旅游用地抵押价值评估——以蒲江县朝阳湖景区翡翠度假山庄为例论文.doc

内容摘要 旅游业正处于快速发展之中,旅游用地使用权的出让、转让、抵押等市场活跃。但是我国对旅游地的评价工作成果不多,多以评价为主。在已有的研究中，也存在着将旅游用地以及附着建筑物合并评估并以建筑物价值来左右旅游用地价值的问题。基于当前存在的问题，本文就此进行了一些浅显地探讨。在文献综述一章中介绍旅游用地抵押价值评估的实质、理论基础等，提出了在相关互利、垄断、统一分离的原则之上，将商业用地基准地价系数修正法和市场比较法综合测算得出结果。论文第三部分选取了蒲江县朝阳湖景区翡翠山庄作为案例进行评估，对前文思路、方法进行验证。论文第四部分为总结，对本文在研究方法方面进行总结。关键词：旅游地抵押价值 基准地价系数修正法 市场比较法 翡翠山庄THE MORTGAGE VALUE VALUATION ON THE LAND FOR TOURISMTAKING THE JADE MOUNTAIN SCENIC RESORT IN PUJIANG COUNTY CHAOYANG LAKE FOR EXAMPELAbstract With the rapid and sustainable development of Chinas economy and the improvement of peoples material living standards in our country, Tourism industry is growing rapidly. A large number of tourism land rights to use are having market transactions, such as sell, transfer and mortgage. The research work for tourism land in our country gives priority to evaluation, and there are a few research achievements about the mortgage value valuation on the land for tourism. There are also issues that combine the value of tourist sites and the building attaches to land and then use building standards to determine the value of tourism land. Based on those current problems, this paper carried out some simple discussion. In the literature review describes the essence of tourist sites collateral value assessment, the theoretical basis and methods of valuation, Propose on the relevant benefits and monopoly, Unified separation principle, commercial land standard price factor correction method as the main idea. Then combined with the existing, similar instances of market trading, Calculation with the market estimates, final consolidated the two methods result. The third part chooses Pujiang County Chaoyang Lake Jade Mountain Scenic Resort tourism as an example of land collateral valuation and gets the final results, and it also proves the feasibility and reliability of technical ideas and methods previously mentioned. The fourth part summarizes the thesis.Key words: Tourist collateral value, Benchmark Land Value Index amendment method, Market comparison approach, Jade Mountain Scenic Resort.目录目录31.绪论41.1选题研究背景及研究意义41.1.1选题研究背景41.1.2选题研究意义41.2选题研究内容与思路51.2.1研究内容51.2.2研究思路72.文献综述82.1 有关土地评估的理论研究82.1.1地租与地价理论82.1.2区位理论82.1.3土地评估理论92.3旅游用地研究92.4旅游用地地价的影响因素102.5旅游用地抵押价值评估原则112.6常用的旅游用地抵押价值评估方法112.6.1市场比较法112.6.2 基准地价系数修正法122.6.3其他方法概述133.案例分析133.1评估对象概括133.2 评估方法选择143.3评估技术过程154.总结241.绪论1.1选题研究背景及研究意义1.1.1选题研究背景近年来，我国旅游经济呈现快速增长态势。2015年上半年，我国旅游业国内旅游消费额达1.65万亿元，同比增长14.5%，与社会消费品零售总额增速相比高4.1宇博智业市场研究中心.2015-2020年中国旅游产业运行态势及投资战略研究报告R.北京：中国报告大厅，2015.07.31。在投资乏力、稳增长变难的情况下，旅游消费总额创新高，旅游投资保持高增长，旅游人数快速增长，旅游业成为了促进经济增长的新动力，其扩大内需的优势进一步显现国家旅游局：上半年我国旅游消费投资两旺 南方日报驻京记者 赵晓娜-南方日报-2015。特别是在当前国内实体经济不振大背景下，旅游业拉动内需与创收的作用更为明显。由此，各级政府加大了对旅游业的扶持力度。我国旅游用地市场日趋活跃，特别是小型的旅游用地市场比较活跃。旅游用地开发者为扩大经营规模将旅游用地使用权抵押给银行以期获得贷款的行为也屡见不鲜，旅游用地评估以及旅游用地抵押权价值评估顺应社会需求，引起了人们的重视。我国国内目前对旅游用地评估研究较少，与日益活跃的旅游土地市场的需求相矛盾。我国对于旅游业的研究多见于规划管理研究、资源开发、对区域经济发展带动作用研究等等，关于旅游用地的研多集中在评价、功能分区、结构优化、土地利用变化的动力研究、土地制度与用地管理开发等方面赵莹雪.旅游用地研究进展J.旅游论坛.2008（04）97-101。笔者曾在成都某地产、房地产评估公司实习半年，发现在实际的土地抵押价值评估工作中常常将旅游用地抵押价值评估当作简单的房地产抵押价值评估来对待，将土地及房地产收益混合计算，忽视了土地的价值；另一方面，旅游用地抵押价值评估相关研究不足，导致市场上旅游用地抵押价值与实际价值不相符合，而抵押权人和银行按照自己意愿或预先沟通的价值通知估价机构自己能接受的评估价值，导致旅游用地使用权抵押市场混乱。以及成都市小型旅游景区建设火热，旅游用地的出让、抵押行为增多，也客观上要求了需要对旅游土地的抵押价值进行科学、系统的评估。1.1.2选题研究意义为了旅游用地资源的合理利用、旅游资源的合理开发和旅游用地市场的健康发展。也为了更好的对旅游用地进行评估，为旅游用地特别是小型旅游用地抵押价值评估提供技术参考，解决旅游用地抵押权价值评估工作的实际需要。笔者认为本文研究意义有如下几个：（1）有利于合理分配旅游资源，加强旅游资源管理，防止过量开发。旅游地，也别是近些年来新开发的小型旅游地日趋增多，消费者受闲暇时间、个人收入、交通距离等因素的限制，在短假、周末、调休假等期间一般极少选择前往离自己工作生活地较远、花费较高的名胜风景区而会对新开发、离自己近、花费较少的小型旅游景区。例如，成都人在周末大多会选择前往三圣花乡、龙泉山等旅游景区，极少会有人选择周末前往长城、故宫等地。与这种消费需求与消费方式伴随而来的是各级政府加大了对小型旅游风景区的开发力度。仅在2015年，成都市旅游局就审查批复了朝阳湖镇石象村等十二个成都市旅游特色村评定结果成都市旅游局关于发布崇州市街子镇古寺村等十二个成都市旅游特色村评定结果公示,成都旅游政务网公告,/show-19-24359-1.html。可见乡村旅游、短途旅游、小型旅游景区建设方兴未艾。然而因小型旅游景区的投资开发者经营思维所限，加上政府监管力度不足，土地不用、多用、乱用的现象较为普遍，旅游土地资源存在浪费；政府因缺乏对小型旅游用地价值的把握力度，导致旅游资源管理力度弱；片面追求开发的高速度也导致某些地方存在着旅游资源开发量大于当地实地需求量等问题或者隐患。合理分配旅游资源、加强旅游资源管理、防止旅游资源过量开发，其基础和前提应当是客观公正的旅游地价值评估工作。（2）有利于规范旅游用地抵押价值评估市场、政府管理和景区经营。当前的土地抵押价值评估市场上常常将旅游用地抵押价值评估当作简单的房地产抵押价值评估来对待；旅游用地抵押价值评估相关研究不足导致市场上抵押权人和银行按照自己意愿或预先沟通的价值直接作为抵押价值，从而导致旅游用地使用权抵押评估市场混乱，不利于政府管理、景区和银行正常经营，也不利于各估价公司的健康发展。本文对旅游用地抵押价值评估工作进行研究，提出了自己的评估方法，并选取了蒲江县朝阳湖景区翡翠山庄作为小型旅游用地代表，可以为相关问题和研究提供参考。1.2选题研究内容与思路1.2.1研究内容基于当前旅游用地抵押价值评估存在的现象和问题，论文对相关评估理论及地价的影响因素进行了梳理，提出了在相关互利、垄断、统一分离的原则之上，以商业用地基准地价系数修正法和市场比较法综合得出结果。全文共分为五个部分：第一部分为绪论，介绍了本文的研究背景与意义，主要研究内容、思路以及方法；第二部分为文献综述，对相关评估理论及地价的影响因素进行了梳理，对相关文献进行了总结，介绍并分析地价的一般评估方法和地价的影响因素，为后文抵押价值评估研究提供基础。同时进行了一部分旅游用地抵押价值评估研究，提出了评估原则，详细介绍分析了评估方法。并提出本文的方法是基准地价系数修正法与市场比较法综合运用。第三部分是案例分析，将提出的评估方法对蒲江县朝阳湖景区翡翠山庄的旅游用地抵押价值进行评估并得到评估结果，对前文思路、方法进行验证。论文的最后一部分主要是对所选案例评估工作和旅游用地使用权价值评估工作研究进行总结。 1.2.2研究思路图1 论文研究思路示意图总结与建议案例实际评估市场比较法2.文献综述2.1 有关土地评估的理论研究2.1.1地租与地价理论地租地价理论是土地评估的重要指导理论。西方的地租理论主要有古典经济学地租理论、新古典城市地租理论和马克思地租理论。被誉为政治经济学之父的英国政治经济学家威廉佩蒂（William Petty）在赋税论中首次提到：地租是土地上生产农作物所得的剩余收入，地价就是该土地所获地租额的资本化；地租及地价受土地肥沃度、耕作技术、距离消费市场远近等因素的影响蔡妹姝.对休闲农业利益分配问题的研究D.杭州：浙江工商大学硕士论文.2008。马克思主义理论认为，地租是直接生产者在其生产过程中所创造的的剩余产物被土地所有者占有的那一部分，是所有权在经济上的体现，是资本主义生产方式产生的独有的、特有的经济形式，是社会生产关系的反映。地租可以分为绝对地租、极差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等，地租产生的条件是土地所有权与使用权的分离，客观基础是土地租赁关系。地价是土地经济价值的反映，实质是购买土地所提供的未来地租的价格，是资本化的地租。土地价格的公式可为：P=R/I,其中，P代表土地价格，R代表该土地的年地租值，I代表年利率周介铭主编.城市土地管理M.北京：科学出版社，2010.8。地租和地价是土地价值在经济上的重要表现形式，是评价土地价值的重要指数，该理论为土地估价工作提供了方法和依据。因此，地租地价理论是进行土地评估的重要依据。2.1.2区位理论关于区位的定义有着不同的表述，有的认为区位是自然界的各种地理要素和人类活动之间综合关系闫天龙、曹照平编.土地估价指南M.北京：机械工业出版社.2004.7，27.，有的则认为区位除了描述综合关系外，也要解释地球上某一事物的空间位置付斌.我国宗地地价评估存在的问题及对策.哈尔滨：东北农业大学硕士论文.2009。无论说法如何，都肯定区位是一个综合概念，表示一种综合的相互关系。主要探索人类活动的一般性的空间法则，具体研究的是人类经济活动与行为的空间区位选择和区域内各种经济活动的优化组合方式与理论。区位理论源于极差地租的研究。代表性的区位理论有冯杜能的农业区位理论、阿尔弗雷德韦伯的工业区位伦、克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位伦。根据区位理论的观点，土地会因为其区位的不同而产生不同的使用价值和经济活动的作用与效果，进一步产生不同的地租地价，导致收益存在差别。所以，区位条件的不同会导致旅游用地自然、社会、经济等方面的不同，区位理论直接影响了土地价格的高低，是指导土地评估的重要理论。2.1.3土地评估理论土地估价就是估价方依据土地估价的原则、理论、方法和其他准则，充分掌握一定时期内市场交易情况等信息后，根据某宗土地的经济、自然和社会属性等，科学地评估土地的等级、质量及其现实条件下的收益状况，并充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地利用政策以及投资者的预期收益与投资信心等因素对收益的影响，综合评定出某宗地在某种权利状态下在某一时点的价格，这个过程就是土地估价 智库百科/wiki/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BC%B0%E4%BB%B7。旅游用地使用权抵押价值评估是土地估价的一种，应当在土地估价的理论基础之上，采取其原则、方法，结合旅游用地的特殊性进行综合评估。2.3旅游用地研究由于旅游用地概念多学科性，旅游用地评估又涉及到土地估价、资产评估等学科，因此具有极强的交差性特点，加之旅游用地评估工作本身的边缘性特点，导致该领域研究并没能引起学界的足够重视，在各大数据库里搜索“旅游用地评估”所得结果也比较少。目前，从现有的国内外的的文献可以看出，大多数的学者把旅游用地研究的重点放在了旅游用地评价研究上。旅游用地评价是研究主体旅游业与客体旅游地之间的关系，把它当做重要的地理系统，以定量方法或定性方法或二者兼有地评定它的开发价值与潜力，而旅游用地的开发价值与潜力是影响土地预期收益的重要因素，进而可影响土地价值。因此，旅游用地评价是进行评估的重要前提，在进行旅游用地评估之前对相关旅游用地评价进行浅显地梳理与总结，希望对本文的评估研究有所裨益。目前可查的关于旅游用地评价的研究最早起源于20世纪60年代，如1969年加拿大在国土调查中提出的游憩资源评价系统，1975年美国土地管理局提出的土地供游憩活动适宜性评价 McNeely,J.A,Harrison,JDingwall,P(Eds),Protecting Nature Regional Reviews of Protect Areas .The Word Conservation Union UK,1994，派伯鲁格曼在希腊西海岸地区旅游规划中所提出的旅游地评价系统等赵莹雪.旅游用地研究进展J.旅游论坛.2008.8,1（1），大多从旅游用地的资源评价方面出发，强调使用定量分析方法并将评价结果数据化。我国对于旅游用地研究评价起源较晚，国内最早的有关旅游用地的相关论述出现在吴必虎教授于1981年发表的论著区域旅游规划原理一书中。1988 年赵抱力在地理科学进展中发表的旅游用地分类和评价的科学及应用问题，提及了旅游用地的评价问题邱继勤、刘力、邱道持.旅游景区用地分类体系探讨J.国土与自然资源研究.2012。随后关于旅游用地的评价研究逐渐增多，上世纪，学者关注重点是评价单元的选择问题。1988年徐金发在乌鲁木齐南山风景区研究中提到以景区作为评价单元，1989年保继刚在北京旅游资源定量评价中提到以游览地作为评价单元。进入21世纪，学者们所提方法变得多样，有的研究以游览者的主观体验作为指标，例如2001年吴必虎提出的“等距离专家组目测评测法”吴必虎.李咪咪.小兴安岭风景区旅游景观评价J.地理学报，2001.56（2）：214222。有的则开始尝试建立一种适用于所有旅游地的综合评价系统，例如程绍文于2001年将旅游地评价体系分为旅游资源质量、旅游客源状况、旅游环境质量、旅游开发条件等三个大类、若干细小指标程绍文. 旅游地评估研究以东湖风景区为例D.武汉：华中师范大学.2001，15。有的则用实际数据测算旅游资源对经济的带动作用，例如叶红、翟玉英于2012年提出运用旅游地地价与城镇地价差来测算旅游资源贡献率翟玉英. 旅游土地资产评估研究D. 成都：西南财经大学, 2012.T18508-2014，2014.7.24,5。总的来看，旅游用地评价研究倾向于是建立一个指标体系，综合评价旅游用地旅游地资源、开发程度、市场状况等各个角度。这些结论方法等对旅游用地地价的影响因素分析有着重要的借鉴作用。2.4旅游用地地价的影响因素旅游用地在我国行政管理体制上是商业用地的一种，其出让年限、评估基础数据采用等都以商业用地为准。在国土资源部发布的城镇土地估价规程(GBT18508-2014)中，城市土地价格的影响因素主要有三大类：一般、区域以及个别因素。一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括行政区划、地理位置、自然条件、社会经济状况、国民经济发展规划等。区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度，以及在城市中的交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制等。个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件等中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.中国国家标准化管理委员会.城镇土地估价规程. GBT18508-2014，2014.7.24,5。国标最后指出：地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。2.5旅游用地抵押价值评估原则虽然旅游用地有着其自身的特性，但旅游地使用权抵押价值评估从本质上来说也是一种地产估价，其就必须遵守土地估价的规律性，也必须客观合理，公正科学，必须遵循土地估价的一般原则，比如预期收益原则、替代原则、最佳利用原则等徐勤华.基于拍卖方式的土地估价方法研究.苏州：苏州大学硕士论文.2007。笔者认为其评估工作还仍遵循以下原则。（1）相关互利原则旅游用地内的旅游资源开发价值通常因区域内各种自然、社会经济因素的变化而发生改变。旅游用地内的资源开发价值变化又会导致其地价的变化，因此，进行旅游地估价要同时兼顾其他因素对于地价的影响。（2）垄断原则旅游资源是一种特殊的资源，旅游业的发展可极大地带动相关产业发展。旅游用地的地价在一定程度上是受政策保护的，因而其地价可能与该宗地的实际市场价值不符合，可能因为其垄断性产生较高的价格，或者因为政策倾斜而导致价格偏低，在实际评估工作中要注意这一事实。（3）统一分离原则旅游用地是一个综合概念，其包括了该宗地内的自然地理因素和社会文化因素。因此，在进行旅游用地估价工作时，应当综合考虑区域内各个因素情况进行综合估价。但是，也要遵循“房地分离”原则。旅游用地使用权抵押价值的估价对象与内容应当是而且只应当是旅游用地的使用权抵押价值，要排除人工旅游设施或建筑物的价值对估价工作非正常的干扰，比如宾馆、餐馆、棋牌娱乐室等。2.6常用的旅游用地抵押价值评估方法2.6.1市场比较法市场比较法是进行房地产评估工作时最常用、最重要的基本方法。其指在求取一宗待估土地的价格时，根据估价工作中的替代原则，选取近期与待估宗地类似的交易实例，并与待估宗地进行比较，利用实例的交易价格，参照并修正计算该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等，最后得出待估宗地在某一估价时点的价格。其基本公式为：其中V待估宗地价格；比较实例宗地价格；A交易日期修正，待估宗地情况指数/比较实例宗地交易日期地价指数；B区域因素修正，待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域条件指数；D个别因素修正，待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E其他因素（包含容积率、年期等）修正。2.6.2 基准地价系数修正法基准地价系数修正法与市场比较法相类似，是以代替原理为基础，利用已经公布的城镇基准地价、修正系数表等成果，将待估宗地的个别及区域条件与所处区域的平均条件作比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对待估宗地所在的区域基准地价进行修正，从而得出待估宗地在估价时点的价格的一种方法。其公式可写为：该方法可分为如下程序：（1）确定基准地价根据待估宗地所在城镇的土地定级收集待估宗地所在城镇的土地定级与估价成果的最新资料，确定待估宗地的基准地价。（2）确定总修正系数首先根据每个因素的指标值，查对各用途土地的基准地价影响因素指标说明表，得到该因素的修正系数，再用这种方法确定其他因素的修正系数，将得到的所有修正系数求和。（3）确定年期修正系数。基准地价对应的使用年期是各类用途用地的法定最高使用年限，但是实际工作中具体的地价的使用年期不同，因此须进行使用年期修正。其公式为：式中y代表待估宗地使用年期修正系数；r表示土地还原率，m表示待估宗地剩余使用年限，n表示待估宗地所属用地类型的法定最高出让年限。（4）确定期日修正系数按估价相关规定，期日修正系数（表示为T）等于待估宗地估价期日地价系数与基准地价评估期日的地价指数。在实际工作中一般使用中国城市地价动态监测的地价水平、地价增长率来确定：（5）确定容积率修正系数旅游用地属于商业用地范畴，而容积率对于商业用地地价的影响非常大，因此须进行容积率修正。其可用如下公式表示：其中表示容积率修正值；表示待估宗地的容积率对应的地价水平指数；表示待估宗地所属的同级、均质区域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。（8）在确定好所有容积率修正系数之后，便可确定待估宗地的地价。公式可写为：表示待估宗地价格，p表示其对应的基准地价，其余代数含义与前文相同赵小虹、赵财福主编.房地产估价M.上海：同济大学出版社，2009.1.。2.6.3其他方法概述土地估价工作中，除了场比较法和基准地价系数修正法以外，收益法、剩余法、路线价修正法也是常用的方法。不同的评估方法有着不同的适用范围和评估对象，在进行土地评估工作时，应当从估价对象的实际出发，选取合适恰当的方法进行计算。3.案例分析3.1评估对象概括翡翠度假山庄位于成都市蒲江县白云乡尖峰村1组25号，距蒲江县城直线距离约12公里，据成都市区约85公里。位于朝阳湖景区地理中心位置，其北邻马脑壳峰，东临烂田坝村，南邻山王埂村7社，西邻五马沟村1社。土地使用权面积为13840.84，该宗地于2013年11月20日办理登记。翡翠度假山庄隶属于省级风景名胜区朝阳湖景区。朝阳湖景区位于蒲江县朝阳湖镇，是个人工湖，湖区总长75公里，面积79.09平方公里。行政辖属主要涉及朝阳湖镇、白云乡以及马岭镇部分。风景区内交通较为便利，距离景区环湖观光公路约3.5公里，环湖公路为双向2车道的沥青路面。到达翡翠山庄主要有两条线路，第一：从县城出发，经蒲名路（县道，双向两车道，路宽约8m）行驶约9公里，过朝阳湖镇区、仙阁村后在碧云寺过蒲江河，再经一条乡村道路（道路名未知，环山村道，道路坡度大、水泥路面、坑洼不平，单向行驶，宽约4m）途径朝阳湖大酒店、游船大坝、锦野春山庄、长庚湖畔、陈家大院、仙阁山庄行驶约4公里后到达；第二：与第一条路线相似，在碧云寺处乘船可前往翡翠山庄。有一在建的别墅小区紧邻该山庄，项目名称未定。翡翠山庄是一个位于朝阳湖景区地理中心的度假山庄，山庄不收取门票、停车费等费用，其主要收入来自山庄内9幢客房、2幢娱乐中心、2幢大型会议室、1幢餐厅等房产，依靠土地所带来的收益主要是露天棋牌区、码头轮渡区费用等。据山庄经理介绍，棋牌区娱乐费用与游船费用收入很少，仅够维持棋牌区与游船的日常保养维护。山庄主要接待会议旅游、公司招待等，对于单独游客的接待量较少。3.2 评估方法选择土地评估方法的选择不仅关系到评估结果的准性，更关系到同时期同等类型土地的开发利用。待估宗地位于风景名胜区，加上四川省人民政府于2015年11月6日批准了朝阳湖风景名胜区总体规划（20152030），标志着该区域内将会有更大规模的土地开发利用。估价对象作为商业旅游接待用地，在宗地内修建了大量的低层建筑物，而其收益主要是由这些建筑物所带来的，而且由于估价对象属于景区内的旅游用地，存在收益受限的问题，即该土地的收益受季节影响较大。因此为确保评估结果反映的是土地的真实价格，本次评估工作不适宜采用收益还原法；又因为估价对象已经经过了十余年左右开发，土地利用率高，开发程度成熟，因此不适宜采用剩余法与成本逼近法。市场调查发现该区域在近年内有类似土地交易案例，因此本次估价可以采用市场比较法。蒲江县国土资源局也发布了蒲江县城镇基准地价及其地价修正因素表，因此基准地价系数修正法也可以采用。待估宗地是位于乡村旅游景区的旅游接待用地，与基准地价表中所列的城镇商业用地概念并不完全相同，因此，不能完全套用基准地价表中的商业用地价格，应当运用区域内类似的案例价格来进行修正。但市场比较法中的交易日期、区域因素、个别因素、容积率、年期修正等并没有一个完整、系统、科学、可量化的修正表，如果这类因素修正完全凭借个人经验判断进行的话，则会导致估价结果与市场实际相差甚远，而基准地价修正法中这类因素修正有完整的、可量化的表格及计算公式，市场比较法这类计算应当参考、采用基准地价修正表。两种方法综合后公式为：估价对象比准价格=比较实例交易价格运用基准地价修正系数表修正后的情况修正系数期日修正系数运用基准地价修正系数表修正后的区域因素修正系数运用基准地价修正系数表修正后的个别因素修正系数容积率修正系数使用年期修正系。在与专业老师、行业内人士、实习公司领导及专业估价师商讨之后，笔者认为将市场比较法与基准地价系数修正法相结合的思路是可行的、有效的，这样既结合了市场真实交易价格，排除了市场比较法中大量依靠估价人员个人经验的修正方法，又结合了系统的、量化的基准地价中的个别及区域因素修正系统，这也会让评估价加过更为公正客观。3.3评估技术过程1、比较实例的选择笔者选择了以下三个处于区域相同、土地级别用途相同、区域及个别条件相似、交易时间接近的交易案例作比较实例，详见下表：表1 比较实例基本情况一览表比较项目比较实例1比较实例2比较实例3土地位置蒲江寿安镇蒲江河南侧迎宾大道与利民路蒲江成佳镇大兴镇米锅村11社、朝阳湖镇石象村7社蒲江成佳镇岐山村4、7、9社、友助村5社土地用途其他商服商业用地商业、住宅土地级别商业3级商业2级商业2级、住宅3级面积（）39154平方米合58.73亩14514平方米合21.77亩53084合79.63亩容积率1，1.50.51，1.2场平场平场平场平交易时间2012 年12月17日2014年7月9日2014年11月12日土地剩余使用年限（年）商业40年商业40年商业40年、住宅70年交易方式拍卖挂牌拍卖交易价格（万元/亩）58.049.048.0楼面地价（ 元/M2）870.01470.0720.0（资料来源：成都市国土资源局、搜房网、土流网。）2、选择比较因素本次估价选择如下几项作为比较因素：1) 交易时间：确定地价指数；2) 交易情况：确定估价对象是否正常交易；3) 土地用途：确定与待估宗地类似或一样；4) 容积率：蒲江县商业用地容积率修正指数；5) 区域因素：主要指距商服中心距离、公交便捷度、周围土地类型、规划条件。6) 个别因素：主要包括街面位置、临街道路宽度、面积、形状、地质条件等因素。3、比较因素条件说明估价对象与比较实例的各因素条件详见下表。表2 估价对象与比较案例比较因素条件说明表比较因素估价对象比较实例1比较实例2比较实例3交易时间2016.3.202012 .12.172014.7.92014.11.12交易情况正常正常正常正常土地用途商业用地商业用地商业用地商住用地土地级别商业2级商业2级商业2级商业2级容积率0.51，1.50.51，1.2距离2级商服中心距离400-500400-500400-500400-500m距离3级商服中心距离200-400m200-400m200-400m200-400m距车站距离300-500m300-500m300-500m300-500m毗邻道路类型生活型次干道生活型次干道生活型次干道生活型次干道区域用地类型商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅临街状况三面临街一面临街一面临街一面临街临街宽度5米5米5米5米宗地面积面积适中利于布局面积适中利于布局面积适中利于布局面积适中利于布局宗地形状形状较规则，利于规划形状较规则，利于规划形状较规则，利于规划形状较规则，利于规划宗地进深8-108-108-108-10地形坡度5.0-7.0%2.5-3.5%5.0-7.0%5.0-7.0%（数据来源：成都市国土资源局、搜房网、土流网、四川同正地产房地产估价有限责任公司）4、比较因素指数（1）期日修正系数根据中国城市地价监测动态成都市周边商业用地的地价水平，见下表：表3 商服用地地价交易时间修正系数表时间2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度地价指数95139671997210139103691051610699108461083210908时间2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度地价指数1085810847108361085910841（资料来源：中国地价网、中国城市地价动态监测。）估价时点为2016年3月20日，处于2016年第一季度。则比较实例1期日修正系数=10841/9671；比较实例2期日修正系数=10841/10832；比较实例3期日修正系数=10841/10908。（2）交易情况、方式修正本次所选的交易案例 2 为挂牌，根据成都市拍卖交易与挂牌交易的价差规律，在与评估公司领导及相关估价师的讨论之后，认为拍卖指数为100挂牌指数90协议指数为80。则三个比较实例交易方式修正系数分别为100/100、100/90、100/100。（3）土地用途、土地级别修正本次土地估价过程中，估价对象出让用途为商业用地 ，以估价对象修正指数为100；案例3为商住混合用地，兼容比例没确定，参照二级住宅用地兼容比例不超过20%考虑， 根据当地不同用途对应的基准地价差异率来确定比较案例的用途修正系数。表4 蒲江县城镇基准地价表（单位：元/平方米）场镇 用途123朝阳湖镇商业1087649361住宅924436333成佳镇商业1100668363住宅805421341寿安镇商宅1200900600（数据来源：成都市国土资源局蒲江子站、蒲江县人民政府 201466号文。）估价对象为朝阳湖镇2级商业用地，比较实例1为寿安镇3级用地，比较实例2为成佳镇2级商业用地，比较实例3按成佳镇2级住宅用地兼容比例不超过20%即668*0.2+341*0.8考虑。则比较实例1用途、级别修正系数=649/900；比较实例2用途修正系数=649/668；比较实例3用途修正系数=649/406.4。（4）容积率修正系数根据蒲江县基准地价更新成果，蒲江县城区容积率修正指数见下表：表5 蒲江县商服用地宗地地价容积率修正系数表容积率1.01.0-1.21.2--1.61.6-1.881.8-2.0修正系数848894100105110115表6 蒲江县住宅用地宗地地价容积率修正系数表容积率2.62.6-2.82.8-3.03.03.0-3.23.2-3.43.4修正系数888296.3100104107110（数据来源：同上。）为显化资产最大价值，以可比实例最高容积率进行比较，采用内插法测算。则比较实例1容积率修正系数=84/105；比较实例2容积率修正系数=84/84；比较实例3容积率修正系数=84/88。（5）年期修正系数土地还原利率的确定根据蒲江县城镇基准地价成果确定。据基准地价成果，蒲江县商业用地还原利率6.5%，则估价对象和三个比较实例的使用年期修正系数为： 1-1/（1+6.5%）37.651-1/（1+6.5%）40=0.9860（6）编制比较因素条件指数表表7 蒲江县场镇商业用地地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域因素距离2级商服中心距离500m距离3级商服中心距离800m距车站距离1200m毗邻道路类型生活型主干道生活型次干道交通型主干道交通型次干道支路基础设施保障率配套设施完善，保障度达到98以上配套设施较完善，保障度达到96-98以上配套设施基本完善，保障度达到92-96以上90-92%5米3.5-52.8-3.52-2.82宗地面积面积适中利于布局面积较大，但利于布局对布局无影响面积过大， 限制布局面积过小，不利于布局宗地形状形状规则，利于布局形状较规则，利于规划形状较规则，对利用无影响形状不规则，但不影响规划利用形状不规则，限制布局宗地进深10地形坡度7%（资料来源：同上。）表8 蒲江县场镇商业用地地价修正系数表（）影响因素优较优一般较劣劣区域因素距离2级商服中心距离5.82.90-2.7-5.2距离3级商服中心距离5.22.60-2.4-4.8距车站距离2.11.050-0.95-1.6毗邻道路类型2.91.50-1.2-2.5基础设施保障率2.91.50-1.2-2.5区域用地类型2.91.50-1.2-2.5个别因素临街状况1.60.80-0.7-1.4临街宽度1.60.80-0.7-1.4宗地面积1.20.60-0.5-1.0宗地形状1.20.60-0.5-1.0宗地进深1.20.60-0.5-1.0地形坡度1.00.50-0.4-0.8（资料来源：同上。）表9 估价对象与比较案例比较因素条件说明表影响因素估价对象比较案例1比较案例2比较案例3区域因素距离2级商服中心距离（米）400-500400-500400-500400-500距离3级商服中心距离（米）200-400200-400200-400200-400距车站距离（米）300-500m300-500300-500300-500毗邻道路类型生活型次干道生活型次干道生活型次干道生活型次干道基础设施保障率配套设施基本完善，保障度达到92-96以上配套设施基本完善，保障度达到92-96以上配套设施基本完善，保障度达到92-96以上配套设施基本完善，保障度达到92-96以上区域用地类型商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅个别因素临街状况三面临街一面临街一面临街一面临街临街宽度5米5米5米5米宗地面积面积适中利于布局面积适中利于布局面积适中利于布局面积适中利于布局宗地形状形状较规则，利于规划形状较规则，利于规划形状较规则，利于规划形状较规则，利于规划宗地进深（米）8-108-108-108-10地形坡度5.0-7.0%2.5-3.5%5.0-7.0%5.0-7.0%（资料来源：成都市国土资源局蒲江子站、朝阳湖景区总体规划）表10 估价对象与比较案例比较因素条件优劣度及分值表影响因素估价对象比较案例1比较案例2比较案例3优劣度分值优劣度分值优劣度分值优劣度分值区域因素距离2级商服中心距离较劣-2.7较劣-2.7较劣-2.7较劣-2.7距离3级商服中心距离一般0一般0一般0一般0距车站距离较优1.05较优1.05较优1.05较优1.05毗邻道路类型较优1.5较优1.5较优1.5较优1.5基础设施保障率一般0一般0一般0一般0区域用地类型一般0一般0一般0一般0区域小计-0.15-0.15-0.15-0.15个别因素临街状况优1.6一般0一般0一般0临街宽度优1.6优1.6优1.6优1.6宗地面积优1.2优1.2优1.2优1.2宗地形状较优0.6较优0.6较优0.6较优0.6宗地进深较劣-0.5较劣-0.5较劣-0.5较劣-0.5地形坡度劣-0.8较优0.5较劣-0.4较劣-0.4个别小计2.5（资料来源：同上）（7）比准价格确定根据前文列举的因素条件指数，编制比较因素修正系数表，采用连乘方式计算。表11 比较因素修正系数表比较因素比较实例1比较实例2比较实例3交易价格（万元/亩）584948交易时间10841/967110841/1083210841/10908交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/90100/100土地剩余使用年限0.98600.98600.9860土地用途、土地级别649/900649/668649/406.4容积率84/10584/8484/88区域因素99.85/99.8599.85/99.8599.85/99.85个别因素103.7/103.4103.7/102.5103.7/102.5比准价格（万元/亩）37.0951.2072.54（数据来源：同上。）考虑到案例1为寿安镇正常商业用地，与估价对象作为旅游商业用地有一定的市场需求差异， 案例2、3同样属于湖泊旅游用地，相对接近估价对象地理位置。故实例2、3的权重分别为0.3、0.5，实例1的权重为0.2，则：估价对象的比准价格37.090.