房地产市场调查报告.doc

重庆市轻轨2号线周边房地产市场调查报告以大坪站到较场口站为主摘要随着重庆市轨道交通的迅速发展，轨道房也依次出现并被人们接受。为了了解轨道交通对房地产发展的影响以及轨道线所在区域房地产的发展状况，小组成员分工就轨道二号线较场口至大坪站旁的房地产进行了实地调研，并在搜房网、渝中区信息网、渝中土地管理局网、土地交易中心网等网站对对渝中区的整个经济状况、房地产发展状况和轨道站点附近步行20分钟内的房地产的物业类型、主要户型、社区配套、周边环境、优势资源、均价等进行了详细的调查。在调查中我们了解到，自2009年以来，渝中区的整个经济状况一直保持稳步增长趋势，房地产投资每年都在增加，2013年，房地产投资占到固定资产投资的71.6%。房地产给区域经济增长提供了巨大的动力。二号线在渝中区的站点有9个，站点附近的在售或待售的商品房楼盘一共17个，在售住宅项目9个，在售商业写字楼8个，住在均价在1.6万元左右，商业均价在2万元左右。2013年以来，由于整个经济环境的影响，特别是2014年春节过后，随着银行对房地产开发企业贷款态度的转变，在全国范围内掀起了一股降价风。但我们调查后发现，渝中区虽然有部分楼盘在降价，但降幅不大，多数楼盘价位仍处于较高水平。目录摘要21二号线介绍51.1简介51.2二号线站点51.3线路特点51.4线路的带动作用61.5对房地产的影响61.5.1放大土地有效需求范围。61.5.2影响房地产的价格、类型和开发布局。61.5.3作用有一定的局限性。62渝中区区域情况简介72.1现状72.2规划72.2.1“1+3”城市功能定位72.2.2“1+3”工作定位72.2.3 “五位一体”总体工作72.2.4 “八大重点任务”72.2.5“八大突破”82.2.6现阶段状况83重庆市渝中区经济环境分析123.1简介123.1.1区域经济123.1.2综合实力123.1.3财税收入123.1.4固定资产投资133.1.5对外开放情况133.1.6产业结构133.1.7功能区发展133.1.8房地产业133.1.9居民生活143.2存在的问题143.3发展方向144渝中区投资分析164.1发展现状及投资环境164.2重点产业分析164.3投资优惠政策174.3.1金融业174.3.2商贸流通业174.3.3商务服务业174.3.4总部及重点企业184.3.5文化、创意产业185渝中区房地产发展状况195.1房地产发展情况195.1.1房地产开发投资状况195.1.2商品房施工、销售情况195.2土地市场205.3楼盘情况215.3.1东部板块215.3.2中部板块215.3.3西部板块216具体站点楼盘介绍236.1简述236.2住宅楼盘236.3商业楼盘386.4二手房557投资决策59附录：61小组分工：611二号线介绍1.1简介图1-1轨道交通2号线北起渝中区较场口，南至巴南区鱼洞，全长31.2公里。该线路是国家西部开发十大重点工程之一，是中国第一条建成通车的跨坐式单轨（第二条为重庆轨道交通3号线），是中国西部地区第一条城市轨道交通线路。2号线沿江修建，穿越闹市，兼具交通和观光功能。一期工程较场口至动物园段，长14.3公里，设站13座，于2000年12月26日开工建设，2004年11月6日投入运营；二期工程大堰村至新山村段，长4.8公里，设站5座，于2006年7月投入运营；南延伸线天堂堡至鱼洞段，长12.1公里，设。站7座，于2009年开工建设。1.2二号线站点较场口（）临江门黄花园大溪沟曾家岩牛角沱（）李子坝佛图关大坪（）袁家岗谢家湾杨家坪动物园大堰村马王场平安大渡口新山村(红色站点为一期)1.3线路特点重庆轨道交通二号线不同于一般的轻轨，它根据重庆山高坡陡道路曲折的地形特征采用了噪声小、转弯半径小、爬坡能力强的高架跨座式单轨交通系统。亦是中国第一次引进的中运量胶轮轻轨系统，该系统转弯半径小（150米）；爬坡能力强（60）；采用橡胶轮胎，车辆运行噪音极低（70分贝以下，如钢轮系统则8090分贝），具有明显的环保特性；独特的高架轨道梁占用道路少（3米），体量轻巧（0.85米1.5米），透光性佳，可立体绿化。对缓解沿线区域交通紧张矛盾，改善居民出行条件和乘车环境，提升城市形象，促进城市社会、经济的协调发展具有重要作用。1.4线路的带动作用2号线较场口新山村段的成功运营，为城市的躯干重塑血脉，使城市经济资源得以重新优化配置，本地产业化的带动作用尤其明显；2号线汇聚了周边环境的人气、物流、资金流，有效带动了沿线房产、制造、商贸、餐饮、加工等产业。沿线车站的36幅巴渝历史故事墙、李子坝车站旧闻展、黄花园车站摄影展等文化景观，以及沿线的立体绿化和夜景灯饰，使2号线成为重庆的一道靓丽风景线。1.5对房地产的影响1.5.1放大土地有效需求范围。通过轨道的连接，缩小了市中心和郊区的通勤时间，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使轨道附近尤其是原先较偏远地区的土地有效需求放大。轨道交通的建设将逐步打破区域间的壁垒，拉近巴南区、渝北区、大渡口区以及其他偏远组团与中心城区的距离，令购房需求在各大范围内释放。1.5.2影响房地产的价格、类型和开发布局。轨道交通一般能够产生良好的积聚效应，随着轨道交通的逐步完善，其沿线范围内会出现住宅、写字楼以及其他社会场所以及社会资本的带状分布区域。这种带状区域具有开发机能，它将中心地带和其它地域连接起来，也将人口聚集地区和边缘地区连接起来。1.5.3作用有一定的局限性。从目前的现状来看，大坪、巴南和空港三大区域，将是轨道交通最直接的受益者。另外，尽管轨道将对西永板块带来深刻的影响，但目前该区域在微电产业、大学城、保税区的作用下，楼盘的价格已经普遍走高，轨道交通的作用只是锦上添花。2渝中区区域情况简介2.1现状渝中区是重庆市政府驻地，是重庆的政治中心。全区水陆域面积23.71平方公里、其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、78个社区居委会，常住人口63.9万，日均流动人口30万人次以上。人口 ：全区常住人口为63.9万人，占全市常住人口的2.18%，与2000年第五次人口普查的66.52万人相比，十年来共减少3.51万人，下降5.28%，年均下降0.54%。（2010年）著名景点 ：朝天门、湖广会馆、中国三峡博物馆等行政规划：截止到2013年，渝中区共划分为朝天门、解放碑、上清寺、望龙门、南纪门、七星岗、菜园坝、两路口、大溪沟、石油路、大坪、化龙桥12个街道。在长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江，与南岸区水域相邻；北面濒临嘉陵江，与江北区水域连界；西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。2012年，渝中区城市道路铺装总面积为285.8万平方米；新建改造排水管道5.73公里，至2012年末排水管道总长度为192公里；新建、改建公共厕所33个，公共厕所总数为180个；新建、改造灯饰项目62个；新建停车场数7个，停车场总数为554个；新增停车泊位数6807个，停车泊位总数为49816个。至2012年底，渝中区普通中学14所，职业中学2所，小学32所。2012年，学校招收学生普通中学8124人，职业中学1236人，小学4735人；在校学生普通中学25505人，职业中学3792人，小学31874人；毕业生普通中学8193人，职业中学1278人，小学5917人。幼儿园教师741人，在园幼儿12096人。2.2规划2.2.1“1+3”城市功能定位“一大总体定位”：都市功能核心区； “三大特色定位”：现代服务业核心区、历史文化展示区、山水城市形象区。2.2.2“1+3”工作定位 “一大总体目标”：巩固提升“首善之区”； “三大发展目标”：经济发展质量优、综合服务功能强、社会文明程度高。 2.2.3 “五位一体”总体工作以城市规划建设管理为基础，以产业转型升级为支撑，以保障和改善民生为目标，以安全生产和社会稳定为前提，以全面加强党的建设为保障。 2.2.4 “八大重点任务”坚持科学规划引导发展、产业升级驱动发展、文化文明引领发展、重点区域带动发展、扩大开放促进发展、优化环境服务发展、深化改革推动发展、改善民生共享发展。 2.2.5“八大突破”到2016年，经济社会发展主要指标努力实现“八大突破”：地区生产总值突破1200亿元；人均地区生产总值突破22000美元； 区级财政收入突破120亿元； 全社会固定资产投资累计突破1300亿元； 累计实际利用内外资分别突破600亿元、50亿美元； 社会消费品零售总额突破1000亿元； 人均可支配收入突破40000元。 2.2.6现阶段状况一直以来，渝中持续保持健康科学的良好发展势头，全区经济发展稳中有进、社会稳定有序、民生持续改善、干部队伍风清气正。2013年： 地区生产总值突破804.2亿元、增长12%； 区级公共财政预算收入45.3亿元、增长2.4%； 固定资产投资274.4亿元、增长13.5%； 社会消费品零售总额538.9亿元、增长11.1%； 实际利用内资205.2亿元、外资13亿美元；城镇居民人均可支配收入27827元、增长9.5%表2-1专栏1：“十一五”规划主要指标实现情况指 标 名 称单位2005年规划目标完成情况2010年年均增长/%2010年年均增长/%1地区生产总值（GDP）亿元2414001055313.82人均地区生产总值美元4 3337 00011 6003第三产业占地区生产总值比重%88.69094.84现代服务业占第三产业增加值比重%40.54558.95社会消费品零售总额亿元160.627011344.816.86区级财政收入（现行体制）亿元11.12201239.231.37实际利用外资（5年累计）亿美元4.410238全社会固定资产投资总额（5年累计）亿元3684006469环境空气质量满足二级以上天数的比例%757982.510区域环境噪声日平均值分贝573035.312人均公共绿地平方米3.664.75.8*13城市污水集中处理率%609090*14城市生活垃圾无害化处理率%100100100*15人口自然增长率-2.3-0.5-0.68*16社会保险覆盖率提高程度（5年累计）百分点15201715岁及以上人口平均受教育年限年1112.511*18初中毕业生升入高中阶段学校比例%939898.5195岁以下儿童死亡率5.798.599*21社会安全指数（以2005年为100）%100110120.422城市居民人均可支配收入元11 24018 000920 05012.1*23登记失业率%3.454.51.824新增就业人员（5年累计）万人5.661425恩格尔系数%368180.7表2-2备注：指标名称中带“*”为约束性指标。专栏2：“十二五”经济和社会发展主要指标类别序号指标名称单位2010年2015年指标属性经济发展1地区生产总值亿元5531 000预期性#地区生产总值年均增速（不变价）%14.312.5金融业增加值亿元183260文化产业增加值亿元28802人均地区生产总值美元11 60025 000预期性3全社会固定资产投资总额亿元198.5【1 300】预期性4实际利用内资亿元113【600】预期性5实际利用外资亿美元6【50】预期性6社会消费品零售总额亿元344.8800预期性7现代服务业增加值占第三产业比重%58.975预期性8区域性总部企业数量个124150预期性#世界500强企业数量个1031259区级财政收入(现行体制)亿元39.2100预期性资源环境10人口自然增长率（户籍人口）-0.682约束性11高峰时间道路平均车速千米/小时17.620预期性12绿化覆盖率%35.340约束性13空气环境质量满足II级天数天301311约束性14单位地区生产总值能耗降低%【10】约束性15单位地区生产总值二氧化碳排放降低%【17】约束性16主要污染物排放总量减少化学需氧量%【8】约束性二氧化硫【8】氨氮【10】氮氧化物【10】17城市管理满意度%7585预期性类别序号指标名称单位2010年2015年指标属性社会民生18城市居民人均住房建筑面积平方米29.630预期性19主要劳动年龄人口平均受教育年限年11.812.5预期性205岁以下儿童死亡率3.85约束性21城市调查失业率%4.84.5约束性22养老保险参保率%80.895约束性23医疗保险参保率%80.295约束性24城市居民人均可支配收入元20 05035 000预期性#城市居民可支配收入年均增速%12.312.525民生支出占区级财政一般预算支出的比重%5460约束性26单位地区生产总值生产安全事故死亡率人/亿元0.0550.03约束性27群众安全感指数%95.497预期性28人口平均预期寿命(户籍人口)岁80.781预期性29法治政府建设满意度%80预期性图2-1备注：经济指标绝对数为当年价；【】为规划期累计数；空气环境质量满足II级天数、单位地区生产总值能耗降低、主要污染物物排放总量减少目标以市下达数为准。图2-3图2-23重庆市渝中区经济环境分析3.1简介渝中是重庆的“母城”。3000年江州城、800年重庆府、100年解放碑，积淀了巴渝文化、抗战文化、红岩精神等厚重的人文底蕴，孕育了重庆的“根”和“源”，浓缩了山城、江城、不夜城的精华,展现着“老重庆底片、新重庆客厅”的魅力神韵，在老重庆人心中“到渝中就是进城”。 渝中是重庆的金融中心。驻区市级以上金融机构152家，其中银证保占全市的60%以上，OTC等6大要素市场扎根渝中；金融业增加值占全区GDP的31%、占全市金融业增加值的25.2%，银行存、贷款余额分别占全市的21.5%、20.8%。渝中是重庆的商贸中心。汇聚了LV环球概念店、GUCCI西部旗舰店等205个国际知名品牌，解放碑步行街一直享有“西部第一街”美誉，区域商品销售总额占全市的15%、社会消费品零售总额占全市的12%。 渝中是重庆的文化中心。区域内有市级以上文物保护单位64处，其中，拥有全市1/3的全国重点文物保护单位，拥有非物质文化遗产9个，有中国三峡博物馆、中国民主党派历史陈列馆、湖广会馆、国泰艺术中心等全市标志性文化设施，文化产业增加值占GDP比重达5.5%。渝中是重庆的总部经济基地和都市旅游目的地。10家在渝领事机构均设立在渝中，入驻世界500强企业114家，区域“亿元税收楼宇”达20栋；年接待旅游人数2300余万人次、其中涉外旅游人数90余万人次。3.1.1区域经济经济运行稳中有进。坚持稳增长、调结构，经济保持平稳较快发展。地区生产总值突破804.2亿元、增长12%；区级公共财政预算收入45.3亿元、增长2.4%；固定资产投资274.4亿元、增长13.5%；社会消费品零售总额538.9亿元、增长11.1%；实际利用内资205.2亿元、外资13亿美元；城镇居民人均可支配收入27827元、增长9.5%。3.1.2综合实力初步核算，全年地区生产总值（GDP）突破800亿元，达到804.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。地均GDP产出43.4亿元/平方公里。3.1.3财税收入全年区域税收收入169.0亿元，增长3.2%，占GDP的比重为21.0%。区级公共财政预算收入45.3亿元，增长2.4%，其中税收收入40.8亿元，增长1.7%，税收收入占区级公共财政预算收入的比重为90.1%；区级公共财政预算支出62.8亿元，增长1.9%。3.1.4固定资产投资固定资产投资274.4亿元，增长13.5%，投资强度14.8亿元/平方公里；固定资产投资占GDP的比重34.1%。其中建设改造和房地产开发投资分别为77.9亿元、196.5亿元；重点建设项目投资227.5亿元，增长15.8%，其中政府主导类项目和市场主导类项目分别为39.9亿元、187.6亿元。3.1.5对外开放情况全年区域实际利用外资13.0亿美元,增长39.8%。实际利用内资205.2亿元，增长9.5%。进出口贸易总额实现17.2亿美元，增长27.8%。进口总额与出口总额分别为11.0亿美元和6.2亿美元，分别增长18.4%和48.9%。3.1.6产业结构图3-1全年二、三产业增加值分别为30.5亿元、773.7亿元，分别下降8.8%和增长12.9%。二、三产业比例为3.896.2，第三产业对GDP的贡献率高达103.0%。第二产业中，工业和建筑业增加值分别为7.5亿元和23.0亿元，分别增长7.5%和下降13.6%。3.1.7功能区发展解放碑中央商务区全年实现增加值411.8亿元，增长12.2%，占全区的51.2%；完成固定资产投资41.7亿元，增长40.9%；商品销售额1335.6亿元，增长18.9%，占全区的60.6%；社会消费品零售总额414.4亿元，增长10.6%，占全区的76.9%。大石化地区全年实现增加值105.6亿元，增长12.7%；完成固定资产投资98.1亿元，增长24.3%，占全区的35.8%；社会消费品零售总额24.1亿元，增长72.2%。3.1.8房地产业全年实现增加值68.3亿元，下降0.2%，占GDP的比重8.5%。商品房施工面积722.2万平方米，其中住宅276.3万平方米、办公楼135.1万平方米、商业营业用房196.9万平方米。商品房销售面积72.5万平方米，其中住宅51.0万平方米、办公楼9.7万平方米、商业营业用房4.8万平方米。商品房销售额83.0亿元，其中住宅52.9亿元。按建筑面积计算，住宅、办公楼、商业营业用房销售平均单价分别为10365元/平方米、12796元/平方米、31542元/平方米。3.1.9居民生活全年城市居民人均家庭总收入29081元，增长3.1%；其中工薪收入17944元，增长2.2%；经营净收入2471元，增长5.9%；财产性收入545元，下降21.8%；转移性收入8121元，增长6.5%。城镇居民人均可支配收入27827元，增长9.5%；低收入家庭人均可支配收入16888元，增长15.5%；人均消费性支出18086元，下降8.7%；恩格尔系数为36.0%。3.2存在的问题一是在全国稳中求进的宏观经济形势背景下，渝中发展还处于自身独有的转型困难期，特别是我区公共财政预算收入、社会消费品零售总额、居民人均可支配收入、群众安全感指数等几个指标，较年初计划存在不同程度的差距。二是解放碑中央商务区就业人群就地、就近居住生活的条件还不够完善，产城融合度还不够高，中心区域人气虽在回升，但集聚度仍显欠缺。三是作为中心区和老城区，基础设施欠账多、环境老化严重，部分地区交通拥堵、停车困难、物业管理水平不高等矛盾还比较突出。四是社会治理面临新形势、新问题，社会事业和公共服务发展水平与群众日益增长的需求还有差距。五是政府自身建设存在薄弱环节，服务区内现有企业、留商稳商工作存在不足，一些政府工作人员危机意识、责任意识不够，办事效率不高，解决企业和群众困难的主动性和办法还不足。六是区属国有资产的运营管理体制机制还有待完善，效益水平还需提高。3.3发展方向从城市发展空间条件看，过去几年较大规模的危旧房改造，为改善我区发展环境和城市转型升级腾挪了珍贵的发展空间，已经开工建设的多处较大规模高品质项目将完善提升中心区的高端生活居住和文化、商业、旅游功能，增强中央商务区的活力和魅力。从产业发展和业态优化看，全市十大现代服务业项目中，我区在电子商务集聚区、跨境电子商务全业务试点、服务外包、金融核心区、要素交易平台、旅游经济、文化和设计创意等方面，均具有明显的比较优势和广阔的发展空间。从重大基础设施布局看，全市十大基础设施项目群建设加快，都市轨道交通、桥梁隧道等项目建设大力推进，菜园坝、两路口片区即将成为成渝经济区区域交通枢纽与城市轨道交通枢纽相叠加的大都市中央轨道交通枢纽。4渝中区投资分析4.1发展现状及投资环境全年全社会固定资产投资151.5亿元，比上年增长35.9%。从产业投向看，第二产业投资3.9亿元，下降23.5，第三产业投资147.6亿元，增长38.7%，二、三产业的投资比例为2.6：97.4。基本建设与更新改造投资78.4亿元，增长19.6%，房地产开发投资73.1亿元，增长59.0%。全年“一极三区一带”投资109.3亿元，占全区投资的72.1%，其中化龙桥现代制造业服务中心区投资18.6亿元；解放碑中央商务区投资32.5亿元；大坪区域商业文化中心和创意产业园区投资43.5亿元；两路口上清寺商务配套服务区投资14.7亿元。 全年实现商品房销售面积71.2万平方米，增长95.6%，其中住宅销售面积69.0万平方米；商品房销售额35.2亿元，增长95.0%。年末商品房空置面积40.8万平方米，减少19.2万平方米。全年拆除危旧房主体量73.1万平方米，完成居住区综合整治96.1万平方米。 全年空气质量好于二级以上天数达到295天，比上年增加10天。工业废水排放达标率达100%，饮用水源水质达标率为100%。公共厕所183座，改造公厕15座，垃圾清运率和无害化处理率均达到100%，粪便无害化处理率为94%，垃圾袋装化率为98%，环境卫生面貌进一步改善。全年新增公共绿地面积17.4万平方米，公共绿地面积达到290.9万平方米，公园面积达到103公顷，城区绿化覆盖率为33.7%，人均公共绿地面积提高到5.3平方米。4.2重点产业分析文化创意产业：广告、建筑设计、文化、艺术和文物交易、工艺品、出版业、电影业、电视广播、各类软件设计、多媒体游戏、动漫设计互联网产业：网络销售、电子商务、电视直销、跨境电子商务都市旅游产业：国内外旅行社、星级酒店、航空公司、特色餐饮、膳食服务、品牌节庆活动、旅游交通服务、休闲娱乐和健康服务商务服务产业：会计、评估、法律、仲裁、工程咨询、管理咨询、个人理财、市场调研、公共关系、专利代理、服务外包等服务业商贸业：批发：采购中心、配送中心、品牌总代理和分销；零售：国际知名品牌的旗舰店、直营店、特许经营金融业以及相关服务业：金融交易市场；机构：金融机构、监管机构、中介服务机构；信息化服务：基本市场信息、综合研究信息、标准化信息；平台：金融交易平台、支付结算平台、清算平台4.3投资优惠政策4.3.1金融业1）新入驻金融机构。新入驻我区的市级及以上的银行、证券（期货、基金）、保险公司、信托公司和要素市场，自开办之日起前3年内，分别按当年营业税、企业所得税区级财政实得的80%、70%、60%给予支持。2）房屋补贴。1.新入驻的市级及以上银行、保险公司和信托公司，在渝中区租赁自用办公用房的，从开办之日起3年内按年租金的20%给予补贴，每年不超过50万元。2.市级及以上银行、保险公司和信托公司，在渝中区首次购置自用办公和营业用房，按建面每平方米1000元给予支持，最高不超过2000万元。以上政策，企业可同时享受，当年享受金额不超过该企业当年入库营业税、企业所得税区级实得部分。超出部分的租金或购房补贴延后至下一年兑现，最长不超过8年。4.3.2商贸流通业1）商贸50强企业。对每年进入商贸50强的企业，入库增值税、营业税、企业所得税区级实得300万元（含）以上的，按上述三税当年区级实得的2%鼓励，比上年增长10%以上的部分按区级实得的10%鼓励。经营性全国总部和区域性总部企业分别在该鼓励金额基础上上浮20%和10%进行鼓励。入库增值税、营业税、企业所得税区级实得300万元以下的，按上述三税当年区级实得的1%鼓励，比上年增长10%以上的部分按区级实得的10%鼓励。2）品牌引进。首次入驻我区的国际高端品牌开设旗舰店、专卖店的，给予一次性鼓励30万元。符合下列情形的，适用“一企一策”办法给予资金扶持：对全球零售250强企业所开设的零售商场，经营面积5000平方米以上的；对开发商、业主或物业使用权人开设5000平方米以上零售商场，并同时拥有3个以上国际高端品牌店、专卖店的；对国际高端品牌开设500平方米以上主力旗舰店的；对具有影响力的总部品牌企业且贡献突出的。3）品牌展示。支持举办品牌发布展示活动，对举办单次投资（宣传、布展、场地费用）在100万元以上、50万元以上、30万元以上（含）的，分别给予一次性鼓励3万元、2万元、1万元。4）业态调整。鼓励利用自有物业或通过购买、租赁等方式实施下列业态调整，其经营业态符合商业规划的，经申报审核认定，按“一事一议”方式给予资金扶持：对商场提档升级，对市场实施“商场化”改造，对5000平方米以上空置商业楼宇实施整体盘活改造，新打造商业特色街、美食街、特色商业楼宇。4.3.3商务服务业新入驻我区经权威机构认证的国内外品牌商务服务企业，自开办之日起前3年内，按当年入库营业税、企业所得税（律师事务所为个体户生产经营所得税）区级实得的70%给予支持。4.3.4总部及重点企业除金融、商务产业外，新入驻我区的当年入库增值税、营业税、企业所得税区级实得100万元（含）以上的企业（不含建安房地产企业），自开办之日起前3年内，分别按当年入库增值税、营业税、企业所得税区级实得的60%、50%、40%给予支持。其中，全国性总部企业按80%、70%、60%给予支持，区域性总部企业按70%、60%、50%给予支持。4.3.5文化、创意产业1）对入驻我区大溪沟创意产业园区、较场口中央娱乐区等文化、创意产业集聚区的建筑设计、研发设计、出版发行及数字出版、文化艺术服务等类企业，当年入库增值税、营业税、企业所得税区级实得10万元以上的，对企业自用办公用房部分给予最高240元/年平方米的租金补贴，补贴总额最高不超过该企业当年入库增值税、营业税、企业所得税的区级实得。2）对建设或改造的剧场达到150座以上，且每年承办营业性演出不少于12场的；对按规划新建电影院投资在1000万元以上，影厅10个以上，总座位数1500人以上的；新建或改造大型文化娱乐场所，投资在3000万元以上的，给予适当补贴。3）鼓励投资文物资源保护与开发利用项目，对符合国有文物保护单位经营性活动管理规定，且实际投资额在5000万元以上、以文物保护与开发利用为主体的建设改造项目，给予适当补贴。4）投资导向：引进外资企业，增加服务业和金融业的投资5）投资潜力分析：渝中区是一个重庆市相对较老的城区，因此它的地块面积有限，不能新增土地面积，只可以进行旧房拆迁改造，增加商业体量。重庆市的名牌购物(如Gucci、Prada、Cartier、Chanel等)，金融中心（万豪、环球、英利等），艺术（国泰艺术中心、川剧艺术中心等）都集中在渝中区，因此，渝中区的投资潜力还是蛮大的。5渝中区房地产发展状况5.1房地产发展情况5.1.1房地产开发投资状况渝中区2009-2014上半年房地产、固定资产投资状况数据如下： 表5-1年份房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）房地投资/固定资产投资200973.1151.548.25%2010105.4198.553.10%2011115.7250.146.26%2012152.4302.650.36%2013196.5274.471.61%2014（1-9）145.9216.967.27%表5-2图5-1从数据上来看，2009-2012年，渝中区房地产投资占固定资产投资的比重基本稳定在50%，2013-2014年明显较上两年有所提升。这和政府“提速推进全域渝中建设”、“进一步完善城市基础设施功能”、“加快完善都市核心功能，提升城市发展水平”等宏观目标是分不开的。估计2014年渝中区房地产投资/固定资产投资有望达到65%。5.1.2商品房施工、销售情况年份商品房施工面积（万M2）商品房销售面积（万M2）商品房销售额(亿元)住宅写字楼商业营业合计住宅写字楼商业营业合计住宅写字楼商业营业合计2009540.569.0共计2.271.235.22010549.5488.4共计9.998.360.411.872.22011636.470.015.53.795.552.521.0813.4287.02012624.475.011.614.7102.361.5316.6218.4596.62013276.3135.1196.9722.251.09.74.872.552.913.4116.6983.02014图5-22009年到2013年，商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额基本上是呈逐年递增的趋势。但2013年数据显得有些特殊，20092012年商品房销售面积/商品房施工面积分别为13.7%、17.89%、15.01%、16.38%，而2013年此比例仅为10.04%。对于为什么会出现这样的情况，我们小组也没有明确的答案。我没也没有花时间去查是否有金融、政策等方面的变更。还有一个问题就是销售面积和施工面积之间的差距比较大，因为数据不全，我们没有列销售面积，即使开发建设期位3年，那么从这样的数据来看，市场中商品房的存量还是蛮大的。5.2土地市场渝中区2009-2014年10月土地出让情况 表5.3年份宗数土地面积（万M2）规划建筑面积（万M2）出让价格(万元)土地单价（元/m2）楼面地价（元/M2）2009922.68174.875328918790.812437.1201097.5331.6716577.322271.205295.32011728.20190.1513541325208.833738.57201226.275539.218013227235.5043592013631.0391.689831419962.996756.67201414.8726.5011395023398.364300渝中区地处重庆市中心，第三产业繁荣，主要以商务服务为主，金融业为其第一支柱产业，基本上没有工业。以上地块基本上均为二类居住或商业用地，少部分为市政用地。出让价格、楼面地价均为平均地价。从表中数据可以看出，渝中区土地出让数量呈波浪式变化（估计今年土地出让趋势不会有太大变化），容积率较高，土地单价、楼面地价都比较高。一方面由大的宏观环境所致；另一方面则是与渝中区的中心商业地位和越来越少的可开发土地有关。5.3楼盘情况5.3.1东部板块朝天门、解放碑、望龙桥、南纪门、七星岗5个街道，区域面积3.7平方千米，是渝中区的开放门户，地理位置十分优越，处于嘉陵江与长江的交汇处。到2013年，区域内商务楼宇面积达300万平方米，其中空置面积40万平方米，将新建420万平方米，可改造150万平方米。到2014年，在售住宅（包括新房、二手房）共16498套，均价7988元/。街道朝天门解放碑望龙桥南纪门七星岗套数11496301021141957均价（元/）996579478003722867975.3.2中部板块菜园坝、两路口、上清寺、大溪沟4个街道，区域面积6.75平方千米，是渝中区的活力枢纽。到2013年，区域内有商务楼宇近100万平方米，其中空置面积30万平方米，将新建270万平方米，可改造60万平方米。到2014年，在售住宅共2519套，均价6553元/街道菜园坝两路口上清寺大溪沟套数4591276480304均价(元/)70836474633063285.3.3西部板块化龙桥、大坪、石油路个街道，区域面积8.06平方千米，是渝中区的都是核心，2013年区域内商务楼宇70万平方米，其中空置面积1万平方米，将新建面积380万平方米，可改造面积25万平方米。到2014年，在售商品住宅共9643套，均价8162元/街道化龙桥大坪石油路套数161752962730均价（元/）9824735473106具体站点楼盘介绍6.1简述2号线在渝中区的站点共有9个，站点附近的在售或待售的楼盘一共有17个，其中住宅项目有8个，商业写字楼有9个。住宅主要一高层为主，项目容积率比较大，洋房、别墅相对较少。9所写字楼中，甲级写字楼有5所，标准写字楼有4所。具体分布如下： 表6-1站点住宅商业大坪江屿朗廷英利中心1号、康德国际写字楼佛图关春雨江山无李子坝无无牛角沱有重合有重合曾家岩名流公馆名流会馆大溪沟里面、书香苑有重合黄花园协信公馆、协信阿卡迪亚江山凌云远见中心临江门无鸿德181、申基金融广场、高盛创富中心、 重庆环球金融中心较场口日月光解放碑1号英利国际金融中心6.2住宅楼盘名称江屿朗廷类型（级别）住宅项目特色地铁沿线,江景地产项目组成塔楼 高层户型类型2室2厅、3室2厅、4室2厅占地面积123788平米建筑面积600000平米容积率4.3绿化率30.19%开盘时间2014年4月1日交房时间2014年12月31日租售状态在售出售类型散售在售房均价9400元/平方米户数总户数4647户 当期户数1446户出租类型可分租所属商圈大坪商业面积*办公面积*装修状况毛坯开发商重庆骏建房地产开发有限公司物业地址渝中菜袁路168号(红楼宾馆往肖家湾方向前行50米支路口进入)周边配套学校：渝中利奥幼儿园、黄沙溪实验小学、大坪小学、复旦中学、大坪中学、渝中群 山老年大学竞地分校商场：重客隆超市、新世纪超市公园：鹅岭公园、融侨公园医院：大坪三院，重医附一院(三甲)；红楼医院(二甲）银行：农业银行、中国银行、交通银行、光大银行、兴业银行、招商银行、建设银行交通状况轨道交通：2号线： 大坪站其他交通情况：109（二郎步行街较场口）（肖家湾站）118（冉家坝石桥铺）（肖家湾站）128（红旗河沟石桥铺）（肖家湾站）138（重庆北南方花园D区）（肖家湾站）268（中梁山朝天门）272,402（解放碑沙坪坝）（肖家湾站）403（两路口广厦城）411、412、413、416、418、421、421、436、462、463、466、476、811、815、818、871、873等环伺周边。 主要卖点交通流畅：项目坐北朝南，背靠鹅岭山脉面朝浩然长江。其交通主要由两桥两路组成，上接长江2路，下连菜袁路，左接菜园坝长江大桥，右临嘉华大 桥，为出行提供了最便利的交通。地处成熟商业圈：江屿朗廷社区紧邻大坪商圈，购物便捷，自带的3万方商业，包含大型超市（重客隆）、社区医疗等各式各样的生活配套，为业主提供了最舒适齐备的生活配套。景观设计：江屿朗廷在景观设计上采用北美风格。就是利用随地势高低起伏的自然地貌，通过对天然坡地进行改造，形成跌宕起伏的大自然式地况，实现了“江景、峡谷景观、花街景观、中央水景、滨江风景”等风情各异的景观面，赋予业主“坡地景观，公园生活”的悠长生活意境，形成重庆独树一帜的坡地景观式社区。江屿朗廷地块内景观素材丰富，拥有江景、悬崖、峡谷、溶洞、碉堡等多种景观，园林规划设计取材自然，打造出了以九曲花街、东岩悠远为代表的十二大主题景观群落，形成了江屿朗廷不可模仿的差异化景观体系。总结江屿朗廷项目占地12万平米，建筑面积约60万平米，是目前渝中区规模最大的楼盘，全部建成以后，将成为渝中区具有优质社区配套的中高档住宅典范。 江屿朗廷即将推出的是二期，包括C7、D1-D4共5栋：C7栋，地上32层，架空39米，一梯8户，套内65-75平米的四种户型，共256户；D1栋，地上32层，地下4层，一梯16户，套内32-60平米的四种户型，共496户；D2栋，地上29层，地下1层，一梯8户，套内68-98平米的四种户型，共231户；D3栋，地上29层，地下3层，一梯8户，套内68-98平米的四种户型，共231户；D4栋，地上29层，地下1层，一梯8户，套内68-98平米的四种户型，共231户。 江屿朗廷一期1726户已交房投入使用，二期1445户将于明年开始销售，三期约1700户。整体效果图： 小区鸟瞰图：名称春雨江山类型（级别）花园洋房，高层，小高层项目特色独享周边竹林公园、大部分建筑采用吊脚楼形式、拥有大型观景平台项目组成产权年限50年占地面积43200平方米建筑面积140231平方米容积率3.00开盘时间2013年9月交房时间2013年12月31日租售状态在售出售类型散售在售部分7号楼； 1号楼； 3号楼77-111平米高层房源； 2号楼77-111平米房源；4号楼在售房均价套内8316元/平米起销售情况总户数1264户 当期户数343户出租类型可分租所属商圈解放碑CBD商业面积*办公面积*装修状况毛坯开发商春语实业物业地址渝中大坪两路口鹅岭下徐家坡43号(重庆建委旁)周边配套学校：学田湾幼儿园、两路口小学、鹅岭小学、三十中、57中；商场：大型连锁超市、88号鹅岭公园酒店(四星级)、天友大酒店(准四星)、重百大酒店(三星)、希尔顿酒店(五星)及庭快捷酒店、如家七斗星酒店、重庆渝都客栈、重庆万友康年大酒店重宾之星连锁酒店等；酒店：88号鹅岭公园酒店（四星级）、天友大酒店（准四星）、重百大酒店（三星）、希尔顿酒店（五星）及庭快捷酒店、如家七斗星酒店、重庆渝都客栈、重庆万友康年大酒店、重宾之星连锁酒店等；住宅：解放碑1号、御景江山、南国丽景、协信公馆、CASA卡萨国际公寓等；医院：重庆市三院、重庆市急救中心、红岭手外科医院、大坪医院、红楼医院；银行：招商银行、建设银行、中国农业银行、解放碑邮局、中国工商银行、浦发银行、汇丰银行、花旗银行等。交通状况轨道交通：2号线：佛图关；其他交通情况：436(朝天门交通广场(长途站)-星月湾) （鹅岭站下）、829(鹅岭公园-人和街)（鹅岭站下） 、268(朝天门交通广场-中梁山)（鹅岭站下） 、466(朝天门交通广场-彩云湖公交站) （鹅岭站下）等环伺周边。主要卖点生态环境：春语江山秉承打造重庆人自己的江景房的开发理念，纯住宅小区，春语