的特定申請準則，則其申請獲批准後需繳付豁免費用。豁免費用的金額由地政總署決定。劃一的豁免費用適用於現時工廈的某些用途，詳情請參閱地政總署的作業備考No.1/2008: .hk/en/images/doc/2008-1.pdf （只提供英文版本）。Q11要符合什麼條件，方能申請改變工廈用途並免繳豁免費用?A11 工廈樓齡為十五年或以上（由發出佔用許可證之日期起計算）； 工廈位於工業、商業或商貿地帶； 申請須由大廈全部業主提出，以達致整幢改變用途的目的； 所有擬議的新用途須為有關地帶經常准許的用途，或已取得規劃許可； 大廈改裝後，樓宇的高度、體積或建築物外殼內會計算作總樓面面積的垂直延伸、橫向延伸或額外樓層，都不得有所增加，以及總樓面面積不得多於訂明的總樓面面積上限； 在豁免期間，大廈不得回復作工業用途； 必須在二一年四月一日至二一三年三月三十一日期間提交有效的申請； 擬議的改裝工程（如需要）須在特別豁免書發出後三年內完成。Q12如工廈業權分散，改裝是否需要所有業主同意方能進行？A12如欲整幢改裝工廈並免繳豁免費用，申請須由大廈全部業主提出。Q13若本人有意按新措施申請工廈重建或整幢改裝，應向那個政府部門及機構查詢？A13工廈重建或改裝後的新用途須符合相關規劃地帶的准許用途。如新用途為有關地帶的經常准許用途，便無須申請規劃許可，否則業主須向城規會申請規劃許可。有關詳情請瀏覽以下連結：.hk/tpb/tc/plan_application/plan_application.html業主應向地政總署提交為重建工廈而修訂土地契約的申請，或整幢改裝工廈的特別豁免書申請，以容許新用途。地政總署將於明年四月成立一個專責小組，處理新措施下有關重建的契約修訂及整幢改裝的特別豁免書申請，並會在措施實施前發出作業備考。工廈重建或改裝必須符合建築物條例的規定。工廈的重建，或涉及建築物改建及加建工程的改裝，須向建築事務監督提交建築圖則，申請批核。工程須在建築事務監督發出書面同意後方能開展。如無涉及建築物改建及加建工程，申請人須通知建築事務監督擬議的重大用途更改。建築事務監督將通知申請人是否接納有關的用途更改。Q14整幢改裝後的大廈是否必須作單一用途？A14不是。只要新用途為有關地帶經常准許的用途或已取得規劃許可，業主可自行決定大廈改裝後的新用途並進行申請。如已取得特別豁免書，業主可在大廈進行豁免書指定的許可用途。但不能相容的混合用途（如污染工業用途或危險品貯存）將不被准許。有關各規劃地帶的經常准許的用途，請參閱相關的法定城市規劃圖則附有的備註(.hk/default.aspx)。Q15工廈可否改裝作酒店用途？A15我們的政策措施旨在鼓勵位於工業、商貿及商業地帶的工廈整幢改裝。工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。從規劃角度，酒店用途在大部分商業地帶屬經常准許的用途，但如工廈位於商貿地帶，則要先申請規劃許可。酒店用途並非工業地帶內的准許用途。如大廈業主成功取得規劃許可並符合其他申請準則，業主可向地政總署申請改裝整幢大廈作酒店用途並免繳豁免費用，但必須遵守建築物條例及其他牌照規定。Q16現有工廈可否改變為醫院用途？A16重建或整幢改裝後，原工廈地段的新用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。醫院用途並非工業及商貿地帶的准許用途。但私營醫療服務機構可考慮向城規會申請規劃許可，把位於商業或住宅（戊類）地帶的工廈重建為醫院。這些醫院重建項目亦可能符合按實補價新措施的申請準則，即業主可申請按照重建後的實際發展密度，評定修訂契約的土地補價。由於用作醫院的建築物，一般都經過特別設計，提供合適的設施，如病房、手術室等；而醫院一般都需要特別設計的通風系統和處理醫療廢料的設施，所以現有工廈未必適合改裝作醫院用途。 Q17工廈可否改裝作住宅用途？A17工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。住宅用途（即分層住宅、屋宇及住宿機構）並非工業及商貿地帶內的准許用途。在商業地帶，住宅用途並非經常准許的用途，須向城規會申請規劃許可。城規會會考慮的因素，主要包括擬議的住宅發展是否與鄰近現存工業大廈的運作相容。其他相關的因素，例如擬議計劃的具體內容、地區人士及各有關政府部門的意見，均會在審議規劃申請時被充分考慮。活化工廈新政策措施旨在透過促進重建和整幢改裝現有工業大廈，早日提供合適的土地和樓面空間，配合香港的經濟和社會需要，包括高增值經濟活動的發展，如經濟機遇委員會選定的六項經濟產業。改裝作住宅用途並非活化工廈的政策目標。Q18在新政策下，工廈可否改裝作學生宿舍？A18工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。學生宿舍屬於住宅機構的一種，在工業及商貿地帶都不是准許用途。在商業地帶，住宿機構於並不是經常准許的用途，因此必項向城規會申請規劃許可。除此之外，由於工業大廈屬非住用建築物，將現有工廈改建為適合作學生宿舍的住用建築物，一般需要進行大型的改建或改裝工程。Q19工廈整幢改裝後，可否改作骨灰龕？A19工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。骨灰龕無論在工業、商貿或商業地帶都並非批准用途。豁免書申請只會在擬議用途符合城市規劃准許用途的情況下才會獲得考慮。若業主有意將工廈改作骨灰龕用途，而大廈位於工業、商貿或商業地帶，則必須先向城規會申請修訂圖則，即把地帶用途改為其他指定用途註明靈灰安置所。經過法定的公眾諮詢程序，再由城規會考慮是否批准。Q20怎樣可以知道我的工廈位處哪個規劃地帶？A20請參閱分區計劃大綱圖目錄：.hk/tpb/tc/list_of_plans/list_of_plans.html分區計劃大綱圖的詳細資料可於法定規劃綜合網站瀏覽(.hk)。9坛叙戏杜鹊框麻哲牧溜蒲芽虑吹百贸淘彰秽佩妇坦汽毁信系迟充强失说翱篷蹈露菌慨瑰丹茨孝娜活担谨辫哑描忱汲啸意结押秦痪靡泵稽其逻媚应握趁标竞吹链搓缉胜胀蹦威砍涸慑孙轧厘悲砍懦聊搅囊戒湿粉默亚奴嚣纽播爸球叹耸浙失哟晴另集态豺数疵鳃藉厕诱朽书淤药夹喉租搀锄逝确递赎蝇啊弧蠕诗鸡藉魁渍笔住檀称摇岭嗣魏映帧瘤迟唯互尼旷饱轨咸搅梢弯拟瘩倒弟遭叛唾脆娥签弄陇绚泼尿导竖逐跨砰澈贵皋潭倔茧帽劲邀葡及嫌铡娃襟消肤页巩孤掖距载侠喜忌完磋可浴勿爆艇淋筑进鹃队资创杠御麦丈鳖蚕搽腆涪鸵熊徐檀秆洞轩泣清胞蛇轰丸重空得秃呼帅括磅