南京仙林板块房地产市场调研报告-30页.doc

仙林板块房地产市场调研报告仙林板块房地产市场调研报告 提要：提要： 仙林是政府规划的 3 个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈 扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南 京政府今后投资开发的主要区域。 仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为 “新市区” ，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区 相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。 经过 5 年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在 今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅 开发的时机已经成熟。 经过 10 年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和 中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价 3800-4200 元/， 双拼别墅 4500-5000 元/，独立别墅：5500-8000 元/。 仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。 房地产开发用地一律以招投标方式出让。 从 9 月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到 2100 元/（楼面价） ，与河西 相当。由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能 代表仙林真正的地价水平。 仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅 400 亩，目前是进入的较佳时机。 目目 录录 一、仙林区位分析一、仙林区位分析.3 1、地理区位3 2、仙林新市区功能定位5 3、与其他区域的关系分析7 二、仙林区域环境分析二、仙林区域环境分析9 1、自然环境9 2、产业环境10 3、人文环境大学城建设11 4、配套13 5、市政14 6、交通条件16 三、房产市场分析三、房产市场分析.19 1、发展沿革19 2、供求形势分析.20 3、基本面分析25 四、土地市场分析四、土地市场分析.27 1、土地政策27 2、土地出让27 一、仙林区位分析一、仙林区位分析 1 1、地理区位、地理区位 1.1 概述概述 仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离 17 公里，行政隶属栖霞区， 是政府规划的 3 个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。 仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区、 麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园（因工业园区查处，现已 取消） 。 其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义 上的“仙林板块” 。 图图 1-21-2 区域规划区域规划 1.2 沿革沿革 A)1995 年 1 月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积 15 Km2。 B)2001 年 9 月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的 3 大新市区之一， 规划总面积 80 Km2，包括正在建设的亚东新城开发区。 C)2002 年 1 月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城 仙林大学城，首期开发建设 34 Km2，其中大学集中区为 18 Km2（后扩容至为 27 Km2）的。并成立了仙林大学城管委会。 1.3 区位特征区位特征 A)仙林位于紫金山风景区东部，为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等 几大名胜风景区所环抱，区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资 源，是全市生态环境最好的区域之一。 B)仙林是政府规划的 3 个新市区之一，根据全市开发战略，在老城密度过大、 土地资源稀缺的背景下，仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要 仙鹤片区：大学城 白象片区：科技产业园 麒麟片区 青龙片区 马群科技园 区域之一。 C)仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地，仙林规划定位 于大学城和高新产业区，具有高端的产业定位和明显的人文优势。 2 2、仙林新市区功能定位、仙林新市区功能定位 2.1 在南京市的地位在南京市的地位 南京总体规划确定的南京总体规划确定的 3 3 个新市区之一个新市区之一 全市总体布局：多中心、开敞式的空间布局多中心、开敞式的空间布局主城主城+ +新区新区+ +新城新城 新区规划：“一城三区一城三区” 一城河西新城区河西新城区，三区（新市区）仙西、东山、浦口仙西、东山、浦口珠江珠江 在全市的功能定位在全市的功能定位 向东发展增长级：向东发展增长级：接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术 产业，用地 80 平方公里。 都市发展区的次区域中心：都市发展区的次区域中心：是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。2010 年 规划人口 16 万左右，远景规划人口按 60 万预留。 三大新市区之一：三大新市区之一：是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。 2.2 规划布局与开发时序规划布局与开发时序 仙西新市区 向东发展增长级， 接受上海辐射和新 经济发展的主要空 间，发展教育和高 新技术产业，用地 80 平方公里，远 景规划人口 50 万 浦口珠江新市区 跨江发展增长级， 相对独立区域综合服 务功能，吸收北部农 村城镇化人口，远景 规划人口 50 万 江宁新市区 向南发展增长级， 吸收南部农村城镇 化人口，承担主城 综合功能扩散，远 景规划人口 50 万 主主 城城 河西新城区 以商务、体育、文 化等功能为主的新 城区中心；居住与 就业兼顾的中高档 居住区；滨江风貌 特色的主城西部休 闲游览地；用地 56 平方公里，规 划人口 56 万，5- 10 年建成 规划范围规划范围 南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积 80.22 平方公里。 发展规模发展规模 人口规模人口规模 2010 年，城市人口 24 万； 2050 年，城市人口 50 万。 城市建设用地规模城市建设用地规模 2010 年，城市建设用地 22.6 平方公里， 人均城市建设用地 94.2 平方米； 2050 年，城市建设用地 62.4 平方公里， 人均城市建设用地 124.7 平方米。 空间布局结构空间布局结构 以东西向“紫金山宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山青龙山、黄龙山” 绿色生态次廊形成的“十”字形生态廊道为骨架构建“四个片区+二个工业园”的组团式 空间结构。四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄 武软件园、马群科技园。 仙鹤片区仙鹤片区 仙林大学城的主体地区。主要发展高等院校和配套发展的居住、公共设施等。高等院 校以人力资源培养为主要功能，形成南京市最大的人才培养、出国留学培训基地。 白象片区白象片区 仙林大学城的远期发展地区。引进国际知名工科大学和著名科研机构，以“产、学、 研”同步发展为特色，力争形成南京市重要的高新技术产业园。 麒麟片区麒麟片区 仙西新市区中心所在片区，主要发展以商务、商业、服务为主的第三产业，强调新市 区中心的综合职能。 青龙片区青龙片区 重点发展中高档居住（兼有小型家庭商务办公功能） 。形成南京市标准较高、环境优美、 配套齐全、相对集中的中高档社区。 玄武软件园玄武软件园（已撤销）（已撤销） 实现珠江路一街三园科技产业空间布局的重要组成部分，发展珠江路科技街的配套科 技产业，集中发展计算机产品即软件开发。 马群科技园马群科技园 在目前现有工业基础上以内涵集约发展为主，形成具有一定规模和特色、经济效益和 环境品质俱佳的科技园。 开发时序：近期配合大学城建设，首先完善新市区西北分区（仙鹤片区）开发时序：近期配合大学城建设，首先完善新市区西北分区（仙鹤片区） 。 3、与其他区域的关系分析与其他区域的关系分析 3.1 南京区域市场格局为主城和新区两大阵营南京区域市场格局为主城和新区两大阵营 南京的住宅开发主要集中在以下 8 个区域： 主城区：分为东南西北中 5 片，即老城、河西、城东、城南和城北 新市区：3 个，分别为东山（江宁） 、仙林和江北（浦口珠江） 表表 1-11-1 南京市住宅开发战略南京市住宅开发战略 分类分类开发片区开发片区可开发用地可开发用地开发战略开发战略 老城2.5Km2 环境整治，以商业、办公、酒店式公寓开发 和绿地、市政设施建设为主，限制普通住宅 开发、疏散人口 城东 城南 城区城区 城北 约 6Km2 旧城改造和企业搬迁 以大市场和住宅开发为主 城区城区+ +新区新区河西约 35Km2住宅开发的主要区域，吸纳老城疏散人口和 仙林规划面积 80Km2 江宁新区新区 江北 原为郊县 腹地广阔 城市新增人口，其中，河西是近期建设的重 中之重 注：河西具有主城与新区的模糊定位，属于灰色区域。 3.2 城区土地资源稀缺，仙林等新区的主力市场地位将不断提高城区土地资源稀缺，仙林等新区的主力市场地位将不断提高 根据“一疏散、三集中”的城市发展战略和“一城三区”新区规划，南京住宅开发战 略已发生了重要调整， 主城区（老城、城东、城南、城北）：主城区（老城、城东、城南、城北）： 规划方向规划方向：老城密度过大（3 万人/ Km2） ，在环境整治的基础上以人口疏散为主， 原则上不再审批住宅项目。 住宅市场前景：住宅市场前景：分析南京总体规划的统计数据得到，老城、城东、城南、城北老城、城东、城南、城北 4 个城区未来可开发住宅建筑面积约 700-750 万。根据房产局统计数据，这 4 个 片区的住宅销售面积约占全市的 40%，约 200 万/年，由此可知，如果土地供应 能够跟上开发进度，上述 4 个城区的可开发用地将在 3-4 年内开发完毕。 新区（河西新城和江宁、仙林、江北）：新区（河西新城和江宁、仙林、江北）： 规划方向：规划方向：包括仙林在内的“一城三区” （河西新城和江宁、仙林、江北 3 个新市 区）将承担吸纳老城疏散人口和城市新增人口的职能，成为全市住宅开发和人口 导入的主要区域。 住宅市场前景：住宅市场前景：从房产局统计数据来看，河西、江宁、仙林等河西、江宁、仙林等的住宅供应量和消 化量已占全市的 60%，随着城区住宅开发用地的减少，仙林等新区在全市住宅开 发中的地位将进一步提高。 3.3 仙林新市区的板块定位和开发潜力优于江宁、江北新市区，与河西新城区相当仙林新市区的板块定位和开发潜力优于江宁、江北新市区，与河西新城区相当 表表 1-21-2 南京市新区开发潜力比较南京市新区开发潜力比较 指标指标河西河西仙林仙林江宁江宁江北江北 投资主体投资主体市政府市政府区政府区政府 与市中心的距离与市中心的距离 城区的一部分 平均距离 7Km 最近距离 2Km 平均距离 17Km 最近距离 12Km 平均距离 15Km 最近距离 12Km 与城区隔江相望 平均距离 17Km 最近距离 10Km 与城区的交通联系与城区的交通联系 交通便捷 5-15 分钟到市中心 快速干道直达 10-15 分钟进城 25-30 分钟到市中心 快速干道直达 10-15 分钟进城 25-30 分钟到市中心 过桥收费、经常堵车 正常 10-15 分钟进城 30-35 分钟到市中心 市场形象市场形象新的市中心精心规划的、环境优混乱的、缺乏规划的混乱的、缺乏规划的 美的大学城郊区郊区 土地市场土地市场 市场基本规范，可通 过招投标公平获取土 地 市场规范，可通过招 投标公平获取土地 暗箱操作，市场混乱， 低价存量土地 1 万亩 暗箱操作，市场混乱， 低价存量土地 3-4 万 亩 江北和江宁具有明显劣势：江北的主要劣势在于交通，在 2006 年之前，江北与城区的 交通联系不可能改善，2006 年之后能否改善，目前来看还不能确定。江宁问题在于郊区概 念浓厚，市场形象差；发展商以中小、民营企业为主，产品力差；土地市场混乱，暗箱操 作严重等，非市场化问题较严重。 仙林与河西具有优质的资源禀赋和政策利好：从现状看，仙林的开发与投资进度并不 比河西差，加上环境优势，仙林的开发潜力与河西相当，只不过概念和市场定位不同，河 西是新的市中心概念的高档居住区，而仙林则是自然环境突出、大学城与高新产业概念的 中高档居住区。 二、仙林区域环境分析二、仙林区域环境分析 1 1、自然环境、自然环境 1.1 地处城东风景区环抱之中地处城东风景区环抱之中 仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区 所环抱。 1.2 区内生态环境优良区内生态环境优良 山体和河道占全区总面积的 20%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、 九乡等。 区内一直很少有工业活动，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。南京市环保局 评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。 1.3 规划建设规划建设“绿色城市绿色城市”和和“适居城市适居城市” ，绿地面积占总面积的，绿地面积占总面积的 1/3 绿色城市：内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建 设有机融合，做到“城市融入自然、自然深入城市” 。具体规划上以东西向“紫金 山龙王山桂山灵山宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山青龙山 黄龙山”绿色生态次廊道形成“十”字形生态廊道为骨架，构建“四个片区+二 个工业园”的组团式空间结构。 适居城市：以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完 备的配套服务设施，塑造富有特色的适居城市。 图图 1-81-8 大学城景观规划大学城景观规划 2 2、产业环境、产业环境 以仙林为核心的城东区域是全市最具有科技文化氛围的区域以仙林为核心的城东区域是全市最具有科技文化氛围的区域 仙林是南京市新经济（教育和高新技术产业）发展的主要空间，区内有大学城、 大学城高新产业区、珠江路软件科技园（已取消）和马群科技园。 城东是全市传统的教育和高新技术产业区，仙林北部为南京市国家级经济技术开 发区，紫金山以南为南理工、南农、南京体育学院、农科院、钟山学院等高校、 科研院所的聚集区。 南京经济技术开发区 首期开发区域 大学城 高校、科研院所集中区 大学城高新产业区 马群科技园 图图 1-61-6 产业环境分析产业环境分析 3 3、人文环境、人文环境大学城建设大学城建设 仙林大学是南京规模最大、学生最多、用地最集中的大学集中区仙林大学是南京规模最大、学生最多、用地最集中的大学集中区 9 所高校：南京师范大学、南京经济学院、南京中医药大学，南京邮电学院、应 天学院、南京森林公安高等专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技 术学院、南京信息职业技术学院。 总用地约 1.5 万亩，规划校舍面积 250 万，国际知名大学预留用地 2500 亩。 除南京信息职业技术学院之外，其余 8 所全部招生，师生总数达到 5.2 万人。 2010 年全部建成后，在校学生人数将达到 10-12 万人，教职工 2-3 万人。 截止 2003 年底,园区教职工总数 7000 人，截止 2004 年底,园区教职工总数将突破 10000 人。 2004 年 9 月，大学城在校学生数将有 8 万人。 南京大学进入仙林已基本确定,占地 5000 亩,含 2 个国家重点实验室。 表表 1-51-5 大学城大学城 2005200520102010 年发展规划年发展规划 在校学生（万人）大学城用地（万亩） 大学城现有学校数量 现状20052010现状20052010 仙林 南京师范大学、南京财经 大学、南京邮电学院、南 京中医药大学、南京医科 大学、森林警察专科学校、 南京理工大学紫金学院、 南京工业职业技术学院、 南京信息职业技术学院等 9 所 59-121.21.5 表表 1-51-5 大学建设进程大学建设进程 院校院校建设进程建设进程 南京师范大学全部完工，本科 4 年级编制均已入学 南京中医药大学二期工程尚未完工，本科 2 个年级已入学 南京邮电学院一期 20 万平米主体完工，二、三期 58 万平米正在动工；本 科 2 个年级已入学 南京财经大学二期 5 万平米收尾阶段，今年全部完工；本科 4 个年级已入 学 紫金学院 南京工业职业技术学院 南京信息职业技术学院 去年已对外招生，今年秋季将整体入学 2 个年级 南京森林公安学校已完工，全校已搬迁入园 应天学院去年开始招生 南京大学已基本落定，但校方仍未对外证实 -南京师范大学南京师范大学 -南京财经大学南京财经大学 4 4、配套、配套 4.1 中心区中心区 占地 1780 亩。 外围以教师公寓为主，中间为大型综合性中心，包括大型商场、超市、银行、宾 馆、酒店、医院、图书馆、科技展览馆、学术交流中心等内容。 中心区主景观湖面建设已完工； 中心区北部土地已经全部出让完毕，其中商业用地将于今年下半年开始销售，栖 霞建设的两块居住用地尚未动工； 中心区南部商业用地（4 号地）规划已完成，将于 2004 年下半年上市挂牌。 中心区 小高层住宅 中心区 小高层住宅 图图 1-41-4 中心区规划平面图中心区规划平面图 图图 1-51-5 中心区模型中心区模型 4.2 教育配套教育配套 中小学建设中小学建设特点特点进程进程 南师附中民营合办,全国重点中学，占地 100 多亩，学生 1800 人 已经建成招生 南京外国语学校全国重点中学，建成后占地 300 亩、学生 3000 人 现一期招生，计划入学 1000 人 南京国际学校民营，只收外国学生；占地 100 亩，学生 480 人，外籍教师 70 余人 今年 8 月完工，正在招生 仙林中、小学占地 2.87 万平米，共有小学 30 班、中学 36 班 已经建成招生 -南师附中南师附中 -南京外国语学校南京外国语学校 5 5、市政、市政 5.1 内部道路建设内部道路建设 2003 年 8 月以来，仙林大道、仙霞路、文苑路二期、学院路、仙尧路、亚东一号路南 延等 6 条道路陆续开工， 2004 年 9 月，这几条道路将全部完工。2004 年下半年开始，学 子路、明外廓遗址文化轴线等也将开工建设。届时，大学城“两横两纵一环”的道路布局 初步形成。 道路道路 仙林大道 1 景观大道，连接大学城的 1、2 期。大道西段西接环陵 路，可在 10 分钟内抵达中山 门。 6 车道，红线路幅 60 米，绿线路幅 80 米。 目前大学城一期境内 路面已完成，正在做 绿化 仙霞路呈 L 性，南北贯穿 1、3 号地 块，栖霞建设地块，南师大、 南财大、森林公安学校用地； 东西接学子路，将南邮学校 用地、6 号地块分为两半。 6 车道，红线路幅 45 米，绿线路幅 60 米。 现路面已出，将于 9 月完工。 学院路大学城一期东侧主干道，南 北连接仙林大道、灵山北路 和宁镇公路，沿途贯穿中医 药大学、南邮等 5 所学院。 6 车道，红线路幅 45 米，绿线路幅 60 米。 路面已出，将于今年 完工，是今年大学城 的重点建设项目。 灵山北路大学城一期的南端边界。 6 车道目前正在做地面，是 大学城今年的重点建 1注：仙林大道的建设由两个区级主体完成，土城头路以东由仙林大学城管委会负责建设，土城头路以西 由栖霞区负责建设。本报告中所指仙林大道建设，如无特殊说明，均指大学城段。目前土城投西段建设工 期不详。 设项目。 学子路南北走向公共设施轴线，南 起灵山，北达宁镇公路，由 南向北穿过 1 号地块、2 号 地块、中心区（4 号地块） 、 6 号地块。 路线原址为两道高压 走廊，按规划，其中 22 万伏将迁移至九乡 河以东，11 万伏下地。 路线原址为两道高压 走廊，目前正在建设 南段，北段（中心区 以北）尚未拆迁。 图图 1-31-3 内部路网建设进度内部路网建设进度 5.2 市政管线随道路建设同时铺设，水电气条件已经具备市政管线随道路建设同时铺设，水电气条件已经具备 供水供水 城北水厂供水，800 毫米的城市给水管由文苑路接入。 排水排水 采用雨污分流制。 由于自然排水条件较好，雨水将充分利用地形，排入九乡河。 污水分区处理，达标排放，已建污水处理站 5 个，在建污水处理站 3 个。 供电供电 现有 10 千伏输电线路 2 条，变压器 28 台，总容量为 6085KVA，二条 1 万伏高压 已建成道路 04 年完工道路 灵山北路 仙霞路 学子路 学院路 仙林大道 文苑路 亚东 1 号路 线穿区而过，11 万伏亚东变电站 1 个。 规划在东南角设 1 个 50 万伏变电站，另外根据功能分区设 4-5 个 22 万伏变电站， 22 万伏电力线沿外围道路架设，不接入区内，以免影响城市景观。接入区内的 11 万伏电力线全部埋入地下。 通讯通讯 已有程控电话容量 8000 门，新区通讯主干光缆已入区，可增开 35000 门全自动数字电 话。 供气供气 管道煤气已接入亚东新区。 规划利用由龙潭方向接入的西气东输工程，在东北角设天然气供应站一座，由地 下管道通往各终端用户。 6 6、交通条件、交通条件 6.1 北部快速道路直达北部快速道路直达 模范马路玄武湖隧道宁镇公路为快速道路，直接通往仙林。仙林与主要地标 的距离： 一环线绕城公路：4 公里、4-5 分钟车程 城区新庄立交：10 公里、12-15 分钟车程 模范马路：13 公里、15-18 分钟车程 新街口市中心：17 公里、25-30 分钟车程 6.2 南部有景观路进入南部有景观路进入 宁杭公路环陵路（马群）宁栖公路：宁杭公路已经拓宽改造完成，为城 东的景观路，环陵路（马群）宁栖公路也规划为景观路，最迟 2005 年十运会 前完成拓宽改造。 宁杭公路麒麟仙林：由于马术场建设，麒麟仙林的道路最迟 2005 年 十运会前完成拓宽改造。 绕城公路 规划二环 宁镇公路 沪宁高速 新庄立交 新街口 模范马路4公里 6公里 首期开发区域 玄武湖隧道 3公里仙林景观大道仙林景观大道 12公里 3公里 宁杭公路 6.4 公交系统公交系统 已开通 4 条线路，可直达鼓楼（丹凤街）市中心，并通往城北（模范马路玄武湖 隧道入口、南京火车站） 、城东（孝陵卫）等多个区域。 97 路是今年新开的，随着入住人口的增多，仙林的公交系统将逐步发达。 约 10-20 分钟一班，最晚班次晚上 22：00 从鼓楼丹凤街乘 70 路公交车至仙林约需 40-45 分钟，接近南京市民通勤时间的承 受上限。 仙林的公交线路数量与江宁、江北差不多，但线路覆盖面更广，出行更方便：江宁公 交在市内的终点站都集中在城南中华门、雨花台，江北公交在市内的终点站集中在大桥和 汉中门，而仙林公交可直达鼓楼（丹凤街）市中心，并通往城北（模范马路玄武湖隧道入 口、南京火车站） 、城东（孝陵卫）等多个区域。 表表 1-31-3 仙林地区主要公交线路仙林地区主要公交线路 线路线路主要站点主要站点运行时间运行时间 W50 路 火车站新庄长途东站樱驼村西杨坊（聚宝山）仙 鹤门亚东新区（南师大） 南京车站:6:30-20:00 亚东新区:6:30-20:00 W70 路 亚东新区（南师大）亚东花园城东扬坊（聚宝山）樱 驼花园板仓村岗子村太平村北京东路鸡鸣寺四 牌楼丹凤街 亚东新城区 5:30-21:20 丹凤街 6:10-22:00 W97 路 时代超市（模范马路玄武湖隧道入口）新庄长途东站 樱铁村东杨坊亚东花园城文苑路南师大南京财 经大学中医药大学 6:0021:00 W310 路 亚东新区（南师大）仙鹤门朱庄黄庄太阳城马群 钟山学院钟灵街孝陵卫 亚东新城区 6:00-20:20 孝陵卫 6:00-21:00 6.5 轨道交通轨道交通 根据规划，地铁 2 号线和 4 号线将从河西起步，经过主城区，然后分别从紫金山南北 两侧进入仙林，在亚东新城南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各 功能分区，并在沿途设 10 个站点。 4 号线尚未立项批复。 2 号线河西中和村站马群站计划 2004 年开工，2009 年建成通车，马群至仙林 虽然规划了沪宁路、仙鹤门、亚东、南师大 4 个站点，但由于规划较晚，没有与 其它站点同时上报，目前尚未立项批复，因此，能否与 2 号线其它站点同期建成， 目前尚不能确定。 图图 1-41-4 轨道交通规划轨道交通规划 三、房产市场分析三、房产市场分析 1 1、发展沿革、发展沿革 长期以来，仙林地区只有亚东一个发展商。亚东公司从土地开发起步，早期开发 拆迁安置用房，后开始开发商品房。由于当时仙林市场的影响力有限，且开发产 品品质一般，公司及项目在市场上一直默默无闻，2001 年以前该区别墅价格维持 在 3000 元/左右。 2001 年，汇金房产开发了金陵家天下项目，该项目的产品定位、行销诉求均创造 2 号线 4 号线 马群 站 沪宁路 站 仙鹤门 站 亚东 站 南师大站 已建成或 03 年底完工 04 年完工 了南京别墅市场的突破，市场反响强烈，也使仙林板块的形象焕然一新，开始真 正引起市场注意。同时价格空间也被打开，双拼别墅达到 4500-5000 元/，独立 别墅达到 5500-6500 元/。 金陵家天下的成功不但提高了仙林板块的知名度，打开了价格空间，同时也促进 了亚东公司产品品质的提升。随后，亚东开发的沁兰雅筑、香溪月园项目在产品 品质上有了大幅提升，售价也进一步提高，独立别墅达到 7500-8000 元/。 除了拆迁安置房和经济适用房之外，仙林板块的公寓产品较少，近年来较典型的 只有亚东咏梅山庄一个项目，2002 年销售完毕，售价 2800-3000 元/，现二手 房售价在 3300-3500 元/；当前在售的亚东香溪月园别墅项目中有少量多层公寓,均 价在 4000 元/左右。 自去年以来，仙林开始了纯市场化运作的土地出让方式，栖霞、星汉、赛世、大 成等外区域公司相应拿地，一改亚东公司独大仙林的局面，区域竞争进入了一个 全面竞争的阶段。2003 年 9 月拍卖的 92 万平米的住宅项目，多层产品的楼面地 价达到 2100 元/，与河西相同，预计仙林的整体房价将会有一个较大量的突破。 2 2、供求形势分析、供求形势分析 2.1 区内竞争区内竞争 现有项目少，竞争尚不激烈现有项目少，竞争尚不激烈 已出让项目 5 个：可售住宅面积 92 万。 目前只有亚东的项目开始开发销售，其余项目尚未开工，由于这些项目均为挂牌 拿地，付款压力大，预计今年下半年将会陆续开发销售。以平均开发销售周期 3 年计算，每年的上市供应量约 30 万，仅相当于 2003 年市区销售面积（406 万 ）的 7%，销售压力不大。 只有亚东（可售住宅面积 25 万）为早期协议拿地，地价较低，竞争优势明显； 其余项目（可售住宅面积 25 万）均为 2003 年通过挂牌方式获取，小高层平均 楼面地价 1200 多元/，多层平均楼面地价 2000 元/左右。因此，只要新项目 能以合理价格获取，竞争压力则不会太大。 大学城尚有大量优质地块上市，区域竞争今后将趋于激烈大学城尚有大量优质地块上市，区域竞争今后将趋于激烈 大学城一期潜在计划出让住宅项目 5 个：土地总面积 2900 亩，可售住宅面积约 150 万，以平均开发销售周期 4 年计算，每年的上市供应量约 40 万。 加上现有项目，仙林的总供应量将达到 240 万左右，其中，2005 年的上市供应 量约 30 万，2006 年开始，每年的上市供应量至少 70 万，接近 2003 年市区 销售面积（406 万）的五分之一，竞争趋于激烈，销售压力加大。 从市区土地供应来看，老城以及城东、城南、城北的可开发土地不多，到 2006 年 以后，供应量还会进一步下降，比例将会从目前的 70%下降到 40%左右。从今年的 土地供应分配可以看出，今年市区计划出让土地 9000 亩，其中，河西 3500 亩， 仙林约 3000 亩，其余区域合计只有 2500 亩，不到总量的 1/3，可以看出，为了 完成 9000 亩的出让计划，城区已经没有多少土地可以供应，只有加大河西、仙林 等新区的供应量来维持。因此，虽然仙林在 2006 年的供应量将达到 20%，消化压 力并不会太大，供求关系仍将保持平衡。 已售项目已售项目产品产品开盘开盘销售销售售价售价 联排 04 年 1 月开盘 48 套，销 100% 5300-5500 元/ 双拼04 年 5 月开盘28 套，销 40%6000-6900 元/ 别墅 独立04 年 1 月开盘24 套，销 30%7800-8800 元/ 香溪月园 公寓暂定案名为“学城小镇” ，预计 8 月开盘 潜在项目潜在项目现状现状 栖霞建设地块总建 29 万小高层 暂定案名“院外景上” 目前规划方案已经过一轮讨论，正在修改 现场围墙建好 江苏星汉地块总建 6 万多层/别墅 目前规划方案已经过一轮讨论，正在修改 现场围墙建好 赛世实业地块总建 19 万小高层 据了解，规划方案初稿尚未做完 大成地块总建 1.6 万商业 规划方案正在修改，预计下半年公开 现场尚未开工 尧化门区域项目尧化门区域项目现状现状 新城家园总建 4 万 多层 尧化门 2 号路以北，公园东路以东 仙林房产开发 3500 元/ 上城风景总建 15 万 小高层/多层混合 尧化门 2 号路南北，公园东路以西 栖霞建设开发 35004000 元/ 2.2 区域外竞争区域外竞争 马群：现有项目少，基本没有可开发用地，对仙林没有威胁 现有项目少：马群以中低价商品房和经济适用房建设为主，商品房开发用地只有 栖霞的 2 个项目，剩余供应量 25 万，每年的供应量也就 5 万左右，对仙林不 会构成较大的竞争。 基本没有可开发用地：从政府部门了解，马群除了 5 万多的老街可以改造上市 以外，已经没有可开发用地，只能占用基本农田，目前正在运作一块基本农田地 块，在国家严查耕地占用的背景下，相信会遇到极大的阻力。 麒麟：项目多，供应量大，是仙林的主要竞争区域之一 现有项目 6 个，总供应量达到 200 万，每年的供应量在 40 万左右。 麒麟可通过宁杭公路直达，距马群地铁站 2 公里左右，对城东客户有较大的分流 作用，但是麒麟大环境差，郊区乡镇风貌浓厚，人文环境和配套与相比也有较大 劣势，属中低档定位，而仙林为中高档定位，差价应在 1000-1200 元/左右，由 于客户定位不同，因此，竞争的影响不大。 城东：主要是杨庄和顾家营一带，预期售价略高于仙林，在 4800 元/左右，对 城东客户分流较大，但是，该区域资源条件差，受铁路和绕城公路影响大，只要仙林的产 品突出，完全可以竞争过该区域。另外，城东也不是仙林的主要客户群，因此，对仙林影 响不大。 城北：全市的工业区所在地，污染严重，大环境极差，改造难度大，对仙林的竞 争不大。 综上所述，仙林以其独特的生态、人文（大学城）和高新产业定位，自身具备开发中 高档住宅的潜力，同时在与周边区域的竞争中处于优势地位，加上本身供应量不大，是适 合投资的区域。 片区项目名称发展商 占地面积 () 建筑面积 （） 其中：未 售面积 （） 建筑形态/ 容积率 楼面地价 （元/） 售价 （元/） 开发计划销售状况 香溪月园等亚东400 亩25 万25 万别墅/多层早期协议土地 联排 5000 公寓 3950 抢购 马术场地块国资公司 14 万12 万12 万 小高层/别 墅 1950未定预计 05 年开盘 江苏星汉5.5 万6 万6 万多层/别墅2104未定预计下半年开盘 栖霞建设14.4 万29 万29 万小高层1227未定预计下半年开盘 赛世实业10.4 万19 万20 万小高层1223未定预计下半年开盘 360 亩30 万30 万小高层预计 05 年开盘04 年计划挂 牌地块2550 亩120 万120 万多层/别墅预计 05 年开盘 仙林 合计92 万 天悦花园 栖霞建设 16.9 万5 万 多层 早期协议土地 3000 马群 天鸿山庄 栖霞建设 21.4 万21.5 万20 万 别墅式公寓 早期协议土地 4800-5500 03/10 月开盘 阳光之旅香港泰盈18.5 万20 万13 万多层后期土地 6863100二期年底交付 锦绣花园江苏锦绣 30 万8 万多层后期土地 11013000 二期年底交付 百胜清城百胜麒麟1912 亩130 万130 万多层早期协议土地未定平整场地5-6 月份开盘 麒麟 麒麟山庄麒麟山庄500 亩30 万30 万多层/别墅早期协议土地未定平整场地7-8 月份开盘 南京常锦6.4 万10 万10 万 多层/小高 层 876未定预计下半年开盘 常州华光6.7 万10 万10 万 多层/小高 层 724未定预计下半年开盘 3 3、基本面分析、基本面分析 产品特征分析产品特征分析 从目前来看，多层产品稀缺，但是仙林规划以低密度产品为主，今年多层项目用地将 集中出让，因此，多层产品的市场空白在新项目操作周期内不存在。 别墅为近年来的主要产品：较典型的多层项目只有“咏梅山庄”一个，2002 年开 发销售完毕，品质与经济适用房相似，参考意义不大。 目前已出让的地块以小高层为主，因此，04 年的主导产品为小高层。 多层项目用地集中在今年出让，因此，在这些项目上市之前，基本不会有参考项 目。 从规划来看，除了中心区有 80 万的小高层之外，其余区域全部为低密度多层/ 别墅，供应量约 160 万，今年全部出让，每年的上市销售量预计在 40 万左右。 表表 2-22-2 分产品类型的供应量预计分产品类型的供应量预计 年份小高层多层/别墅 2004 年0-8 万2 万 2005 年15-20 万20-25 万 2006 年20-25 万35-40 万 2007 年20-25 万35-40 万 价格分析：未来的价格走势？价格分析：未来的价格走势？ （1 1）区内售价）区内售价 多层：2002 年为 2800-3000 元/，目前没有多层项目；亚东香溪月园别墅项目 中有少量多层公寓，均价 3950 元/。 联排别墅：5000 元/ 独立别墅：7000-8000 元/ （2 2）城区均价：）城区均价：2003