2006年度江苏省城市地价动态监测报告.doc

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莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚂袀袈膄蚁薀肄肀芇蚂袆羆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁莂薁羁芇莁蚃螄膃莀螆羀聿荿薅螂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅薈螇螅肁薇蒇羀羆薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆 2006年度江苏省城市地价动态监测报告江苏省国土资源厅二七年四月前 言江苏省“十一五”发展开局良好，2006年经济继续保持稳定较快的增长。全省实现地区生产总值21548亿元，增长14.9%；人均生产总值超过3500美元。经济增长的质量和效益明显提高，高新技术产业和现代化服务业加快发展。财政总收入3936亿元，增长26.0%。城镇居民人均可支配收入14084元，农民人均纯收入5813元，分别增长14.3%和10.2%。城市化进程进一步加快，城市化率达到51.9%。重大基础设施和重大产业项目建设得到加强，沿海、宁淮、盐徐高速公路建成通车，新增高速公路469公里，在全国率先实现联网畅通。水运和港口建设投资大幅增长，全省港口运输量达到8.5亿吨。新增电力装机容量840万千瓦，总量超过5300万千瓦。经济发展、基础设施改善以及国家土地供应总量的紧缩导致土地供需矛盾进一步加剧，使得2006年度我省地价进一步上扬。根据党中央、国务院和省委省政府进一步加强宏观调控的要求，江苏省国土资源系统继续严把土地“闸门”，坚持节约、集约用地，进一步控制增量、盘活存量土地，较好地保证了经济快速发展的合理用地需求，使我省地价涨幅控制在合理的范围内。为及时了解城市土地市场发展情况，向社会和公众提供准确的地价水平与地价动态变化趋势信息，为政府科学制定宏观调控政策，更好地发挥地价杠杆在经济发展中的调节作用，江苏省国土资源厅组织实施了2006年度江苏省城市地价动态监测工作，在此基础上编制了本报告。目 录一、2006年度江苏省城市地价动态监测工作概况1二、2006年度江苏省城市地价动态监测成果3三、2006年度全省城市地价状况分析9四、2006年度江苏省城市地价的主要影响因素分析11五、2006年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展指标关系分析13六、2007年度江苏省城市地价变化趋势预测1532006年度江苏省城市地价动态监测报告一、2006年度江苏省城市地价动态监测工作概况1.工作任务根据2006年度江苏省城市地价动态监测技术方案和城市地价动态监测技术规范，2006年度江苏省城市地价监测范围与2005年一致，为全省所有县城镇以上城市。主要完成以下任务：1.1 2006年度全省总体地价水平及地价指数测算；1.2 2006年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；1.3 2006年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；1.4 2006年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。2.地价动态监测点维护与更新本次监测以2005年度布设的地价动态监测点为基础，进行定点监测，保证了地价指数的同质可比性。在保持地价监测点稳定性的前提下，对原有监测点进行维护与更新，因城市拆迁改造原监测点灭失而补充监测点106个，新增监测点102个。最终，全省共设立了5203个地价动态监测点，监测点总数比2005年增加102个，平均各城市70个监测点，最多的城市设置了201个监测点，最少的城市设置了30个监测点。3.监测数据的采集本次监测，调查了5203个地价监测样点的基本情况，其中含723个交易样点，收集了比较案例资料15000份、农地取得费资料1200份以及各地2006年度土地、房屋交易样点资料，还调查了各地土地年度供需情况、房屋年度供需情况、房地产价格和走势情况以及相关社会经济指标等，在此基础上形成了2006年度江苏省城市地价动态监测数据库。4.地价内涵的设定江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地利用状况为城市平均容积率、设定土地使用权年限为法定最高年限、设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有出让土地使用权市场价格。4.1基准日：地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为每年12月31日，2006年基期日为2006年12月31日。4.2设定用途：根据市场交易样点和地价监测点的实际土地使用情况和国有土地使用证的登记用途，对地价监测点的用途按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。4.3设定的土地开发程度：城市区域平均土地开发程度。4.4设定土地使用权年限：法定最高出让年限，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。4.5设定的土地利用状况：按不同用途的平均容积率分别设定土地利用状况。5.地价水平、地价指数的测算方法根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）的要求，由江苏省城市地价动态监测系统自动测算各监测点2006年12月31日的地价，再采用拉氏公式计算各城市、各区域和全省地价水平及地价指数。二、2006年度江苏省城市地价动态监测成果1.全省地价总体水平及地价指数表1 2000-2006年度江苏省城市地价水平表 单位：元/m2 用途年份综合商业住宅工业2000520.65861.78484.76285.832001560.27921.93530.67291.632002607.72983.42594.03294.582003690.491075.47692.70297.822004758.501158.07770.70302.052005800.171225.18816.76306.212006843.301293.05863.56311.91图1 2000-2006年度江苏省城市地价水平示意图表2 江苏省城市地价指数（环比指数）表 用途年份综合商业住宅工业2000100.00100.00100.00100.002001107.61106.98109.47102.032002108.47106.67111.94101.012003113.62109.36116.61101.102004109.85107.68111.26101.422005105.49105.79105.98101.382006105.39105.54105.73101.86图2 江苏省城市地价指数示意图2.江苏省三大区域地价水平及地价指数表3 2006年度江苏省三大区域城市地价水平表 单位：元/m2 区域用途苏南苏中苏北综合896.68779.90664.23商业1377.191183.191020.80住宅923.27849.43638.34工业323.94288.52274.64图3 2006年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表4 江苏省三大区域城市地价指数表 区域年份苏南苏中苏北综合105.14105.30106.66商业104.95105.49108.74住宅105.55106.35106.10工业101.77101.92102.12注：地价指数以2005年12月31日为基期。图4 2006年度江苏省三大区域城市地价指数示意图3.江苏省省辖市市域地价水平及地价指数表5 2006年度江苏省省辖市市域地价水平表 单位：元/m2城市商业住宅工业南京市市域36812649453苏州市市域31591736387无锡市市域25421388341常州市市域24491219342镇江市市域1451942317南通市市域1577984307扬州市市域1415896296泰州市市域901689272盐城市市域964596228淮安市市域1019602269宿迁市市域722444213连云港市市域959610220徐州市市域1138797244图5 2006年度江苏省省辖市市域地价水平示意图表6 2006年度江苏省省辖市市域地价指数表城市名称商业住宅工业南京市市域104.71105.39101.27苏州市市域107.80106.58102.42无锡市市域103.60104.62101.91常州市市域104.38105.83101.81镇江市市域105.75106.46101.48南通市市域104.18107.47101.86扬州市市域106.49105.30101.79泰州市市域105.51107.17102.36盐城市市域110.68106.93101.80淮安市市域108.51107.06101.92宿迁市市域106.98106.57102.83连云港市市域106.93106.10102.44徐州市市域108.98105.07102.12注：地价指数以2005年12月31日为基期。图6 2006年度江苏省省辖市市域地价指数示意图4.江苏省省辖市市区地价水平及地价指数表7 2006年度江苏省省辖市市区地价水平表 单位：元/m2城市商业住宅工业南京市38762794470苏州市35641913431无锡市32811624385常州市27471351360镇江市16641049347南通市19991251350扬州市16441081340泰州城市1086762251淮安市1086639296宿迁市870545224连云港市1045698250徐州市1358950266图7 2006年度江苏省省辖市市区地价水平示意图表8 2006年度江苏省省辖市市区地价指数表城市名称商业住宅工业南京市104.62105.32101.20苏州市111.56106.59102.55无锡市103.38104.22101.73常州市104.46105.80101.76镇江市105.78106.38101.37南通市104.22107.55101.67扬州市106.33104.43101.72泰州市105.77107.69102.50盐城市110.76106.77101.75淮安市108.54107.27101.77宿迁市107.60107.14102.62连云港市106.82106.14102.32徐州市109.40105.01102.03注：地价指数以2005年12月31日为基期。图8 2006年度江苏省省辖市市区地价指数示意图三、2006年度全省城市地价状况分析1.全省地价总体状况分析2006年度我省城市的综合地价为843.30元/m2，与2005年度相比增长5.39%，继续呈现平稳上涨的态势，涨幅与2005年度相比下降了0.10个百分点。从不同用途看，商业用地平均地价为1293.05元/m2，与2005年相比增长5.54%；住宅用地平均地价为863.56元/m2，与2005年相比增长5.73%；工业用地平均地价为311.91元/m2，与2005年相比增长1.86%。商业和住宅用地涨幅与去年相比都有所下降，而工业用地涨幅则比去年提高了0.48个百分点。2.江苏省三大区域城市地价状况分析2.1三大区域间地价状况分析2006年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南地区的地价水平继续处于全省首位，苏中地区地价水平居中，苏北最低。2006年苏南综合地价为896.68元/m2，高出全省综合地价53.38元/m2；苏中综合地价为779.90元/m2，低于全省63.40元/m2；苏北综合地价为664.23元/m2，低于全省179.07元/m2。从地价涨幅来看，2006年度苏北地价综合增长率在三大区域中最大，为6.66%，与去年相比增加了0.36个百分点。商业、住宅、工业用地的地价增长率分别为8.74%、6.10%、2.12%，均高于全省各类用地的平均增长率，其中商业、工业用地地价涨幅均位于三大区域首位，增长较快。苏中地区今年地价综合增长率为5.30%，与2005年相较，涨幅略有下降。其中，住宅用地地价在经过2005年的调整期后，今年涨幅略有下降，为6.35%，但仍居三大区域首位，而商业、工业用地地价增长率则略高于全省平均水平，分别为5.49%、1.92%。苏南地区地价综合增长率小幅下降，为5.14%，比2005年减少了0.22个百分点，其中商业、住宅用地的地价增长率分别为4.95%、5.55%，相比2005年涨幅略有下降，工业用地地价增长率为1.77%，比2005年增加了0.59个百分点。2.2各区域内地价状况分析苏南地区中南京市地价水平最高，镇江市地价水平最低。地价增幅则呈现苏州、镇江、常州、南京、无锡递减趋势，地价综合增长率分别为7.70%、5.48%、5.13%、4.69%、3.79%。苏中地区各主要城市比较来看，2006年，南通市的地价水平最高，泰州市的地价增幅最高。南通、扬州、泰州三市的地价综合增长率分别为5.05%、5.37%、5.65%。苏北地区五市中，徐州市地价水平最高，但其地价综合增长率为5.96%，与其他四市相比较低，特别是住宅用地地价增长率为5.07%，明显低于其他四市。盐城市地价涨幅最高，地价综合增长率为8.21%，其中商业用地地价增长率达10.68%。3.江苏省省辖市市域地价状况分析从地价水平来看，南京市市域商业、住宅、工业用地地价均为最高，宿迁市市域商业、住宅、工业用地地价均为最低。从地价增长率来看，商业用地地价涨幅最高和最低的分别为盐城市和无锡市，涨幅分别为10.68%和3.60%；住宅用地地价涨幅最高和最低的分别为南通市和无锡市，涨幅分别为7.47%和4.62%；工业用地地价涨幅最高和最低的分别为宿迁市和南京市，涨幅分别为2.83%和1.27%。4.江苏省省辖市市区地价状况分析各省辖市市区比较来看，南京市市区的地价水平最高，商业、住宅、工业用地地价均位于各省辖市市区首位；而宿迁市市区的地价水平均位于各省辖市市区末位。地价增长率方面，苏州市市区的商业用地地价增长率为11.56%，泰州市市区的住宅用地地价增长率为7.69%，宿迁市市区的工业用地地价增长率为2.62%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；无锡市市区的商业、住宅用地地价增长率均位于各省辖市市区末位，分别为3.38%和4.22%；工业用地地价增长率最低的为南京市市区，涨幅为1.20%。总体而言，地价状况符合江苏省土地市场实际情况，国家宏观调控的成效得到了显现。四、2006年度江苏省城市地价的主要影响因素分析1.推动地价上涨的主要因素1.1经济发展2006年，是我国实施“十一五”规划并实现良好开局的一年，国民经济和社会发展取得重大成就。经济平稳快速增长，国内生产总值20.94万亿元，比上年增长10.7%；居民消费价格总水平上涨1.5%。经济增长连续四年达到或略高于10%，没有出现明显通货膨胀。经济效益稳步提高，全国财政收入3.93万亿元，比上年增加7694亿元；规模以上工业企业实现利润增长31%，增加4442亿元。重点领域和关键环节改革取得新进展，进出口贸易总额1.76万亿美元，比上年增长23.8%；实际利用外商直接投资695亿美元。2006年，是江苏省城市化和工业化快速增长的发展阶段，全省经济快速稳定增长、人民生活水平稳步提高，全年实现地区生产总值21548亿元，同比增长14.9%，增长速度比2005年高出0.5个百分点，呈现出稳定增长态势；全省固定资产投资增速为20.3%，较2005年明显放缓；全省工业增加值达到10015.12亿元，同比增长21.4%；全省城镇居民人均可支配收入14084元，同比增长14.3%；中心城市辐射带动作用增强，全省城市化率达到51.9%。国民经济快速稳定增长和人民生活水平的稳步提高，一定程度上拉动城市地价的持续上升。1.2成本提高随着我省土地出让制度的进一步规范，金融市场对土地储备、开发贷款等环节的严格控制，开发商的土地购置成本普遍提高；同时，随着城市房屋拆迁行为的进一步规范，城市房屋拆迁费用不断提高；另外，人工费用、建材价格的上涨，都在一定程度上加大了土地开发建设成本。以上因素引起存量用地地价成本的提高；而全省调高耕地开垦费标准使得土地取得成本增加，引起增量用地成本的提高，最终表现为地价上涨。1.3市场需求全省良好的社会经济发展趋势对土地生产要素的需求压力仍然存在，而土地供给从紧，势必通过供需关系的改变，带动城市地价水平的上涨。据典型调查，2006年江苏省土地招拍挂因市场因素而导致土地出让流标、流拍的情况很少。此外，城市化进程的加快、外来人口的不断增长和居民住房条件的改善等，也都增加了对土地的需求，促使地价抬升。2.平抑地价涨幅的主要因素2.1新开工项目全面清理为贯彻国家宏观调控政策，2006年江苏省对新开工项目进行了全面清理，对一批不符合清理要求的项目进行了整改，通过项目清理，提高了工业准入门槛，减少了工业用地的非理性需求，一定程度上抑制了地价上涨速度。2.2房地产调控自2006年4月以来，中央相继出台了“国六条”、“九部委十五条”等一系列新的、更具有操作性的调控措施，以稳定过快上涨的住房价格。如切实调整住房供应结构，加强普通商品住房、经济适用房和廉价房的建设，并对商品住宅建设的套型面积、小户型所占比例等方面作出量化规定；开展房地产交易秩序专项整治行动，同时加强对外商投资企业房地产开发经营及境外机构和个人购房的管理。这些措施在一定程度上遏制了房地产的过快、过热发展，对稳定房价起到了一定的作用，也减缓了地价上涨速度。2.3金融调控政策在金融方面，央行在2006年4月和8月两次加息的同时，还分别在7月、8月、11月3次上调存款准备金率，发行定向票据、加大公开市场对冲操作力度，回收银行体系流动性，采取有区别地适度调整住房消费信贷政策等，控制货币信贷过快增长势头，抑制投资需求，投资方对土地的不合理需求也得到遏制，从而也抑制了地价上涨幅度。2.4税收调控政策在税收方面，调控政策主要体现在打击投机购房、5年内转手交易需交纳全额营业税、强制征收二手房转让个人所得税、加强房地产开发企业土地增值税清算管理等方面。税收政策在一定程度上打击了房地产投机，短时期内抑制了二手房交易量，但从目前来看，税收政策对房地产市场的调控效果尚未显现，有待进一步观察。2.5土地调控政策受国家严把土地“闸门”的影响，去年江苏省房地产用地供应总量略有下降，但用地结构进一步优化，中低价商品房用地比重明显增加，促进了房地产市场的健康发展，对平抑居高不下的房价起到了一定的作用。在上述两类因素的双重作用之下，2006年度江苏省城市地价总体水平稳中有升，商业用地和住宅用地地价涨幅较2005年略有回落，而工业用地地价主要受土地取得成本影响，其地价涨幅较2005年略有提高。五、2006年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展指标关系分析1.与经济发展之间的关系2006年全省经济保持稳定快速增长，固定资产投资与经济协调发展。全省GDP增长率为14.9%，全省地价增长率为5.39%。经济增长拉动地价上涨，地价上涨速度远低于GDP增长速度，说明我省土地市场通过近几年的培育，已经逐步规范和成熟，地价的形成机制也逐步健全，在经济发展良好的态势下，地价水平并没有出现大的波动。表9和图9分别为2001-2006年江苏省地价综合指数与GDP增长指数对照表、图。表9 江苏省地价综合指数与GDP增长指数对照表年 份200120022003200420052006GDP增长指数110.20111.60113.50114.90114.50114.90综合地价指数107.61108.47113.62109.85105.49105.39图9 江苏省地价综合指数与GDP增长指数对照图2.与居民可支配收入增长之间的关系2006年全省经济保持快速增长的同时，人民生活水平有了新的提高。2006年我省城镇居民人均可支配收入14084元，比上年增长14.30%，扣除同期价格因素，实际增长约12.90%，比全省住宅用地5.73%的地价增长率高出7.17个百分点。说明住宅用地地价指数与居民可支配收入增长指数总体上保持同向增长，但住宅用地地价涨幅没有超越城镇居民承受能力。3.与房地产市场之间的关系3.1与房地产投资之间的关系2006年江苏完成房地产开发投资1901.01亿元，同比增长23.0%；商品房施工面积18680.22万平方米，增长23.0%；商品房竣工面积为5370.27万平方米，增长15.0%；商品房销售面积5928.94万平方米，增长17.4%。以上数据说明，2006年度我省房地产用地需求旺盛，房地产用地的土地供应充裕。3.2与房地产价格之间的关系据相关资料表明，2006年全省商品房价格增幅超过6.00%，与去年相比，回落10多个百分点，而全省住宅用地地价增幅为5.73%，住宅用地地价的增长率比房价的增长率低。表10和图10分别为2001-2006年江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数表、图。表10 江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数表年 份200120022003200420052006房地产价格指数109.61109.98110.21122.67118.80106.00住宅用地地价指数109.47111.94116.61111.26105.98105.73图10 江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数对照图同时，根据典型城市调查分析，2006年我省地价占房价的比例约为20%30%，与国内重点城市地价占房价的比例基本相当。在此基础上，根据典型城市地价占房价的比例、商品住宅房价增长率、住宅用地地价增长率三者的关系，测算了江苏省部分城市住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例，见表11。表11 2006年江苏省部分城市住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例表 单位：%南京无锡扬州徐州平均21.8926.2519.7215.2120.77数据显示，2006年住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%，换言之，2006年住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%，而2006年度商品房价格上涨了6.00%以上。六、2007年度江苏省城市地价变化趋势预测我省目前正处于全面建设小康社会的关键阶段，也是我省工业化转型、城市化加速、市场化完善和国际化提升互动并进的重要时期。2007年江苏经济将继续向又好又快的方向发展，GDP预计增长11%左右，增速减缓。随着宏观调控措施进一步到位，产业结构进一步优化，预计2007年全省地价总体水平将平稳上升，但涨速将有所减缓，特别是房地产开发用地和其它经营性用地。随着社会经济发展，城镇居民收入水平不断提高，社会消费能力不断增强，对商业服务业的需求增加，随之而来的即是城镇第三产业规模扩大，商业用地的用地需求量将逐步增加。而在居住性需求和投资性需求的双重拉动下，住宅用地市场需求较旺盛。因此商业用地和住宅用地地价将稳中有升。根据财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号），自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税标准均